土地增值税清算中建筑面积审核的4个步骤

土地增值税清算程序与清算方法一、土地增值税的清算程序土地增值税的清算程序大体分为六步:1.清算前的准备工作;2.清算项目收入总额的计算及《土地增值税清算项目销售收入汇总表》的编制;3.扣除项目金额的计算及《扣除项目成本费用计算表》的编制;4.土地增值税应纳税额的计算及《土地增值税纳税申报表》的编制;5.土地增值税的审计鉴证;6.土地增值税的申请清算。

二、清算前的准备工作土地增值税的清算,包含的时间范围比较长,清算涵盖的内容比较宽,而且,对清算涉及的原始凭证要求严格,没有凭证不得扣除。

这就要求纳税人从清算的依据,到将来提供的清算资料都需要做充分的准备。

大体包括:(一)清算范围的界定:1.明确清算项目及其范围。

2.正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。

3.正确划分清算面积和非清算面积(待售面积)。

4.按照当地省级人民政府制定的“普通标准住宅”标准,正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。

5.正确划分不同时期的开发项目,对于分期开发的项目,以分期开发项目为单位进行清算(或以《土地增值税项目登记表》为依据)。

6.正确划分征税项目与免税项目,防止混淆两者的界限。

7.明确清算项目的起止日期。

(二)应当搜集、整理如下资料:1.取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。

2.开发项目工程建设发包合同、工程决算书及其价款结算单、发票等。

3.银行借款合同及借款计息清单。

4.转让房地产项目成本费用账簿、分期开发分摊依据,与成本和费用有关的其他证1明资料。

5.无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的交接凭证。

6.与转让房地产收入有关的其他证明资料,为编制《房产销售收入统计表》做准备。

7.与转让房地产有关的完税凭证,为编制分税种的《缴纳税款统计表》准备资料。

8.项目竣工决算报表和有关账簿。

9.土地增值税纳税(预缴)申报表及完税凭证。

10.与土地增值税清算有关的其他证明资料。

第1篇一、前言土地增值税清算是指对房地产开发企业（以下简称“房企”）在土地开发、销售过程中产生的土地增值税进行核算、申报和缴纳的过程。

为确保土增税清算工作的规范、高效，特制定本操作规程。

二、适用范围本规程适用于我国境内所有从事房地产开发业务的企业，包括但不限于房地产开发公司、房地产投资公司等。

三、清算流程1. 准备阶段（1）收集资料：收集与土增税清算相关的各类资料，包括但不限于土地证、房产证、销售合同、财务报表、税务申报表等。

（2）核实收入：核实销售收入的真实性、准确性和完整性，包括销售价格、面积、赠送面积、车位、物业等。

2. 计算阶段（1）收入确认：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则，确认销售收入时点、金额。

（2）成本费用核算：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则，核算土地成本、开发成本、销售费用等。

（3）扣除项目确认：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则，确认可扣除项目，包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用等。

3. 税负计算阶段（1）计算增值额：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则，计算增值额。

（2）确定适用税率：根据增值额确定适用税率。

（3）计算应纳税额：根据适用税率计算应纳税额。

4. 申报缴纳阶段（1）编制申报表：根据计算结果，编制土地增值税申报表。

（2）申报缴纳：按照规定的时间和程序，向税务机关申报缴纳土地增值税。

四、注意事项1. 严格遵守国家税收法律法规，确保清算工作的合规性。

2. 做好资料收集和整理工作，确保资料的完整性和准确性。

3. 严格按照税法规定进行收入确认、成本费用核算和扣除项目确认。

4. 加强与税务机关的沟通，及时了解税收政策变化，确保清算工作的顺利进行。

5. 对清算过程中发现的问题，及时采取措施进行整改。

五、附则1. 本规程自发布之日起实施。

2. 本规程由国家税务总局负责解释。

3. 本规程未尽事宜，按照国家相关法律法规执行。

（七）清算后补缴土地增值税 纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

（八）清算后转让房地产的处理 清算后转让的扣除项目金额＝转让面积×单位建筑面积成本费用 单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积 （九）清算审核鉴证 税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。

