2020年(店铺管理)产权式商铺销售与登记中若干问题的法律评析

最高人民法院印发《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的通知文章属性•【制定机关】最高人民法院•【公布日期】1995.12.27•【文号】法发[1996]2号•【施行日期】1995.12.27•【效力等级】司法指导性文件•【时效性】失效•【主题分类】民事诉讼综合规定,房地产市场监管正文*注：本篇法规已被：最高人民法院关于废止1980年1月1日至1997年6月30日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件(第九批)的决定（发布日期：2013年1月14日，实施日期：2013年1月18日）废止最高人民法院印发《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的通知（法发〔１９９６〕２号）全国地方各级人民法院、各级军事法院、各铁路运输中级法院和基层法院、各海事法院：现将《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》印发给你们，请贯彻执行。

执行中有何问题，请及时报告我院。

中华人民共和国最高人民法院一九九五年十二月二十七日关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答（最高人民法院审判委员会第７７７次会议讨论通过）《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称房地产管理法）已于１９９５年１月１日起施行。

房地产管理法施行后发生的房地产开发经营案件，应当严格按照房地产管理法的规定处理。

房地产管理法施行前发生的房地产开发经营纠纷，在房地产管理法施行前或施行后诉讼到人民法院的，人民法院应当依据当时的有关法律、政策规定，在查明事实、分清是非的基础上，从实际情况出发，实事求是、合情合理的处理。

现就各地人民法院审理房地产开发经营案件提出的一些问题，解答如下：一、关于房地产开发经营者的资格问题１、从事房地产的开发经营者，应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业（含中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业）。

２、不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效。

产权式商铺纠纷案件疑难法律适用问题探讨产权式商铺，是指商业性房产开发商为了筹集或迅速回笼建设资金而将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，各独立销售的面积之间不设物理间隔，业主购买后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获取定期、定额回报的房地产销售模式[1]。

近年来，因具备高投资回报率及筹集、回笼资金快等特点而备受开发商和投资者青睐，其实质是产权、经营权、管理权的三权分离。

产权式商铺这种三权分离的局面，对实现统一经营造成根源性的障碍，也不利于经济利益的实现，虽然开发商采取一些方式试图解决这一问题，比如在商铺销售的同时与业主签订委托经营协议，以取得统一经营权，但这种方式不能从根本上解决产权分散与统一经营的矛盾。

实践中仍产生许多问题与纠纷。

产权式商铺这种房地产经营业态最早起源于上个世纪70年代末的欧美，它在我国大陆地区起步较晚，2003年在深圳、厦门、上海、北京、广州等发达城市流行，2010年席卷国内其他省会城市，近几年，这种商铺销售模式再次在房地产市场上刮起旋风，并逐渐向内地二、三线城市发展。

产权式商铺在我国兴起之时恰逢我国股市低迷，央行降息，而普通百姓手中聚集了万亿元的储蓄，亟待寻求新的理财投资方式。

正是在国民经济持续发展、大众投资方式稀少这样一种社会经济背景下，加上产权分割后具有的“投资门槛较低、回报相对稳定”的优势，分割产权式商铺一经推出就迅速成为人们追捧的热点。

但由于此阶段的运作模式极不规范，导致产权式商铺的销售状况混乱，商场经营不善情况严重，购房者的投资回报严重缩水，造成许多项目停滞，暴露了该模式隐藏的法律风险。

由于目前尚没有专门的法条对产权式商铺进行定性和规范，所以其处理仍需个案裁判的充实和丰富。

本文根据相关法律规定、法院裁判观点和相关学说，对产权式商铺疑难问题进行了梳理，以此抛砖引玉，希望引起读者对该问题的关注。

一、产权式商铺业主集体意志与个人意志的冲突注：同业主就同一商业体分别起诉的同一系列纠纷，选取一个案例作为样本。

商铺投资客户最关注的问题，以及对应的解决方法买卖过几处商铺，觉得投资商铺其实比买住宅难多了，风险也高很多。

要了解学习很多要素。

既然是投资，那么风险就要降低到最低，首先要明白一点商铺有哪些类型，我把商铺基本分为三类，第一，商业中心（包含各种广场，批发市场等），这种风险最高，不管卖方如何吹的天花乱坠也要慎重出手，如果资金有限基本可以不用看。

