产权式商铺的概念及风险

涉产权式商铺案件审理思路研判分析近年来，随着我国社会主义市场经济的快速发展，作为国民经济重要组成部分的房地产行业一直表现活跃。

由于商业房产投资额相对较大，为扩大投资群体，加速销售回款，开发商将大面积的物业分割成小单元，并以承诺回租、统一经营等方式吸引小投资者。

在楼市竞争激烈的情况下，各地的房地产开发商为求能在最短时间内销售出所有已开发和待开发的产品，加速资金滚动谋取利益，大量使用这一方式销售楼盘。

从2003年开始，这种将产权“分割”出售以及随之而来的“售后包租”等方式成为各地商业地产运作的普遍做法。

在商铺销售市场，这种以借助大商家承租商场，发展商长期包租的销售模式，简称为“产权式商铺”。

但由于缺乏必要的制度环境与技术支持以及受经济下行的影响，产权式商铺的发展现状更多的呈现为理论认识上歧义纷呈、现实操作上杂乱无章、经营状况上败多胜微的混乱局面。

近年来，产生了大量的产权式商铺民事纠纷。

囿于产权式商铺固有的物理属性，此类纠纷存在合同关系复杂、权利定性争议大、责任承担举证难、刑民法律关系交叉等特点，导致涉产权式商铺案件反应到诉讼中即呈现法律关系复杂，诉讼表现形式多样性的特征，进而导致各地人民法院审判思路多样化，处理路径较为混乱。

为此，我们就产权式商铺的类型、特点、法律关系和纠纷背景等相关问题进行了梳理，归纳了纠纷形态的表现形式，并在此基础上就此类案件的审理思路进行了分析研判，并对妥善处理涉产权式商铺案件提出了相关对策建议，以期有助于为此类案件的办理提供参考。

一、产权式商铺的概念及权利辨析所谓产权式商铺，是指房地产开发商将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，业主购买并办理产权登记后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获取定期、定额回报的房地产销售模式。

