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南京市玄武区楼宇经济发展现状与对策分析张昊【摘要】楼宇经济是现代城市发展过程中的一种重要经济形态,它具有产业集聚、增加税收、扩大就业和带动区域经济发展的综合作用.南京市玄武区通过大力发展楼宇经济,不断提升第三产业发展水平.文章对玄武区楼宇经济发展状况进行分析,剖析经济效益相对低下楼宇产生的原因,提出促进玄武区楼宇经济稳步、健康、高效发展的对策建议.【期刊名称】《江苏科技信息》【年(卷),期】2016(000)036【总页数】3页(P19-21)【关键词】楼宇经济;低效;对策【作者】张昊【作者单位】南京市玄武区统计局,江苏南京 210018【正文语种】中文2015年年底，南京市玄武区重点楼宇（建筑面积在5 000 m2以上）数量已达73栋，形成了以现代服务业为主体的发展格局，楼宇经济已成为玄武区经济发展的一个重要“增长极”。
然而，由于当前玄武区各重点楼宇业态品质参差不齐，财税贡献差异明显，本文对低效楼宇进行综合分析，促进玄武区加快实施“腾笼换鸟”，全面推动产业升级。
玄武区是南京市的中心城区，虽然存在固有的空间局限，但在中心区位、自然风貌、历史文化、科教资源，以及商业中心、交通枢纽等方面，具有突出的比较优势，具备发展现代服务业良好基础。
2015年玄武区实现地区生产总值539.84亿元，其中第三产业增加值为517.71亿元，占比达到95.9%，产业结构不断优化,在南京城市转型发展、创新发展中起到引领作用。
当前发展楼宇经济成为玄武区突破土地资源短缺瓶颈，推动产业结构转型升级的重要引擎。
笔者认为，进一步优化重点楼宇业态布局，加快低效楼宇“腾笼换鸟”，是补齐玄武区空间资源短板的一剂良方，是实现紧凑集约、高效绿色发展的助推剂。
2015年末，玄武区共有重点商务楼宇73栋，其中新街口街道20栋、梅园新村街道18栋、玄武门街道9栋、锁金村街道2栋、红山街道3栋、孝陵卫街道4栋、徐庄软件园17栋。
全区73栋重点楼宇总面积达380.61万m2，其中新街口街道166.75万m2、梅园新村街道37.65万m2、玄武门街道17.02万m2、锁金村街道5.1万m2、红山街道29万m2、孝陵卫街道4.13万m2、徐庄软件园120.96万m2；共入驻单位6 066家，其中新街口街道2 221家、梅园新村街道1 683家、玄武门街道378家、锁金村街道223家、孝陵卫街道92家、徐庄软件园1 469家。
南京地铁最新规划图1号线：41.8公里燕子矶、吉祥庵、晓庄（此三站为规划中的北延线，会有调整）、迈皋桥、红山动物园、南京站、新模范马路、玄武门、鼓楼、珠江路、新街口、张府园、三山街、中华门、安德门、天隆寺、宁南大道、花神庙、高铁南京南站、双龙大道、河定桥、胜太路、百家湖、小龙湾、竹山路、天印大道、经贸学院、南京交院、中国药大站。
2号线：36.9公里油坊桥、雨润大街、元通、奥体东站、兴隆大街、集庆门大街、云锦路、莫愁湖、汉中门、上海路、新街口、大行宫、西安门、明故宫、苜蓿园大街、下马坊、孝陵卫、钟灵街、马群、金马路、仙鹤门、学则路、仙林中心站、羊山公园、南大仙林校区、经天路。
3号线：39.6公里吉印大道、双龙大道、高湖路、天元西路、胜太西路、秦淮路、宏运大道、高铁南京南站、站东路、大明路、卡子门、雨花门、长乐路、夫子庙、常府街、大行宫、浮桥、市政府、新庄、南京站、干休所、五塘村、滨江路、浦珠路、京新村、泰冯路、火炬南路、林场。
4号线：43.1公里珍珠泉、浦珠路、浦江站、滨江站、中保站、省委站、北京西路、云南路、鼓楼、市政府、九华门、省经干院、樱花路、岔路口东、徐庄软件园、金马路、灵山、东流、青龙、桦墅、仙林东。
5号线：36.0公里方家营、建宁路、下关、盐仓桥、福建路、虹桥、山西路、云南路、五台山、上海路、朝天宫、三山街、夫子庙、大中桥、光华门、小天堂、七桥瓮、大校场、岔路口、城北路、上元大街、新亭路、竹山路、科宁路、诚信大道、双龙大道、清水亭、将军路。
