土地增值税清算审核疑点分析.

土地增值税清算审核方法及案例解析——收入的审核常见疑点及案例疑点一：真按揭，假收入案例7-3：某市税务机关对某房企的W项目土地增值税清算进行复核，发现W项目是采用代销方式进行销售，销售比例100%，纳税人自行申报收入20,723.16万元，纳税人的账簿记载销售费用-佣金支出6,816,948.00元，该房企是否存在少申报收入？解析：根据销售佣金倒推收入22,723.16万元，疑似少申报收入约2000万元。

通过查看企业明细账簿，发现企业有按揭贷款入账，但未发现首付款的收入记录。

根据我国按揭贷款有关的法律规定，该业务处理异常，可能存在两种情况：一是可能存在假按揭；二是企业可能存在隐瞒首付款的情况。

税务人员到该企业合作按揭银行进行调查取证，发现银行保存有企业收取首付款收据的复印件，金额合计550万元。

企业解释是因为要替购房者办理按揭贷款，从而采取的变通措施，伪造了收据，实际并未收款。

虽然从银行取得首付款收据的证据已比较有说服力，但为了让企业心服口服，税务人员又根据销售合同的信息联系了5户购房者，同时也做了询问笔录，证实了购房者在按揭贷款前就已经将首付款交付给开发商。

由以上两个有利的证据资料确定了该房开企业确实是隐藏了收入，最终对2000万收入进行调增处理。

疑点二：售后回租方式销售，销售收入申报不真实案例7-4：某市税务机关在对本辖区内的房地产开发项目进行土地增值税清算审核时，发现该项目商业售价与同地区同年同房源类型的平均售价相比偏低，疑似少申报收入。

解析：通过三方信息查询，发现该开发商对其开发的商铺采取售后回租的方式进行销售，开发商将房屋销售给购房者，后由开发商的关联方“B商业管理有限公司”与购房者签订《商铺委托经营合同》，前三年租金收入抵顶购房款，占房屋总价的22%，开发商申报收入金额仅为房屋价款的78%。

所以，需对前三年租金部分要调增收入，同时补缴相关税费。

相关政策参考：•《国家税务总局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复》国税函〔2008〕576号•苏地税规〔2012〕1号第三条第二款疑点三：销售单价明显偏低案例7-5：某开发项目，建设住宅楼5栋，普通住宅共300套，销售情况如下：在上述土地增值税清算过程中，是否存在少申报收入的情况？解析：•根据项目合同总额计算该项目的平均售价：392,071,000.00元/39,892.00㎡=9,828.31（元/㎡）•平均销售价格的70%：9,828.31（元/㎡）×70%=6,879.82（元/㎡）•2号楼销售单价为5000元/㎡的10套房源低于该项目平均售价的70%，若企业未能给出正当理由，可考虑按该项目的平均售价予以调整收入：（9,828.31-5000）元/㎡×500㎡=2,414,155.72（元）备注：上述案例中以低于平均售价的30%作为调整的明显不合理且无正当理由。

土地增值税清算中存在的问题及对策征收土地增值税是增强国家对房地产开发、交易行为的宏观调控，抑制土地炒买炒卖，促进房地产开发健康发展的重要举措。

加强土地增值税征管，有利于提高房地产行业税收征管的质量和效率，从而有效地减少税款流失。

然而从近年来对房地产行业土地增值税的清算工作看，当前土地增值税中还存在不少问题需要完善。

一、存在问题1、政策宣传不够。

对于土地增值税业务，税务部门知之不多，对土地增值税的政策宣传力度不够，造成了纳税人企业财务人员对土地增值税政策了解不够，对土地增值税纳税意识较低,突出表现在财务会计不据实记载成本费用，不正确核算申报税款，填报土地增值税清算的各种报表困难，加之一些房地产开发企业对土地增值税清算比较反感，从而造成了工作的被动性。

2、业务素质不高由于土地增值税工作量大，涉及的知识多。

而在我们税务系统部门真正懂土地增值税清算的人，也只是懂一些土地增值税的税收知识，对土地增值税涉及的一些其他知识，诸如，建筑成本费用核算，建筑企业评估及基本设施，公共配套设施等方面的知识知之甚少，给土地增值税清算业务带来了不便。