其实质是所有权和经营权相分离的一种房地产商铺产品形式，目的是开发商为了筹集或迅速回笼建设资金。

产权式商铺经营模式最早起源于上世纪70年代末的欧美，2003年在我国“北上广深”等发达城市流行，2010年席卷国内省会城市，近几年来逐渐向二、三线城市发展。

产权式商铺物权行使之限制产权式商铺是指商业地产开发公司将商业用途的物业单元拆分成多个独立的产权，并出售给不同的物业投资者。

这种方式被广泛应用于商业地产领域，因为它可以提高物业的流动性和投资回报率，并简化物业管理。

不过，在物权行使方面，产权式商铺也存在一些限制，这些限制可能会对物业投资者产生重要影响。

一、权利范围限制产权式商铺对物业投资者的权利范围有一定的限制。

毕竟，物业单元只是整个商业地产项目的一个组成部分，物业投资者并不拥有整个商业地产项目。

因此，物业投资者的行为必须符合商业地产项目的整体运营和管理，不能妨碍整个商业地产项目的正常运作。

例如，物业投资者可能无法自行做出关键的商业决策，例如与商业地产开发公司合作或参与与商业租户的谈判。

他们也可能无法自由地改变物业单元的商业目的，例如将物业单元转变为非商业用途。

二、物权行使方式限制产权式商铺对物权行使方式也有一定的限制。

物业投资者可能遇到与物业单元有关的约束和限制，例如地役权、购物中心规则、物业管理协议等。

这些约束和限制可能限制物业投资者对物业单元的改建、租赁和销售等行为。

例如，购物中心规则可能规定物业投资者必须出租物业单元给某些特定类型的租户，而禁止出租给竞争对手。

此外，产权式商铺也可能会限制物业投资者的转让和抵押权。

在某些情况下，转让和抵押可能需要得到商业地产开发公司的批准。

这可能导致物业投资者在需要变现或融资时遇到麻烦。

三、维修费用共担限制产权式商铺通常涉及多个物业投资者，并共享一些公共区域和设施，例如大堂、电梯、通道等。

这些公共区域和设施的维护和维修费用必须由所有物业投资者共同承担，每个投资者按照他们所拥有的物业单元的面积比例分摊费用。

这种共担制度可能存在一些限制。

例如，某些物业投资者可能无法承担维修费用，导致公共设施无法及时维修，影响整个商业地产项目的形象和运作。

四、租赁回报受限产权式商铺的物业投资者通常从租赁收益中获得回报。

但是，租赁的收入有可能会受到多种因素的限制，例如市场竞争、租户变化、商业风险等。

分割产权式商铺买方权益保护论在商业地产市场中，分割产权式商铺作为一种常见的投资形式，日益受到买方的。

然而，买方在购买商铺后，往往会遇到许多权益保护方面的问题。

本文将深入探讨分割产权式商铺买方权益保护的关键问题，并提出相应的解决方案，以期为买方提供一定的参考。

对于分割产权式商铺，买方权益主要包括商铺面积、产权归属、投资回报等方面。

然而，在实际操作中，买方往往会遇到一些问题，如面积缩水、产权纠纷、租金拖欠等。

这些问题的出现往往是由于开发商、中介或其他利益相关方的违规操作所致。

为了解决上述问题，买方可以考虑以下几种解决方案：在购买商铺前，购房人应充分了解商铺的实际情况，并与其他业主或开发商协商。

协商的内容包括商铺面积、产权归属、租金回报等方面。

如果购房人发现任何问题，应立即与开发商或中介协商解决。

这种方法虽然需要一定的时间和努力，但可以有效避免诉讼等繁琐程序。

如果购房人认为自己的权益受到严重侵害，可以采取法律手段维权。

购房人可以向法院提起诉讼，要求开发商或中介赔偿损失。

但需要注意的是，打官司需要耗费一定的时间和金钱，而且结果并不一定如预期。

因此，购房人在采取这种措施时应谨慎考虑。

在实践中，分割产权式商铺买方权益保护政策的成功应用离不开政府、开发商和购房人的共同努力。

以下是一些实践案例：政府可以出台相关政策来规范市场行为，保护购房人的权益。

例如，政府可以规定开发商在出售分割产权式商铺时必须标明面积、产权归属等信息，并严格按照宣传材料执行。

政府还可以加大对开发商和中介的监管力度，严惩违规行为。

为了确保购房人的权益不受侵害，开发商可以引入第三方监管。

第三方可以是专业的房地产评估机构或律师事务所，负责监督开发商的行为，确保其遵守相关法律法规和购房人的权益。

同时，开发商还可以建立完善的售后服务体系，为购房人提供全方位的支持和服务。

购房人可以组织成立业委会，通过集体行动来维护自己的权益。

业委会可以与开发商、中介协商，争取更优惠的价格、更好的售后服务等。

产权式商铺纠纷案件疑难法律适用问题探讨产权式商铺，是指商业性房产开发商为了筹集或迅速回笼建设资金而将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，各独立销售的面积之间不设物理间隔，业主购买后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获取定期、定额回报的房地产销售模式[1]。

近年来，因具备高投资回报率及筹集、回笼资金快等特点而备受开发商和投资者青睐，其实质是产权、经营权、管理权的三权分离。

产权式商铺这种三权分离的局面，对实现统一经营造成根源性的障碍，也不利于经济利益的实现，虽然开发商采取一些方式试图解决这一问题，比如在商铺销售的同时与业主签订委托经营协议，以取得统一经营权，但这种方式不能从根本上解决产权分散与统一经营的矛盾。

实践中仍产生许多问题与纠纷。

产权式商铺这种房地产经营业态最早起源于上个世纪70年代末的欧美，它在我国大陆地区起步较晚，2003年在深圳、厦门、上海、北京、广州等发达城市流行，2010年席卷国内其他省会城市，近几年，这种商铺销售模式再次在房地产市场上刮起旋风，并逐渐向内地二、三线城市发展。