对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。

（十）清算审核 清算审核包括：案头审核、实地审核。

审核项目审核内容扣除项目（1）应取得而未取得合法凭证的不得扣除；（2）归集的各项成本费用必须是实际发生的；（3）各扣除项目分别归集不得混淆；（4）归集的必须是在清算项目中直接发生或应分摊的；（5）分期开发或同时开发多个项目，或同一项目中有不同类型房地产的，应按受益对象，采用合理方法分摊共同成本费用；（6）同类事项用相同会计政策或处理方法；但与税务处理不一致时，以税务处理为准。

利息（1）计入开发成本的利息应调整至开发费用；（2）一般性贷款利息支出，应按项目合理分摊；（3）利用闲置专项借款对外投资取得收益，收益应冲减利息支出。

（十一）核定征收核定情形（1）依照法律、行政法规规定应当设置财务账簿但未设置的；（2）擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的；（3）虽设置财务账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（4）符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

核定比例核定征收率原则上不得低于5％。

核定规则分期开发的房地产项目，各期清算方式应保持一致。

【例题18·多选题】（2019年）下列情形中，纳税人应进行土地增值税清算的有( )。

A.丙公司开发的住宅项目已销售建筑面积占整个项目可售建筑面积的65％，自用面积占可售面积的5％ B.甲公司开发的住宅项目已全部销售 C.乙公司将未竣工决算的开发项目整体转让 D.丁公司于2017年6月取得住宅项目销售(预售)许可证，截至2019年6月底仍未销售完毕 E.戊公司开发的别墅项目销售面积已达整个项目可售建筑面积的75％『正确答案』BC『答案解析』符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算： （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。

土地增值税清算流程土地增值税是指在土地出售时，卖方根据土地原始购买价格和出售价格之间的差额，按照一定比例向国家交纳的税款。

为了规范土地增值税的清算流程，以下是土地增值税清算的基本流程。

第一步：确定土地增值金额首先，需确定土地的增值金额。

土地增值金额是指土地出售时，购买价格与出售价格之间的差额。

根据土地增值税的税率，计算出土地增值金额。

第二步：办理税务登记卖方需向所在地的税务局办理税务登记。

办理税务登记时，需提交相关证明材料，包括土地购买合同、土地出售合同、增值税计算表等文件。

税务局会根据提交的材料进行审核，并登记纳税人信息。

第三步：缴纳税款在办理完税务登记后，卖方需按照土地增值金额计算出的税款，向税务局缴纳相应的税款。

可以选择一次性缴纳全部税款，或分期缴纳。

第四步：办理税务注销在缴纳税款后，卖方需及时办理税务注销手续。

具体办理方式为，向税务局提出办理税务注销申请，提交相关证明材料，比如税务登记证、缴纳税款的证明等。

第五步：办理财产交接手续当卖方缴纳完税款后，需办理财产交接手续。

这意味着土地的所有权从卖方转移到了买方名下。

卖方需与买方一同到有关部门办理地籍调整、土地过户等手续，确保土地的所有权顺利转让。

第六步：办理相关证明手续卖方需办理相关证明手续，包括办理预售许可证、商品房发票等。

这些手续是为了确保土地出售过程的合法性和合规性。

第七步：申报税务局备案最后，卖方需向税务局申报土地出售情况，办理备案手续。

申报备案时，需提交相关证明材料，包括税务注销证明、财产交接手续证明等。

以上是土地增值税清算的基本流程。

不同地区的土地增值税规定可能会有所差异，具体办理流程还需按照当地的相关政策和法规执行。

因此，在进行土地出售时，卖方应及时咨询当地税务局，了解具体的清算流程和要求，确保税款能够按时缴纳，并顺利办理相关手续。

同时，卖方也可以委托专业的税务咨询机构或律师事务所协助办理土地增值税清算手续，以保证自身权益的合法性和正当性。

房地产企业土地增值税清算的流程是什么
一、纳税登记
二、土地增值计算
房地产企业应对自己持有的土地进行增值计算。

土地增值计算的基本
原则是根据购置土地的成本、开发建设所需的改造投资以及相应的费用等
综合成本来确定土地增值税的应缴金额。

计算过程中需要明确哪些费用可
以纳入土地增值税计算的范围，哪些费用应当排除在外，以确保计算的合
理性和准确性。

三、土地增值税计算表的填报
根据税务部门的要求，房地产企业需要填报土地增值税计算表。

在填
报表格时，需要按照规定的格式填写相关数据和信息，包括土地购置成本、土地使用年限、土地增值额度、税率、减免政策等。

填报表格时应注意核
实数据的准确性和完整性，以避免后续查验和纠纷。

四、税款申报和缴纳
五、税务核查和审查
六、税务处理
七、税款发票领取
以上就是房地产企业土地增值税清算的流程，房地产企业需要按照这
个流程逐步进行，确保土地增值税申报和缴纳的合规性和准确性。

