产权式商铺究竟对谁有利？

商铺产权及回报率计算
产权商铺主要是相对于使用权商铺而言，产权商铺最大的好处在于能贷款，而使用权商铺不能。

商业银行对个人购买产权商铺提供的按揭贷款，首付最低50%，比照基准利率或上浮。

因此，商铺有产权，和获利前景没有必然关系。

至于使用权商铺，除非是位于商业氛围成熟的闹市，可见的租金回报超过15%，否则，按照10%回报率计算，50万元买来使用权，第10年赚回本，15年到期时，账面上只有25万元盈利。

而50万元即使不买商铺，以5年期人民币整存整取利率5.5%、到期转存计算，15年后的本息总额是103.6万元，15年的利息总额53.6万元，比买使用权商铺多赚28.6万元。

商铺的投资回报率是看商场整体运营的，至于说多少可以投资，超过6个点就可以了，市面上往往有很多高回报的项目甚至能达到13到15个点，其实真正能不能达到这个点，不是开发商说给就能给的，要看市场给不给的起，说的再好听，最后做不起来，也是骗人的，所以，如果你想投资的话，一定要对项目有个整体的了解，从地段，行业，市场，需求去分析，我投资这样的一个项目，市场对此有没有需求，可不可替代，都是重要的因素，说的再好，不如做的好，只要项目前景是非常好的，回报率8个点左右就比较正常，一味的追求回报，最后倒霉的还是自己，开发商不是傻子，看项目，是要看未来跟前景的，要用眼光，而不是眼睛。

商铺自营、出租优劣势比较第一篇：商铺自营、出租优劣势比较商铺自营、出租优劣势比较近年以来，以产权式商铺为主的商业地产开始出现大的转变，经营式商铺正在成为一个新的产品趋势。

下面先通过对商铺自营、出租的优劣势比较，并从客观上来分析出现这种趋势的合理性。

先来看看商铺自营管理主要的几个优点。

1.严格把控商品质量。

自营管理是直接进货，在进货过程中直接检验商品质量，可以防止劣质商品入店。

2.灵活掌握库存，并能保证卖场商品丰满。

库存决定利润，灵活掌握库存，自营管理可以实施多品种少数量、快进快消的战略，加快资金周转。

3.经营自主权大。

销售第一，利润第二，有销售才有利润。

也可以根据不同季节、市场、消费群体，随时调整进销状态，如：商品变价、促销特卖会等。

4.打造自己的营销团队。

“成在经营，败在管理”。

未来的竞争是人才的竞争。

自营模式的管理人员都是从一线销售中锻炼出来的，具备丰富的经验和抗压性、韧性，从而为以后发展奠定人脉基础。

但是，商铺自营管理也存在占用资金和人力多的缺点，他们必须自负盈亏，而且受市场波动的影响大，竞争力不强，潜在风险也比较高。

另一方面，从目前商业地产市场状况看，商铺物业之产权拥有者要获利，出租应该利大于弊。

1.商业地产市场总体呈上升态势，有利于商铺物业的长期投资。

目前，任何一个商铺物业不管地段位置如何，都拥有一定的“含金量”，如果是交通优势明显、人流量充足的商铺，升值指日可待。

2.通过出租可以暂时把商铺的经营风险转移出去。

一方面，逼迫租赁商铺的小业主不遗余力地搞好经营；一方面经历一段时间的“历练”，商铺物业的价格只会升而不会降。

3.商铺物业出租也便于产权者统一进行规划、经营和管理，有利于“做旺”市场，做得好还可以创建商铺物业的“品牌”，那对自身商铺的价值提升大有益处。

尽管商业项目需要包括商业规划和经营、资产和资本运作等方面的专业知识，但只要委托一家有经验的商业经营咨询管理机构进行操作，完全可以获得可观的收益。

理财——无疑已成为当今关注度最高，探讨最多的名词和话题之一。

如何在自己财富丰厚的时候，为家人和自己的未来留下充足的保障，让生活质量在一个上升的通道中前行，这是中小投资者十分关心的问题。

华氏集团商业部总经理王汉祥认为，只有树立了正确的理财观念和选择正确的理财方法，才能保证现有的财富不会昙花一现。

理财方法细数起来大致有存银行，买黄金，买债券，投资股票期货、文物字画、邮票、房地产等。

存银行，买黄金，买债券等均属稳健型投资，除黄金受市场影响波动较大外，银行储蓄等几类投资风险小，收益也相对少。

股票期货权证等均属风险型投资，回报高，风险也大，需要有较强的专业知识及良好的心理素质，并且需要花费大量的时间和心血打理。

文物字画邮票等均属收藏类投资，能稳定保值升值，如果是收藏的真品，风险很小，但需要有很强的专业知识和鉴赏眼光，如把赝品当真品收藏，就有如用钱买冥币，所以该领域投资非常人可涉足。

“产权式商铺是中小投资者投资首选”，王汉祥告诉记者。

中国自古以来就有“一铺养三代”之说，因为商铺属生产资料范畴，天生就是生产要素，注定是盈利的工具和手段。

因为是不动产，持续时间长，所以惠及几代；因不可移动性，所以非常安全；因为是持续租赁和经营，所以收入稳定；因为社会发展，人气的凝聚，所以历久常新，升值空间巨大；因为是一次性投资终身收益，所以省心。

集众多优点于一身，所以就有了“留金子，留银子，不如买铺子”的古老理财守则。

产权式商铺有五大投资优点王汉祥告诉记者，独立商铺和产权式商铺是商铺的两种表现形式，其共性就是都拥有独立产权证和土地证，都是主要靠租赁获取投资回报，都可以进行买卖和抵押。