产权式商铺在我国兴起之时恰逢我国股市低迷，央行降息，而普通百姓手中聚集了万亿元的储蓄，亟待寻求新的理财投资方式。

正是在国民经济持续发展、大众投资方式稀少这样一种社会经济背景下，加上产权分割后具有的“投资门槛较低、回报相对稳定”的优势，分割产权式商铺一经推出就迅速成为人们追捧的热点。

但由于此阶段的运作模式极不规范，导致产权式商铺的销售状况混乱，商场经营不善情况严重，购房者的投资回报严重缩水，造成许多项目停滞，暴露了该模式隐藏的法律风险。

由于目前尚没有专门的法条对产权式商铺进行定性和规范，所以其处理仍需个案裁判的充实和丰富。

本文根据相关法律规定、法院裁判观点和相关学说，对产权式商铺疑难问题进行了梳理，以此抛砖引玉，希望引起读者对该问题的关注。

一、产权式商铺业主集体意志与个人意志的冲突注：同业主就同一商业体分别起诉的同一系列纠纷，选取一个案例作为样本。

产权式商铺租赁合同纠纷之应对——承租人利益保护一、背景介绍产权式商铺租赁合同是指商铺的产权方将商铺出租给承租人使用，并通过签订租赁合同来规定双方的权利和义务。

然而，在实际操作中，由于各种原因，可能会出现合同纠纷。

承租人在面临合同纠纷时，需要采取相应的措施来保护自己的利益。

二、合同纠纷的常见类型1. 商铺面积争议：产权方和承租人对商铺的面积存在争议，无法达成一致。

2. 租金支付争议：产权方要求承租人支付过高的租金，或者承租人对租金支付方式有异议。

3. 维修责任纠纷：商铺出现维修问题时，产权方和承租人对维修责任的承担存在分歧。

4. 合同解除争议：产权方或承租人要求解除合同，但对解除条件和赔偿金额无法达成一致。

三、承租人利益保护的应对策略1. 了解合同条款：承租人在签订合同前应仔细阅读合同条款，特别是关于商铺面积、租金支付、维修责任和合同解除等方面的内容。

确保自己对合同的理解与产权方一致。

2. 保留证据：承租人在租赁期间应保留与合同相关的证据，如租赁合同、租金支付凭证、维修记录等。

这些证据可以在合同纠纷中起到证明自己权益的作用。

3. 协商解决：在发生合同纠纷时，承租人应主动与产权方进行沟通和协商，寻求和解的可能性。

可以通过书面或口头形式提出自己的要求，并与产权方商讨解决方案。

4. 寻求法律援助：如果协商无果，承租人可以寻求法律援助。

可以咨询律师，了解自己的权益和法律责任，并根据法律规定采取相应的法律行动。

5. 申请仲裁或诉讼：作为最后的手段，承租人可以根据合同中的争议解决方式，向相关仲裁机构或法院提起仲裁或诉讼。

在仲裁或诉讼过程中，承租人需要提供充分的证据来支持自己的主张，并积极参与整个过程。

四、案例分析以某商场的产权式商铺租赁合同纠纷为例，承租人小张与产权方发生了商铺面积争议。

小张在签订合同前没有仔细阅读合同条款，导致对商铺面积理解错误。

当小张发现商铺实际面积与合同约定的面积存在差异时，他首先与产权方进行了沟通和协商。

投资产权式商铺的法律风险识别与防范
曾艳萍
【期刊名称】《上海房地》
【年(卷),期】2024()6
【摘要】在房地产市场走热和优化营商环境的背景下,商铺投资如火如荼,中小投资者争相投资商铺。