如果资金充足，那么记住一楼靠近电梯楼道出入口最好，每满足一个条件可以有效降低投资风险。

第二种商铺类型为各种道路两侧，这又分主干道和其他普通道路。

主干道两侧商铺风险相当高，不要因为在城市主干道两侧人流大，就觉得生意能做的起来，如果你仔细观察，会发现一般城市（包括北上广等城市）主干道两侧商铺店家换新速度都比较快，因为主干道就是用来疏导城市人流的，别看人流大，但是大家都不停，汽车和自行车（电动车）穿流而过，看都不会看两侧店铺，就算看了也没办法停。

当然如果您钱多，很多的那种，主干道边上也是可以买楼的（就是楼而不是商铺），用来开酒店或者其他类型的商业活动。

还有种道路情况就是比较窄的那种，车流较慢，道路两侧有停车的台面或者停车位，这种路边的商铺风险就会低很多，大家上下班路过都会有意降低速度看看有没有需要带回家或者用的到的店铺。

第三种商铺类型就是住宅（学校等）周边的商铺，此种商铺类型风险最低，只要这个地方还有人居住，那你的铺子一定就能租的出去。

但是也会有金银铜铁的好坏区分，越靠近出入口越好，如果一个铺子能照应几个小区，那更是上品！既然说到风险，那必须就要说到回报。

一般人肯定知道租售比这样一个东西，就是铺子价格除以租金。

三十年为市面上正常铺子租金情况，这种铺子就筛选着看，不要着急，是可买可不买的情况，就当了解行情的，当然要看具体情况，如果这个铺子位置绝佳（就是上面说到的在小区门口还能照应多个其他小区），也是可以立刻出手的，毕竟这种商铺可遇不可求，一个区域也就一两间这样的铺子。

如果租售比在二十五年这样的，就可以好好考量一下了，需要优中选优，当然选位置好的。

第1篇一、案情简介某市A房地产开发有限公司（以下简称“A公司”）在市区繁华地段开发建设了一处商业综合体项目，其中包括了产权式商铺。

在商铺销售过程中，A公司承诺商铺购买者可以自主经营、出租或出售。

然而，在商铺交付后，部分购买者发现商铺存在质量问题，且无法满足经营需求。

于是，部分购买者与A公司产生了纠纷，要求退房或赔偿损失。

二、纠纷焦点1. 商铺质量问题是否构成合同违约？2. A公司是否应当承担赔偿责任？3. 购买者如何维护自己的合法权益？三、案例分析1. 商铺质量问题是否构成合同违约？根据《中华人民共和国合同法》规定，出卖人应当按照约定向买受人交付标的物，并保证标的物符合约定的质量要求。