随着现代化城市建设的不断发展，大型商圈，大型商场，一站式购物，体验式消费，已成为现代都市人的生活常态。

大型商场不断涌现，由于再生产要求，再大的商场建筑都必须择机推向市场实现价值转换，但这些大型商场要实现单一的买卖，几乎是不可能的。

必须将其划分成较小的物业单位，向中小投资者出售，方可实现价值转换，互利双赢，这便是产权式商铺的由来。

产权式商铺简析报告目录：一、产权式商铺的概念、定义、操作模式二、产权式商铺的优势和风险三、近年来国内产权式商铺的简况四、产权式商铺的操作方案五、产权式商铺的案例分析六、产权式商铺相关合约样例一、产权式商铺的概念、定义、操作模式房地产开发商将其开发的商场、写字楼分割成不同面积单位出售，并与买方约定，在出售后的一定年限内由房地产开发商以代理出租的方式进行返租，由开发商或委托其他物业管理公司统一管理、统一经营，保证买方购买商铺后每年获得一定的收益。

这种销售模式，市场称之为“产权式商铺”，也称作“售后返租”、“售后回租”、“售后包租”，即所有权和经营权分离的房地产证券化。

产权式商铺有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等，但万变不离其宗，总归是“以先销售后返租，同时给予一定比例租金回报的方式”。

1、售后返租的界定目前，尚无法律就售后返租进行明确的定义，可供参照的相关规定有原建设部《商品房销售管理办法》、银监会《金融租赁公司管理办法》、国家税务总局《关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》及财政部《企业会计准则——租赁》。

依据相关规定，（房地产）售后返租又称为售后包租、售后回租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

售后返租依据销售模式的不同分为融资性售后返租和经营性的售后返租。

融资性的售后返租，是指开发商与融资租赁企业双方签订融资租赁合同，将房产销售给融资租赁企业，再向融资租赁企业承租该房产，租期届满后双方协商房产所有权的归属。

这是一种特殊的融资租赁形式。

经营性的售后返租，是指开发商将房产销售给买受人，再向买受人承租或代为出租的行为。

2、售后返租的操作模式一般来说，经营性售后返租的发展模式主要有三种：（1）开发商将房屋卖给业主，经开发商介绍，业主与管理公司签订租赁合同，管理公司承租业主所购的房屋，开发商不参与房产后期的管理；（2）业主向开发商购买房屋后，再将房屋出租给开发商，双方签订商品房买卖合同和房屋租赁合同；（3）业主向开发商购买房屋，双方在签订商品房买卖合同的同时签订物业委托合同，由业主委托开发商代为出租所购买的房屋，开发商间接参与后期房产的管理。