开发商为了提高销量、加速回笼建设资金、实现利益最大化,创造出各种销售模式,其中最受房地产行业欢迎的模式便是产权式商铺的售后包租模式。

该模式在某种程度上属于一种新型融资方式,有效缓解了开发商资金周转困难,促进了商业房地产的发展。

然而,这种模式也产生了诸多问题,存在大量的风险隐患,损害了中小投资者的利益。

本文将对产权式商铺售后包租法律关系进行剖析,阐述此种投资中可能出现的法律风险,分析风险背后存在的法律困境,提出法律完善建议与投资者防范建议。

【总页数】6页(P44-49)
【作者】曾艳萍
【作者单位】上海海事大学法学院
【正文语种】中文
【中图分类】F29
【相关文献】
1.产权式商铺投资的风险与规避
2.投资带租约产权式商铺的利弊与风险规避办法探析
3.产权式商铺权属登记实践及其法律风险
4.浅析产权式商铺的法律风险
5.产权式酒店投资的法律风险与防范
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产权式商铺业主的权利限制一、产权式商铺的定义产权式商铺是地产界约定俗称的称谓，不仅指具有产权的商铺，更侧重于售后返租的商铺销售模式。

一般由开发商或第三方公司将产权式商铺整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺的所有权与经营权分离。

产权式商铺有两种类型：一种是现实性产权式商铺，即开发商将商场进行物理形态上的实质分割，如以墙壁作为界线，或者没有墙壁间隔，但以划线、地钉等作为界线、确定四至，各商铺之间具有构造上的独立性；一种是虚拟性产权式商铺，即开发商只对商场进行概念上的面积分割，根本不确定四至。

二、产权式商铺的经营特征产权式商铺的经营特点：1、开发商将其开发的大型购物中心全部或部分地分割成众多小商铺，向中小型投资者出售，投资者取得小商铺的产权；2、除整个大楼的外墙位置和拐角位置等特殊位置外，基本上均缺乏房屋四面都有围墙的基本特征，因此，有些商铺可以单独办理产权登记，而有些则未必可以；3、业主在签订商品房预售合同的同时与第三人签订租赁合同，在约定的期限内放弃自己的经营权，由开发商或物业公司包租，购房者无法自行经营。

租赁合同通常约定投资者不得提前解除合同；4、业主购买产权式商铺的目的就在于通过租赁获得投资收益。

三、产权式商铺业主的权利限制产权式商铺作为一种新型的产权形式，业主出于投资目的，将商铺通过开发商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，以期获得定期定额的投资回报，其核心表现形式为商铺的所有权与经营权相分离。

其特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，其权利行使应受到整体市场规划布局的限制和约束。

1、单个业主不宜单独使用江苏省高级人民法院在《颜祥、王宏清与盐城高力国际家居港经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷申诉、申请民事裁定书》（（2018）苏民申2449号）中认为，颜祥、王宏清提出应由其自行经营，系对该产权式商铺专有权行使提出的要求。

（店铺管理）关于的不走寻常路——产权式商铺Soho的不走寻常路1——产权式商铺开发模式解析1壹、产权式商铺发展的俩个阶段11．开发商直接出售商铺，投资者即是业主1 2．商铺所有权和运营权的概念实行剥离1 二、产权式商铺对开发商的三大吸引点2 1．快速回笼资金22．获取商业价值的高额利润23．规避投资分险2三、产权式商铺的俩种运营模式21．出售后统壹收回运营权运营22．出售后投资者按照要求自行运营3四、当前开发产权式商铺存于的问题3 1．目光短浅，只重售出，不管运营3 2．过度拉高商铺的本身价值3五、SOHO中国的操作模式31．SOHO中国四个项目的基本情况4 2．SOHO中国开发产权式商铺的5大特点6 3．SOHO中国独特的管理模式6六、运营管理产权式商铺的俩大要点8 1．构建起合理的委托运营机制82．邀请专业商铺管理XX公司全程介入9第三章Soho的不走寻常路——产权式商铺开发模式解析产权式商铺，或称商铺散卖，是壹个让物业投资者心痛的字眼，也是近年来于地产界除房价外最受诟病的概念，但当前它仍然是开发商、投资者最青睐的商业模式。

而SOHO中国是开发商当中的壹个典型，坚定不移地发展产权式商铺，于北京CBD区先后开发了四个项目（SOHO现代城、建外SOHO、SOHO尚均、朝外SOHO），均取得良好的成绩。