在本案中，A公司在销售商铺时承诺商铺无质量问题，但交付后的商铺存在质量问题，已违反了合同约定。

因此，商铺质量问题构成合同违约。

2. A公司是否应当承担赔偿责任？根据《中华人民共和国合同法》规定，因标的物质量不符合约定，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。

买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。

在本案中，由于商铺质量问题，部分购买者无法实现自主经营、出租或出售的目的，可以要求解除合同，并要求A公司承担赔偿责任。

3. 购买者如何维护自己的合法权益？（1）收集证据：购买者应收集与商铺质量有关的证据，如照片、视频、检测报告等，以便在诉讼中证明商铺存在质量问题。

（2）协商解决：购买者可以与A公司协商解决纠纷，争取达成一致意见。

在协商过程中，购买者应保持冷静，避免过激行为。

（3）申请仲裁：如协商无果，购买者可以向仲裁机构申请仲裁，请求仲裁机构依法裁决。

（4）提起诉讼：如仲裁机构裁决不满意，购买者可以向人民法院提起诉讼，维护自己的合法权益。

四、案件启示1. 购买者在购买商铺时，应充分了解商铺的质量、用途等信息，避免因信息不对称而造成损失。

2. 出卖人在销售商铺时，应如实告知商铺的实际情况，不得隐瞒或虚假宣传。

产权式商铺业主的权利限制一、产权式商铺的定义产权式商铺是地产界约定俗称的称谓，不仅指具有产权的商铺，更侧重于售后返租的商铺销售模式。

一般由开发商或第三方公司将产权式商铺整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺的所有权与经营权分离。

产权式商铺有两种类型：一种是现实性产权式商铺，即开发商将商场进行物理形态上的实质分割，如以墙壁作为界线，或者没有墙壁间隔，但以划线、地钉等作为界线、确定四至，各商铺之间具有构造上的独立性；一种是虚拟性产权式商铺，即开发商只对商场进行概念上的面积分割，根本不确定四至。

二、产权式商铺的经营特征产权式商铺的经营特点：1、开发商将其开发的大型购物中心全部或部分地分割成众多小商铺，向中小型投资者出售，投资者取得小商铺的产权；2、除整个大楼的外墙位置和拐角位置等特殊位置外，基本上均缺乏房屋四面都有围墙的基本特征，因此，有些商铺可以单独办理产权登记，而有些则未必可以；3、业主在签订商品房预售合同的同时与第三人签订租赁合同，在约定的期限内放弃自己的经营权，由开发商或物业公司包租，购房者无法自行经营。

租赁合同通常约定投资者不得提前解除合同；4、业主购买产权式商铺的目的就在于通过租赁获得投资收益。

三、产权式商铺业主的权利限制产权式商铺作为一种新型的产权形式，业主出于投资目的，将商铺通过开发商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，以期获得定期定额的投资回报，其核心表现形式为商铺的所有权与经营权相分离。

其特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，其权利行使应受到整体市场规划布局的限制和约束。

1、单个业主不宜单独使用江苏省高级人民法院在《颜祥、王宏清与盐城高力国际家居港经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷申诉、申请民事裁定书》（（2018）苏民申2449号）中认为，颜祥、王宏清提出应由其自行经营，系对该产权式商铺专有权行使提出的要求。

商铺20问（必须懂得）问一：投资商铺有风险吗问二：投资商铺的利润率和其它物业投资相比到底高多少问三：投资商铺要考虑那些因素问四：商铺投资的周期是多少问五：商铺投资具有那些显著特点(即为什么投资商铺的人越来越多)问六：商铺投资与其它投资（比如股票、国债、储蓄、古玩等）相比有何优点问七：商铺投资具体有那些投资类型问八：商铺投资贷款具有那些规定问九：投资者在商铺投资前应注意那些政策性问题问十:何为商铺的使用权和产权二者的区别在哪里问十一：专业商铺（商场）和沿街商铺（门面房）的优劣在哪里问十二：投资商铺的有那些盈利方式问十三：商铺的实用率一般为多少它和住宅、写字楼有什么不同问十四：何为售房返租它有那些风险问十五：商铺投资的付款方式有那些，各有什么特点问十六：投资商铺如何最大化规避风险问十七：目前投资型房地产有那些类型，他们各自的优缺点问十八：资金较少能投资吗，应注意哪些问题适合到哪里投资问十九：如何规避商铺投资风险（广告承诺要作合同补充协议）问二十：如何多角度分析产权式商铺有何优势有。

