上海高档社区案例

案例赏析：上海浦东罗山市民会馆案例一、案例背景罗山市民会馆是浦东新区社会发展局（简称社发局）浦东新区社会发展基金会（简称基金会）、上海基督教青年会（简称青年会）和罗山街道办事处（后改为金杨街道办事处，简称街道）共同创办的集社区服务、社区教育、社区文化为一体的社区活动设施。

会馆于1996年2月开业，总投资450万元，占地面积5000多平方米，设有三大服务系列：敬老院、巿民休闲中心和999市民求助热线。

罗山市民会馆成为远近闻名、受人喜爱的社区居民活动和交往的标志性设施。

罗山市民会馆创造了一种社会多元投资、社团参与管理、居民发挥主体作用的社会化新运作和管理机制。

二、案例内容1、问题的焦点——如何有效地提供社区公共服务上海浦东新区开发以来，新区政府一直在探索“小政府，大社会”的模式，浦东新区社会发展局也遵循这一精神积极探讨社会福利社会化的新路子。

在社区建设中，如何引入巿场机制，将国家投资的公共设施委托给民间社团经营，如何营造一个突破部门分割的体制，满足社区居民公共服务需求的新的综合性社区发展设施，一直是社发局规划中的改革与发展的重要目标。

所以当1995年一个新建小区——罗山街道的公建配套设施出现空置，就成为他们实现自己目标的机会。

社发局规划了一个大胆的体制性试验一将这个公建配套设施改建成一个巿民休闲中心，集教育、文体、福利、卫生、巿民求助多功能为一体，启动社会机制，物色一个社会组织对其进行管理。

他们把这个社区公共设施命名为罗山巿民会馆，以示与功能单一且由政府或政府派出机构营运的社区服务中心的区别。

为此，社发局向社会发出讯息，征招愿意管理的志愿机构。

2、解决的方式——社团托管，契约生产社发局最后选定了具有社会服务专业传统的非营利组织——上海基督教青年会。

1996年，社发局与青年会签署了协议，将罗山会馆正式委托给青年会运营和管理，共同开创了“政府主导、各方协作、市民参与、社区管理”的模式。

青年会作为罗山会馆的法定托管机构，全权负责会馆的设施规划、项目开拓和财务收支。

上海碧云国际社区案例分析一、区位背景碧云国际社区位于中国上海浦东新区腹部，占地总面积约4平方公里，为迄今上海规模最大、社区配套功能最完善、综合环境最具创意特色的新型国际社区，同时也是上海最适宜外籍人士居住的国际社区之一。

整个国际社区布局由城市道路划分为18个地块，它西起黑松路，东至金桥路；北起杨高路，南至云间路。

碧云国际社区是享誉沪上的适宜外籍人士居住的高品质国际社区，社区生活、教育、医疗、体育、休闲、文化等配套完善，居住在碧云国际社区的外籍家庭近2000户，约6000人。

开发单位：由碧云国际社区由上海金桥（集团）有限公司、上海金桥出口加工区开发股份有限公司和上海金桥出口加工区联合发展有限公司全面负责规划和开发建设。

二、现状金桥集团公司、金桥股份公司在推进开发区建设的同时，采取“租售并举”的经营策略，已建成总量约100万平方米的工业厂房、研发办公楼，约60万平方米的别墅、公寓、商铺、商务办公楼和公共配套物业等租赁物业，为下一步经营发展打下了坚实基础。

