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土地增值税清算审核报告说明一、企业基本情况说明企业名称：承德*****房地产开发有限公司，统一社会信用代码：*******，法定代表人：*****，成立日期：2012年01月05日，住所：********，经营范围：房地产开发与经营；物业管理服务；家具、建材材料（不含危毒品）、钢材、五金交电、陶瓷制品、玻璃制品、装饰材料（不含危毒化学品）、纺织品销售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）二、主要会计政策和税收政策（一）执行《企业会计准则》及有关规定。
（二）清算期间自2012年01月05日至2020年07月31日。
（三）会计核算方法：按照企业会计准则的规定制订并实施。
1．记账本位币为人民币；2．坏账核算方法按备抵法核算；3．成本结转方法采用按单位成本结转；4．低值易耗品摊销法为一次摊销法；5．固定资产按直线法计提折旧；6．无形资产采用直线法进行摊销。
（四）企业基本的税收政策（各税种适用税率）增值税5％；城建税7％；教育费附加3％；地方教育费附加2％。
（五）本次清算适用的主要税收政策文件依据：1．《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》；2．《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字（1995）48号）；3．国家税务总局《关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》（国税函发［1995］10号）；4．国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006］187号）；5．国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发［2009］91号）；6．国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税税函［2010］1220号）；7．《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》。
三、项目基本情况（一）项目概况1.项目名称：****二期项目。
2.项目地址：承德******地块。
3.开发项目类型：商业。
×××公司“×××”项目土地增值税清算鉴证情况汇报一、基本情况（一）×××公司基本情况（二)“×××"项目基本情况1、规划部门规划批复情况（1)“×××"项目位于海口市滨海大道以北，属停缓建项目。
该项目是续建原1993年6月报建，1993年9月动工兴建的“×××”项目，“×××”系原项目“×××”,2001年8月31日海口市城规函［2001]246号和249号批复为停缓建工程。
并经税务部门批准享受停缓建项目减免税政策。
（2）该项目于2005年7月取得的土地使用证，证号为“海口市国用[2005］第002146号”,取得的使用权面积为7，349。
66平方米方米，其土地使用权转让合同总金额为5,600,000.00元。
地类（用途）为城镇混合住宅用地。
（3）2004年取得的编号为20043142号的建设用地规划许可证,系原“×××”的用地规划，该用地内E 座规划用地面积为5682。
23平方米，规划指标容积率3.47,F座规划用地面积3027。
98平方米,容积率5.93，该用地为三家单位共有不可分割，因此统一规划建设.规划用地性质为商业办公居住用地。
吉欣公司未再取得单独的建设用地规划许可证。
(4）2008年7月取得建设工程规划许可证,批建两栋地上30层,地下1层的框剪结构商住楼,总建筑面积为：地上41688.84平方米，地下4425.70平方米。
（5)2006年5月31日取得E座建筑工程施工许可证，2006年3月28日取得F座建筑工程施工许可证。
2、项目开工竣工日期:项目开工日期2006年4月,竣工日期2007年10月。
土地增值税清算项目鉴证报告（参考文本）编号：————————公司：我们接受委托，于--年--月--日至--年--月--日，对贵单位----（项目）土地增值税进行清算鉴证工作。
贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算相关的会计资料及证明材料的真实性和合法性。
我们的责任是，按照国家法律法规及其有关规定，出具真实、合法的鉴证报告。
在清算的过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和相关政策规定进行。
一、企业及开发项目基本情况二、清算结果经对贵公司（项目）土地增值税进行清算，我们确认，该公司应补（退）的土地增值税额元。