同时，
房地产企业应及时了解相关政策规定的变化，并对其进行合理应对，以避
免税务风险和经济损失。

会计师事务所从事土地增值税清算审核服务的流程(一)会计师事务所从事土地增值税清算审核服务引言•土地增值税清算审核服务是会计师事务所在税务领域的一项重要工作•该服务涉及多个流程，包括土地增值税的计算、清算和审核等流程概述1.确定清算期限•根据国家相关法规和政策，确定土地增值税的清算期限•此期限通常为每年的年底或每季度结束时2.收集土地增值税相关信息•与委托方沟通，了解土地交易的具体信息和相关文件•收集土地购买合同、土地估价、评估报告等文件3.计算土地增值税•根据收集到的信息，按照国家税务局的规定计算土地增值税•需要注意不同地区的税率和减免政策的差异4.编制土地增值税清算报告•将计算出的土地增值税填写到土地增值税清算报告中•报告需要包括具体税额、税款计算细节和相关的凭证等5.进行内部审核•由会计师事务所内部的审计人员对土地增值税清算报告进行审核•确保报告的准确性、合规性和完整性6.提交审核申请•将审计完毕的土地增值税清算报告提交给税务部门进行审核•根据规定，需要在清算期限到期之前完成提交7.税务部门审核•税务部门对提交的土地增值税清算报告进行审核•如有问题，会与会计师事务所沟通并进行补正8.完成审核并开具税务发票•审核通过后，税务部门会开具土地增值税的税务发票•发票上标明了纳税人、纳税基数、税率和纳税期限等信息结论•会计师事务所从事土地增值税清算审核服务是一项需要细致操作和准确计算的工作•该服务需要遵守国家相关法规和政策，确保土地交易的合规性和纳税义务的履行重要注意事项1.熟悉税法规定•会计师事务所负责从事土地增值税清算审核服务的工作人员应该熟悉国家税法的相关规定•对土地增值税的计算方法、适用税率、减免政策等要有清晰的了解2.准确收集信息•在进行土地增值税清算审核服务时，应准确收集相关土地交易的资料和文件•包括土地购买合同、土地估价、评估报告、发票等3.严格按照流程操作•在进行土地增值税清算审核服务时，需要按照规定的流程操作•不得随意修改计算方法、填写报告等环节4.内部审核的重要性•会计师事务所应设立内部审计机构，对土地增值税清算报告进行严格的内部审核•确保报告的准确性和合规性5.及时提交审核申请•提交土地增值税清算报告的申请需要在清算期限到期之前完成•如遇特殊原因无法按时提交，应及时与税务部门沟通并说明原因6.预留充足的时间•由于税务部门审核的工作量较大，审核时间可能较长•会计师事务所在计划工作流程时需要预留充足的时间，以确保及时完成审核7.及时处理审核问题•如税务部门在审核过程中提出问题，会计师事务所应及时沟通并进行补正•审核问题的处理应尽快完成，以便保证土地增值税的正常支付总结会计师事务所从事土地增值税清算审核服务是一项艰巨的任务，需要对税法规定有深入的了解，收集准确的交易信息，并按照流程进行操作。

一、收到税局下发的土增税清算通知书（一般要求企业在90天内递交清算资料）在收到税局下发的清算通知书时，需要先自行判断是否符合土增税的条件。

其中，土增税应清算的条件：1、房地产开发项目全部竣工、完成销售；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目；3、直接转让土地使用权；4、申请注销登记但未办理土地增值税清算手续。

（原则上达到应清算条件的项目，纳税人应该在满足条件之日起90日内向税务机关办理清算申报手续）。

对于达到可清算条件的项目，税局机关可以要求纳税人进行土增税清算，可清算条件为：1、已竣工备案的房地产开发项目，已转让房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余可售建筑面积已经出租或自用；2、取得清算项目最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕；3、主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失的。

根据新规，对于达到可清算条件的项目，销售比例达到85%且满三年或者虽未满三年，但销售比例达到95%的项目，主管税务机关原则上应在符合条件之日起60日内下达清算通知。