目前以“碧云品牌”为系列，投资建成了碧云别墅，碧云花园等欧美风格的涉外高档住宅小区，总建筑面积达20余万平方米。

社区内同时建成的其它配套项目有新金桥大厦、浦东民航大厦、银东大厦、华美达酒店等项目，一批新的项目正在规划或建设中。

三、客群范围碧云国际社区具有“小联合国”之美称，目前已集聚了来自世界60多个国家和地区近1000余户外籍人士家庭，外籍人士家庭比例占90％左右。

全球500强企业中，已有26家跨国公司亚太区总裁和高级执行官级别的外籍人士入驻社区。

据预测，今后3年内，碧云国际社区外籍人士家庭的集聚度将发展至5000余户，成为上海和浦东新区外籍人士家庭集聚度最密集的国际社区。

另据统计，目前碧云别墅的常年出租率近100％，碧云花园一期高级公寓的常年出租率在90％以上，新推出的碧云花园二期公寓出租率亦处于高峰阶段。

整个社区已形成以“碧云品牌”为主体，以境外人士为目标群的高档住宅产品，社区呈现出浓厚、现代和时尚的国际化氛围。

【案例分析】上海瑞虹天地⽉亮湾第⼀篇：“会呼吸”的街区式商业来源：陈倍麟商业地产研究室“会呼吸”的街区式商业⾹港瑞安房地产⼀⼿打造的“上海新天地”项⽬已为内陆商业市场树⽴了⼀座丰碑其将开放式街区形态应⽤于商业物业的“新天地”模式早已风靡全国引得众家纷纷效仿北上海如今，瑞安房地产⼜在北上海再造了“新天地2.0版”——“瑞虹天地”“瑞虹天地”集风尚购物、精致餐饮、娱乐休闲商务办公及服务式公寓于⼀体分三期开发的商业项⽬⼀期星星堂与⼆期⽉亮湾已开业三期太阳宫开发中本期我们以“⽉亮湾”为例剖析其作为“会呼吸”的街区式商业的亮点与特⾊项⽬概况01 |虹⼝区瑞虹路，街区式商业由⾹港瑞安地产开发瑞虹天地上海⽉亮湾由⾹港瑞安地产开发位于上海市虹⼝区瑞虹路上于2017年6⽉正式开业（2016年12⽉试营业）商业建筑⾯积约6.4万㎡属于社区商圈性质的街区式商业街区式商业▼⽉亮湾俯瞰图02 |区位分析⽉亮湾属于社区商圈性质距离最近的市级/区级商圈约1.5Km车程分钟车程15分钟▼瑞虹天地⽉亮湾周边商圈分布社区商业为主为主多以社区商业周边1Km范围内商业多以⽉亮湾项⽬属于近端的⾼品质型商业相⽐⽽⾔，⽉亮湾项⽬属于近端的⾼品质型商业▼瑞虹天地⽉亮湾周边1Km商业分布03 |交通条件项⽬周边公共交通系统较为发达周边500m内有10个公交站点，8条线路周边500m内有10个公交站点，8条线路距离地铁4号线临平路站仅320m唯⼀⼀条环线地铁4号线作为上海轨道交通⽹络中的唯⼀⼀条环线连接全市其他11条轨道交通线消费客流导⼊较为便捷▼微观交通路⽹现状⽰意图▼地块周边公交站点明细▼公交车站-临平路张家巷站▼地铁站4号线-临平路站04 | 1公⾥有效辐射⼈⼝14.6万⼈项⽬位于虹⼝区“虹镇⽼街”曾经是上海中⼼城区的“最⼤棚户区”1996年由⾹港瑞安房地产“接盘”开始⼤规模改造开发的1-7期社区已⼊驻约5600户家庭多个国家的外籍⼈⼠在这⾥常年居住其中有来⾃30多个项⽬周边1Km范围约有117个社区常住⼈⼝约14.6万⼈▼⽉亮湾周边1Km内⼈⼝资源▼⽉亮湾周边1Km内⼈⼝统计表05 | 项⽬定位整体定位消费集合式的⽣活体验场所艺术、消费集合式的⽣活体验场所⾳乐⾳乐、艺术形象定位⽔元素相结合相结合，凸显现代时尚⽉元素⽔元素商业定位社区级商业中⼼主题定位⽣活·⾳乐·家客群定位⾼端社区居民，年轻⼈为主周边中周边中⾼端社区居民档次定位中档为主▼▼萨恩⾳乐教学▼⾳乐主题酒吧-弹指之间▼草莓⾳乐节举办⽅-摩登天空建筑设计上海⽉亮湾建筑设计由获得英国皇家建筑师学会认证的WAA事务所操⼑由获得英国皇家建筑师学会认证的WAA 事务所操⼑延续了瑞安最擅长的开放式休闲街区形态以低密度低密度、⾼绿化率⾼绿化率、错落有致的建筑风格错落有致的建筑风格打造出全开放打造出全开放、真真舒适也更具体验性的购物空间并通过连廊、扶梯等对消费⼈流进⾏横向和纵向输送上海⽉亮湾在中庭、⾛道连廊等众多区域⼏乎都种植了众多区域⼏乎都种植了绿⾊植物绿⾊植物并融⼊了风情⽊质设计和多种⼈性化设计成为了名副其实的“会呼吸”、“有⽣命⼒”的商业建筑01 | 出⼊⼝设计：出⼊⼝设计：⼈车分流⼈车分流上海⽉亮湾西/南两侧临次⼲道东/北⽅向临⽀马路主要服务于主要服务于近端社区客群近端社区客群采⽤⼈车分流⼈车分流设计设计共设置了7个⼈⾏出⼊⼝2个车库出⼊⼝车辆出⾏与消费者出⾏互不⼲扰▼02 | 出⼊⼝设计商榷问题街区式商业出⼊⼝太多出⼊⼝太多不利于⼈流聚合回旋消费者流出太容易是否可以减少两个出⼊⼝以弱化此影响是否可以减少两个出⼊⼝以弱化此影响？▼03 | 地下通道设计：明亮有层次上海⽉亮湾的地下通道主要⽤于连接西侧的星星堂与住宅⼩区客流共享实现客流共享实现其地⾯上⽆⼈⾏道，⼈流通⾏受阻▼平⾯分布图▼地⾯⽆⼈⾏道，通⾏受阻地下通道的顶部采⽤东南亚风情的⽊条材质顶部采⽤东南亚风情的⽊条材质并点缀上多种形态的光源灯饰并点缀上多种形态的光源灯饰更有层次感显得更明亮、更有层次感凸显时尚感，显得更明亮凸显时尚感▼顶部设计：线光源⽊质板条娃娃机和迷你KTV设施通道⼀侧设有娃娃机和迷你可供经过的消费者停留游玩▼娱乐设施：娃娃机/移动KTV04 | 外⽴⾯设计：现代时尚层次感强上海⽉亮湾建筑⾼低错落，造型凹凸有致，层次感强⼤⾯积玻璃幕墙和⾦属⾊材质相结合和⾦属⾊材质相结合形态外⽴⾯采⽤⼤⾯积玻璃幕墙提升了商业档次凸显现代时尚的建筑风格，提升了商业档次凸显现代时尚的建筑风格▼外⽴⾯图-⽇景▼▼外⽴⾯图-夜景▼05 | 内部动线设计：各楼层到达性较强配⾜电梯数量“⾮”字型动线排布字型动线排布，配⾜电梯数量▼项⽬电梯数量部电梯，包含54部扶梯和9部垂梯共设63部电梯可横向或纵向运输⼈流各楼层的到达性较强▼项⽬电梯位置▼⼊⼝处扶梯，利⽤率⾼▼扶梯、垂梯设置，垂直导流性强▼⼀层、⼆层扶梯呈递进式排布▼⼀层、⼆层扶梯呈递进式排布06 | 内部动线设计商榷问题（如图中红圈所⽰）是否可以在右边单体新增两处垂梯新增两处垂梯以提⾼消费者垂直流动的便利性？