6号线：61.3公里新生圩、新港开发区、万寿村、营苑南路、长途东站、省经干院、富贵山、明故宫、光华门、大校场路、夹岗、高铁南京南站、正德学院、佛城西路、将军路、秣陵、禄口新城、禄口机场。
7号线：35.6公里仙新路、尧化门、尧化新村、丁家庄、万寿村、晓庄、窑上村、五塘村、黄方村、城河村、福建路、古平岗、省委、清凉河、莫愁湖、沿河街、应天路、东青石、新城科技园、明基医院、雨润路、恒河路、双闸、天河路、西善桥。
![2010年南京市徐庄软件产业基地基础设施综合开发项目可行性研究报告[管理资料]](https://img.taocdn.com/s1/m/6937b9eea76e58fafbb003ba.png)
咨询评估报告校审单徐庄软件产业基地基础设施综合开发项目可行性研究报告宁咨二（2010）编3109号南京工程咨询中心资格证书号：工咨甲030112012徐庄软件产业基地基础设施综合开发项目可行性研究报告宁咨二（2010）编3109号南京工程咨询中心二○一○年十月二十六日总经理黄卫光副总经理魏大晋总经济师总工程师宋晓杰项目主持人魏大晋项目负责人陈群参加人员宋晓杰金永军田政彭洲红苏静田佳目录第1章总论 (6)项目概要 (6) (6)项目单位基本情况 (7)项目概况与建设内容 (8) (8) (10)可行性研究内容 (11)可行性研究报告编制依据 (11)可行性研究结论与建议 (12)第2章项目背景与必要性分析 (15)南京市总体规划 (15)南京市总体规划 (15)城市的功能定位 (16)相关的城市建设内容 (16)江苏省及南京市软件产业发展规划 (17)总体规划 (17)功能定位 (21)徐庄软件产业基地规划 (22)总体规划 (22)规划结构 (22)功能定位 (22)产业选择 (23) (24)1、是江苏省南京市实施发展跨越式发展战略的需要 (24)2、是加快区域性产业结构调整，促进经济健康合理增长的需要 (26)3、是南京市加速推进打造现代服务业的需要 (28)第3章发展前景及土地需求分析 (31) (31) (33) (34) (35)第4章建设规模及建设条件 (37).建设规模及用地规划 (37) (37) (38) (40) (44) (44)气象 (44)地质及地震 (45)第5章工程建设方案 (46) (46) (46) (47)、拆迁与场地平整工程 (48) (48) (49) (49) (49) (49) (50) (53) (55) (55) (58) (62) (63) (63) (65) (67) (67) (72) (72) (74) (75) (75) (76)第6章项目实施计划 (77) (77) (77) (78) (78) (78)第7章项目组织、经营与管理 (79) (79) (79) (80) (82)第8章投资估算与资金筹措 (84)................................................................................................. 错误!未定义书签。
2013年第11期上总第378期产业发展摘要：现代产业体系是指现代元素比较显著的产业构成，涉及产业结构、产业组织、产业布局、产业技术、产业链条等产业经济学的主要领域。
党的十七届五中全会对现代产业体系特征科学界定为：结构优化、技术先进、清洁安全、附加值高、吸纳就业能力强。
现代产业体系是涉及产业发展、制约整体生产力发展的重大课题，构建现代产业体系对于提升经济发展速度和质量，转方式、调结构，提升产业整体竞争实力至关重要。
面对新一轮科学发展的新形势和新任务，在“创新驱动、内生增长、绿色发展”的号角吹响后，客观分析南京构建现代产业体系的现状，积极探求战略对策，以创新带动产业的绿色发展具有实际意义。