世界上根本不存在没有风险的投资！道理很简单，市场的未来是不确定的，有升值的可能，也有贬值的可能。

房地产市场如同其他市场一样，机会与风险并存。

如果选择一个信誉好开发实力强的品牌开发商的话，商铺投资的风险可能降为零，如果相反，那么投资的风险也就很大了。

这需要投资者也要像投资专家那样去考察所投资的商铺基本情况，比如开发单位、周围环境（规划及交通辐射等等）、投资回报、租金、业态定位、经营管理等因素。

如果将这些因素了解清楚后再做投资打算，那么风险就会降到最低。

一般来说，住宅的投资利润率为6％－8％左右，写字楼的投资利润率为10％左右，而商铺的投资利润率一般为10％－15％，如果前景好的话会更高，上海商铺投资利润率一度达到20％。

据来自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息显示，其商铺价格正在不断上涨。

作为房地产的重要组成部分，商铺和住宅产业相比，总量虽然不大，但由于其发展潜力看好，回报率高，所以受到投资者的关注。

居民楼内餐馆经营相关的法律法规整理与分析伴随着2007年《物权法》出台，一系列法律空白领域得到了填充，法律主体间的有形财产关系得到了调整。

权利人对自己享有或占有的“物”，有何种权利，以及如何保护这种权利，都得到了较为明晰的回答。

究其实质来说，《物权法》所维护的是民权。

“物”的背后是“物”的所有者，《物权法》颁布是中国法治社会更加注重对民权保护的重要体现。

此部法律的出台，从宏观的角度讲推进了我国建设法治国家的进程，也维护了社会主义市场经济秩序。

但从民众视角来讲，更重要的是它的出台有力地保护了公民、法人和其他组织的实体权利。

在一系列的法律规范当中值得我们关注探讨的有很多，而此部法律首次对“住改商”行为加以规范，使得民事权利在这些本属于行政法规范的行为当中得到了重视，利害关系人的意思也得到了充分考虑。

“住改商”这一行为在现实生活当中并不少见，其中所涉及的权利义务关系较为复杂，而且存在大量行政法和民事法规相互交叉的区域，因此值得我们深入探讨，以寻求更明晰的法律定位，也为受到侵害的民事权利寻求合理的救济途径。

一、此类行为法律地位探讨根据实际情况调研可知:在现实生活中对住户的民事权利产生影响的餐饮业经营场所大致可分为两类，一类是临街门市用作商业用途经营餐馆，另一类是居民楼内开展的餐馆经营活动，其原为住宅用途的房屋用作商业用途。

二者均对同一栋住户甚至相邻住户产生噪声、油烟等一系列环境问题，安全方面的影响。

针对第一类行为来说，在一般商用的楼宇中不会产生对居民生活的影响，而在住宅区范围内的临街门市或者间接临街的门市中从事餐饮业则会产生诸多影响。

临街的门市本身的用途便是商用，用作办公区、库房、商店经营，除非在房屋租赁时对房屋用途有特殊规定，或者出于统一协调商业圈经营规模而作出具体经营范围要求、行政主管部门对此有特殊规定以外，都是在法律允许范围内的。

但是若其楼上非商用房屋，而是一般的居民住宅，那么在门市中从事餐饮业，其产生的噪声、排放的油烟、排出的污水、甚至过往的人流都会对居民的正常生活产生不利影响，而由此带来的不便又非行政法涵摄范围。

浅议产权式商铺售后返租模式中开发商及经营管理公司的法律风险控制文｜潘雯律师摘要：产权式商铺售后返租近年来发展迅猛，同时也带来诸多纠纷。

开发商、经营管理公司在获得收益的同时，也为处理纠纷而头疼不已。

本文从产权式商铺售后返租模式的发展、涉及的法律关系、立法现状等方面着手，分析开发商、经营管理公司所面临的风险，最终就风险控制提出了见解。

产权式商铺是近几年非常流行的一种商业地产开发模式，所谓产权式商铺即开发商将其开发的大型购物广场分割成一个个小面积铺位进行出售，出售后并非由业主直接进行经营，而是将铺位返租给开发商指定的经营管理公司，由经营管理公司进行招商经营，业主收取租金，产权式商铺的所有权和经营权是相分离的。