以提⾼消费者垂直流动的便利性▼▼：强烈场景体验感中庭设计：强烈场景体验感07 | 中庭设计⾳乐等元素⽔系、⾳乐等元素融汇了灯光、⽔系融汇了绿植绿植、灯光从视觉/听觉/触觉三⽅⾯⼈与商业的互动场景场景营造⼈与商业的互动营造给⼈强烈的场景体验感凸显了休闲风情的消费氛围▼08 | ⾛道设计：艺术化处理，美化环境⾛道基本上都做了艺术化处理从上到下都有布局多重元素融合了多种⽂化、多重元素融合了多种⽂化在美化消费环境的同时升级项⽬品质观感使内外部空间不⾄于单调乏味▼东南亚风情⽊板条/⽊质风扇▼可释放⽔雾/华丽灯饰/明亮玻璃顶▼⾛道过宽，绿植间隔，让⼈流靠近店铺容易进⼊▼⾛道廊外，攀援藤蔓，可欣赏帘外风景▼潺潺流⽔，声乐之美/复古砖墙，深厚底蕴▼灵动的雕塑⼩品09 | 导视系统设计：配置充⾜合理街区内导视系统配置充⾜合理⽴牌、电⼦导视屏均有电⼦导视屏均有吊牌、⽴牌吊牌设置在各动线节点处字体清晰可辨，⾊彩搭配醒⽬带艺术感的设计契合项⽬整体的风格品质▼导视⽴牌▼吊牌▼电⼦导视屏10| 洗⼿间设计：多种⼈性化设计洗⼿间整体设计现代时尚、整洁明亮多种⼈性化设计⼈性化设计采⽤多种采⽤最⼤程度匹配消费者的使⽤习惯▼▼▼11| 经营区域设计：透视、美观、实⽤经营区域注重透视性、美观性和实⽤性品位消费体验营造风情营造风情、品位消费体验增强店内店外场景互动▼12| 其他特⾊设计：突出商业主题项⽬还有很多特⾊的设计点多样风格的⼈性座椅扶梯的时尚背灯、多样风格的⼈性座椅扶梯的时尚背灯融⼊⾳乐元素的创意⼩品或艺术装饰等都是为了突出商业主题营造出良好的休闲风情消费环境▼⽉亮湾作为国内⾸个⾳乐艺术作为国内⾸个⾳乐艺术集合式⽣活体验场所消费消费集合式⽣活体验场所整体建筑风格现代时尚合理的内部动线设计采⽤合理的内部动线设计多种⼈性化的设计以及多样景观艺术设计从视觉/听觉/触觉等⽅⾯给消费者带来了强烈的场景体验感漫步其中犹如置⾝⾳乐公园作为社区商业项⽬项⽬作为社区商业在建筑设计⽅⾯舍得投⼊设计理念是与国际化接轨的花重⾦营造体验式消费环境其绿⾊环保的设计标准已得到美国LEED绿⾊建筑认证双重认可和中国绿⾊建筑⼆星的双重认可▼⽉亮湾建筑特⾊亮点总结第⼆篇：魔都⽹红新地标上周，我们针对上海瑞虹天地⽉亮湾的低密度、⾼绿化率、错落有致建筑设计做了分享可谓是“会呼吸”“有⽣命⼒”的建筑但对于商业⽽⾔，光做好建筑还不够⽤⼼招商专业招商、⽤⼼招商精准的定位，专业招商还必须要根据精准的定位⽅能赢得市场的认可与品牌资源强强联合与品牌资源强强联合，⽅能赢得市场的认可▼⽉亮湾作为瑞安⾸次为重要商业元素的项⽬以“⾳乐娱乐”为重要商业元素极⼤地丰富了北上海⾳乐与时尚的⽣活氛围⼀经开业便成为了魔都的⽹红新地标服务于近端中⾼端社区客群的同时也吸引了众多虹⼝区外的消费者前往体验消费本期我们将探讨⽉亮湾是如何精准定位业态本期我们将探讨⽉亮湾是如何精准定位业态并引⼊创新品牌来实现社区商业的成功运营功能布局功能布局⽅⾯以餐饮和零售为主以餐饮和零售为主服务配套为辅⾼楼层配有较⼤占⽐的休闲娱乐业态▼各楼层功能布局整体业态业种分析整体以餐饮、零售业态为主，占⽐超过70%配置有少量创新娱乐及服务配套涵盖30余类细分业种▼⽉亮湾业态业种零售两⼤业态⽐重最⼤业态布局的特征是餐饮、零售两⼤业态⽐重最⼤业态布局的特征是餐饮且餐饮业态⽐重超过了零售业态按商铺数量计算，餐饮46%，零售37%按商铺数量计算休闲娱乐10%，服务配套8%按商铺⾯积计算，餐饮40%，零售32%按商铺⾯积计算休闲娱乐24%，服务配套4%▼⽉亮湾四⼤业态⽐例各楼层业态业种分析01 | LG层⾮地铁上盖商业⽉亮湾未与地铁站直接相连，⾮地铁上盖商业但它的LG层有设置地下通道区域居民可通过地下通道到达各期的商业项⽬▼⽉亮湾地下通道餐饮业态为主层以零售、餐饮业态为主LG层以零售⼈⽓⼩吃等涵盖精品超市、⼈⽓⼩吃等涵盖精品超市并配有少量休闲娱乐和服务配套业种▼从LG层经营业态分布，发现其特征特征⼀：零售、餐饮业态⽐重⾼，商铺经营价值⼤⼀般⾮地铁上盖商业的地下⼀层商铺经营价值较低，且多配置快餐⾷品店⽉亮湾却不同，LG层零售占⽐最⼤但⽉亮湾却不同其商铺数量⽐重达到38%，⾯积⽐重达到42%究其原因，它的露天中庭发挥了很⼤作⽤露天中庭直接设在LG层极⼤地提⾼了商业的受视⾯吸引了消费者的关注度且融汇了绿植、声光⽔电等元素的景观型中庭对消费者有很强的吸附⼒产⽣了明显的⼈流聚合作⽤提⾼了LG层商铺的经营价值由此也由此也提⾼了▼特征⼆：围绕居家⽣活消费配置业态业种LG层四⼤经营业态下的业种基本是围绕周边住宅区居民⽣活消费内容来配置围绕周边住宅区居民⽣活消费内容来配置零售以⽣活超市、家庭⽤品、电⼦数码为主餐饮以中式快餐、轻餐饮为主休闲娱乐以游戏游艺、运动健⾝为主服务配套以美容SPA、美发店为主，占⽐达到20%居家⽣活消费的特征⼗分明显由此可看出，居家⽣活消费的特征⼗分明显▼LG层业态业种02 | L1层L1层布局能体现街区主题、档次与形象的聚集⼈⽓⼝碑餐饮店，聚集⼈⽓尚零售品牌店、⽹红餐厅时尚零售品牌店⽹红餐厅、⼝碑餐饮店▼03 | L2层L2层以零售、餐饮业态为主时尚服装和特⾊餐饮占⽐较⼤满⾜欢乐购物需求，享受味蕾盛宴▼从L1-L2层经营业态分布，发现其特征特征⼀：配置有黄⾦珠宝、快时尚配置有黄⾦珠宝、快时尚特征⼀：男⼥时装、运动休闲装等时尚业种作为社区商业，能配置时尚品牌⽉亮湾被经营商家看好充分说明⽉亮湾被经营商家看好项⽬的整体品质提升了消费的品位出⾊的建筑设计品质也绝对是吸引商家⼊驻的重要原因之⼀▼L1层业态业种特征⼆：零售业态⽐重最⼤作为出租⾦出效益的楼层L1和L2零售商铺数量占⽐超40%，⾯积占⽐超50%特征三：餐饮业态⽐重超过三分之⼀L1和L2餐饮商铺数量占⽐约40%，⾯积占⽐超30%特征四：未配置服务配套⾼租⾦收益的楼层不会配置低租⾦收益的服务配套业态▼L2层业态业种04 | L3层以⼤中型⼝碑餐饮和休闲娱乐消费为主L3层以⼤中型⼝碑餐饮和休闲娱乐消费为主满⾜周边社区客群的⽇常餐饮消费和休闲娱乐需求▼05 | L5层(实为第四层)以餐饮和休闲娱乐为主L5层以餐饮和休闲娱乐为主布局特⾊餐饮、电影院、游戏等业种吸引消费客群向⾼层导⼊▼从L3-L5层经营业态分布，发现其特征特征⼀：⽆零售购物店仅有餐饮、休闲娱乐商家及1个服务配套业种零售业态经营商家不愿进驻⾼楼层经营已被⽆数实践证明在发达的美国，购物商场⼀般只建设三层特征⼆：最⾼层多为正餐（⼤餐饮）与特⾊餐饮它的⽬的性消费特征⽐较明确⽽受众⾯⼴的休闲餐饮、轻餐饮、⼈⽓美⾷⼩吃等通常布局在低楼层（LG层）▼L3/L5层业态业种各业态商家展⽰01 | 零售业态：时尚购物集合国际国内知名潮流时尚品牌⽹红店汇聚多家新概念品牌店、⽹红店汇聚多家新概念品牌店营造特⾊风尚购物新体验社区时尚购物街区成为北上海别具⼀格的社区时尚购物街区▼快时尚品牌▼超市与复合店▼时尚服装与家居⽤品店▼DR婚戒与⽹红跨界书店▼时尚眼镜店与限时快闪店02 | 餐饮业态：特⾊餐饮上海⾸家旗舰餐饮品牌汇聚多家⽹红店铺汇聚多家⽹红店铺、上海⾸家旗舰餐饮品牌融合国内外特⾊品质餐饮打造具有多元选择的创意特⾊餐饮体验▼上海⾸店瑞典餐厅SVEA与热门⽇式烧⾁道场▼上海⾸店美国公路餐厅与⽹红⽜排店▼上海⾸店意⼤利宿醉餐吧与法式烤鸡店▼源⾃乾隆时期的满族⽕锅与魔兽游戏主题餐厅03 | 餐饮业态：⼝碑餐饮众多⾼⼝碑连锁餐饮集合西贝莜⾯村、唐宫茶点等众多⾼⼝碑连锁餐饮众多⼈⽓⼩吃店以及⼩杨⽣煎、⾁夹馍等众多⼈⽓⼩吃店满⾜近端客群消费，辐射远端⼈群▼创意⽇料餐吧与上海本帮菜▼连锁茶餐厅与港式茶点▼⼈⽓⽕爆的烤鱼店与⾼性价⽐云南菜肴▼复合轻餐店与知名⾯包甜品店▼⼈⽓⼩吃⾁夹馍与⽣煎04 | 娱乐业态：⾳乐天地⽉亮湾打造“⾳乐、艺术、创新消费”三者为⼀体的时尚街区⾳乐天地是项⽬⼀⼤亮点其中⾳乐天地是项⽬⼀⼤亮点▼⾳乐娱乐05 | 娱乐业态：创新玩法引进多家创新娱乐业种给消费者提供别具⼀格的休闲娱乐体验为整个街区营造休闲氛围▼上海⾸家精致型影城，提供奢华私密观影体验▼竞界—超酷设计不定期电竞⽐赛线下⽹红助阵▼特⾊教学健⾝馆与狼⼈杀竞技⽂化交流馆06 | 服务配套：社区服务提供美容SPA、美发养发美甲美睫、⽪具护理、花艺培训等服务满⾜社区客群的多种消费需求▼服务配套⽉亮湾的经营业态业种定位精准匹配周边中⾼端社区客群的消费⽔平、消费需求休闲娱乐业种突破常规，引⼊了众多创新品牌引⼊了众多创新品牌餐饮、休闲娱乐业种突破常规餐饮作为社区商业，其餐饮品牌已经到达甚⾄超过购物中⼼配置的品牌档次其休闲娱乐业种多是围绕“⾳乐”元素⽽配置⽉亮湾还引⼊了较多的上海市⾸进店引⼊了较多的上海市⾸进店（⾸店概念往往是境外集团进⼊中国商业市场常规的举措，提⾼品牌度与美誉度）现有经营的众多创新时尚品牌⾜以说明其招商团队的专业与⽤⼼凸显了“⽣活·⾳乐·家”的主题定位整个经营场景凸显了整个经营场景是真正的⽣活消费体验新场所⽉亮湾通过现代时尚的建筑景观设计精准的业态业种定位专业⽤⼼的招商经营以及强有⼒的品牌资源实现了社区商业的成功运营其成功因素对同⾏有着学习借鉴的意义第⼆篇：期待更“圆满⽆缺”的你引⾔⾹港瑞安房地产⼀⼿打造的“上海新天地”已经为内陆商业市场树⽴了⼀座丰碑瑞虹天地⽉亮湾⽽延续“上海新天地”风格的瑞虹天地⽉亮湾以“⾳乐娱乐”为重要商业元素的项⽬作为瑞安⾸次以从2016年12⽉开始试营业⾄今已在北上海消费者⼼中形成了良好的⼝碑其近端的14.6万中⾼端消费客群现代时尚的建筑景观设计采取的现代时尚