备注：企业在自行测算销售比例时，应尽量将所属分期内的综合楼、会所、车位的面积包含在可售面积内。

对于所有楼栋及车位的面积，建议全部使用建筑面积进行统计，提取面积的顺序为1、确权明细报告或者实测报告，2、建设工程规划许可证，3、总规图。

二、确定需要土增税清算后，基础资料的准备1、准备所有项目的证照资料。

包含但不限于：开发项目立项批复、土地出让合同、土地使用权证、项目规划总平面图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建筑工程竣工验收备案表、预售许可证、实测报告、确权报告、人防车位验收合格证。

2、明确项目情况。

项目的分期情况，是否存在有争议的地方需要与税局进行协商。

项目中的综合楼、会所、小学、幼儿园、影院等自有楼栋的确权情况及使用情况，是否存在移交给政府或者产权属于所有业主的自有楼栋，人防车位及非人防车位目前的确权情况及使用情况。

土地增值税清算实务——（二）、可售建筑面积的审核在土地增值税清算时，准确地计算项目可售建筑面积，才能正确地将项目开发成本在已售建筑面积和未售建筑面积之间分摊，才能正确地计算项目扣除项目金额、增值额和应缴土地增值税额。

可售建筑面积的审核，不是把实测面积报告（有的地方叫房屋建筑面积计算成果表）上的数字简单的相加，因为有些物业，比如地下储藏室等可能没有测绘，所以拿测绘报告数字简单相加得出的结果基本上都是不正确的。

可售建筑面积的审核，要结合实测面积报告、规划许可证、施工许可证等相关证件，并实施包括查看现场等必要的审核程序。

一、审核统计项目建设工程规划许可证信息。

建设工程规划许可证是城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，各项建设工程经城市规划行政主管部门核发建设工程规划许可证后方可施工。

项目所有的建筑业态，建设工程规划许可证或其附件上一般都会有记载，但实测面积报告上却不一定有体现，所以审核统计建设工程规划许可证是审核确定可售建筑面积的基础之一。

我一般在审核时编制项目建设工程规划许可证审核统计表以便后期使用。

样式如下：二、审核统计项目建设工程施工许可证信息。

建筑工程施工许可证是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。

企业一般在取得建设工程规划许可证之后才能办理建设工程施工许可证。

我一般在审核时编制项目建设工程施工许可证审核统计表以便后期使用。

样式如下：备注栏内的信息有的地方是在施工许可证的备注栏内，有的地方在施工许可证附件上。

根据企业提供的证件，将上面两张表审核统计好之后，需要比较一下两张表的差异，如果差异过大，有可能是个别证件企业漏提供，需要补充。

三、审核统计商品房预售许可证。

商品房预售许可证是房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件，没有取得商品房预售许可证不得对外销售。