论商铺业主的专有权及其行使在商业地产中，商铺业主的专有权是一个重要的问题。

专有权是指业主对商铺拥有的独立、排他的权利，可以自主地使用、收益、处分等。

这种权利的行使必须遵守法律规定和合同约定，同时需要合理、公正、不损害他人利益。

一是占有权。

业主可以自由出入自己的商铺，对商铺拥有支配权和监管权。

二是使用权。

业主可以自由使用商铺，按照自己的需要改变商铺内部结构和功能，但不得违反建筑规范和相关法规。

三是收益权。

业主可以自主收取商铺的租金或经营收益，但必须按照法律规定纳税和履行相关义务。

四是处分权。

业主有权决定商铺的经营业态、装修、转让、出租等事项，但必须遵守相关法律法规和合同约定。

在行使商铺业主的专有权时，需要注意以下几点：一是要遵守相关法律法规。

商铺的建筑规范、用途、环保等方面需要符合国家法律法规的规定，不能违反相关规定进行使用和经营。

二是要合理行使权利。

业主要对自己的权利有所了解，合理地行使权利，不损害他人利益和社会公共利益。

三是要监督承租方的合法经营。

业主要对承租方的经营行为进行监督和管理，防止承租方违法经营，确保商铺的安全和正常经营秩序。

四是要积极维护商铺建筑和设施。

业主要对商铺的建筑和设施进行定期检查和维护，确保商铺建筑和设施的完好性和安全性。

商铺业主的专有权是重要的权利，但在行使时必须遵守法律法规和合同约定，合理、公正地行使自己的权利，确保自己和他人的合法权益不受到损害。

产权式商铺是一种常见的商业投资模式，它赋予投资者对商铺的所有权，包括占有、使用和收益等权利。

然而，产权式商铺的专有权限制也一直备受。

本文将详细探讨产权式商铺和专有权限制的相关问题。

产权式商铺是指将商铺划分为若干个独立的产权单元，每个单元可以单独买卖，但业主不拥有商铺的完整产权。

专有权限制则是指对产权式商铺业主所拥有的权利进行限制，以确保整个商业项目的统一运营和管理。

（1）投资门槛低：产权式商铺一般按照面积进行销售，投资者可以根据自己的经济状况购买相应面积的商铺，从而降低投资门槛。

产权式商铺物权行使之限制产权式商铺是指商业地产开发公司将商业用途的物业单元拆分成多个独立的产权，并出售给不同的物业投资者。

这种方式被广泛应用于商业地产领域，因为它可以提高物业的流动性和投资回报率，并简化物业管理。

不过，在物权行使方面，产权式商铺也存在一些限制，这些限制可能会对物业投资者产生重要影响。

一、权利范围限制产权式商铺对物业投资者的权利范围有一定的限制。

毕竟，物业单元只是整个商业地产项目的一个组成部分，物业投资者并不拥有整个商业地产项目。

因此，物业投资者的行为必须符合商业地产项目的整体运营和管理，不能妨碍整个商业地产项目的正常运作。

例如，物业投资者可能无法自行做出关键的商业决策，例如与商业地产开发公司合作或参与与商业租户的谈判。

他们也可能无法自由地改变物业单元的商业目的，例如将物业单元转变为非商业用途。

二、物权行使方式限制产权式商铺对物权行使方式也有一定的限制。

物业投资者可能遇到与物业单元有关的约束和限制，例如地役权、购物中心规则、物业管理协议等。

这些约束和限制可能限制物业投资者对物业单元的改建、租赁和销售等行为。

例如，购物中心规则可能规定物业投资者必须出租物业单元给某些特定类型的租户，而禁止出租给竞争对手。

此外，产权式商铺也可能会限制物业投资者的转让和抵押权。

在某些情况下，转让和抵押可能需要得到商业地产开发公司的批准。

这可能导致物业投资者在需要变现或融资时遇到麻烦。

三、维修费用共担限制产权式商铺通常涉及多个物业投资者，并共享一些公共区域和设施，例如大堂、电梯、通道等。

这些公共区域和设施的维护和维修费用必须由所有物业投资者共同承担，每个投资者按照他们所拥有的物业单元的面积比例分摊费用。

这种共担制度可能存在一些限制。

例如，某些物业投资者可能无法承担维修费用，导致公共设施无法及时维修，影响整个商业地产项目的形象和运作。

四、租赁回报受限产权式商铺的物业投资者通常从租赁收益中获得回报。

但是，租赁的收入有可能会受到多种因素的限制，例如市场竞争、租户变化、商业风险等。

产权式商铺销售的风险摘要：产权式商铺可以说是一种“虚拟产权式商铺”，文章从四个方面分析了这种产权式商铺给购房者带来的风险，并提出相关建议。

关键词：产权式；商铺；风险中图分类号：D923产权式商铺是所有权与经营权分离的商铺产品形式，通产是指开发商为了谋取巨大的商业利益，将大型商场分割成面积较小的商铺，以商品房的形式向中小投资者出售的商铺，而中小投资者出于投资目的，将商铺通过房地产开发商或第三方整体委托品牌经营商进行统一经营，中小投资者获得定期定额的投资回报。

这种商铺往往没有实际的建筑实体，只有体现在开发商的图纸上，因此，学界又称为“虚拟产权式商铺”。

开发商之所以将大型商场分割成小的商铺进行销售，主要是因为大型商场整体出售需要很大的资金，一般情况需要几千万，有时甚至高大几个亿，而一般的中小投资者并不能承担如此大购铺费用。

同时，商场抵押和出租并不能转嫁商铺的贬值风险，开发商为了尽快回笼资金、转嫁商铺所固有的贬值风险于是通过这种方式将大型商场分割成小的商铺进行出售。

这种方式开发商不但能够转嫁风险，而且也能尽快回笼资金，因此为大多数房地产开发商所采用。

但是由于这种商铺由于不商品住宅房那样，为封闭、独立、确实的建筑物，不能依法在房地产登记部门进行登记。

对于中小投资者来说，由于产权式商铺作为一个专业化的投资产品，大众人群在产权式商铺投资过程中往往会因知识欠缺，相对于开发商而言信息不对称而处于弱势地位。

很容易被开发商诱惑的宣传资料所控制，甚至直接进入开发商设计的圈套之中，失败的几率也相对较高。

为了促进房地产市场的健康稳定的发展，降低投资者的投资风险，在2001年6月1日，国务院就在颁布的《商品房销售管理办法》中明确规定，房地产开发企业不得采取售后包租，或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。

近期建设部发出风险提示称，以售后包租或变相售后包租形式购买产权式商铺存在较大的风险隐患。

由于部分合同条款责任不清、权益不明，因此给购房者带来许多风险，主要有以下几个方面：1在建工程无法按期竣工，经营管理者与购房者的租赁协议无法实施在商业地产的建设中，房地产开发商由于要面临巨大的资金压力，在取得商品房预售许可以后，为了解决燃眉资金，快速的回笼资金，于是在阶段工程的建设就开始对商铺进行预售。

第1篇一、引言随着我国经济的快速发展，商业地产市场日益繁荣，产权式商铺作为一种新型的商业地产模式，越来越受到投资者的青睐。

产权式商铺是指投资者购买商铺的产权，享有商铺的收益权和处分权。

然而，由于产权式商铺涉及的法律关系复杂，涉及到物权、合同法、公司法等多个法律领域，因此有必要对产权式商铺的法律规定进行梳理和分析。

二、产权式商铺的定义与特征1. 定义产权式商铺，是指投资者通过购买商铺的产权，成为商铺的所有权人，享有商铺的收益权和处分权。

产权式商铺通常以出租、出售或自营等方式实现收益。

2. 特征（1）所有权与使用权分离：产权式商铺的所有权归投资者所有，但投资者不直接使用商铺，而是委托开发商或其他第三方进行经营管理。

（2）收益权明确：投资者购买产权式商铺后，享有商铺的收益权，包括租金收入、增值收益等。

（3）处分权有限：投资者对商铺的处分权受到限制，通常需经过开发商或其他第三方同意。

（4）风险与收益并存：产权式商铺的收益与风险并存，投资者需承担商铺运营过程中的风险。

三、产权式商铺的法律规定1. 《物权法》相关规定《物权法》是我国物权领域的根本法律，对产权式商铺的相关规定主要体现在以下几个方面：（1）商铺的所有权归投资者所有，投资者享有商铺的占有、使用、收益和处分的权利。