本文以南京为基础，通过对南京产业发展的描述，分析传统产业发展模式的优劣，按照现代产业体系的基本理论，赋予各产业新的定位，从而提出南京构建现代产业体系的路径建议。
关键词：现代产业体系；转型升级；现代服务业近两年来，在政策的支持和推动下，南京大批企业和研究院所投入新兴产业发展。
在石化、钢铁、汽车、电子等传统产业不断升级的同时，轨道交通装备、新能源、生物医药、平板显示等一系列新兴产业持续发展壮大。
党的十八大报告指出，要适应国内外经济形势新变化，加快形成新的经济发展方式，把推动发展的立足点转到提高质量和效益上来，着力构建现代产业发展新体系。
尽管南京的产业已率先完成了“三二一”调整，南京要实现“创新驱动、转型发展”离不开现代产业体系的真正构建。
一、现代产业体系的基本理论1.现代产业体系产生背景现代产业体系是在20世纪70年代以来世界经济发展的新形势下，适应资源开发利用、经济结构演变、产业技术进步以及与之相关的社会经济关系一系列新变化所形成的产业演化的整体性结构。
对于我国产业发展而言，发展现代产业体系实质上是要在基本完成初期工业化后，建立向工业化中后期推进所要求的更先进、更发达的产业体系。
所以，现代产业体系就是走新型工业化道路所要求的产业体系。
关于工业科研用地供应管理有关规定的实施细则宁国土规〔2014〕? 3号关于工业科研用地供应管理有关规定的实施细则各分局，机关各处室局，各直属事业单位：为贯彻落实《市政府关于进一步加强工业科研用地供应管理工作的通知》（宁政发〔2014〕150号，以下简称“150号文”）、《市政府印发关于进一步规范工业及科技研发用地管理意见的通知》（宁政规字〔2013〕1号，以下简称“1号文”）等有关文件规定，进一步明确工业、科技研发用地供应管理中的具体操作实施办法，现将有关事项规定如下。
一、土地供应操作规定（一）禁止区域内办理工业用地供应规定150号文规定不得供应工业用地的区域内，涉及工业用地（仓储、物流用地除外）出让、转让按以下规则办理：1、新增工业用地出让，包括公开出让、“以大带小”协议出让及土地置换协议出让不予办理；2、存量工业用地提高容积率不予办理；3、企业改制、房产交易涉及原划拨土地补办出让以及自有划拨土地申请协议出让的，可以按规定办理；4、已出让存量工业用地申请转让的，可以按规定办理。
（二）供地项目投资建设协议有关要求各区、开发园区、紫金科技创业人才特别社区（以下简称紫金特区）在工业、科技研发用地公开出让预申请时须提供“投资建设协议”文本，并作为土地挂牌文件组成部分。
“投资建设协议”中应明确包括产业类型、总投资额、地均税收、企业用工等要求，以及收取履约保证金有关事项和违约责任，且不得设置妨碍公平竞争的条件。
履约保证金数额可由开发园区根据项目投资额度与实际情况自行确定，原则上不超过土地挂牌出让起始价总额的10%。
（三）科技研发用地变更受让方及分割转让条件科技研发用地挂牌出让成交后，受让人成立项目公司并申请办理变更受让人的，其设立子公司的经营范围、资质等必须符合挂牌出让公告中的出让条件或经所在园区管理单位审核符合园区产业发展要求，否则不予办理。
科技研发用地土地出让合同约定所建房屋允许分割转让的，除受让人为开发园区、紫金特区下设国有投资平台的以外，必须在项目竣工后，按照存量房产进行转让，不得按照商品房进行预售、销售。
关于工业科研用地供应管理有关规定的实施细则宁国土规〔2014〕? 3号关于工业科研用地供应管理有关规定的实施细则各分局，机关各处室局，各直属事业单位：为贯彻落实《市政府关于进一步加强工业科研用地供应管理工作的通知》（宁政发〔2014〕150号，以下简称“150号文”）、《市政府印发关于进一步规范工业及科技研发用地管理意见的通知》（宁政规字〔2013〕1号，以下简称“1号文”）等有关文件规定，进一步明确工业、科技研发用地供应管理中的具体操作实施办法，现将有关事项规定如下。