审核商品房预售许可证的主要目的是了解开发项目哪些物业已批准对外销售。

土地增值税清算鉴证业务操作指南一、基本概念1. 土地增值税：是指在土地权益转移过程中，原土地权利人享受土地价值增长所得，按规定缴纳给国家的税金。

2. 清算鉴证：是指对土地权益转移交易进行核实、审核，并出具相关证明文件的过程。

二、业务流程1. 准备工作（1）收集相关资料：包括土地权益转移交易合同、土地权属证明文件、土地估价报告、土地财政部门报备材料等。

（2）调查了解相关情况：包括地块位置、土地使用权类型、权益转移双方情况等。

2. 核实计算土地增值税（1）核对原土地权属证明文件：根据土地权属转移合同，核对原土地权属证明文件的真实性和合法性。

（2）计算土地增值：根据土地估价报告，计算土地的增值额。

（3）确定税款缴纳义务人：根据土地权益转移合同，确定应缴纳土地增值税的义务人。

3. 缴纳税款（1）确定税款缴纳地和方式：根据税法规定，确定税款缴纳地和缴纳方式。

（2）办理税款缴纳手续：将计算出的土地增值税款缴纳给税务部门，并取得缴纳税款证明。

4. 出具清算鉴证文件（1）准备清算鉴证资料：包括土地权益转移合同、土地权属证明文件、土地估价报告、税款缴纳证明等。

（2）编制清算鉴证报告：根据相关资料，编制清算鉴证报告，详细说明土地权益转移交易的相关情况。

（3）出具清算鉴证文件：将编制好的清算鉴证报告打印并加盖公章，作为土地权益转移交易的证明文件。

五、注意事项1. 遵守相关法规法规定，确保操作程序的合法性和合规性。

2. 对土地权益转移交易涉及的文件和资料进行详细核实和审核，防止虚假交易和不法行为。

3. 对税款的缴纳要按时、足额地进行，并妥善保管缴纳税款证明。

4. 清算鉴证报告需要根据实际核实情况编制，准确、详细地描述土地权益转移交易的相关情况。

本文介绍了土地增值税清算鉴证业务的操作指南，从准备工作、核实计算土地增值税、缴纳税款以及出具清算鉴证文件等方面进行了详细讲解。

在进行土地增值税清算鉴证业务时，需要严格遵守法规法规定，确保操作合法合规，并对相关资料进行详细核实和审核，以保证土地权益转移交易的合法性和真实性。

土地增值税清算审核指南1. 简介土地增值税是一种与土地增值相关的税收政策，用于调节土地市场，防止过度投机和土地价格过高。

土地增值税清算审核是指对纳税主体的土地增值税申报情况进行审核，确保纳税主体依法履行土地增值税缴纳义务，并准确申报增值税额。

本指南将详细介绍土地增值税清算审核的程序和要求，帮助审核人员准确进行土地增值税清算审核工作。

2. 清算审核程序2.1 审核前准备工作在进行土地增值税清算审核之前，审核人员需要做好以下准备工作： - 熟悉土地增值税相关法律法规，了解清算审核的基本原则和要求； - 获取纳税主体的土地增值税申报资料，包括土地转让合同、土地估价报告、土地增值税纳税申报表等；- 确认清算审核的时间安排和审核人员的分工。

2.2 审核流程土地增值税清算审核的基本流程如下： 1. 审核人员对纳税主体的土地增值税申报资料进行初步审查，确保资料的完整性和准确性； 2. 根据申报资料，审核人员计算出纳税主体应缴纳的土地增值税额； 3. 审查土地增值税缴纳的流程和时间规定，确保纳税主体按时足额缴纳土地增值税； 4. 审核人员将初步审核结果填写在土地增值税清算审核报告中，并征得审核组其他成员的意见； 5. 审核组其他成员对初步审核结果进行复核，并提出修改意见或建议； 6. 审核组组长对审核报告进行综合审查，并做出最终审核结论； 7. 审核组将审核结论及时通知纳税主体，并根据需要进行补正或罚款等程序。

3. 清算审核要求3.1 资料准备纳税主体在进行土地增值税清算申报时，需要准备以下资料： - 土地转让合同或其他相关合同； - 土地估价报告； - 土地增值税纳税申报表； - 纳税主体的身份证明和营业执照； - 相关凭证和证明材料。

3.2 审查原则在进行土地增值税清算审核时，应遵循以下原则： - 公正、公平：审核人员应严格按照法律法规的规定进行审核，不偏袒任何一方； - 准确、完整：审核人员应对纳税主体的申报资料进行准确、完整的检查，确保数据的真实性； - 及时、高效：审核人员应尽快审核完成，并及时通知审核结果给纳税主体。

土地增值税清算计算步骤土地增值税清算计算步骤：根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号）第一条规定：“关于土地增值税清算时收入确认的问题:土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

"根据《土地增值税暂行条例》第八条“有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的,免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20％的,应就其全部增值额按规定计税。

所以应该区分普通住宅、非普通住宅和商铺的销售收入。

第二步:取得土地使用权所支付金额的分配土地成本按“占地面积法”分摊：某期项目应分摊的土地成本扣除项目金额＝土地成本扣除项目总金额×某期项目占地面积/各期总占地面积分配绿化占地面积=某期建筑占地面积比例×道路及绿化面积某期建筑占地面积比例=某期建筑占地面积/总建筑占地面积分配后的某期占地面积=某期建筑占地面积+分配的绿化道路占地面积第三步：房地产开发成本的分配1、分期开发的，如果各期完工情况不同，应按建筑面积法对各期开发成本进行分摊除土地成本以外的其他开发成本按“建筑面积法"分摊：某期项目应分摊的混合成本扣除项目金额＝混合成本扣除项目总金额×某期项目建筑面积/总建筑面积2、在同一期开发成本中,应按层高系数法对不同类型的房屋进行开发成本的分配⑴计算层高系数选取普通标准住宅层高(住宅层高2。