的建筑景观设计精准的业态业种定位强⼤优势成为了其引⼊众多创新时尚品牌的强⼤优势▼⽉亮湾尚且存有不⾜之处它的亮点与不⾜能为同⾏提供较多启⽰项⽬的优势优势⼀项⽬的区位、消费客群优势⽉亮湾位于上海市虹⼝区瑞虹路上区级商圈北外滩商圈毗邻市级商圈四川北路商圈毗邻市级商圈四川北路商圈和区级商圈北外滩商圈周边住宅区众多，1公⾥内坐拥14.6万中⾼端客群▼⽉亮湾周边商圈分布▼⽉亮湾周边1Km⼈⼝统计表优势⼆项⽬的现代时尚建筑设计优势由获得英国皇家建筑师学会认证的WAA事务所操⼑开放式休闲街区形态建筑形态延续了瑞安最擅长的开放式休闲街区形态错落有致的建筑风格⾼绿化率、错落有致低密度、⾼绿化率以低密度也更具体验性的购物空间的购物空间更舒适、也更具体验性打造出了更开放更开放、更舒适其绿⾊环保设计标准已得到美国LEED绿⾊建筑认证和中国绿⾊建筑⼆星的双重认可▼01 | 外⽴⾯⼤⾯积玻璃幕墙和⾦属⾊材质相结合的形态采⽤⼤⾯积玻璃幕墙和⾦属⾊材质相结合尚的建筑风格，提升了商业档次凸显现代时凸显现代时尚▼⽉亮湾⽇景▼⽉亮湾夜景02 | 中庭激活了LG层的经营价值设计，激活了中庭落地下层的设计中庭落地下层的中庭融汇了绿植、灯光、⽔系、⾳乐等元素从视觉、听觉、触觉三⽅⾯营造⼈与商业的互动场景给⼈强烈的场景体验感凸显休闲风情的消费氛围▼⽉亮湾中庭▼⽉陆花园▼艺术光影▼灵动喷泉池03 | ⾛道艺术化处理⾛道上基本都做了艺术化处理从上到下都有布局融合了多种⽂化、多重元素升级项⽬品质观感在美化消费环境的同时，升级项⽬品质观感在美化消费环境的同时使内外部空间不⾄于单调乏味▼东南亚风情⽊板条/华丽艺术灯饰▼⾛道过宽，绿植间隔，⼈流靠近店铺容易进⼊▼⾛道廊外，攀援藤蔓，欣赏帘外风景04 | ⾳乐特⾊⽉亮湾以“⾳乐”为重要特⾊有设置与⾳乐相关的雕塑⼩品与设施⼊⼝处墙⾯的⾳乐雕塑“吉他”昭⽰性极强可以明确地告知前来的消费者⽉亮湾的的主题与⾳乐相关▼“吉他”雕塑中庭的“攀⽉⾳阶”将钢琴⿊⽩键搬上了楼梯让每⼀位上下楼梯的⼈都可以创作属于⾃⼰的美妙⾳乐▼攀⽉⾳阶L1层⼤型艺术品“⽔晶烟花”采⽤⽴体LED技术有同步的⾳效或浪漫歌曲还会有同步的⾳效或浪漫歌曲“烟花”升起时升起时，还会营造出温馨、唯美的氛围▼“⽔晶烟花”05 | 其他特⾊⽉亮湾还有较多其他特⾊设计点扶梯的时尚背灯多样风格的⼈性座椅等扶梯的时尚背灯、多样风格的⼈性座椅等都是为了营造出良好的休闲风情消费环境▼电梯时尚背灯▼花样座椅优势三项⽬的创新元素、时尚品牌⽉亮湾以“⽣活·⾳乐·家”为主题活动⾳乐娱乐品牌、活动创新引⼊⾳乐娱乐品牌创新引⼊以及特⾊/⼝碑餐饮、风尚零售购物和社区服务等众多知名时尚品牌众多知名、时尚品牌极⼤地丰富了北上海⾳乐与时尚的⽣活氛围魔都的⽹红新地标成为了魔都的⽹红新地标⼀经开业，便成为了▼⾳乐娱乐▼快时尚品牌▼时尚服装与家居⽤品店项⽬的不⾜之处第⼀点：未与地铁直接相连⽉亮湾虽然是社区型街区式商业但其想辐射的范围却不仅是虹⼝区但其想辐射的范围⽽是整个北上海不过⽉亮湾并没有与地铁直接相连⾮地铁上盖商业且距离最近的地铁站临平路站有320