壹、产权式商铺发展的俩个阶段产权式商铺是近年来兴起的壹种新型物业形态，所有权和运营权分离。

即开发商将商铺卖给投资者，然后投资者将自己购买的商铺委托发展商或品牌运营商统壹运营，投资者获得稳定的投资回报——租金收益。

1．开发商直接出售商铺，投资者即是业主开发商将建成后的独立门面商铺直接出售给投资者，投资者成为商业物业的业主，开发商获取销售利润；投资者又将商铺租赁给运营者，从商铺增值和租金中受益；运营者通过开发商品销售，来赚取毛利的差价。

开发商将建成后的独立门面商铺直接出售给投资者，投资者成为商业物业的业主，开发商获取销售利润；投资者又将商铺租赁给运营者，从商铺增值和租金中受益；运营者通过开发商品销售，来赚取毛利的差价。

产权式商铺所谓产权式商铺，即所有权与经营权分离的房地产证券化概念，这是产权式商铺最核心、最基础的理念。

产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式，最早出现在20世纪70年代的欧美发达国家，近年才开始出现在中国一些发达城市。

主要表现为商铺业主出于投资目的，将业权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。

据资料统计，国际上主流的连锁百货品牌中超过60%均以整体租赁产权式商铺为发展方向。

房地产开发商通过将其开发的商场分割成不同面积单位出售获取开发利润，同时保证小业主购买商铺后每年一定收益率的前提下，要求小业主与发展商签订与商家租期一致的承包经营合同，为开发商与大型商家签订整体租赁合同奠定基础。

开发商通常会有两种方案提供给投资者以供选择：一是由开发商指定的商场经营管理公司提供一定年限固定回报率；另一种方案是投资者自行经营，但必须服从公司的统一经营管理，尤其是在业态上必须服从规划要求。

产权式商铺是西方发达国家及中国开放发达城市流行的一种房产投资方式。

这种产权式商铺的与众不同之处，在于先由开发商和品牌主力店签订长期租约，再由开发商将商铺进行合理分割，大单元大面积，小单元小面积。

投资者购买产权式商铺后，将商铺交由品牌主力店来统一经营，自己获得定期租金和增值。

产权式商铺所谓产权式商铺，即所有权与经营权分离的房地产证券化概念，这是产权式商铺最核心、最基础的理念。

产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式，最早出现在20世纪70年代的欧美发达国家，近年才开始出现在中国一些发达城市。

主要表现为商铺业主出于投资目的，将业权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。

据资料统计，国际上主流的连锁百货品牌中超过60%均以整体租赁产权式商铺为发展方向。

房地产开发商通过将其开发的商场分割成不同面积单位出售获取开发利润，同时保证小业主购买商铺后每年一定收益率的前提下，要求小业主与发展商签订与商家租期一致的承包经营合同，为开发商与大型商家签订整体租赁合同奠定基础。

一组案例看产权商铺投资的经济与法律风险一组案例看产权商铺投资的经济与法律风险随着投资的高涨，商家的炒作，商铺投资成为投资热点，甚至有人称２００４年是商铺年。

央行和商业银行推出金融调控新政，也没有减弱商铺销售的热浪。

产权商铺之所以热销，除了炒作、跟风之外，也许“一铺旺三代”的观念在起着重要的作用。

最近笔者咨询中接待了一些商铺的业主，他们遇到的麻烦足以提醒投资者――商铺投资，应当“三思而后行”“一铺旺三代”也许成了旧黄历黄女士有稳定的工作，几年来有些积蓄，准备投资。