（2）投资者对商铺的处分权受到限制，需遵守国家法律法规和合同约定。

（3）商铺的收益权归投资者所有，投资者有权收取租金等收益。

2. 《合同法》相关规定《合同法》对产权式商铺的相关规定主要体现在以下几个方面：（1）产权式商铺的买卖合同应当符合《合同法》的规定，合同内容应明确双方的权利义务。

（2）产权式商铺的买卖合同应当遵循公平、诚实信用原则，不得损害国家利益和社会公共利益。

（3）产权式商铺的买卖合同解除、违约责任等，应依照《合同法》的规定处理。

3. 《公司法》相关规定《公司法》对产权式商铺的相关规定主要体现在以下几个方面：（1）产权式商铺的开发、运营企业应当依法设立，具备相应的资质和条件。

产权式商铺研究1.引言产权式商铺，又称自购商铺或商业物业，是指商业房地产的一种形式，即投资者购买商铺后，完全拥有商铺的产权、使用权和管理权，与开发商或管理公司无任何关系。

相对于租赁式商铺，产权式商铺具有更高的自主权、灵活性和长期收益。

本文旨在研究产权式商铺的优劣势、投入与回报、投资风险以及未来发展趋势，为投资者提供参考。

2.产权式商铺的优势2.1 自主权与灵活性产权式商铺具有更高的自主权和灵活性，投资者可以自由选择商铺类型、地理位置、面积和使用方式，不受租赁期限等限制。

此外，产权式商铺还可以自由出租、自住或自用，使投资者更具管理和运营经验，并增加了附加值。

2.2 长期收益产权式商铺是一种长期投资，具有稳定的收益和较低的风险。

与租赁式商铺相比，产权式商铺具有更大的投资收益和资本利得，但需要等待长期的价值回报。

2.3 投资保值产权式商铺可以保值，充当抵押品或资产组合的一部分，并获得高回报。

长期的租赁合同和逐步上涨的物价也有助于保持产权式商铺的价值。

3.产权式商铺的投入与回报3.1 投入产权式商铺的投入包括购买价格、物业管理费、税费、维护保养费用等。

资金来源通常来自于个人储蓄、银行贷款或购买股票等投资。

3.2 回报产权式商铺的回报有两种形式：收益和资本利得。

收益包括房屋租金、物业管理费和其他费用，资本利得则是在出售商铺时的差价。

回报率因商业地段和市场环境而异，但通常不低于5-7%。

4.产权式商铺的投资风险4.1 市场风险产权式商铺的价值和回报率取决于市场环境、需求和稀缺性等因素，这些因素可能受到经济衰退、政府政策和竞争等因素的影响。

4.2 动产处置和管理风险产权式商铺需要积极管理和维护，否则可能导致租金收益下降和资产价值的下降。

此外，处置商铺可能面临高昂的税费和其他法律责任。

4.3 财务风险产权式商铺需要大量的资本投资，购物中心地段的价格也常常高昂。

如果占用了大量资金，而收益却未达到预期，则可能面临投资失败和财务风险。

产权商铺优点:
商铺有产权，那么这个商铺永远都是你的，一般商业地产商铺产权是40年，一般40年后你在交契税等一些税，这个商铺还是你的！所以产权商铺才存在“一铺养三代”的说法！
拥有产权意味着你对商铺有绝对的控制权，三证办下来以后，可以自由买卖，商铺以后升值，升值的部分是你的，租金上涨的部分还是你的！同时商铺可以出租给别人，或者自己经营都可以！
产权商铺意味着你拥有三证，打个比方你投资一个商铺100万，当你资金紧张的时候，可以拿去银行抵押贷款套出一部分现金出来，或者民间融资等等！
产权商铺缺点：
产权商铺一般单价很高，在加上产权要分割到户，一般面积都很大，总价就很高了，即使首付50% 很多投资户也吃不消，投资门槛很高！，是否能开业都是个问题，给你承诺的回报率也是空白欠条！
因为商铺产权已经分割到户了，那么这个商铺完全属于投资者，建成后跟开发商没多大关系了，特别市场前期的统一经营非常关键，开发商会耗在这边跟自己没关系的市场去培育很多年吗？
因为产权要卖掉，开发商也想尽快的脱手干净，所以回报率很低，普遍承诺商铺投资回报率在6%左右，和使用权商铺承诺的年回报10%以上相差甚大。

所以产权商铺基本是前期没任何收益，几年后还要靠自己租出去！
大都项目商业部分开发商自持50%以上，销售部分由开发商进行
返租就是为了统一经营，统一管理，保证开业前及开业后的市场繁荣，把大都打造成区域内商业综合体的标杆项目。