其中：1.应缴土地增值税元。
2.已缴土地增值税元。
3.补（退）缴土地增值税元。
具体清算事项的情况详见附件。
三、其他需要说明问题税务师事务所（签字和盖章）中国注册税务师（签字和盖章）年月日2，附件：土地增值税清算项目鉴证明细表税款所属时间：年月日至年月日填表日期：年月日纳税人识别码金额单位：人民币元面积单位：平方米纳税人名称项目名称项目地址业别经济性质纳税人地址邮政编码开户银行银行账号主管部门电话项目行次金额委托方税务师事务所一、转让房地产收入总额1=2+31 其中货币收入1 实物收入及其他收入2二、扣除项目金额合计4=5+6+13+16+19+234 1.取得土地使用权所支付的金额5 2.房地产开发成本6=7+8+9+10+11+126 其中土地征用及坼迁补偿费7前期工程费8建筑安装工程费9基础设施费10公共配套设施费11开发间接费用123.旧房及建筑物的评估价格13=14+1513 其中旧房及建筑物的重置成本价14成新度折扣率154.房地产开发费用16=17+1816 其中利息支出17其他房地产开发费用185.与转让房地产有关的税金等19=20+21+2219 其中营业税20城市维护建设税21教育费附加226.财政部规定的其他扣除项目23三、增值额24=1-424四、增值额与扣除项目金额之比（%）25=24÷425 五、适用税率（%）26 六、速算扣除系数（%）27 七、应缴土地增值税税额28=24×26－4×2728 八、已缴土地增值税税额（含预交的土地增值税）29 九、应补（退）土地增值税税额30=28-2930 授权代理人我单位已委托税务师事务所进行土地增值税清算鉴证工作。
×××公司“×××”项目土地增值税清算鉴证情况汇报一、基本情况（一）×××公司基本情况（二）“×××”项目基本情况1、规划部门规划批复情况（1）“×××”项目位于海口市滨海大道以北，属停缓建项目。
该项目是续建原1993年6月报建，1993年9月动工兴建的“×××”项目，“×××”系原项目“×××”，2001年8月31日海口市城规函[2001]246号和249号批复为停缓建工程。
并经税务部门批准享受停缓建项目减免税政策。
（2）该项目于2005年7月取得的土地使用证，证号为“海口市国用[2005]第002146号”，取得的使用权面积为7,349.66平方米方米，其土地使用权转让合同总金额为5,600,000.00元。
地类（用途）为城镇混合住宅用地。
（3）2004年取得的编号为20043142号的建设用地规划许可证，系原“×××”的用地规划，该用地内E座规划用地面积为5682.23平方米，规划指标容积率3.47，F座规划用地面积3027.98平方米，容积率115.93，该用地为三家单位共有不可分割，因此统一规划建设。
规划用地性质为商业办公居住用地。
吉欣公司未再取得单独的建设用地规划许可证。
（4）2008年7月取得建设工程规划许可证，批建两栋地上30层，地下1层的框剪结构商住楼，总建筑面积为：地上41688.84平方米，地下4425.70平方米。
（5）2006年5月31日取得E座建筑工程施工许可证, 2006年3月28日取得F座建筑工程施工许可证。
2、项目开工竣工日期：项目开工日期2006年4月，竣工日期2007年10月。
2008年4月30日取得海南省建筑工程竣工验收备案证。
XXX“XXX”项目土地增值税清算报告XX税务局：我公司对“XXX”项目土地增值税进行清算，现将相关清算情况说明如下：一、基本情况1、企业名称：XXX2、成立日期：XXX3、统一社会信用代码：XXX4、地址：XXX5、法人代表：XXX6、注册资本：XXX7、企业类型：XXX8、经营范围：XXX二、项目建设规划情况1、项目名称：“XXX”项目2、项目概况项目于XXX取得XXX的项目备案通知书XXX，项目建设地址：XXX，项目建设规模：拟建住宅楼用地面积XXX平方米，总建筑面积XXX平方米，总投资XXX万元。
（2）项目于XXX取得土地使用证XXX，地号：XXX，土地面积土地用途：住宅用地。
该地块一次性开发，开发项目名称为“XXX”。
（3）项目于XXX取得XXX住房和城乡规划建设局颁发建设用地规划许可证XXX，用地位置：XXX；用地性质：居住用地；用地面积：XXX㎡；建设规模：XXX ㎡。
（4）项目于XXX取得建设工程规划许可证（XXX，建设项目名称：XXX；建设位置：凌XXX；建设规模：XXX，框剪结构，二至十二层为住宅，一层为商铺，内设地下停车位，建筑面积XXX，总造价XXX万元。
（5）项目于XXX取得XXX建筑工程施工许可证XXX，工程名称：XXX；建设地址：XXX；建设规模：XXX㎡；项目勘察单位为XXX，设计单位为XXX公司，施工单位为XXX公司；监理单位为XXX公司。
项目XXX办理了竣工验收备案，并已交付使用。
