土地增值税清算审核模板

××项目土地增值税清算审核报告××项目土地增值税清算审核报告（参考文本）一、项目基本情况（一）项目的审批与报建1.项目名称及地址：2.项目概况：（1）项目立项：包括取得立项批复时间、文号、规划规模、规划用地面积、规划建筑面积。

（2）建设用地规划许可证取得时间、编号及规划用地面积。

（3）土地取得情况：包括土地面积、合同的签订、土地证的发放、编号等基本情况。

（4）建设工程规划许可证取得时间、编号及建设规模。

（5）建筑工程施工许可证取得时间、编号、批准建设规模、设计单位、施工单位及监理单位。

（二）项目的开发1.项目的开发企业基本情况：2.项目的开发方式3.该项目办理竣工验收情况：4.该项目建筑结构类型：5.该项目装饰装修情况：根据销售合同约定的项目装饰装修6.项目实际建设规模情况: 根据有关部门出具的实测报告填写7.项目取得预售证情况：二、土地增值税清算审核情况（一）土地增值税清算条件的审核:按《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第九条、第十条的规定审核。

（二）清算项目面积的审核：1.总建筑面积的审核：纳税人申报本项目总建筑面积（含公共配套设施面积）为m2；经审核，比申报数调增/调减m2，核定该项目总建筑面积（含公共配套设施面积）为㎡。

2.总可售建筑面积的审核：纳税人申报本项目总可售建筑面积为m2；经审核，比申报数调增/调减m2，核定该项目总可售建筑面积为㎡。

调整说明如下：3.已售建筑面积的审核：截至××年××月××日止，纳税人申报本项目已售建筑面积为m2；经审核，比申报数调增/调减m2，核定该项目总可售建筑面积为㎡。

其中核定：（1）普通住宅已售建筑面积为m2；（2）非普通住宅已售建筑面积为m2；（3）其他类型房地产已售建筑面积为m2。

4.未售建筑面积的审核：截至××年××月××日止，纳税人申报本项目已售建筑面积为m2；经审核，比申报数调增/调减m2，核定该项目总可售建筑面积为m2。

土地增值税清算审核报告（参考版）根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及其他税收法律法规的相关规定，我们对**公司“**”项目土地增值税清算申报情况进行了税务审核，现将审核情况报告如下：一、基本情况（一）企业基本情况公司基本情况如下：1、成立日期：年月日2、工商注册号：3、税务登记证号：4、地址：5、法人代表：6、注册资本：__ __万元7、企业类型：8、经营范围：主营：房地产开发、商品房销售。

（二）项目基本情况1、大项目地址：。

2、大项目概况：项目分期开发，一期总建筑面积平方米，已于年月开盘，二期总建筑面积平方米，于年月日开盘。

（1）开发项目类型：（住宅、商业、其他开发产品、工业标准厂房）。

（2）用地面积：土地证总用地面积平方米。

于年月日取得武汉市国土资源管理局签发的土地使用权证书，证书编号为号。

年月日取得建设用地规划许可证，证书编号：号，总用地面积平方米。

3、本次清算项目建设规模本清算项目于年月日取得建设工程规划许可证，编号：号，规划证名称，规划证范围：#楼，规划证占地面积平方米（根据测绘红线图）。

本次“”清算项目最终实测建筑面积平方米，其中：（1）可售面积：平方米，其中普通住宅平方米，非普通住宅平方米，其他开发产品（商业）：平方米。

（2）公共配套（物业管理）面积：平方米；公共配套（架空层）面积：平方米；公共配套（学校）平方米；公共配套（地下）平方米；公共配套面积共计平方米4、项目销售情况：年月取得武开管预售【】号《武汉市商品房预售许可证》。

年月取得武开管预售【】号《武汉市商品房预售许可证》。

年月取得武开管预售【】号《武汉市商品房预售许可证》。

（1）实际开始销售日期：年月日（2）清算截止日期：年月日（3）截止清算基准日年月日，“”项目本次清算中，可售建筑面积平方米，已售建筑面积平方米，占可售面积比例%，达到清算条件。

二、主要分配方法和税收政策1、开发产品完工的标准：按商品房竣工规范及可交付购买人作为完工标准。

XX项目土地增值税清算审核工作底稿一、公司及项目基本情况：该房地产项目开发企业XXXXX，成立于XX年XX月XX日，经营范围XXX，注册资本XXX……（公司概况）。