为了保证项目的统一，开发商承诺给投资者的回报率远远高于普通产权商铺的回报率，同时产权商铺前几年无收益的风险，也将由开发商承担。

保证了对投资者的回报承诺。

分割产权式商铺买方权益保护论在商业地产市场中，分割产权式商铺作为一种常见的投资形式，日益受到买方的。

然而，买方在购买商铺后，往往会遇到许多权益保护方面的问题。

本文将深入探讨分割产权式商铺买方权益保护的关键问题，并提出相应的解决方案，以期为买方提供一定的参考。

对于分割产权式商铺，买方权益主要包括商铺面积、产权归属、投资回报等方面。

然而，在实际操作中，买方往往会遇到一些问题，如面积缩水、产权纠纷、租金拖欠等。

这些问题的出现往往是由于开发商、中介或其他利益相关方的违规操作所致。

为了解决上述问题，买方可以考虑以下几种解决方案：在购买商铺前，购房人应充分了解商铺的实际情况，并与其他业主或开发商协商。

协商的内容包括商铺面积、产权归属、租金回报等方面。

如果购房人发现任何问题，应立即与开发商或中介协商解决。

这种方法虽然需要一定的时间和努力，但可以有效避免诉讼等繁琐程序。

如果购房人认为自己的权益受到严重侵害，可以采取法律手段维权。

购房人可以向法院提起诉讼，要求开发商或中介赔偿损失。

但需要注意的是，打官司需要耗费一定的时间和金钱，而且结果并不一定如预期。

因此，购房人在采取这种措施时应谨慎考虑。

在实践中，分割产权式商铺买方权益保护政策的成功应用离不开政府、开发商和购房人的共同努力。

以下是一些实践案例：政府可以出台相关政策来规范市场行为，保护购房人的权益。

例如，政府可以规定开发商在出售分割产权式商铺时必须标明面积、产权归属等信息，并严格按照宣传材料执行。

政府还可以加大对开发商和中介的监管力度，严惩违规行为。

为了确保购房人的权益不受侵害，开发商可以引入第三方监管。

第三方可以是专业的房地产评估机构或律师事务所，负责监督开发商的行为，确保其遵守相关法律法规和购房人的权益。

同时，开发商还可以建立完善的售后服务体系，为购房人提供全方位的支持和服务。

购房人可以组织成立业委会，通过集体行动来维护自己的权益。

业委会可以与开发商、中介协商，争取更优惠的价格、更好的售后服务等。

独立产权商铺销售商业地产是一个庞大且多元的领域，其中的独立产权商铺销售是其中一项重要的业务。

在这篇文章中，我们将探讨独立产权商铺销售的相关内容，包括其定义、重要性、购买过程以及市场前景等。

一、定义与重要性独立产权商铺销售指的是销售商业地产中的独立产权商铺，即商业综合体中的个体商铺。

这些商铺独立拥有产权，买卖双方可以在法律框架下进行交易并转移产权。

独立产权商铺销售的重要性在于为商业地产市场提供了灵活性和投资机会。

商铺购买者可以将其用作自己的业务场所，也可以将其租赁给其他企业或个人，从而获得稳定的租金收益。

对于开发商来说，销售独立产权商铺可以获得一笔大额资金，用以继续发展和投资新项目。

二、购买过程独立产权商铺的购买过程一般包括以下几个步骤：1. 寻找合适的商铺：购买者根据自己的需求和预算，在市场上寻找合适的商铺。

这可以通过与地产经纪人联系、浏览互联网房产平台或者参加房地产展览会等方式进行。

2. 实地考察和调研：购买者需要亲自到商铺所在地进行实地考察和调研。

这包括对商铺所在位置、交通便利度、周边配套设施等进行评估，以确保商铺符合其需求和期望。

3. 购买协商和交易：购买者与卖家进行谈判和协商，就商铺的价格、交付条件、付款方式等方面达成一致。

随后，双方需要签署正式的购买合同，并完成付款手续。

4. 产权过户和登记：购买者和卖家需要前往相关部门进行商铺产权的过户和登记手续。

这是确保购买者正式获得商铺产权的重要环节。

三、市场前景独立产权商铺销售市场前景良好。

随着国内经济的快速发展，商业地产市场也呈现出快速增长的态势。

越来越多的企业和个人意识到商铺投资的价值和潜力，从而带动了市场需求的增加。

此外，随着电子商务的火爆和新零售模式的不断涌现，一些传统商业地产面临转型与更新的压力。

购买独立产权商铺成为一些企业的选择，希望通过自身品牌影响力和运营能力，在商铺所在地建立起线上线下结合的新型商业模式。

在政策层面上，我国政府也持续支持商业地产市场的发展。

产权式商铺的利好与风险分析投资者在购买时与开发商签订两份合同，一份是《商品房买卖合同》，另一份是《房屋租赁合同》。

此前，很多商业地产开发商的操作模式是抬高价格，并且以优厚的条件出售商铺产权，急于回笼周转资金，分割出售小产权的大型商业物业。

这种高租金承诺和高售价圈钱的做法，已经使“返租卖铺”式的销售模式成为陷阱：一旦商铺经营惨淡或者租约到期，投资者很可能面临租金不保或者零回报的风险。

【要点】1.小产权分割商铺和带租约出售商铺的区别。

2.产权式商铺有哪几大优势？概念：在商铺销售市场，我们常常见到一些返租销售及投资回报对比广告，如“10年返租”、“投资回报率高达10%”等等，这些广告在实际销售运用上，起到了很好的功效，也掀起了一阵阵投资浪潮。

这种以借助大商家承租商场，发展商长期包租的销售模式，简称为“产权式商铺”销售。

目前商铺销售分为两种模式：一种是由大商家承租商场，发展商长期包租销售模式，也称“虚拟产权式商铺”；另一种是独立经营店铺，短期返租销售的商铺。

而事实上，目前市场的商铺销售主要还是以“虚拟产权式商铺”为主，只不过“虚拟产权式商铺”的销售形式变换了方式，过去可能由开发商同小业主签署的“包租”换成了大商家同小业主签订。