3、项目建设规模根据北京企航测绘有限责任公司出具的测绘成果报告(实测绘)显示，列入本次清算范围的“XXX”总建筑面积为XXX㎡，“XXX”总建筑面积、总可售面积、公共配套设施面积如下：“XXX”总可售建筑面积为XXX㎡，其中:普通标准住宅XX户,建筑面积XXX ㎡,非普通住宅0户，建筑面积0.00㎡；其他房屋类型建筑面积2,009.89㎡。
三、土地增值税审核情况（一）土地增值税应税收入的审核经审核,截止XXX，我公司“XXX”项目土地增值税应税收入总额为XXX元，其中：1、销售普通标准住宅XXX㎡，申报地增值税应税收入XXX元。
××项目土地增值税清算审核报告××项目土地增值税清算审核报告（参考文本）一、项目基本情况（一）项目的审批与报建1.项目名称及地址：2.项目概况：（1）项目立项：包括取得立项批复时间、文号、规划规模、规划用地面积、规划建筑面积。
（2）建设用地规划许可证取得时间、编号及规划用地面积。
（3）土地取得情况：包括土地面积、合同的签订、土地证的发放、编号等基本情况。
（4）建设工程规划许可证取得时间、编号及建设规模。
（5）建筑工程施工许可证取得时间、编号、批准建设规模、设计单位、施工单位及监理单位。
（二）项目的开发1.项目的开发企业基本情况：2.项目的开发方式3.该项目办理竣工验收情况：4.该项目建筑结构类型：5.该项目装饰装修情况：根据销售合同约定的项目装饰装修6.项目实际建设规模情况: 根据有关部门出具的实测报告填写7.项目取得预售证情况：二、土地增值税清算审核情况（一）土地增值税清算条件的审核:按《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第九条、第十条的规定审核。
（二）清算项目面积的审核：1.总建筑面积的审核：纳税人申报本项目总建筑面积（含公共配套设施面积）为m2；经审核，比申报数调增/调减m2，核定该项目总建筑面积（含公共配套设施面积）为㎡。
2.总可售建筑面积的审核：纳税人申报本项目总可售建筑面积为m2；经审核，比申报数调增/调减m2，核定该项目总可售建筑面积为㎡。
调整说明如下：3.已售建筑面积的审核：截至××年××月××日止，纳税人申报本项目已售建筑面积为m2；经审核，比申报数调增/调减m2，核定该项目总可售建筑面积为㎡。
其中核定：（1）普通住宅已售建筑面积为m2；（2）非普通住宅已售建筑面积为m2；（3）其他类型房地产已售建筑面积为m2。
4.未售建筑面积的审核：截至××年××月××日止，纳税人申报本项目已售建筑面积为m2；经审核，比申报数调增/调减m2，核定该项目总可售建筑面积为m2。
附件一土地增值税清算鉴证报告单位签章：年月日土地增值税鉴证报告（200 ）土增鉴字号单位：我们接受委托，对贵单位转让“”项目取得的收入应缴纳的土地增值税进行了查证。
我们查证的依据是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《实施细则》及相关政策规定，并参照《中国注册会计师独立审计准则》对贵单位所提供的凭证、帐册、财务会计报告、有关纳税资料和数据实施了我们认为必要的鉴证程序，同时还包括查阅、核对施工图纸及相关资料、查看现场。
贵单位对所提供的会计资料、纳税资料的真实性、合法性和完整性负责。
我们的责任是出具客观公正的鉴证报告。
经审核，贵单位“”项目：取得转让房地产收入为元；其中：1、货币收入元；2、实物收入元；3、其他收入元；扣除项目总金额为元；其中：1、取得土地使用权所支付的金额为元；2、土地征用及拆迁补偿费为元；3、开发土地和新建房及配套设施的四项成本为元；4、公共配套设施费的成本为元；5、开发土地和新建房及配套设施的费用为元；6、与转让房地产有关的税金为元；7、从事房地产开发的纳税人加计扣除额为元；增值额为元；增值额与扣除项目金额之比%；应缴土地增值税税额为元；免缴土地增值税税额为元；已缴土地增值税税额为元；项目竣工清算应补（退）土地增值税税额为元。
特此报告附件：1、《土地增值税纳税鉴证表》2、《土地增值税缴款情况汇总表》3、《房地产转让收入鉴证表》4、《扣除项目汇总表》5、《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》6、《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》7、《前期工程费鉴证表》8、《建筑安装工程费鉴证表》9、《基础设施费鉴证表》10、《开发间接费用鉴证表》11、《公共配套设施费鉴证表》12、《利息支出鉴证表》13、《与转让房地产有关的税金鉴证表》中介机构负责人：中国注册税务(会计)师：中介机构名称：中国注册税务(会计)师：地址：联系电话：年月日土地增值税纳税鉴证说明我们接受委托，对贵单位转让“”项目，应缴纳的土地增值税进行了审计，现将审计情况说明如下：一、整体基本情况：项目简介(1)、项目座落地(2)、总建筑面积(3)、批准总销售面积（4）、总自用面积（5）、总配套设施面积（6）、本次清算建筑面积(7)、项目分类用途情况（8），项目装饰装修情况（9）允许分摊的配套设施面积（10）、竣工验收情况（11）、符合普通标准住宅面积情况（12）、立项批复文件(13)、税务机关要求提供的其他有关情况等（14）二、转让房地产取得收入说明：（货币收入、实物收入、其他收入）三、扣除项目有关情况说明：依据土地增值税政策规定，对成本所涉及的项目加以详细说明。