看到开发商打出的“全部带租约销售”，“用出租钻石商铺的租金来付月供”等投资广告。

黄女士此时动了心，于是与几个朋友凑足首付１２０万元，购买了８０平米的商铺，同时向银行借款１８０万元。

早在２００３年，开发商就打出商铺开业的招牌，但是现在不但无人租谱，而且银行按揭已经２个多月无法按期偿还，商铺面临被拍卖的危险。

本来开发商是个很有实力的开发商，在地产界和商业界早已名声在外，商铺的位置应当说是大都市的黄金位置，让谁说都不错。

但这样的黄金旺铺就是旺不起来。

当然，旺不起来的不仅仅是黄女士一人，整个地层一百三四十间都是这样。

投资者陷入了困境。

“与５００强为邻”未必就成为富翁位置不好吗？不是。

世界著名的公司沃尔玛、大洋百货、华纳影城等就在身边。

但是就是没有租约，开发商承诺的“销售带租约”无法落实。

就算是有一部分业主取得了租约，由于无法正常经营，承租人拒绝付租金，“稳定租金”已经成空。

据同来咨询的王先生讲，他购买的商铺是带租约的，但由于无法正常开业，已经被迫同承租人解除了租赁合同。

“经营团队”有时也无法打开财富之门产权商铺作为新的商业运作业态，其优势也许就是有“优秀的商业经营团队”作为管理和智力支持，能够使产权所有者做享其成。

开发商在宣传的时候，也将商业经营队伍作为一大优势。

但是，在市场面前，经营团队有时也无法打开财富之门。

面对眼前的情况，开发商只能一拖再拖。

关于产权式商铺的利好与风险分析产权式商铺是指商铺的产权归购买者所有，与传统的租赁模式不同，购买商铺的业主可以获得商铺的产权所有权，并享受商铺所产生的收益。

在当前商业发展的背景下，产权式商铺具有一定的利好和风险。

首先，关于产权式商铺的利好方面，可以从以下几个方面进行分析。

首先，产权式商铺可以为业主带来稳定的收益。

相比于租赁商铺，产权式商铺的收益具有稳定性和可预期性。

购买商铺的业主可以通过商铺的出租或出售来获取租金或升值收益，这种稳定的收益可以为业主提供经济上的保障。

其次，产权式商铺可以实现资产增值。

随着城市发展和商业活动的增加，商铺的价值会随之提升。

购买商铺可以让业主分享商业发展的红利，当商铺的价值增长时，业主可以通过出售商铺来获得资本收益。

再次，产权式商铺具有良好的投资回报率。

相比于传统的金融投资渠道，产权式商铺投资的风险相对较低，同时回报也相对可观。

根据统计数据显示，购买产权式商铺的投资回报率通常比较高，特别是在繁华地段或城市发展较快的地区。

此外，购买产权式商铺还可以带来其他一些利益。

例如，商铺的产权所有权可以作为业主的资产证明，增加了个人或企业的信用度。

购买产权式商铺还可以带来固定租金减免、购买优先权等优惠。

然而，产权式商铺也存在一些风险和挑战需要注意。

首先，购买产权式商铺需要付出较高的购买成本。

商铺的购买价格通常较高，并且购买商铺还需要支付其他一系列费用，如税费、维护费用等。

这些成本可能会增加企业的负担和经营压力。

其次，商铺的出租和销售可能存在不确定性。

商铺的出租和销售受到市场需求、竞争环境等因素的影响，因此不能保证每个商铺都能够顺利出租或卖出。

如果商铺长期空置，业主将无法获得租金收入或升值收益。

再次，商铺的价值和收益受到市场因素的影响。

商铺的价值和收益受到市场需求、政策、经济环境等因素的影响，这些因素常常具有不确定性和波动性。

由于市场变化造成的商铺价值下降或收益下降，可能会给业主带来经济损失。

第1篇案情简介：某市某区繁华地段有一大型购物中心，该购物中心内共有商铺100间，均为产权式商铺。

2010年，原告张三通过开发商某房地产开发有限公司购买了该购物中心第85号商铺。

合同约定，张三支付商铺总价款100万元，开发商负责将商铺产权证过户给张三，并保证商铺合法合规。

张三支付款项后，开发商承诺在2011年12月31日前将产权证过户给张三。

然而，到了约定时间，开发商未能履行过户义务。

张三多次与开发商协商，要求其履行合同义务，但开发商以各种理由推脱，拒绝过户。

无奈之下，张三将开发商告上法庭，要求法院判决开发商履行过户义务，并赔偿因其未过户造成的损失。

案件争议焦点：1. 开发商是否应当履行过户义务？2. 张三因开发商未履行过户义务所受损失如何赔偿？一、开发商是否应当履行过户义务根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。