3、销售收入不真。

一部分房地产企业存在确认收入不及时、不规范的现象。

在实际操作中，部分房地产企业推迟工程决算，将预收购房款或当期售房款长期挂在往来账上作为调节利润的工具，不及时结转收入，延迟开具房地产销售专用发票；部分房地产企业以部分房款抵偿工程成本，造成资金直接在账外循环；部分房地产企业对需要视同销售的开发产品不申报销售收入。

使得开发商所申报的收入与实际不符，这样就造成了企业收入不实和相关税收的流失。

4、清算工作量大。

土地增值税清算工作是一项全新的工作，工作量大、项目多，实际操作难度大，税收成本高。

一般房地产企业开发项目交叉，既有普通住宅项目也有非普通住宅项目，既有免税项目也有应税项目。

而且，房地产开发大部分是滚动开发，房地产开发项目周期长，在建设期间，涉及到销售分配、成本费用的分摊等问题，土地增值税的计算异常复杂。

房地产企业土地增值税清算中问题与对策思考房地产企业在进行土地增值税清算时，有可能会面临以下的问题：
1. 土地增值税法规政策的变化导致企业缺乏最新的税务信息，导致企业遗漏或误判应纳税额；
2. 不同税务部门对土地增值税清算的审核标准与流程不同，导致企业清算难度增大；
3. 企业自身的信息记录和统计系统不够完善，难以准确记录和核实土地购买和转让的税务信息；
4. 企业在土地购买、开发和销售过程中可能会出现未经核实的土地增值税费用，未及时补缴，从而导致税务纠纷。

针对以上问题，企业可以考虑以下对策：
1. 密切关注税务法规政策的动态变化，及时进行调整和修改土地增值税计算模型，使其符合最新的税务政策要求；
2. 落实接受税务部门的审核要求，规范内部统计和记录土地交易信息的流程，及时更新税务数据，完善内部资料和记录；
3. 制定完善的资料归档和备案制度，确保土地交易税务信息的真实性和准确性，以防止由于信息错误而发生的税务纠纷；
4. 开展专门的培训课程，提高企业内部员工的专业水平和税务知识，使其能够更加熟练地操作土地增值税计算和纳税流程。

同时，积极配合税务部门，及时完善各类证明文件和申报表格，化解潜在的税务风险。

当前土地增值税清算中存在的问题和对策1. 引言1.1 背景介绍土地增值税是指在土地出让、转让等行为中，根据土地增值的部分征收的税费。

土地增值税清算是指对土地增值税进行结算和清缴的过程。

当前土地增值税清算中存在着诸多问题，影响着税收公平和效率，需要加以解决。

信息不对称导致了土地增值税清算过程中难以监督和纳税人缴税遵从度不高。

征收标准不清晰使得各地政府对税费的征收存在较大的主观性，影响了税收公平。

监管不到位也使得税收征收难以得到有效管理和监督。

针对这些问题，需要采取一系列对策，如加强信息公开，提高纳税人的了解和配合度；明确征收标准，减少政府主观性的干扰；加强监管力度，提高对税收的管理和监督效果。

通过解决这些问题，可以更好地促进土地增值税清算的顺利进行，提高税收的公平性和效率性。

1.2 研究目的研究目的是为了更深入地探讨当前土地增值税清算中存在的问题，并提出相应对策，从而完善土地增值税征收制度，促进税收管理的规范化和有效性。

通过分析问题根源和影响，加强信息公开、明确征收标准、加强监管力度等对策，可以有效解决土地增值税清算中存在的问题，提高税收征收的公平性和透明度，推动税收管理的现代化和规范化。