土地增值税清算审核报告（参考版）根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及其他税收法律法规的相关规定，我们对**公司“**”项目土地增值税清算申报情况进行了税务审核，现将审核情况报告如下：一、基本情况（一）企业基本情况公司基本情况如下：1、成立日期：年月日2、工商注册号：3、税务登记证号：4、地址：5、法人代表：6、注册资本：__ __万元7、企业类型：8、经营范围：主营：房地产开发、商品房销售。
（二）项目基本情况1、大项目地址：。
2、大项目概况：项目分期开发，一期总建筑面积平方米，已于年月开盘，二期总建筑面积平方米，于年月日开盘。
（1）开发项目类型：（住宅、商业、其他开发产品、工业标准厂房）。
（2）用地面积：土地证总用地面积平方米。
于年月日取得武汉市国土资源管理局签发的土地使用权证书，证书编号为号。
年月日取得建设用地规划许可证，证书编号：号，总用地面积平方米。
3、本次清算项目建设规模本清算项目于年月日取得建设工程规划许可证，编号：号，规划证名称，规划证范围：#楼，规划证占地面积平方米（根据测绘红线图）。
本次“”清算项目最终实测建筑面积平方米，其中：（1）可售面积：平方米，其中普通住宅平方米，非普通住宅平方米，其他开发产品（商业）：平方米。
（2）公共配套（物业管理）面积：平方米；公共配套（架空层）面积：平方米；公共配套（学校）平方米；公共配套（地下）平方米；公共配套面积共计平方米4、项目销售情况：年月取得武开管预售【】号《武汉市商品房预售许可证》。
年月取得武开管预售【】号《武汉市商品房预售许可证》。
年月取得武开管预售【】号《武汉市商品房预售许可证》。
（1）实际开始销售日期：年月日（2）清算截止日期：年月日（3）截止清算基准日年月日，“”项目本次清算中，可售建筑面积平方米，已售建筑面积平方米，占可售面积比例%，达到清算条件。
二、主要分配方法和税收政策1、开发产品完工的标准：按商品房竣工规范及可交付购买人作为完工标准。
注意：本模板中红字标注表格必须填写，红字标注的证件、证据资料必须复印完整。
XX地方税务局土地增值税清算审核案卷纳税人名称： A房地产开发有限责任公司项目名称：B项目案卷页数：XX页审核日期：XX年XX月XX日－XX年XX月XX日立卷人：XXX案卷目录房地产开发项目情况登记表使用说明1.本表依据《国家税务总局关于印发〈不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法〉的通知》（国税发[2006]128号）设置。
2.适用范围:纳税人向房地产所在地主管税务机关进行房地产开发项目登记时使用。
3.纳税人进行房地产开发，应在房地产开发项目审批立项之日起30日内，到房地产所在地主管税务机关领取《房地产开发项目情况登记表》，并如实填写，办理房地产开发项目登记；纳税人取得房地产预售（销售）许可证之日起30日内向房地产所在地主管税务机关报送预售（销售）许可证复印件。
4.填表说明：（1）“房地产开发项目名称”：《规划许可证》核准的“房地产开发项目名称”；（2）“房地产开发项目地址”：《规划许可证》核准的“房地产开发项目地址”；（3）“建设期工程项目名称”：《规划许可证》核准的“建设项目名称”；（4）“建设期工程项目编号”：《规划许可证》字轨号码；（5）“项目性质”：经济适用住房、非经济适用住房、商业用房、其他；（6）“土地使用证编号”：土地使用证的字轨号码；（7）“规划许可证号码”：《规划许可证》字轨号码；（8）“可售建筑面积（㎡）”：开发项目中用于销售的建筑面积，即建筑面积减去房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施。
（注：这些设施必须是产权属于全体业主所有或建成后移交政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，不包括建成后有偿转让的。
）；（9）“预（销）售许可证发证机关”：预（销）售许可证发证机关全称；“取得预（销）售许可证时间”：预（销）售许可证发证日期；“预（销）售许可证号”：预（销）售许可证字轨号码。