一、产权式商铺售后返租模式的发展这种产权式商铺在上个世纪90年代中期从香港传入我国，但是这个模式理论上和实践上都不够成熟，出现了很多问题，因此在2001年6月1日实施的《商品房销售管理办法》第四十二条中明令禁止采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房，但是已经竣工的商品房还是可以通过售后包租的方式进行销售的。

近几年，产权式商铺开发异常红火，但在大型购物广场开业进行租赁后，也产生了众多的问题，且目前的法律法规并无明确规定，也无法得到妥善解决，导致了业主和开发商、经营管理公司之间矛盾不断。

二、产权式商铺售后返租涉及的法律关系（一）商品房买卖合同关系产权式商铺首先涉及到的就是商铺的买卖，购房者与开发商签订《商品房买卖合同》，形成商品房买卖合同关系。

购房者向开发商支付商品房的价款，开发商向购房者交付符合交付条件的商品房。

（二）担保合同关系商品房买卖合同中涉及到商品房价款的支付，大部分购房者都会选择通过贷款方式支付部分商品房价款。

在房屋抵押手续办理完毕前，开发商需提供阶段性担保，从而开发商与购房者之间形成担保合同关系。

（三）委托合同关系购房者购买产权式商铺后，通常将商铺委托经营管理公司进行经营管理，经营管理公司以自身名义将商铺出租给第三方，收取的租金扣除经营管理公司的佣金后支付给购房者。

虚拟产权式商铺产权登记的法律困境与对策沈晖【摘要】虚拟产权式商铺，即指开发商将大型商业项目，分割成若干没有物理空间隔断的小面积单元进行出售，投资者拥有商铺的产权，但并不独立经营，而以租赁或委托经营的方式交由第三方经营使用，投资者取得收益的房地产开发模式。

由于我国现行法律对虚拟产权式商铺的登记确权问题未有明确表述，造成产权不明晰而引发诸多纠纷。

有鉴于此，拟从虚拟产权式商铺的物权属性入手，就其权属登记的现实困境及其解决措施作一探讨。

虚拟产权式商铺在物权属性上是一种特殊的按份共有权，商铺各所有者之间的关系宜认定为按份共有关系；相应的产权登记立法需作修改。

%Virtual property type shops mean that the developer sale the large-scale commercial projects by dividing them into small units,between which there is no physical space.The investors own the property and they often grant the using right to the third-party by renting or entrusting, instead of operating independently.China’s current law on virtual shops property rights registration is not clearly,causing a lot of disputes because of unclear property rights.Therefore,this article, start from the Real Property virtual property type shops,intend to make a study on the reality of the plight of its ownership registration and the solutions.The author believes that virtual property type shops is a special kind of co-ownership according to share,the relationship between the respective owners of shops should be recognized as a relationship by shares,and the corresponding property registration legislation should be modified.【期刊名称】《中国房地产（学术版）》【年(卷),期】2015(000)010【总页数】6页(P61-66)【关键词】虚拟产权式商铺物权属性;产权登记;法律困境【作者】沈晖【作者单位】同济大学法学院，上海 200092【正文语种】中文【中图分类】D923由于虚拟产权式商铺是一种特殊的房产模式，各商铺的物权属性究竟如何，学界主要有三种不同的看法。

山东省市场监督管理局关于修订鲁市监注字〔2020〕388号文部分内容的通知文章属性•【制定机关】山东省市场监督管理局•【公布日期】2021.10.15•【字号】•【施行日期】2021.10.15•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】市场规范管理正文山东省市场监督管理局关于修订鲁市监注字〔2020〕388号文部分内容的通知各市市场监督管理局、行政审批服务局：根据《中华人民共和国民法典》相关规定，现将《山东省市场监督管理局关于统一全省市场主体住所登记申报承诺书的通知》（鲁市监注字〔2020〕388号）附件《山东省市场主体住所（经营场所）申报承诺书》中，申请人第5条承诺事项修订为：申请人已知悉《中华人民共和国民法典》等涉及住宅改变为经营性用房（以下称：住改商）的有关规定，并承诺，如本住所（经营场所）是住改商的，已按照法律法规规定履行相关程序，并获得有利害关系的业主一致同意。