随着商业地产的持续升温，产权式商铺成为了风险最大，但同时投资回报也最为丰厚的物业类型。

投资者如果能明辨其发展前景、出手准确的话，确实能够实现很高的回报，这也是近年来产权式商铺个人购买投资升温的一个主要的原因。

产权式商铺是西方发达国家及我国开放发达城市流行的一种房产投资方式，实际上是一种所有权和经营权分离的房地产商铺商品形式，主要是商铺业主出于投资目的将产权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。

按照行销方式的不同，在市面上可供投资的产权商铺主要有两种形式，即“小产权分割商铺”和“带租约出售商铺”。

小产权分割商铺。

小产权分割商铺是将产权和经营权分离，这意味着投资者在购买了商铺之后，成为该商铺的业主。

关于产权式商铺的利好与风险分析产权式商铺是指商铺的产权归购买者所有，与传统的租赁模式不同，购买商铺的业主可以获得商铺的产权所有权，并享受商铺所产生的收益。

在当前商业发展的背景下，产权式商铺具有一定的利好和风险。

首先，关于产权式商铺的利好方面，可以从以下几个方面进行分析。

首先，产权式商铺可以为业主带来稳定的收益。

相比于租赁商铺，产权式商铺的收益具有稳定性和可预期性。

购买商铺的业主可以通过商铺的出租或出售来获取租金或升值收益，这种稳定的收益可以为业主提供经济上的保障。

其次，产权式商铺可以实现资产增值。

随着城市发展和商业活动的增加，商铺的价值会随之提升。

购买商铺可以让业主分享商业发展的红利，当商铺的价值增长时，业主可以通过出售商铺来获得资本收益。

再次，产权式商铺具有良好的投资回报率。

相比于传统的金融投资渠道，产权式商铺投资的风险相对较低，同时回报也相对可观。

根据统计数据显示，购买产权式商铺的投资回报率通常比较高，特别是在繁华地段或城市发展较快的地区。

此外，购买产权式商铺还可以带来其他一些利益。

例如，商铺的产权所有权可以作为业主的资产证明，增加了个人或企业的信用度。

购买产权式商铺还可以带来固定租金减免、购买优先权等优惠。

然而，产权式商铺也存在一些风险和挑战需要注意。

首先，购买产权式商铺需要付出较高的购买成本。

商铺的购买价格通常较高，并且购买商铺还需要支付其他一系列费用，如税费、维护费用等。

这些成本可能会增加企业的负担和经营压力。

其次，商铺的出租和销售可能存在不确定性。

商铺的出租和销售受到市场需求、竞争环境等因素的影响，因此不能保证每个商铺都能够顺利出租或卖出。

如果商铺长期空置，业主将无法获得租金收入或升值收益。

再次，商铺的价值和收益受到市场因素的影响。

商铺的价值和收益受到市场需求、政策、经济环境等因素的影响，这些因素常常具有不确定性和波动性。

由于市场变化造成的商铺价值下降或收益下降，可能会给业主带来经济损失。

产权式商铺究竟对谁有利？什么是产权式商铺？所谓产权式商铺，是通过商业形态的运作，将开发商、投资者与经营者高效而有机地结合在一起，各得其所。

它的具体做法是将商场产权虚拟分割，将商场的所有权与经营权分离销售和管理的一种运作方式。

产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式，最早出现在20世纪70年代的欧美发达国家，近年来由于开发商业地产的需要，才大规模的出现在国内的很多发达城市。

现已由沿海播及到内陆的很多地区和城市，甚至已流行到二、三线城市。

产权式商铺主要表现为开发商出于投资目的，将业权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。

产权式商铺发展的主要阶段产权式商铺在我国经历了两种阶段。

第一个阶段，开发商将建成后的独立门面商铺直接出售给投资者，投资者成为商业物业的业主。

开发商获取销售利润；投资者又将商铺租赁给经营者，从商铺增值和租金中受益；经营者通过开发商品销售，来赚取毛利的差价。

开发商、投资者、经营者是三个分开的个体，开发商只考虑资金回笼、赚钱，投资者关注租金的回报，经营者考虑经营的差价。

三方为了自身的利益往往各自为政，不能将资源充分有效融合，导致商铺的有效价值得不到完全体现，其结果：开发商没有卖到合适商铺价值；投资者的收益周期的延长；商铺的经营者处于被支配的被动状态中，不能有效的充分做好经营销售活动。

第二个阶段，随着商业地产的产生与发展，新的产权商铺概念出现：商铺销售已经不局限于独立的门面，而是大卖场、大开间的商场。

开发商将投资者和经营者合二为一，将商铺所有权和经营权的概念实行剥离，有效的区分利用，形成投资者拥有虚拟产权，经营者拥有商铺的自主经营的模式。

这种方式突破传统市场的整层销售和只租不售的做法，代表了现代商业地产发展的一个必然趋势。

商铺的实际需求者———品牌运营商，通过商务洽谈获得了整体商铺经营权，保证了整个市场经营业态的完整性和商户间的凝聚力，充分发挥了规模效应，从而保证了成本的稳定性和业务的延续性，获得了更大的自由空间。