该公司于XX时间取得XX地块的土地使用权，并与深圳市国土资源和房产管理局签订《深圳市土地使用权出让合同书》及《ⅹⅹ宗地土地使用权转让合同书》，XX开工，XX取得《建设用地规划许可证》、预售许可证等……（项目情况，含是否有本次清算之外项目等与本次清算项目清算相关的情况）。

根据企业提供的预售许可证、竣工测量报告及销售明细表，该项目土地面积XX平方米，建筑面积XX平方米，其中住宅XX，会所XX，商铺XX，幼儿园XX。

可售总面积XX，已销售XX平方米，其中2005年11月1日之后销售面积XX……（项目情况之一，项目面积及销售情况）。

二、销售收入审核：销售收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

根据该纳税人提供的鉴证报告所示：该项目截止XX时间共销售面积……，取得土地增值税应税收入XX元，其中包含。

经审核，暂未发现问题（或须调增\减XX元，经调整后土地增值税应税收入为XX元），具体情况见附表1。

三、扣除项目审核：(一)取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

根据该纳税人提供的鉴证报告所示，该项目取得土地使用权所支付的金额XX元。

经审核暂未发现问题（或须调增\减XX元，经调整后，该项目取得土地使用权所支付的金额为XX元），具体审核情况见附表2。

（二）房地产开发成本审核房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。

1.土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

根据该纳税人提供的鉴证报告所示，该项目有关的土地征用及拆迁补偿费XX元。

（一）1.收入总2.扣除项3.增值4.增值率5.适用税6.应缴土二、鉴证结论经对贵公司××楼盘（项目）土地增值税清算税款进行审核，确认如下： （一）贵公司与土地增值税清算税款有关的内部控制制度已建立健全并得到了有效执行。

（二）贵公司提供了×项目有关的财务报表、总分类账、明细账和记账凭证（包括与之相关的原始凭证）以及其他与贵公司土地增值税清算税款有关的资料。

（三）审计工作涉及实施审计程序，以获取有关土地增值税清算税款的金额和披露的审计证据。

土地增值税清算税款鉴证报告××审[20××]第××号××房地产开发有限公司：我们接受委托，对贵公司“××”（项目）土地增值税清算税款进行鉴证审核。

贵公司的责任是，对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。

我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对贵公司提供的与土地增值税清算有关的资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，按照土地增值税的清算要求，鉴证清算结果并出具真实、合法的鉴证报告。

一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算若干问题的通知》（浙地税函〔2009〕222号）等有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发〔2007〕132号）的要求，实施了包括详查会计记录等必要的土地增值税鉴证审核程序，现将鉴证结果报告如下：（二）1.收入总2.扣除项3.增值4.增值率5.适用税6.应缴土（三）1.收入总2.扣除项3.增值4.增值率5.适用税6.应缴土清算事项附件：1.企业基本2．土地增值（1）土地增（2）土地增（3）土地增（4）土地增（5）与收入（6）房地产综上所述，贵公司××楼盘（项目）合计应缴土地增值税税额××元，实际已缴土地增值税税额××元（截止清算日），应补土地增值税税额 元。

附件6：企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明及有关附表一、基本情况（一）企业基本情况1.成立日期：2.税务登记证号：（1）国税登记证号：（2）地税登记证号：3.地址：4.法人代表：5.注册资本：6.投资总额：7.企业类型：8.经营范围：9.其他：（二）项目基本情况1.项目地址。

2.项目概况。

列明开发项目类型、占地面积、取得相关批文的情况。

3.项目建设规模。

列明总建筑面积、拆迁户回迁面积、公共配套面积、可售面积，并分别说明普通住宅、非普通住宅、其他开发项目的建设规模。

4.项目销售情况。

列明取得预售许可证情况，实际开始销售日期、截止清算基准日已售面积、未售面积，已售面积占可售面积比例等，并分别按普通住宅、非普通住宅、其他开发项目予以说明。

5.项目设计情况。

说明设计方案是否由境外机构或境外人员提供，以及项目设计的其他情况。

二、主要会计政策和税收政策1.公司执行会计准则或《××会计制度》及有关规定。

2.公司会计核算方法：3.主要内部控制制度：4.土地增值税清算条件：5.开发产品完工的标准：6.成本费用的分配标准：7.开发产品销售收入确认的标准：8.开发产品视同销售确认收入的标准：9.与土地增值税清算项目相关的税收政策：10.其他政策：三、土地增值税的审核情况（一）土地增值税应税收入的审核截至××年××月××日止，贵公司自报本项目土地增值税应税收入元；经审核，核定土地增值税应税收入为元，比自报数调增/调减元，其中：1.销售普通标准住宅平方米，取得销售收入自报应税收入元；经审核，调增/调减收入元，核定收入元。