修订后的承诺书见附件。

附件：山东省市场主体住所（经营场所）申报承诺书山东省市场监督管理局2021年10月15日附件1.本文书适用于各类市场主体办理设立登记、住所（经营场所）变更登记。

2.企业、农民专业合作社申请设立登记时，本承诺书由拟任法定代表人（个人独资企业投资人、合伙事务执行人或代表）签署；申请变更登记时，由法定代表人（个人独资企业投资人、合伙事务执行人或代表）签署，并加盖企业或农民专业合作社公章。

3.市场主体为分支机构的，由隶属企业（农民专业合作社）法定代表人（个人独资企业投资人、合伙事务执行人或委派代表）签署，隶属企业（农民专业合作社）加盖公章。

4.个体工商户申请设立登记、经营场所变更登记时，由个体工商户经营者本人签字。

5.本承诺书适用“一照多址”，一个市场主体有多个经营场所的，每个经营场所应分别填写该承诺书。

店铺转让应该注意哪些法律风险在商业活动中，店铺转让是一种常见的行为。

然而，这一过程中可能隐藏着诸多法律风险，如果不加以重视和妥善处理，可能会给转让双方带来不必要的麻烦和损失。

接下来，我们就来详细探讨一下店铺转让中需要注意的法律风险。

一、合同风险1、合同条款不清晰店铺转让合同是保障双方权益的重要法律文件，如果合同条款不清晰、不完整，就容易引发纠纷。

例如，对于店铺的租金支付方式、押金退还条件、转让费用的构成和支付时间等关键条款，如果没有明确约定，可能会导致双方在交易过程中产生争议。

2、违约责任不明确合同中应当明确双方的违约责任，包括违约的情形和相应的赔偿方式。

如果违约责任不明确，一旦一方违约，另一方可能难以获得有效的赔偿。

3、争议解决方式未约定在合同中，应当约定争议解决的方式，如仲裁或诉讼。

如果没有约定，当发生争议时，可能会因为选择解决方式的问题而拖延时间，增加解决纠纷的成本。

二、租赁风险1、租赁合同的转让限制有些租赁合同可能明确规定未经房东同意，不得擅自转让店铺。

在这种情况下，如果转让方未经房东同意就进行转让，可能会导致转让行为无效，给受让方带来损失。

2、租金和租赁期限受让方需要了解原租赁合同中的租金标准、支付方式以及租赁期限等重要信息。

如果租金过高或者租赁期限即将届满，可能会影响店铺的经营和收益。

3、续租问题受让方还应当关注租赁合同到期后的续租问题，包括续租的条件、租金调整等。

如果续租存在不确定性，可能会对店铺的长期经营造成不利影响。

三、税务风险1、增值税店铺转让可能涉及到增值税的问题。

如果转让方是增值税一般纳税人，其转让店铺的行为可能需要缴纳增值税。

受让方需要了解相关税务规定，避免因税务问题导致额外的成本。

2、所得税转让方因店铺转让取得的收入可能需要缴纳所得税。

双方应当明确税务责任的承担方，避免因税务问题引发纠纷。

3、印花税店铺转让合同通常需要缴纳印花税，双方应当按照法律规定及时缴纳，以免产生滞纳金和罚款。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)【发文字号】法释〔2020〕17号【发布部门】最高人民法院【公布日期】2020.12.29【实施日期】2021.01.01【时效性】现行有效【效力级别】司法解释最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正）为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