一、土地供应操作规定（一）禁止区域内办理工业用地供应规定150号文规定不得供应工业用地的区域内，涉及工业用地（仓储、物流用地除外）出让、转让按以下规则办理：1、新增工业用地出让，包括公开出让、“以大带小”协议出让及土地置换协议出让不予办理；2、存量工业用地提高容积率不予办理；3、企业改制、房产交易涉及原划拨土地补办出让以及自有划拨土地申请协议出让的，可以按规定办理；4、已出让存量工业用地申请转让的，可以按规定办理。
（二）供地项目投资建设协议有关要求各区、开发园区、紫金科技创业人才特别社区（以下简称紫金特区）在工业、科技研发用地公开出让预申请时须提供“投资建设协议”文本，并作为土地挂牌文件组成部分。
“投资建设协议”中应明确包括产业类型、总投资额、地均税收、企业用工等要求，以及收取履约保证金有关事项和违约责任，且不得设置妨碍公平竞争的条件。
履约保证金数额可由开发园区根据项目投资额度与实际情况自行确定，原则上不超过土地挂牌出让起始价总额的10%。
（三）科技研发用地变更受让方及分割转让条件科技研发用地挂牌出让成交后，受让人成立项目公司并申请办理变更受让人的，其设立子公司的经营范围、资质等必须符合挂牌出让公告中的出让条件或经所在园区管理单位审核符合园区产业发展要求，否则不予办理。
科技研发用地土地出让合同约定所建房屋允许分割转让的，除受让人为开发园区、紫金特区下设国有投资平台的以外，必须在项目竣工后，按照存量房产进行转让，不得按照商品房进行预售、销售。
工业园、创业园、文化园汇总工业园区发展现状根据“以江为轴、两岸联动、三个圈层”的生产力布局总体框架，将沿江划分为六大功能区：（1）重化工业区：包括西厂门、卸甲甸、山、塘、长芦、瓜埠、玉带等区域，主要以化学工业园、钢铁集团等大园区、大企业为依托，利用沿江、沿路的有利条件，集约化发展重化工产业。
（2）港口经济区：包括栖霞、尧化、燕子矶、龙潭、靖安等区域，以经济技术开发区（出口加工区）为主体，结合金陵石化、栖霞经济开发区及仙林大学城，以外向型经济为导向，发展新型制造业。
（3）现代都市区：从河西新城区到幕燕地区，建设集城市综合服务功能与现代化城市景观为一体的都市区。
（4）江北新市区：包括浦口、珠江、高新区等区域，重点加强基础设施建设和产业功能培育，加快高新区、泰山地区、珠江地区联动开发步伐，加大服务业发展建设的强度。
（5）工贸产业区：包括西善桥、板桥、江宁镇、铜井等区域，在已有的冶金、建材等产业基础上，积极发展都市型产业、物流业、房地产业等。
（6）都市生态区：包括乌江和桥林部分区域、江心洲、八卦洲等，建设成生态环境优良的都市后花园。
长江沿岸工业区主要有：市浦口区沿江工业区、化学工业园、钢铁集团、经济技术开发区、高新技术产业开发区、江宁经济技术开发区、栖霞经济技术开发区、雨花经济技术开发区、马群工业园、湖熟工业园、禄口工业园、麒麟工业园。
主要以高新技术产业开发区为例进行介绍。
高新区简介高新技术产业开发区由省政府、市政府共同创建于1988年9月，1991年3月被国务院批准为全国首批也是省首家国家级高新区。
规划面积82.46平方公里,已开发16.5平方公里，拥有企业近2000家，经济总量在国家级高新区中位居前列，是省市最具活力的经济增长点。
近年来先后荣获全国火炬计划先进管理奖、建设新有功单位、市精神文明建设先进集体等荣誉称号。
经过十多年的发展，高新区已发展成为市支柱产业；是电子信息和生物工程与医药产业的基地，并且成为航空航天和新材料等产业的聚集地。
关于工业科研用地供应管理有关规定的实施细则宁国土规〔2014〕 3号关于工业科研用地供应管理有关规定的实施细则各分局，机关各处室局，各直属事业单位：为贯彻落实《市政府关于进一步加强工业科研用地供应管理工作的通知》（宁政发〔2014〕150号，以下简称“150号文”）、《市政府印发关于进一步规范工业及科技研发用地管理意见的通知》（宁政规字〔2013〕1号，以下简称“1号文”）等有关文件规定，进一步明确工业、科技研发用地供应管理中的具体操作实施办法，现将有关事项规定如下。