8米）为基数，层高系数设定为1;非普通标准住宅、商铺层高均高于住宅层高，其层高与住宅层高之比，得出其层高系数，即：非普通层高系数＝非普通住宅层高÷住宅层高＝2.8÷2。

房地产企业土地增值税清算思路、审核要点及政策依据一、收入（一）汇总销售收入和面积。

土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

（依据：国税函[2010]220号第一条）首先根据测绘报告、网签备案表、销售合同、销售发票，在销控表模板上，登记所有的楼号、单元号、房号、房屋类型、面积、合同金额、发票金额、增值税税金、不含税金额。

需注意以下几点：（1）房屋类型：分为普通标准住宅（144平方以下），普通非标准住宅（大于144平方）、其他类型房地产（2）面积：取自测绘报告的实测面积。

（3）增值税：根据《国家税务总局公告2016年第18号》规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月按照3%的预征率预缴增值税。

计算方法为：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。

增值税分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳。

《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目或建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，可以选择适用简易计税，适用简易计税方法的，按5%的征收率计算。

在2016年4月30日后开工的新项目，只能适用一般计税方法，按照13%的税率计算。

房地产企业应按纳税义务发生时间计算缴纳增值税，开具适用税率或者征收率的增值税发票;纳税义务发生之前收取的款项应作为预收款，按照国家税务总局公告2016年第18号的规定向主管国税机关预缴增值税。

预缴税款时按照国家税务总局2016年第53号公告规定，房地产开发企业收到预收款开具发票使用“未发生销售行为的不征税项目”下设602“销售自行开发的房地产项目预收款”编码开具增值税普通发票，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。

土地增值税清算流程土地增值税清算是指在土地使用权出让、转让或者变更时，依法应当缴纳土地增值税的纳税人，按照国家税收法律法规的规定，对土地增值税进行结算和缴纳的一系列流程。

下面将详细介绍土地增值税清算的具体流程。

第一步，确定土地增值税纳税义务人。

在进行土地增值税清算之前，首先需要确定土地增值税的纳税义务人。

根据《中华人民共和国土地增值税法》的规定，土地增值税的纳税义务人包括土地使用权出让、转让或者变更的受让人。

因此，确定土地增值税的纳税义务人是土地增值税清算的第一步。

第二步，计算土地增值税应纳税额。

确定了土地增值税的纳税义务人后，接下来需要计算土地增值税的应纳税额。

土地增值税的应纳税额计算公式为，土地增值税应纳税额 = （土地转让价款土地取得成本）×土地增值税税率。

其中，土地转让价款是指土地使用权出让、转让或者变更的价款，土地取得成本包括土地使用权出让金、土地增值税、土地使用权出让金的增值税等。

根据这个公式，可以计算出土地增值税的应纳税额。

第三步，办理土地增值税纳税申报。

计算出土地增值税的应纳税额后，纳税义务人需要向税务机关办理土地增值税的纳税申报。

申报时，需要提交相关的土地增值税清算资料，包括土地转让合同、土地取得成本证明、土地增值税计算表等。

税务机关会根据申报资料进行审核，并核定土地增值税的纳税额。

第四步，缴纳土地增值税。

经过税务机关的审核和核定后，纳税义务人需要按照税务机关的要求，及时缴纳土地增值税。

土地增值税的缴纳可以通过银行转账、现金支付等方式进行。

第五步，办理土地增值税发票。

在缴纳土地增值税后，税务机关会给纳税义务人开具土地增值税发票。

纳税义务人在办理土地增值税发票时，需要携带相关的资料和证明，按照税务机关的规定进行办理。

第六步，办理土地增值税清算结算。

最后一步是办理土地增值税清算结算。

纳税义务人在完成土地增值税的缴纳和发票办理后，需要向税务机关提交相关的资料，办理土地增值税的清算结算。

企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明一、基本情况（一）企业基本情况1.企业名称：XXXXX有限公司2.成立日期：XXXX年X月X日3.统一社会信用代码：4.地址：5.法定代表人：6.企业类型：1.7.经营范围：（二）“XXXXXXX”项目基本情况1.项目名称：“XXXXX”2.项目开发类型：商住楼3.项目地址：4.项目概况：“XXXXX”项目，于2009年12月1日，经XXXXX经济发展局（XXXXX资字[20XX]XX号）文批复，同意核准该项目。