2.销售其他项目（含非普通标准住宅平方米，取得销售收入自报应税收入元；经审核，调增/调减收入元，核定收入元。

3.视同销售房地产收入：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产平均价格；或（2）参照当地当年、同类房地产的市场价格、评估价值确定，自报应税收入元；经审核，调增/调减收入元，核定其他项目应税收入元。

索引委托单位名称：委托单位联系电话：基本信息表需要打印后客户盖章的工作底稿不需填写的工作底稿对于该客户不需要填写的底稿，请将底稿表页名称后加上"无"后，将该底稿移至最后。

例如：客户营业外支出科目无发生，则将"2-8"底稿表页名称改为“2-8无”。

委托方声明书索引号：1-2 XX公司： 本公司已委托贵所对本公司2004年12月至2013年6月期间的土地增值税清算提供涉税鉴证业务，并出具土地增值税清算鉴证报告。

为了表示对贵所提供涉税鉴证业务的理解、支持和充分合作谨就有关情况声明如下：1．本公司已依照土地增值税法和相关的税收法规的要求编制清算期间的土地增值税申报表，该等申报表的编制依税法要求进行，本公司管理当局对申报表的真实性、合法性和完整性负责，并承担相应的法律责任。

2．本公司业已提供所有的财务及会计记录，股东大会、董事会会议记录以及有关的资料。

3．我们提供的会计报表没有重大错报和漏报，所有经济业务与会计事项皆已按规定入账。

4．本公司业已提供全部税务事项相关资料。

5．本公司提供的土地增值税申报表等资料没有重大错误。

6．本公司确信下列事项的可靠性：（1）没有任何重大未入账的收入与成本费用。

（2）没有任何重大未预计或未披露的可能影响土地增值税的情况。

（3）没有任何违反国家法律、法规而需要调整或披露的事项。

（4）在内部控制制度中发挥重要作用，或对企业土地增值税申报有重大影响的管理人员或员工，没有舞弊行为。

7．就土地增值税清算鉴证报告日至土地增值税申报日之间影响土地增值税的期后事项，本公司承诺在土地增值税申报日之前及时告知。

被鉴证单位（盖章）：公司负责人（盖章）：财务负责人（盖章）：年月日三级复核工作底稿审计整体工作计划企业内部控制制度调查问卷编制说明：企业除上述列举项目外，还有未包括进去的制度，应在空白行列示。

土地增值税鉴证客户需提供的资料索引号：1—8备注：每份资料都需要客户盖公章，如果是合同或协议类文件需要其封面盖公章、并盖骑缝章企业基本情况表中介机构基本情况表业务意向书索引号：1-11会计政策和税收政策调查表索引号：2-01项目基本情况鉴证表索引号：2-02面积单位：平方米注：本表（二）项目建设规模与（三）项目销售情况请按下列要求填列，否则会造成鉴证结果不正确：1、普通住宅与其他商品房分别核算的，请分明细填列普通住宅与其他商品房对应的行次；2、普通住宅与其他商品房未分别核算的，请填其他商品房对应的行次，本表普通住宅对应的的行次不要填列；3、如果有整体转让其他项目的情况发生，应该作为独立项目进行清算。

区地方税务局
土地增值税（查账清算）审核结论通知书
地税清审字[ ]第号
公司：
根据土地增值税清算有关文件规定，依据你公司提交的清算申请材料，我机关对你公司开发的项目土地增值税清算审核完毕。

审核结论为：截至____年____月_____日止，本项目应缴纳土地增值税元。

经审核本项目每平方米准予扣除项目金额为：
普通住宅元、非普通住宅元、非住宅元请你公司在接到本通知之日起15日内到______区地方税务局办理税款补缴（或退还）手续。

特此通知
主管税务机关（章）
年月日税务机关联系人：联系电话：。

企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明一、基本情况（一）企业基本情况1.企业名称：XXXXX有限公司2.成立日期：XXXX年X月X日3.统一社会信用代码：4.地址：5.法定代表人：6.企业类型：1.7.经营范围：（二）“XXXXXXX”项目基本情况1.项目名称：“XXXXX”2.项目开发类型：商住楼3.项目地址：4.项目概况：“XXXXX”项目，于2009年12月1日，经XXXXX经济发展局（XXXXX资字[20XX]XX号）文批复，同意核准该项目。