一、土地供应操作规定（一）禁止区域内办理工业用地供应规定150号文规定不得供应工业用地的区域内，涉及工业用地（仓储、物流用地除外）出让、转让按以下规则办理：1、新增工业用地出让，包括公开出让、“以大带小”协议出让及土地置换协议出让不予办理；2、存量工业用地提高容积率不予办理；3、企业改制、房产交易涉及原划拨土地补办出让以及自有划拨土地申请协议出让的，可以按规定办理；4、已出让存量工业用地申请转让的，可以按规定办理。
（二）供地项目投资建设协议有关要求各区、开发园区、紫金科技创业人才特别社区（以下简称紫金特区）在工业、科技研发用地公开出让预申请时须提供“投资建设协议”文本，并作为土地挂牌文件组成部分。
“投资建设协议”中应明确包括产业类型、总投资额、地均税收、企业用工等要求，以及收取履约保证金有关事项和违约责任，且不得设置妨碍公平竞争的条件。
履约保证金数额可由开发园区根据项目投资额度与实际情况自行确定，原则上不超过土地挂牌出让起始价总额的10%。
（三）科技研发用地变更受让方及分割转让条件科技研发用地挂牌出让成交后，受让人成立项目公司并申请办理变更受让人的，其设立子公司的经营范围、资质等必须符合挂牌出让公告中的出让条件或经所在园区管理单位审核符合园区产业发展要求，否则不予办理。
科技研发用地土地出让合同约定所建房屋允许分割转让的，除受让人为开发园区、紫金特区下设国有投资平台的以外，必须在项目竣工后，按照存量房产进行转让，不得按照商品房进行预售、销售。
中国长三角集成电路产业布局情况根据中国半导体行业协会数据，2017年中国集成电路产业销售额为5411.3亿元，按此计算，2017年江苏省集成电路销售额在全国占比为31.19%，占据相当重要的位置。
在江苏省集成电路产业中，集成电路设计、制造、封测三业销售收入合计为1318.73亿元，同比增长20.42%。
其中集成电路设计业销售收入为194.66亿元，同比增长21.96%；集成电路晶圆业销售收入为245.91亿元，同比增长13.78%；集成电路封测业销售收入为878.16亿元，同比增长22.08%；分立器件销售收入为166.28亿元，同比增长15.33%。
一、产业链概况从产业链看，江苏省已形成涵盖EDA、设计、制造、封装、设备、材料等较为完整的集成电路产业链，汇集了众多知名集成电路企业。
设计领域，江苏省拥有华润矽科、无锡友达、展讯、晶门科技、东微半导体、奇景光电等众多知名企业，设计业上游EDA企业如Cadence、华大九天等也均在江苏南京落户。
制造领域，江苏省拥有华虹半导体、SK海力士、华润微电子、台积电、紫光存储、和舰科技、江苏时代芯存、扬杰科技等企业，其中华虹半导体、紫光集团等承担的项目均为国内集成电路发展的重大项目，拥有巨大的群聚效应。
封测领域，江苏省在全国领先的地位难以撼动，拥有全球排名第3、国内排名第1的封测大厂江苏长电，以及全球排名第7、国内排名第3的封测厂商通富微电，还包括苏州固锝、晶方科技、矽品（苏州）、英飞凌（无锡）等知名封测厂商，连全国排名第二的华天科技也在昆山设立了子公司。
材料领域，江苏省拥有瑞红电子、江苏鑫华、康强电子、雅克科技、中环领先、南大光电、中鹏新材料等知名企业。
设备领域，江苏省同样不可小觑，国际半导体设备大厂阿斯麦分别无锡、南京均建有分公司，还有华晶设备、吉姆西半导体等设备厂商。
二、地域分布从地域分布上看，江苏省集成电路产业主要集中在苏南地区，苏南地区集成电路产业销售额约占江苏省销售总额的80%以上，形成了以无锡、苏州和南京等市为中心的集成电路产业带。