产权式商铺的四大管理难点和重点产权式商铺是在购买商铺的同时也购买了该商铺所在物业的一定份额的产权，因此可以对商铺进行自主管理。

但是，在管理过程中，存在着一些难点和重点需要特别注意。

难点一：管理责任产权式商铺的管理责任由业主自行承担，包括物业管理、维修、保养等。

这些管理责任的承担需要业主在购买商铺之前就意识到，需要做好相应准备，避免管理责任带来的额外成本和风险。

同时，业主还需要了解商铺所处物业的管理制度和规定，遵守社区公约和物业规定，保持良好的业主形象，避免与物业、其他业主产生矛盾。

难点二：资金管理产权式商铺的维修和保养需要大量资金支持，而这些资金需要业主自行筹集和管理。

因此，资金管理是产权式商铺管理中的一个难点。

业主需要充分考虑商铺经营的收益和成本，合理规划资金用途，避免出现资金链断裂和经营亏损等情况。

难点三：业主自治产权式商铺的管理和运营由业主自主实施，需要业主具备一定的管理和协调能力。

业主需要组建业主委员会或者业主联合会，合理分工协作，制定规章制度，统一管理商铺。

同时，业主还需要积极参与相关社区活动和政策的制定和实施，提高业主参与管理的积极性和管理水平。

难点四：商铺经营产权式商铺的经营是业主的主要目的，但是商铺经营存在着许多难点。

由于商铺所处的位置、客流量、竞争对手等因素的影响，商铺经营可能面临着销售低迷、租金难收、重度依赖单一品类、缺乏品牌溢价等问题。

因此，业主需要加强市场调研，提高经营管理水平，积极拓展销售渠道，开展品牌营销活动，提高商铺的人气和知名度。

重点一：物业管理商铺所处物业的管理质量对商铺的管理和运营有着重要的影响。

因此，业主需要认真选择物业服务提供商，了解其服务质量和口碑。

物业管理重点包括消防安全、保洁、绿化、安保等方面。

业主需要加强与物业公司的沟通，及时反馈问题，积极协助物业公司解决问题。

重点二：维修保养商铺的维修和保养是保证商铺正常经营的关键，因此需要业主对商铺的维修和保养进行长期规划和预算。

张龙与山西佳家玛房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】山西省大同市中级人民法院【审理法院】山西省大同市中级人民法院【审结日期】2020.04.21【案件字号】(2020)晋02民终513号【审理程序】二审【审理法官】柴涛雷剑飞邓亮【审理法官】柴涛雷剑飞邓亮【文书类型】判决书【当事人】张龙;山西佳家玛房地产开发有限责任公司【当事人】张龙山西佳家玛房地产开发有限责任公司【当事人-个人】张龙【当事人-公司】山西佳家玛房地产开发有限责任公司【代理律师/律所】李业宏山西民仁律师事务所;刁鸿婕山西民仁律师事务所【代理律师/律所】李业宏山西民仁律师事务所刁鸿婕山西民仁律师事务所【代理律师】李业宏刁鸿婕【代理律所】山西民仁律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】张龙【被告】山西佳家玛房地产开发有限责任公司【本院观点】本案系商品房销售合同纠纷，双方签订的《京都国际广场商铺认购协议书》和《大同市商品房买卖合同》意思表示真实，无违反法律强制性规定的情形，应当认定合法有效。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有规定的除外。

对于交付商铺应该具备何种标准，双方签订的认购协议书和商品房买卖合同中均未作出约定。

【权责关键词】无效代理违约金支付违约金合同约定诚实信用原则第三人民事主体资格关联性诉讼请求中止审理维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】关于合同效力的问题。

本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，双方签订的《京都国际广场商铺认购协议书》和《大同市商品房买卖合同》意思表示真实，无违反法律强制性规定的情形，应当认定合法有效。

上诉人主张被上诉人以出售房屋为名、行非法集资之实，双方签订的合同无效，但并未提供充分证据证明其主张，本院不予采信。