如果纳税人填报本表时没有取得预（销）售许可证，以上三栏可以不填报，自取得房地产预（销）售许可证之日起30日内向房地产所在地主管税务机关报送预（销）售许可证复印件，进行项目登记变更；（10）“建筑面积（㎡）”：有关部门批准的开发项目总建筑面积；（11）“项目总投资（元）”：房地产开发项目全部投资额；（12）“工程总造价（元）”：房地产开发项目全部工程投资额；（13）“销售方式”：商品房现售、商品房预售和销售代理；（14）“房地产开发项目编号”：为系统自动生成项，不必填报。
5. 本表为A4型竖式，一式三份。
主管税务机关留存二份，退回纳税人一份。
普通标准住房审核表2.“销售收入”列至角分。
使用说明纳税人建造出售的住房同时符合下列标准的为普通标准住房：1.住宅小区建筑容积率在1.0以上；2.以单套楼为单位，单套楼建筑面积在140平方米（含140平方米）以下；3.实际成交价格在同级别土地上住房平均价格的1.2倍以下。
其中，住房平均价格以当地市、县政府公布的同期数据为准。
清算审核报告（第一种情况：适用核实征收土地增值税纳税人）根据**房地产开发有限公司主动申请进行土地增值税清算或经税务机关的因素分析要求**房地产开发有限公司进行清算，按照核查工作的安排，我土地增值税清算审核小组于2013年8月1日至8月5日对**房地产开发有限公司的**项目进行了土地增值税清算审核，现已审核完毕，报告如下：一、基本情况（一）企业基本情况**房地产开发有限公司是在我局注册登记的一家私营有限责任公司，登记时间1990年8月6日，位于**市朝阳路18号，公司属于独立核算法人，法人代表张*，注册资本**万元，其中张*投资比例80%、李*投资比例20%，公司经营范围房地产开发与经营、物业管理服务。
（二）项目基本情况1.项目名称及位置**小区，位于**市渤海路与裕华路交汇处。
2.项目概况（1）开发项目类型：商业居住及配套公建（2）占地面积：10000㎡（3）项目建筑结构情况：砖混结构（4）项目装饰装修情况：塑钢窗、楼宇门、进户防盗门、楼梯不锈钢栏杆，商业门市精装修、大理石楼梯踏步。
3.项目建设规模该项目总建筑面积20888㎡，其中普通住宅建筑面积10888㎡、商业门市建筑面积10000㎡；该项目公共配套设施面积4000㎡；总可售面积20888㎡。
4.项目销售情况该项目2013年1月1日取得预售许可证，截止清算基准日2013年6月30日，全部销售完毕。
【如果未销售完毕，需按项目类型说明已售面积、未售面积、已售面积占可售面积的比例】5.普通住宅的判定情况（1）项目规划容积率：2.9（2）该项目属于一级土地，清算时该级别土地上商品房平均交易价格3500元，普通住宅销售价格上限3500元。
（3）单套楼建筑面积及售价根据以上情况及税务机关《普通标准住房审核表》审批情况判定是否符合普通标准住宅。
二、企业清算情况该公司委托**市**税务师事务所进行了**小区的鉴证审核，并出具了《土地增值税清算鉴证报告》【**所鉴字（2013）第077号】。
该公司自行清算事项如下：1.收入总额：2.扣除项目金额：3.增值额：4.增值率：5.适用税率：6.应缴土地增值税税额：7.已缴土地增值税税额：8.应补缴土地增值税税额：三、税务机关审核情况注：税务机关审核如果与企业自行清算存在差异，应该注明依据，如果涉及成本分摊，应详细说明。
（一）土地增值税应税收入的审核经审核，确认该公司截止2013年6月30日累计取得应税收入**元，调增/调减**元。
其中：1.销售普通标准住宅10888㎡，取得销售收入32664000元，调增/调减**元。
2.销售商业门市10000㎡，取得销售收入*元，调增/调减**元。
3.******（二）土地增值税扣除项目的审核经审核，确认该公司截止2013年6月30日累计扣除项目金额**元，调增/调减**元。
其中：1. 取得土地使用权所支付的金额。
按照相关财务制度的规定，房地产开发企业取得土地使用权所支付的价款及按国家规定缴纳的有关费用应记入“开发成本—土地征用及拆迁补偿费”科目。
税务机关在审核“取得土地使用权所支付的金额”时，应重点审核以下几个方面：①审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。
②如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的分配比例和具体金额的计算是否正确。
③审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用。
④审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形。
⑤审核有无预提的取得土地使用权支付金额。
⑥比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。
2. 房地产开发成本（1）土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