南京市人民政府批转市规划局关于建立南京现代化城市规划导则的意见的通知文章属性•【制定机关】南京市人民政府•【公布日期】2013.01.28•【字号】宁政发[2013]25号•【施行日期】2013.01.28•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡规划正文南京市人民政府批转市规划局关于建立南京现代化城市规划导则的意见的通知（宁政发[2013]25号）各区县人民政府，市府各委办局，市各直属单位：市规划局拟定的《关于建立南京现代化城市规划导则的意见》已经市政府同意，现转发给你们，请认真遵照执行。
南京市人民政府2013年1月28日关于建立南京现代化城市规划导则的意见（市规划局 2012年12月）为进一步提升城市规划、建设、管理水平，推动城市可持续发展，努力为南京率先基本实现现代化、建设现代化国际性人文绿都提供更加科学的指标体系、更加有力的指导准则，特制定南京现代化城市规划导则指标体系，作为我市城乡规划建设管理的重要依据。
一、指导思想以深入贯彻落实科学发展观为指导，以转变经济发展方式为主线，以南京率先基本实现现代化、建设现代化国际性人文绿都为总目标，以完善城市功能、提升城市品质、提高建设水平为总体要求，以国家和江苏省相关法规、要求为基础，充分借鉴国内外先进经验，结合南京实际，科学制定出一整套土地集约利用、环境品质提升、历史文化保护等方面的规划建设指标体系，作为南京率先基本实现现代化的重要支撑，作为今后一个时期指导南京城市规划建设发展的重要准则，作为南京城市规划与建设的考核标准。
二、基本原则（一）借鉴国际国内先进经验，体现南京赶超跨越的新追求。
（二）坚持以人文本发展理念，提高公共服务品质与文化品位。
（三）突出城市可持续发展导向，强化城市生态与资源保护。
（四）提高城市整体运行效率，强调交通与基础设施的保障。
（五）综合定量指标和定性指标，体现可操作性和可考核性。
三、适用范围南京现代化城市规划导则指标体系主要适用于指导城市新建地区的城乡规划编制和建设、管理。
徐庄软件产业基地管委会行政服务中心智能化工程设计方案中央集成系统IBMS收集资料1第十六章中央集成系统（IBMS）一、系统概述(2)二、需求分析(2)三、系统功能要求(3)四、设计依据和标准(5)五、IBMS集成系统功能(5)六、IBMS系统集成解决方案(12)6.1系统设计目标(12)6.2系统组成(13)6.3系统结构(15)6.4IBMS系统对其它各子系统的集成管理(16)6.5IBMS系统集成效果(19)6.5.1楼宇能源的管理(19)6.5.2提高大楼的安全性(21)6.5.3提高大楼管理的人性化和使用的舒适度(22)6.5.4延长设备使用寿命(22)6.5.5 物业管理功能(23)6.6系统实施(28)6.6.1跨系统联动(28)6.6.2个性化开发(29)七、设备清单(31)八、系统图(31)一、系统概述南京市徐庄软件园行政服务中心是一栋现代化智能化大厦，因此在智能化系统总体设计中，除了必要的BAS、消防报警与联动控制系统FAS和综合保安系统SAS外，还应实现在上述诸系统上的集成，即BMS系统，从而实现资源共享，统一管理。
在实现BMS系统横向集成各弱电子系统的基础上，通过网络为桥梁，实现与信息系统中的办公自动化（OA），物业管理等子系统的集成，即实现楼内的IBMS的集成。
智能集成管理系统是以多种集成技术为基础．运用标准化、模块化、系列化的开放性设计．遵循开放性，模块化，互连性，可管理性，先进性，经济性，高效性，可靠性，实用性的原则，通过系统通信网络，采用统一的计算机平台，运行和操作在统一的人机界面环境下,实现信息、资源和任务共享,完成集中与分布相结合的监视、控制和管理的功能。
通过对各子系统资源的收集、分析、传递和处理，实现对楼内各种建筑设备进行最深化的控制和决策，并为其他系统提供建筑设备相关的信息，达到高效、经济、节能、协调运行状态，提供快速的应急响应，并最终与建筑艺术相结合，创造一个舒适、温馨、安全的工作环境，使用户得到满足其要求的最佳方案。