研究目的还在于希望为土地增值税清算提供理论支持和政策建议，为我国税收制度的完善和税收管理的提升做出贡献。

通过对土地增值税清算问题及对策的探讨，也有助于引导广大纳税人遵纳税法法规，增强纳税意识，促进税收合规，构建和谐税收征收环境，实现税收管理的良性循环和可持续发展。

1.3 研究意义土地增值税是一种国家对土地增值所征收的一种税收，是一种重要的财政收入来源。

土地增值税清算是指在土地转让或出让过程中，对土地增值所产生的税款进行结算和征收的管理过程。

当前土地增值税清算中存在着一些问题，这些问题影响了税收的公平和效率。

研究当前土地增值税清算中存在的问题并提出对策具有重要的意义。

研究当前土地增值税清算中存在的问题可以帮助政府更好地了解当前税收体系存在的弊端，及时调整税收政策，提高税收征收效率。

土地增值税清算疑难及热点问题汇总近年来，土地增值税清算问题在我国引起了广泛关注。

随着国家土地利用政策的调整和土地资源紧缺情况的日益突出，土地增值税成为了一项重要的税收收入渠道。

然而，由于土地增值税清算涉及复杂的法律、财务等方面的问题，存在着一些疑难和热点问题亟待解决。

首先，一个疑难问题是关于土地增值税的征收对象。

土地增值税的征收对象一般包括个人、企事业单位和其他经济组织。

但是，在实际操作中，由于土地所有权和使用权的分离，征收对象的界定变得复杂。

特别是在土地转让过程中，很多土地使用权并未转移，而土地增值仅仅体现在了土地使用权出让金中，这就给土地增值税的征收带来了困难。

因此，对于转让土地使用权的增值应如何计算和征税，需要进一步研究和明确。

其次，土地增值税的计算方法也是一个热点问题。

在土地增值税的计算中，应当考虑土地增值的产生方式和时间，以及土地增值税税率的确定。

然而，目前土地增值税的计算方法与实际情况存在一定的偏差。

一方面，部分地区仍采用传统的比例方法计算土地增值税，这种方法无法准确反映土地增值的实际情况。

另一方面，税率的确定也缺乏科学合理的依据，导致部分纳税人觉得税负过重。

因此，如何合理确定土地增值税的计算方法和税率，是当前亟待解决的问题。

再次，土地增值税清算的便捷性和公平性也备受关注。

土地增值税清算涉及到大量的纳税人和地方政府，税务部门需要对土地增值税的征收情况进行审核和监督。

然而，在实际操作中，由于信息不对称和数据录入不准确等原因，土地增值税的清算存在一定的不便捷性。

此外，土地增值税的征收与地方税收收入分成机制相关，这就涉及到税收分配的公平性问题。

如何提高土地增值税清算的便捷性和公平性，需要进一步完善相关的法律法规和制度机制。

最后，对土地增值税清算的监督和执法也是一个重要问题。

土地增值税清算涉及到纳税人的自觉遵守和税务部门的监管执法。

然而，由于土地增值税清算涉及的信息较多，纳税人往往难以了解相关规定的具体细节，导致存在纳税人的投诉和争议。

土地增值税清算探讨【精品发布】一、土地增值税清算过程里面出现的问题清算时间不易把握。

在小城市所进行的房产开发项目可以达到应清算的项目不多，大部分为可清算的项目。

房产开发项目尽管具备了可清算的条件，然而，一是一部分房产开发项目竣工决算无法及时地可得到结果，尚存在不少成本无法及时进入，假若过早地予以清算，就可能使得清算结果不准确，让纳税人利益受损，会导致二次清算。

二是尽管决算结果已经出来了，然而，施工单位没有及时开具发票，无票据认可，对清算造成很大的困难。

三是房产开发企业尽管满足了清算的要求，税务机关也已经下发了清算的通知，然而，清算企业没有清算的主观意愿，会导致清算被人为地延迟。

四项成本（前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费）成本的计量难以把握，工程完成之后，四项成本不容易进行计量，一部分房产公司为寻求少交税，可能对成本予以虚报。

税务人员在对土地增值税清算时，由于缺乏工程方面专业技能，如果所在城市无建委公示的可参考的成本，无法得到真实的成本计量，造成清算结果不实。

土地价款的票据不规范所带来的问题；在现实中，房产开发项目获取土地的渠道有很多种，所获取的票据也有多种多样，就算均为办理拍卖手续所拍得的土地，国家行政机关所开具的票据亦各不相同，有相当大的部分为行政事业单位收费往来结算收据，却并非为行政事业单位的收费收据，这样一来，清算中票据扣除难以权衡，若予以扣除就是违规行为，假若不予以扣除，对开发商显失公平，从而使得清算工作不能够顺利开展。