项目用地面积XXX万平方米，总建筑面积XXX 万平方米，其中地上建筑面积XXX万平方米，地下建筑面积XXX万平方米。

（计入容积率面积XXX万平方米）。

主要建设内容包括：XXX会展中心，XX店，XX店，XX展场，配套住宅，商务酒店，车模学院，商务综合楼，公建配套用房以及汽车主题公园等。

住宅、商业、公建配套用房及地下工程。

本次清算的“XXXXX”西区和XX店为其中的配套商住楼。

“XXXXX”于20XX年X月X日、20XX年X月XX日项目以出让方式取得建设用地规划许可证，证号:地字第XXXX号和XXXX号；于20XX年X月XX日、20XX年X月XX日取得土地使用权证（XX国用（20XX）第0XX号、（20XX）第1XX号），使用权面积XXXX平方米；20XX年X月XX日和20XX年X月X日取得《建设工程规划许可证》(编号：建字第XXXXXX号、XXXXXX 号)；20XX年X月XX日、20XX年X月XX日取得《建设工程施工许可证》（编号：XXXXX、XXXXX号）等主管性质部门批复，具备建设条件。

20XX年XX月XX日至20XX年X月XX日期间全部取得XXX 房产管理局商品房预售许可证((20XX)房预售证第4XXX号；（20XX）房预售证第1XXX号)。

5.项目面积情况本清算项目共建造11栋商住楼，总建筑面积XXX㎡。

其中：住宅776套建筑面积XXX平方米，商业用房3S店88间，建筑面积XXX平方米，幼儿园1间，建筑面积XXX平方米，垃圾站1间XXX平方米，地下室X平方米，其中：人防X平方米，地下车位XX间,建筑面积X平方米。

土地增值税清算鉴证业务操作指南根据《土地增值税清算鉴证业务指导意见》（以下简称“指导意见”），制定本指南。

第一章清算鉴证业务准备第一条根据指导意见第一条的规定，承接清算鉴证业务应当具备条件，鉴证人承接业务时应注意下列问题：（一）胜任能力评估应考虑对客户及其所在行业的熟悉程度，类似业务的鉴证经验，具备执行业务所必需的素质及专业胜任能力，具有执行该业务所必需的时间，能够按期完成业务。

评价事务所的注册税务师、业务助理等执行鉴证业务的人员总量，是否能满足所承担鉴证业务的需求；评价事务所执行鉴证业务人员的业务水平，是否能够与鉴证业务的质量标准相适应。

（二）应按照质量控制执行规范建立内部控制制度并能够有效运行，正常情况下能够保证内部制度不存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷，为执业质量提供制度保证。

对事务所与鉴证业务相关的内部控制，应按照企业内部控制评价制度的规定，进行自我评价。

在内部控制存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷时，应考虑提出放弃的建议。

（三）被鉴证人无法提供鉴证材料或其他原因限制鉴证人取得所需的鉴证材料，应考虑是否承接该项业务；对有关业务形成结论时，应当以充分、适当的证据为依据，不得以其执业身份对未鉴证事项发表意见。

避免事实不清楚证据不充分的情况下，发表不实的鉴证结论，造成鉴证风险。

应关注调查的独立性保持情况是否受到不应有的干扰，鉴证人员是否有能力评价证据的资格，鉴证人员是否有能力评价证据对鉴证事项的证明力。

（四）鉴证时应充分估计鉴证中存在的风险，是否超出事务所的承担能力。

对超出事务所承担能力的风险，应考虑终止鉴证业务。

应根据不同期间风险产生的原因、风险不良后果的严重程度等判断是否承接。

第二条根据指导意见第二条的规定，承接清算鉴证业务前初步了解业务环境，应注意以下问题：（一）应与被鉴证人达成以下业务意向：鉴证项目名称、鉴证项目年度、鉴证项目要求、鉴证项目完成、鉴证收费金额、双方法律责任、生效条件。

（二）受托方承揽的鉴证业务具有合理的目的，在鉴证范围、取证条件等方面受到限制时，不允许执意恶性承揽；委托方不能为应付税务机关的申报管理要求，恶性压价不顾纳税风险作为委托条件，或者收买鉴证执业人员出具不适当的报告。