万科第五园详细分析共48页

目录一、万科集团的简介 ......................... 错误！未定义书签。

二、“第五园”的背景 (2)（一）“第五园”之土地背景 (2)（二）“第五园”案名的来历 (3)（三）“第五园”代理权的故事 (3)三、“第五园”产品分析 (4)（一）“第五园”概况及一期产品简介 (4)（二）项目规划、设计要点评析 (8)（三）项目定位 (13)（四）SWOT分析 (13)四、营销推广的特色 (15)（一）包装篇 ...............................错误！未定义书签。

（二）营销篇 ...............................错误！未定义书签。

（三）推广篇 (16)五、“第五园”开盘昭象 (18)（一）开盘现场 (18)（二）开盘程序 (19)（三）第五园的销售情况 (19)4、客户情况 ............................ 错误！未定义书签。

六、“第五园”综合评价...................... 错误！未定义书签。

浅析万科第五园一、万科集团简介万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。

至2004年12月31日止，万科总资产155.3亿元，净资产62.0 亿元。

2004年万科在售楼盘38个，共实现销售面积163.8万平方米，销售金额91.6亿元，分别比2003年增长24.0%和49.2%。

万科于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截至2004年底，万科已进入深圳、上海、北京等21个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其它区域中心城市的发展策略。

2005年是万科确定未来十年发展规划后的第一年。

公司将以客户为导向，以产品为中心，全面推进客户细分策略，进一步落实聚焦城市圈策略，加大在长三角、珠三角和环渤海地域的项目资源储备，2005年万科主要开发项目43个，计划开工面积和竣工面积分别为274.3万平方米和230.3万平方米。

骨子里的中国情结一．总体概况万科第五园，位于深圳龙岗区坂雪片区。

第五园总建筑面积约63万平方米，占地50万平方米，计划共分9期开发完毕，包括别墅、叠院及高层产品。

一期、二期的容积率约为0.96。

小区主入口位于雅园路南侧，联排别墅、情景洋房、多层住宅依次呈放射状布臵。

小区路网结构平直顺畅，建筑排布合理有序。

从联排住宅构成的小院落到多层住宅构成的围合，整个小区组团结构明晰，不同类型的住宅通过环境与道路自然联系在一起，有变化、有统一。

小区停车采用地面停车与半地下停车相结合的方式。

第五园通过对中国传统民居“天人合一”的文化象征和厚德载“屋”的伦理功能的准确把握和到位演绎，用典型的“中国味儿”传达民居的世界性。

二．建筑空间分析1 组织与结构（1）规划体现“村”的形态中国传统的村落体现了最接近生活本源的个人和社会，单体和群体的样本。

万科第五园在总体布局上捕捉和再现正是充满生机活力和生活情趣的村落形态。

两个联排组团看似各自规整，内部街巷则宽窄交织，因地制宜的整体和单体扭转，表现了传统村落自然生长的机制。

两大组团之间留有南北向交错的延展的带状交错空间，承接一条条东西街巷的起始。

街头巷尾可见过溪的小木桥，既满足现代居住区领域感的需求，又铺陈出犹如村头的情景。

“形成领域感”不等于简单的空间限定，必须与人的领域行为相结合，既要对领域分级，又要形成私密性——公共性空间层次，尤其要把住户门外的户外空间也作为居民的生活场所，明确其活动内容和作用。

这在无形中扩大了居民占有的空间与活动范围，增加了居民对周围环境的关心和控制，万科第五园在这方面的规划和设计在居民相互熟识和交往的同时，也能够识别外来者，达到共同维护环境的责任感。