动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

”本案中，张三与开发商签订的商铺买卖合同，属于不动产物权转让合同，应当依法办理产权登记手续。

根据《中华人民共和国合同法》第一百零六条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

”本案中，开发商未按合同约定在规定时间内办理产权过户手续，构成违约。

法院认为，开发商作为合同一方当事人，有义务按照合同约定履行过户义务。

开发商未履行过户义务，违反了合同约定，应当承担继续履行过户义务的责任。

二、张三因开发商未履行过户义务所受损失如何赔偿关于赔偿损失问题，法院认为，张三因开发商未履行过户义务所受损失主要包括以下几方面：1. 经济损失：张三购买商铺后，因未办理产权证，无法进行抵押贷款、出租等行为，导致其资金周转困难，造成经济损失。

2. 房屋价值贬损：因开发商未办理产权证，导致商铺价值受损，张三可能面临无法按原价出售商铺的风险。

3. 精神损失：张三购买商铺后，因开发商未履行过户义务，导致其合法权益受到侵害，造成精神损害。

产权式商铺租赁合同纠纷之应对——承租人利益保护引言产权式商铺租赁合同纠纷是商业租赁中常见的问题之一。

商铺租赁合同是商家开展经营活动的重要法律文件，承租人在合同中的权益保护显得尤为重要。

本文将围绕产权式商铺租赁合同纠纷，探讨承租人应该如何保护自身的利益。

理解产权式商铺租赁合同首先，我们需要理解什么是产权式商铺租赁合同。

产权式商铺租赁合同是指商铺的产权属于出租方，租赁方则支付一定的租金使用商铺。

产权式商铺租赁合同通常比较长期，承租人需要在签订合同时，明确自身的权益和义务。

合同条款的审慎阅读对于承租人来说，保护自身利益的第一步是仔细阅读合同条款。

合同条款是规范双方权益和义务的约束性文件，承租人应当特别注意几点：1.租赁期限：商铺租赁期限通常较长，承租人应当确保租期足够满足经营需求，并在合同期满前有权选择是否续租。

2.租金支付：合同中应明确租金支付方式、金额及支付期限，承租人在合同期限内按时足额支付租金，避免产生违约风险。

3.维护和修缮责任：合同应明确商铺维护和修缮的责任归属，防止出现不必要的纠纷和费用。

4.违约责任：合同中应明确违约责任和赔偿方式，确保自身权益得到保护。

合同谈判的重要性在签订产权式商铺租赁合同时，承租人有权利利用合同谈判来保护自身利益。

合同谈判的重点包括几个方面：1.租金优惠：承租人可以通过与出租方谈判，争取合理的租金优惠，降低经营成本。

2.维护责任：承租人可以要求出租方承担商铺维护和修缮的责任，减少承担额外费用的风险。

3.违约责任：承租人可以与出租方协商约定违约责任和赔偿方式，确保自身在合同纠纷中的利益得到保护。

合同履行的注意事项一旦签订产权式商铺租赁合同，承租人需要遵守合同约定，履行自身的义务，并注意事项：1.租金支付的及时性：承租人应按照合同约定的时间和方式支付租金，确保租金按时到账，避免违约和纠纷。