产权商铺优点和缺点我做一手房商铺好几年了，使用权商铺和产权商铺亲自接手过的楼盘都有十几个，大体上卖使用权商铺的时候，客户纠结商铺没有产权，卖产权商铺的时候客户纠结价格太高了，物美价廉这个词在房产里不存在的，一分东西一分货，如果真的有地段好，价格便宜的商铺，里面肯定有不为人知的猫腻！产权商铺优点:商铺有产权，那么这个商铺永远都是你的，一般商业地产商铺产权是40年，一般40年后你在交契税等一些税，这个商铺还是你的！所以产权商铺才存在“一铺养三代”的说法！拥有产权意味着你对商铺有绝对的控制权，三证办下来以后，可以自由买卖，商铺以后升值，升值的部分是你的，租金上涨的部分还是你的！商铺可以出租给别人，或者自己经营都可以！产权商铺意味着你拥有三证，打个比方你投资一个商铺100万，当你资金紧张的时候，可以拿去银行抵押贷款套出一部分现金出来，或者民间融资等等！（我有个客户，买商铺手里没有多少流动资金，但他经常看商铺，买商铺，他是怎么做到的呢？我客户买的全是产权商铺，可以首付50%，另外50%贷款，首付的50%是拿其他商铺房产证去银行贷款拿到的，只要商铺年收益跑赢银行贷款利率，那么你的投资就是赚的！）买产权商铺一般可以去银行贷款，商业地产楼盘首付是50%。

产权商铺可以杜绝一房多卖的情况，因为一间商铺只能办一个房产证，所以开发商没有办法一房多卖！产权商铺缺点：产权商铺一般单价就很高了，在加上产权要分割到户，一般面积都很大，总价就很高了，一线城市地段稍微好的点铺子都要300万以上！即使首付50% 很多投资户也吃不消，投资门槛很高！（例如杭州商铺地段好点的产权商铺都是沿街的，地段成熟的沿街商铺例如延安路那块基本一个平方要12万左右，一间商铺起码要七八百万左右，想要总价低的，只能买专业化市场商铺，地段都很偏！都是在绕城以外，连杭经济开发区，钱江开发区那一块，总价起码要一百万，地段已经非常偏了，是否能开业都是个问题，给你承诺的回报率也是空白欠条！）因为商铺产权已经分割到户了，那么这个商铺完全属于投资者，建成后跟开发商没多大关系了，特别专业化市场前期的统一经营非常关键，开发商会耗在这边跟自己没关系的市场去培育很多年吗？因为产权要卖掉，开发商也想尽快的脱手干净，所以商铺投资回报率很低，普遍承诺回报率在6%左右，和使用权商铺承诺的年回报10%以上相差甚大。

产权式商铺的概念及风险一、产权式商铺的概念及风险（一）产权式商铺的概念产权式商铺就是开发商将大商场分割成若干个小块单元的商铺，并将其全部或部分以物业公司或商场经营管理公司（即中间商）的名义，承诺购买方在一定年限内每年给予固定回报而销售的商铺。

一般开发商所承诺的回报年限为5年，最长的可达10年。

（二）产权式商铺存在的风险投资者基于投资目的，将商铺委托中间商统一经营，投资者获得稳定的租金收益。

这种所有权和经营权分离的模式表面看起来收益稳定，但是随着时间的推移，以及产权式商铺本身的特点和经营状况的变化，会出现投资者难以控制的风险。

主要风险如下：1．分割布置的风险产权式商铺大多是分割销售，即将大型商场分割成若干小块，而且分割后没有封闭、永久、固定的维护结构。

即使销售时有维护结构，但是一办完产权手续，有些开发商出租给大商家或超市，承租方为了整体利用而将其拆除。

产权式商铺铺位由于分割造成实际经营卖场布局与产权单元不吻合，—般现场难以分清其界限。

一旦经营困难，由于界限不清，会导致诸如再继续使用、变现方面出现困难。

2．经营期间的收益风险“零风险，高回报，低首付款，承诺一定的返租年限和年固定投资回报率，具有升值前景”是大多数产权式商铺销售中宣传的内容。

承诺高回报是许多开发商销售产权式商铺采取的销售模式：有的产权式商铺承诺前3年返30%的租金，3年后成交价7~9%的年回报率；有的保证10年全部收回本金，给购买者以良好的升值前景。

开发商为了将商场未来的经营风险转嫁出去，成立只中间商（即物业公司或商业经营管理公司），在与单个购买者签订购房合同同时要求购房者与中间商（即物业公司或商业经营管理公司）签订一份委托经营合同，由中间商来支付租金或固定回报。

一般中间商是独立于开发商的法人，主要负责经营与管理，一旦出现经营困难，谁也无法保证承诺的回报。

3．包租期满后继续经营的风险由于界定不清，经常会出现经营铺位与销售铺位不一致的情况，这就导致购房者在包租期满后很难找到自己所购买的铺位。

产权式商铺投资分析商铺投资, 魅力何在?大家都知道储蓄、国债收益低得可怜,就连投资理财保险业收益也不过5%左右。

据报道,目前商铺的投资收益率大约在10%—14%。

商铺投资专家们分析认为,商铺的魅力就在于,它兼具房地产的土地稳定性和商业投资的高成长性。

普通的公寓和别墅在几年以后,需要面临一个房子折旧的问题。

而商铺就不必担心折旧,只要它地段好,人气旺,哪怕商铺本身破旧些,依然能够卖出好价钱。

如果你问问身边的生意人生意怎么样,他们中的绝大多数这样说:赚的钱都交房租了。

所谓“雇员给老板打工,老板给房东打工。

”在香港房地产业界,流传这么一种说法——投资民宅、别墅是铜;投资办公、写字楼是银;而投资商铺则是金。

“投资商铺低投入,较高回报,而且风险也小”已经成为房产投资商们普遍的共识。

投资商铺, 风险依旧相对其他形式的投资,商铺的优势显而易见,但投资于商铺也面临着两个必须化解的风险:一.如何将购得的商铺顺利租出去?二.如何获得稳定的、长期的投资回报?虽然投资者在购买这类商铺时,对项目地段、商业环境等也做了相关的考察,但承租者因为某种原因退租或其他因素的变化都可能使投资者计算好的回报率仅仅成为一个愿望,投资者为此感到苦恼不已。