项目用地面积XXX万平方米，总建筑面积XXX 万平方米，其中地上建筑面积XXX万平方米，地下建筑面积XXX万平方米。

（计入容积率面积XXX万平方米）。

主要建设内容包括：XXX会展中心，XX店，XX店，XX展场，配套住宅，商务酒店，车模学院，商务综合楼，公建配套用房以及汽车主题公园等。

住宅、商业、公建配套用房及地下工程。

本次清算的“XXXXX”西区和XX店为其中的配套商住楼。

“XXXXX”于20XX年X月X日、20XX年X月XX日项目以出让方式取得建设用地规划许可证，证号:地字第XXXX号和XXXX号；于20XX年X月XX日、20XX年X月XX日取得土地使用权证（XX国用（20XX）第0XX号、（20XX）第1XX号），使用权面积XXXX平方米；20XX年X月XX日和20XX年X月X日取得《建设工程规划许可证》(编号：建字第XXXXXX号、XXXXXX 号)；20XX年X月XX日、20XX年X月XX日取得《建设工程施工许可证》（编号：XXXXX、XXXXX号）等主管性质部门批复，具备建设条件。

20XX年XX月XX日至20XX年X月XX日期间全部取得XXX 房产管理局商品房预售许可证((20XX)房预售证第4XXX号；（20XX）房预售证第1XXX号)。

5.项目面积情况本清算项目共建造11栋商住楼，总建筑面积XXX㎡。

其中：住宅776套建筑面积XXX平方米，商业用房3S店88间，建筑面积XXX平方米，幼儿园1间，建筑面积XXX平方米，垃圾站1间XXX平方米，地下室X平方米，其中：人防X平方米，地下车位XX间,建筑面积X平方米。

附件13土地增值税核定征收审核报告(供参考)根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、国税发【2006】187号文件、鄂地税发【2008】207号文件、武地税发【2008】38号及武地税发【2008】39号文件的精神，我们于年月日至月日就公司提供的会计账簿、报表、凭证及发票中涉及年月日至年月日期间的“”项目土地增值税征收情况进行了核实，现将审核情况报告如下:一、企业基本情况__________公司，法定代表人：______，注册地址：________，企业类型: ______，主要经营：_______。

“_________”项目位于：_______。

截止______年__月__日，该项目转让收入：________元，总建筑面积：_______，可售面积：_______，已销售面积：_______，未出售面积：_______。

二、项目开发情况（一）土地情况该公司于_____年__月__日受让于武汉市_____国有住宅建设用地____㎡土地使用权,用于_______项目,国有土地使用证[武国用（____）第__号]。

（二）立项情况公司该项目实际于____年__月__日开工, 建设工程规划许可证：武规建证[____]__号。

____年__月__日经武汉市城市规划局验收合格（武规验证字[____]第__号）。

____年__月__日经武汉市城市综合开发管理办公室批准，该公司取得预售许可证：（武开管内销[____]__号）。

三、收入及纳税情况经核实，该单位年月日至年月日期间实现项目转让收入元，其中：普通住宅元，非普通住宅元，非住宅开发产品元,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、国税发【2006】187号、武地税发【2008】38号、武地税发【2008】39号、武地税发【2010】123号及武地税发【2012】140号文件规定：2010年7月1日至2012年12月31日，武汉市房地产开发企业土地增值税核定征收率按普通住宅、非普通住宅及非住宅类房地产三种划分，分别为3%、5%、7%；2013年1月1日起，武汉市房地产开发企业土地增值税核定征收率，中心城区按普通住宅、非普通住宅及非住宅开发产品三种划分，分别为5%、7%、9%。

注意：本模板中红字标注表格必须填写，红字标注的证件、证据资料必须复印完整。

XX地方税务局土地增值税清算审核案卷纳税人名称： A房地产开发有限责任公司项目名称：B项目案卷页数：XX页审核日期：XX年XX月XX日－XX年XX月XX日立卷人：XXX案卷目录房地产开发项目情况登记表1.本表依据《国家税务总局关于印发〈不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法〉的通知》（国税发[2006]128号）设置。

2.适用范围:纳税人向房地产所在地主管税务机关进行房地产开发项目登记时使用。

3.纳税人进行房地产开发，应在房地产开发项目审批立项之日起30日内，到房地产所在地主管税务机关领取《房地产开发项目情况登记表》，并如实填写，办理房地产开发项目登记；纳税人取得房地产预售（销售）许可证之日起30日内向房地产所在地主管税务机关报送预售（销售）许可证复印件。