万科第五园的村落是由庭院House，叠院House以及四合院洋房组成。

村口设有传统村落常见的牌坊。

各村内部都有幽深的街巷或者步行小路以及大小不同的院落组合而成。

商业街和社区图书馆与住宅区之间以池塘相隔，小桥相连，互为景观。

万科第五园报告一、引言万科第五园是一项位于中国的综合性园区开发项目。

该园区是万科集团在城市规划和地产开发领域的一项重要举措。

本报告将对万科第五园的项目进展、规划设计、市场前景等进行分析和评估。

二、项目进展万科第五园项目于2019年启动，目前已经进行了两年的规划和建设。

项目规划占地面积约1000亩，计划建设商业、住宅、办公等多个功能区域。

截至目前，园区的土地平整、基础设施建设以及一期建筑物的施工均已完成。

预计2022年年底，项目将全面竣工。

三、规划设计1. 功能区划分万科第五园规划设计包括商业区、住宅区和办公区三个主要功能区域，并设置公共服务设施和自然景观绿化区。

商业区将引入国内外知名品牌商铺，满足消费者购物、休闲的需求。

住宅区将提供多样化的住宅产品，满足不同群体的居住需求。

办公区将提供现代化的办公场所，吸引各类企业入驻。

2. 绿化和生态设计为了打造宜居的园区环境，万科第五园注重绿化和生态设计。

园区内设置了多个公园和绿地，种植了大量树木和花草，使人们可以在自然环境中放松身心。

此外，园区还引入了先进的生态科技，包括雨水收集系统和太阳能发电设备，以减少对自然资源的消耗。

3. 建筑风格与现代化设施万科第五园的建筑风格以现代化和创新为主导。

项目采用了最新的建筑设计理念和技术，建筑外观简洁大气，内部配备了先进的设施和设备。

办公区的建筑采用了玻璃幕墙设计，充分利用自然光线，提供舒适的工作环境。

四、市场前景万科第五园项目位于城市发展迅速的区域，附近拥有大量企事业单位和居民群体。

园区周边交通便利，配套设施完善，为项目的发展提供了良好的市场基础。

据市场调研，该区域商业、住宅和办公物业的需求仍然旺盛，因此万科第五园具备良好的市场前景。

五、风险与挑战尽管万科第五园的市场前景良好，但项目仍然面临一些风险与挑战。

首先，房地产市场的波动性可能会对项目销售和租赁业务造成影响。

其次，竞争对手的进入可能对项目的市场份额造成压力。

此外，政策环境和市场需求的变化也可能对项目的规划和发展带来不确定性。

一、“第五园”的产品价值观刚接手这个项目的时候，被王老师“骨子里的中国情结”所震撼，被万科的执著所震撼。

“第五园”和“万科城”好像万科“四季花城”孕育出的一对孪生兄弟。

“万科城”是一个伟大的项目，从他的城市贡献、市场号召力、销售成绩已然得到证明，而“第五园”——骨子里的中国情结，却能让我们真正的折服。

王受之《骨子里的中国情结》详细描述了“第五园”产品的细节，我们试图对其作出我们自己的理解，从中找到建筑产品带给人们居住品位的设想，找到建筑物质带给人们的精神享受，找到万科追寻的理想的凤麟羽角。

对整体环境的考虑和规划“第五园”在规划上，通过街坊——街巷——大院小院——内院的空间过渡，在强调私密性和领域感的同时也为邻里之间提供了充分的交流场所。

1、村在“第五园”的规划处理上，建筑师突出表达了“村”的形态。

整个社区的规划是边界清晰的由不同形式的住宅组成的一个大村落。

联排别墅组成了两个方向略有不同的主要村落，相邻的由情景花园洋房和多层住宅以及小高层区又分别形成了不同的小村落，通过一条半环形的主路连接起来。

各“村”内部都有深幽的街巷或步行小路以及大小不同的院落组合而成，宜人的尺度构成了富有人情味的居住空间。

2、巷“第五园”在设计上吸取了富有广东地区特色的竹筒屋和冷巷的传统做法，通过小院、廊架、挑檐、高墙、花窗、孔洞以及缝隙，试图给阳光一把梳子，给微风一个通道，使房屋在梳理阳光的同时呼吸微风，让居住者时刻能享受到一片荫凉，提高了住宅的舒适度，有效地降低了能耗。

3、院建筑师通过TOWNHOUSE产品组合形成的“六合院”和“四合院”，情景洋房的“立体小院”（院落+露台），多层及小高层公寓部分的围合所形成的大院，种种院落形式的采用，着力体现中国传统建筑中的“内向型”空间，依稀可以感觉到江南住宅“四水归堂”的性格。

“第五园”整体规划中，代表不同情绪的多层流动空间叠加后而得到的复合表情所营造的意境，是决非单一三维空间所能达到的。