对房地产开发利息费用的扣除，按照税收政策，房产开发费用的利息的支出应根据房产的不同项目来予以分摊，同时，提供金融机构出具有关的证明，允许根据实际情况予以抵扣，如无法提供金融机构出具的有关证明的，不能根据房地产的不同项目来予以分摊开发利息费用的可根据开发成本与土地价款相加的5%予以计算扣除，但房产开发企业开发利息费用的金额很少大于开发成本与土地价款相加的5%。

房地产企业土地增值税清算中问题与对策思考1. 引言1.1 引言房地产行业在我国经济中占据着重要地位，土地增值税是其中一个重要的税收项目。

土地增值税的清算涉及到房地产企业的利润和税务负担，而在实际操作中往往存在一些问题和挑战。

本文将围绕房地产企业土地增值税清算中的问题和对策进行探讨，以期为相关企业提供一定的参考和建议。

房地产企业土地增值税清算中的问题主要包括：清算的纳税主体确定不清晰、税务政策变化频繁、纳税申报流程复杂等方面。

在实际操作中，房地产企业往往难以准确把握税务政策的变化，导致可能存在偏差或风险。

清算纳税主体的确定也经常受到征管部门的审查和调整，增加了企业的财务风险和不确定性。

为了解决这些问题，房地产企业可以采取一些对策，如加强税务政策的研究和学习、建立完善的纳税管理制度、及时申报纳税等。

企业还可以积极配合税务机关的审查和监督，及时了解最新的税收政策和法规，避免因为不熟悉税收政策而承担风险。

房地产企业在土地增值税清算中面临诸多问题，但只要制定科学合理的对策和计划，便能有效化解风险，提高企业的经营效率和盈利能力。

希望通过本文的探讨，能够为相关企业提供一些启发和帮助。

2. 正文2.1 房地产企业土地增值税清算的问题1. 土地成本计算不准确：房地产企业在进行土地增值税清算时，常常遇到土地成本计算不准确的问题。

这可能是由于土地购入价格不清晰、土地面积计算错误或者土地评估不准确等原因导致的。

这些问题会直接影响到土地增值税的计算结果，给企业带来不必要的损失。

2. 土地使用权确认难度大：在进行土地增值税清算时，房地产企业还需要确认土地使用权是否合法有效。

由于土地使用权的来源复杂、不清晰，加上土地证书或证明文件不完善等问题，使得确认土地使用权变得非常困难。

这会导致土地增值税清算的延迟和不确定性。

3. 土地增值规定变化频繁：土地增值税是一项政策性税收，其相关规定经常会发生变化。

房地产企业需要及时了解最新的土地增值税政策，但是政策变化频繁，信息不对称，给企业带来了很大的困扰和风险。

土地增值税清算需重点关注的30个难点一、房地产企业进行土地增值税清算的时间是何时答：根据《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发[2009]91号）规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出售或自用的；该规定可用下列公示表示：（已转让可售建筑面积+出租或自用可售建筑面积）÷总可售建筑面积≥85%。

（二）取得销售（预售）许可证满3年未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的（应在办理注销税务登记前进行土地增值税清算）。

二、清算单位及清算主体（一）关于清算单位确认问题1、对于符合土地增值税清算条件，属于分批取得立项批文、整体开发、统一核算的房地产项目，清算时原则上应作为一个清算单位。

2、对于分期开发房地产项目，符合下列情形之一的，应视为分期项目：（1）同一开发项目内，房地产开发企业以分期销售形式开发并能够分别核算各期收入和扣除项目的。

（2）同一开发项目内，房地产开发企业分期取得初始产权登记证明的。

3、对于分期开发房地产项目，以分期项目作为清算单位；但是，如果分期项目符合土地增值税清算条件且未清算的，清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。

（二）对于一方出地、一方出资，合作开发房地产项目的，清算项目的主体应如何确定企业（出地方）取得国有土地使用权后，联合其他单位（出资方）一同开发的，若双方约定，出地方不承担经营风险而只收取固定利益的，包括货币资金和其他非货币资产，对出地方应当按照转让国有土地使用权计算征收营业税和土地增值税，并向出资方开具发票；对于取得土地使用权的出资方，继续投资进行开发并建房出售的，以新建房作为开发项目，计算征收土地增值税。