4.填表说明：（1）“房地产开发项目名称”：《规划许可证》核准的“房地产开发项目名称”；（2）“房地产开发项目地址”：《规划许可证》核准的“房地产开发项目地址”；（3）“建设期工程项目名称”：《规划许可证》核准的“建设项目名称”；（4）“建设期工程项目编号”：《规划许可证》字轨号码；（5）“项目性质”：经济适用住房、非经济适用住房、商业用房、其他；（6）“土地使用证编号”：土地使用证的字轨号码；（7）“规划许可证号码”：《规划许可证》字轨号码；（8）“可售建筑面积（㎡）”：开发项目中用于销售的建筑面积，即建筑面积减去房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施。

（注：这些设施必须是产权属于全体业主所有或建成后移交政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，不包括建成后有偿转让的。

）；（9）“预（销）售许可证发证机关”：预（销）售许可证发证机关全称；“取得预（销）售许可证时间”：预（销）售许可证发证日期；“预（销）售许可证号”：预（销）售许可证字轨号码。

×××公司“×××”项目土地增值税清算鉴证情况汇报一、基本情况（一）×××公司基本情况（二）“×××”项目基本情况1、规划部门规划批复情况（1）“×××”项目位于海口市滨海大道以北，属停缓建项目。

该项目是续建原1993年6月报建，1993年9月动工兴建的“×××”项目，“×××”系原项目“×××”，2001年8月31日海口市城规函[2001]246号和249号批复为停缓建工程。

并经税务部门批准享受停缓建项目减免税政策。

（2）该项目于2005年7月取得的土地使用证，证号为“海口市国用[2005]第002146号”，取得的使用权面积为7,349.66平方米方米，其土地使用权转让合同总金额为5,600,000.00元。

地类（用途）为城镇混合住宅用地。

（3）2004年取得的编号为20043142号的建设用地规划许可证，系原“×××”的用地规划，该用地内E 座规划用地面积为5682.23平方米，规划指标容积率3.47，F座规划用地面积3027.98平方米，容积率5.93，该用地为三家单位共有不可分割，因此统一规划建设。

规划用地性质为商业办公居住用地。

吉欣公司未再取得单独的建设用地规划许可证。

（4）2008年7月取得建设工程规划许可证，批建两栋地上30层，地下1层的框剪结构商住楼，总建筑面积为：地上41688.84平方米，地下4425.70平方米。

（5）2006年5月31日取得E座建筑工程施工许可证, 2006年3月28日取得F座建筑工程施工许可证。

2、项目开工竣工日期：项目开工日期2006年4月，竣工日期2007年10月。

2008年4月30日取得海南省建筑工程竣工验收备案证。

×××公司“×××”项目土地增值税清算鉴证情况汇报一、基本情况（一）×××公司基本情况（二）“×××”项目基本情况1、规划部门规划批复情况（1）“×××”项目位于海口市滨海大道以北，属停缓建项目。

该项目是续建原1993年6月报建，1993年9月动工兴建的“×××”项目，“×××”系原项目“×××”，2001年8月31日海口市城规函[2001]246号和249号批复为停缓建工程。

并经税务部门批准享受停缓建项目减免税政策。

（2）该项目于2005年7月取得的土地使用证，证号为“海口市国用[2005]第002146号”，取得的使用权面积为7,平方米方米，其土地使用权转让合同总金额为5,600,元。

地类（用途）为城镇混合住宅用地。

（3）2004年取得的编号为号的建设用地规划许可证，系原“×××”的用地规划，该用地内E座规划用地面积为5682.23平方米，规划指标容积率，F座规划用地面积3027.98平方米，容积率，该用地为三家单11位共有不可分割，因此统一规划建设。

规划用地性质为商业办公居住用地。

吉欣公司未再取得单独的建设用地规划许可证。

（4）2008年7月取得建设工程规划许可证，批建两栋地上30层，地下1层的框剪结构商住楼，总建筑面积为：地上41688.84平方米，地下4425.70平方米。

（5）2006年5月31日取得E座建筑工程施工许可证, 2006年3月28日取得F座建筑工程施工许可证。

2、项目开工竣工日期：项目开工日期2006年4月，竣工日期2007年10月。

2008年4月30日取得海南省建筑工程竣工验收备案证。

3、容积率实际综合容积率为：7,=。