那么,有没有这样一种商铺,投资者购买后不必为租约担心同时又可获得稳定而长期的回报?产权式商铺,商铺投资中的宠儿钻石大厦就是这样一种全新概念的物业投资形式。

这种产权商铺的与众不同之处在于,购买者出于投资目的购买商铺后,将该商铺交由品牌经营商进行统一经营。

它不仅解决了投资者商铺出租难题(直接签10年租约),而且有第三方提供回租担保。

所以,投资者在选择次类物业时,特别要注意是否有第三方提供担保,并签订相关协议。

如果有良好经营业绩和稳定性成长的公司给予回租返款担保,则给投资者获得稳定、长期回报奠定了坚实基础。

据了解,钻石大厦将采取的操作方法是,将大厦一至五层进行合理分割出售,大单元大面积,小单元小面积,面积从15~80平方米不等。

浅析四种不同类型商铺的利与弊在金融风暴和通胀舆论的冲击下，越来越多的人把家庭理财的目光聚焦到了投资商铺上，虽然从总体上说，投资商铺相对其它项目抗风险能力更强，预期回报更大。

但从已经发生的实际情况来看，并不是所有投资商铺的人都抱上了“金娃娃”。

有些商铺投资者由于轻信了开发商的“忽悠”，选错了投资项目，已经陷入了长期难收到租金，转让又无门的困境。

“一铺富三代”的神话还没开始就破灭了。

为了帮助正准备投资商铺的读者能选对投资项目，避免投资失误，笔者根据目前常德市场正在销售的四种商铺类型与各自的利弊试做分析，希望能为准备投资商铺的读者提供有益的参考。

第一种，独立产权式商铺独立产权式商铺即真正拥有分割的独立产权的物业形态，也就是通常所称的“门面”。

如水星楼购物广场独立街铺。

这种商铺投资者可以自营，也可以出租，或让经营公司包租。

投资者拥有完全处置权，对投资者而言这种拥有独立产权的独立商铺风险相对要低，收益比较稳定。

投资者在选择独立产权式商铺时，需要综合考虑区位、人流量、交通物流、商业氛围、开发商背景、项目规划和升值潜力，以及周边同类型商铺的总量。

在同类商铺数量过多的条件下，必须选择由经营管理能力强的公司经营的商铺才能避免投资风险。

第二种，小产权分割商铺小产权分割商铺即开发商将超市、百货大楼等开放式卖场进行面积概念的分割，小商铺之间无隔离墙，一般不划分实际区域，产权登记在投资者名下，并在一定期限内由开发商或经营方包租，购买者可坐等回报，但难以自行经营。

这种商铺本身不具有独立使用价值，投资这种商铺最关键点在于一定要选择是有实力、信誉好的经营商经营的，才能确保长期稳定的收益。

第三种，社区底商社区底商是指随着新建住宅小区不断增多而出现的商业品种，一般指住宅的第一层、第二层为解决小区商业配套问题而设置的拥有独立产权的商铺。

投资社区底商前需要考虑社区规模、停车条件、广泛适应性，社区所在区域的整体规划及社区本身的商业规划，社区的人口结构和消费能力、开发商实力等各方面因素。

产权合作社商铺销售一、引言近年来，随着城市化进程的不断加快，产权合作社商铺销售逐渐成为土地经营者和投资者们关注的焦点。

产权合作社商铺销售是指土地经营者与其他合作伙伴合作，共同投资商铺的建设和销售，从而实现利益最大化的一种方式。

本文将对产权合作社商铺销售的含义、优势以及实施过程进行详细阐述。

二、产权合作社商铺销售的含义产权合作社商铺销售是指土地经营者与其他合作伙伴共同组建合作社，将土地使用权和商铺的所有权进行合作共享，通过销售商铺获得收益。

在这种模式下，土地经营者可以将土地资源进行有效开发利用，而其他合作伙伴则可以通过共同投资实现商铺的销售和利润分享。

三、产权合作社商铺销售的优势1. 资金实力的提升：由于产权合作社商铺销售需要合作伙伴的共同投资，可以从根本上解决土地经营者资金不足的问题。

共同投资不仅可以提供更多的资金支持，还可以减轻土地经营者承担的风险，实现风险共担和利益共享。

2. 增加销售渠道：通过建立产权合作社，可以拓宽销售渠道，提高商铺销售的效率和范围。

合作社成员通常具有不同的资源和关系，可以整合各种渠道和资源，从而更好地推动商铺销售。

3. 降低成本：产权合作社商铺销售可以实现资源共享，共同分担各种成本。

包括商铺建设成本、销售成本以及管理维护成本等。

通过共同投资和资源的整合，可以实现经济规模效益的最大化，降低商铺销售的成本。

四、产权合作社商铺销售的实施过程1. 成立产权合作社：首先，土地经营者需要与其他合作伙伴达成共识，共同组建产权合作社。

成立过程中需要明确合作社的目标、规模和分工等关键信息，制定合作协议。

2. 投资商铺建设：合作社根据实际需求，进行商铺的规划和建设。

在此过程中，需要合理安排资金和资源，确保商铺的品质和竞争力。

3. 推动销售：合作社需要制定科学合理的销售策略，通过各种渠道和方式推动商铺的销售。

包括线上线下销售渠道的拓展，市场宣传和推广的开展等。

4. 利益分享：当商铺销售获得收益时，合作社根据协议约定，按照合作份额进行利益的分享。