税务机关在审核“土地征用及拆迁补偿费”时，应重点审核以下几个方面：①审核征地费用、拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异常。
②审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁（回迁）合同和签收花名册，并与相关账目核对。
③审核纳税人在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地上进行开发的相关扣除项目，是否按税收规定扣除。
（2）前期工程费前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“七通一平”等支出。
税务机关在审核“前期工程费”时，应重点审核以下几个方面：①审核前期工程费的各项实际支出与概预算是否存在明显异常。
②审核纳税人是否虚列前期工程费，土地开发费用是否按税收规定扣除。
③多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费、是否按项目合理分摊。
（3）建筑安装工程费建筑安装工程费，是指房地产开发项目在建造过程中发生的各项建筑工程费用和安装工程费用。
包括纳税人将房地产开发项目出包给建筑施工单位所支付给承包方的建筑安装工程费用；纳税人自己建房所发生的列入开发项目工程施工图预算内的各项建筑安装工程费用。
正常情况下，建筑安装工程费用在房地产开发成本要素中所占的比重最大，对土地增值税税基的影响也最大。
因此，审核其会计核算是否真实、合理显得尤为重要。
从某种意义上讲，它应是土地增值税清算审核的“重中之重”，是清算审核的核心，也是检验清算审核成果的关键所在。
当前，该成本项目存在的问题很多，突出表现在纳税人为扩大建筑安装工程成本，常见的弄虚作假手法有：房地产开发商虚列“甲供材料”，人为加大建筑安装工程成本；重复列支建筑材料发票；虚构工程项目、工程量，虚增扣除成本等。
对建筑安装工程费进行审核，应重点关注建筑工程施工合同、建筑工程竣工决算书、房屋建筑工程竣工验收备案文档和市政基础设施工程验收备案文档。
税务机关在审核“建筑安装工程费”时，应重点审核以下几个方面：①出包方式。
重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。
当二者差异较大时，应当追加下列审核程序，以获取充分、适当、真实的证据：ⅰ.从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对；ⅱ.实地查看项目工程情况，必要时，向建筑监理公司取证；ⅲ.审核纳税人是否存在利用关联方（尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率，不同时段享受税收优惠时）承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。
②自营方式。
重点审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，是否按规定进行会计处理和税务处理。
（4）基础设施费基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
（5）公共配套设施费公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
税务机关在审核“基础设施费”、“公共配套设施费”时，应重点审核以下几个方面：①审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否取得合法有效的凭证。
②如果有多个开发项目，基础设施费和公共配套设施费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。
③审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有其他企业的费用。
④审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。
⑤审核是否将期间费用记入基础设施费和公共配套设施费用。
⑥审核有无预提的基础设施费和公共配套设施费用。
⑦获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常。
⑧审核基础设施费和公共配套设施应负担各项开发成本是否已经按规定分摊。
⑨各项基础设施费和公共配套设施费的分摊和扣除是否符合有关税收规定。
（6）开发间接费用开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