2.商铺维护和修缮：承租人应按照约定维护商铺的整洁和使用安全，定时进行必要的修缮工作，确保商铺的正常经营。

小产权门面指的是什么意思小产权的意识就是在房屋产权方面存在着缺陷，例如没有房产产权证明，或者产权分割等方面法律风险。

因此接下来将由我为您介绍关于小产权门面指的是什么意思及其相关方面的知识希望能够帮助大家解决相应的问题。

一、小产权门面指的是什么意思小产权式商铺是将整体商铺进行分割出售的商业房产形式。

但小产权门面的法律风险是非常大的，最好不要购买。

二、小产权房买卖的风险其一，没有国家颁发的房产证。

无论是村委会还是乡政府颁发的产权证都属于无效证件，在法律上不予承认。

其二，无法上市流通。

由于小产权住房没有国家认可房产证明，所以不具备进行房产转让、处分和继承等权利。

其三，房产无法过户。

由于小产权房产本身就不具备相应产权，所以也不具备过户的权利。

其四，没有占地补偿。

遇到政府或合法开发商征用小产权房产占地的情况时，小产权房主只能得到很少或无法得到相关补偿。

因为该小产权占有土地属于当地村委会或乡政府所有，补偿款会直接划给当地村委会或乡政府。

其五，无法办理银行贷款。

这点我想不必多说了，因为办理贷款买房需要以该房屋的产权证办理抵押登记手续，没有国家出具合法产权证房产银行不会放款。

其六，户口无法迁入。

由于购买小产权住房无法迁入户口，所以购房人及其子女无法获得当地的免费医疗和义务教育资源。

另外，政策不确定。

由于现阶段国家还没有对小产权房产做出明确的处理决定，使我们无法预知的风险明显加大。

抱有法不责众的心态是不恰当的，因为购买小产权住房的人群相对于购买合法房产的人群来讲还只能算“小众”，国家出台相关政策时不得不对“大众”的利益进行考虑。

三、小产权房买卖需要注意的问题1、合同双方当事人。

买卖双方的名称(姓名)、地址、邮政编码、联系电话。

如果有委托代理人的话，那么还包括委托代理人的名称(姓名)、地址、邮政编码、联系电话。

2、标的。

标的是合同当事人双方权利义务共同指向的对象。

在房屋买卖合同中，标的就是房屋。

这主要包括以下内容：房屋的坐落位置；所买卖房屋的面积，应分别注明实得建筑面积和所分摊的公用建筑面积；房屋是现房，还是期房；房屋的配套设施和维修标准。

浅议产权式商铺售后返租模式中开发商及经营管理公司的法律风险控制文｜潘雯律师摘要：产权式商铺售后返租近年来发展迅猛，同时也带来诸多纠纷。

开发商、经营管理公司在获得收益的同时，也为处理纠纷而头疼不已。

本文从产权式商铺售后返租模式的发展、涉及的法律关系、立法现状等方面着手，分析开发商、经营管理公司所面临的风险，最终就风险控制提出了见解。

产权式商铺是近几年非常流行的一种商业地产开发模式，所谓产权式商铺即开发商将其开发的大型购物广场分割成一个个小面积铺位进行出售，出售后并非由业主直接进行经营，而是将铺位返租给开发商指定的经营管理公司，由经营管理公司进行招商经营，业主收取租金，产权式商铺的所有权和经营权是相分离的。

一、产权式商铺售后返租模式的发展这种产权式商铺在上个世纪90年代中期从香港传入我国，但是这个模式理论上和实践上都不够成熟，出现了很多问题，因此在2001年6月1日实施的《商品房销售管理办法》第四十二条中明令禁止采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房，但是已经竣工的商品房还是可以通过售后包租的方式进行销售的。

近几年，产权式商铺开发异常红火，但在大型购物广场开业进行租赁后，也产生了众多的问题，且目前的法律法规并无明确规定，也无法得到妥善解决，导致了业主和开发商、经营管理公司之间矛盾不断。

二、产权式商铺售后返租涉及的法律关系（一）商品房买卖合同关系产权式商铺首先涉及到的就是商铺的买卖，购房者与开发商签订《商品房买卖合同》，形成商品房买卖合同关系。

购房者向开发商支付商品房的价款，开发商向购房者交付符合交付条件的商品房。

（二）担保合同关系商品房买卖合同中涉及到商品房价款的支付，大部分购房者都会选择通过贷款方式支付部分商品房价款。

在房屋抵押手续办理完毕前，开发商需提供阶段性担保，从而开发商与购房者之间形成担保合同关系。

（三）委托合同关系购房者购买产权式商铺后，通常将商铺委托经营管理公司进行经营管理，经营管理公司以自身名义将商铺出租给第三方，收取的租金扣除经营管理公司的佣金后支付给购房者。