其中对出地方计算征收转让国有土地使用权土地增值税的价格，即作为出资方取得土地使用权所支付的金额，凭发票在其土地增值税清算时据以扣除。

关键词：土地增值税；清算；存在问题一、土地增值税清算中存在的问题（一）票据管理不规范。

1.没有及时确认收入。

土地增值税是站在增值额的角度上进行清缴的，也就意味着如果房地产企业的项目增值额越多，获得的利润越多而缴纳的税款越多，最后可能这些既得的利益向国库转移。

从这种程度上来讲，有些房地产企业可能会为了少缴税款而少计收入，把本应该计入销售收入却没有及时申报的视同销售项目金额进行最大程度地缩减，在一定意义上出现了房地产企业的销售收入不实的情况，造成了一定的税收流失。

此外，还有些被计入在整个房价里的燃气安装费等混合销售收入，也被有些房地产企业的相关会计人员作为了代收代缴的款项，没有计入到应税收入里面。

在日常生活中，有一些房地产企业的内部人员在完成销售套房之后，会将收到的销售房款长期地挂在了账面上，存在延缓开具销售专用发票的行为，没有能够及时地结转好收入。

2.收入的确认计量不尽规范。

结合笔者在税务师事务所实习的经历来看，有不少的房地产企业会计人员在记录和整理本企业销售台账的时候，存在着少计收入的现象，由于企业内部的福利奖励以及股东分配等情况，在核算总体销售收入时以低于平均的市场价格而计到收入账本里的也不是个例。

很多时候，房地产企业为了能够促进商品楼盘的销售，与电商渠道合作，采用多元化的折扣方式。

针对部分直接销售的楼盘项目，房地产企业的相关人员也会在折扣中降低开发产品的价格金额，以此来躲避土地增值税清算中的税基点数。

对于出现的折扣模式，需要把销售价款连同折扣额同时开具在同一张发票上，才能被扣除，然而在土地增值税方面却没有准确的规定。

（二）成本费用扣除混乱。

1.人为虚列成本。

由于房地产业本身具有项目周期长、成本构成复杂、持续滚动开发等特殊性，为土地增值税的清算工作带来了一定的困难。

本着趋利的天性，不少房地产企业希望通过提高成本的列支，能够减少增值额的部分而在法律允许的范围内合理避税。

此外，还有房地产企业开发商通过补充合同的签订来虚构工程量与工程项目，以这样的方式来虚增成本，避免可能会出现的高增值。

当前土地增值税清算中存在的问题和对策1.缺乏有效的监督机制。

土地增值税清算涉及多个部门和层级，但目前监督机制不够完善，监管责任模糊，容易出现监管空白和监管不到位的情况。

2.数据不准确。

土地增值税清算需要大量的数据支持，但目前土地资源管理部门的数据管理不规范，数据不准确，给税务部门的清算工作带来了困难。

3.复杂的审批程序。

土地增值税清算需要经过多个部门的审批，流程繁琐，审批周期长，容易出现审批延误和审批效率低下的情况。

4.税收征管不到位。

土地增值税清算涉及到巨额资金流动，但当前税务部门对于土地增值税清算的征管工作不到位，征收税款的凭证核实不严格，容易出现虚高虚报的情况。

对于以上问题，可以采取以下对策：1.建立健全监督机制。

加强税务管理部门和土地资源管理部门之间的协作，明确各部门的监管职责和权责，建立有效的协调机制，强化对土地增值税清算的监督。

2.加强数据管理。

土地资源管理部门应加强数据管理，规范数据采集和统计工作，提高数据准确性，确保提供给税务部门的数据真实可靠。

3.简化审批程序。

对于土地增值税清算，可以进一步简化审批程序，推行“一窗受理”和“一次性办结”，减少审批环节，提高审批效率。

4.加强税收征管。

税务部门应加强对土地增值税清算的征管工作，加强对纳税人的核查和检查力度，确保征收税款的凭证真实可靠，有效遏制虚高虚报行为。

5.加强宣传和培训。

通过加强对土地增值税清算政策的宣传，提高纳税人的税收意识和法律意识，加强对税务部门和土地资源管理部门工作人员的培训，提高他们的专业素质和业务水平。

当前土地增值税清算中存在的问题主要是监督机制不完善、数据不准确、审批程序复杂和税收征管不到位等方面，需要采取有效的对策来解决这些问题，提高土地增值税清算的效率和质量。