m不便于远端消费客群的直接导⼊▼第⼆点：动线设计不够合理⽉亮湾采取“⾮”字型动线在各节点处都配置了清晰可辨的导视牌利于消费者辨别⽅向，也利于消费者到达各个店铺但L2-L5层的死⾓处却出现了空铺究其原因，死⾓处商铺昭⽰性较差消费者到达性也较差▼消费⼈流动线▼死⾓空铺若在死⾓处排布⽬的性消费业态业种⽐如餐饮、休闲娱乐业态或者服务业态等就会吸引消费者主动前往减弱到达性较差的负⾯影响第三点：垂梯数量不⾜，且⾊彩辨识度不⾼从总电梯数来说，⽉亮湾配置的63部电梯是充⾜的但就垂梯⽽⾔，6.4万㎡的商业仅有9部垂梯是不够的若能新增两处垂梯(如图中红圈所⽰)就可以⼤⼤提⾼消费者垂直流动的便利性▼L1层平⾯图垂梯的颜⾊标识也不够明晰与墙体颜⾊相差不⼤，以致受视性较差不便于消费者快速辨识垂梯位置▼垂梯第四点：⽩⾊墙体材质易脏，护理难⽉亮湾有部分墙体采⽤的是⽩⾊材质易脏，护理难度⼤，成本⾼▼第五点：屋顶花园未合理利⽤现在的商业项⽬都⽐较注重“上天⼊地”“上天”就是利⽤屋顶做吸引客流的活动“下地”就是利⽤地铁连接或做下沉式⼴场把消费者往地下层导流⽉亮湾有做局部屋顶花园，但多数场地是空置的可以开展绿植盆栽体验种植活动乐农市集等渠道或通过闲鱼市集、乐农市集等渠道或通过闲鱼市集开展⾳乐集市、艺术集市、亲⼦集市开展复古集市、⼿⼯集市、县域特产集市等多种主题活动多种主题活动将屋顶花园合理利⽤起来增加⼈流量及经营收益▼屋顶花园▼⾳乐集市/艺术集市/亲⼦集市▼复古集市/⼿⼯集市/县域特产集市项⽬的启⽰启⽰⼀选址成熟的中⾼端居住⼈⼝密集区商业跟着⼈⾛的基本规律告诉我们商业选址在成熟中⾼端居住⼈⼝密集区内更易成功⽉亮湾周边1Km范围内可辐射14.6万⼈⼝包含来⾃32个国家的常住外籍⼈⼠⼤多属于中⾼端消费⼈群消费⽔平有保障消费⼈⼝、消费⽔平有保障消费⼈⼝吸引更多客群前来消费从⽽吸引更多客群前来消费品牌商家就愿意进驻，从⽽品牌商家就愿意进驻品牌商家就愿意进驻品牌商家就愿意进驻，从⽽从⽽吸引更多客群前来消费吸引更多客群前来消费▼启⽰⼆建筑设计要现代时尚、有体验感商业亮点⾸先是通过建筑载体来体现的要舍得在建筑物业上投⼊才能凸显物业现代感、体验感要保证建筑物业的40年不落伍(产权年限)建筑设计就必须超前⽉亮湾的建筑⽴⾯采⽤的是玻璃或⾦属⾊材质能突显现代时尚感，提升商业档次多种⼈性化的设计多种⼈性化的设计、透视美观的设计透视美观的设计营造出了⼈与商业的体验互动场景延长了消费者的驻留时间更能激发消费⾏为更能激发消费⾏为，实现商场的营收实现商场的营收▼启⽰三要打造绿植、声光⽔电等结合的景观环境做商业开发经营，要研究消费⼼理和消费需求做商业开发经营，要研究消费⼼理和消费需求商业已不再是单纯的购物场所如今，商业已不再是单纯的购物场所更是社交的平台场所所以要重视景观环境的打造⽉亮湾打造绿植、声光⽔电等多元素相结合的景观环境能满⾜消费者对街区式商业风情消费的休闲消费环境的需求休闲消费环境▼启⽰四⾃持商业，创新主题，引⼊时尚流⾏品牌商业项⽬开发的⾃持经营是实现统⼀规划设计、统⼀招商前提保障与统⼀经营管理的前提保障全部⾃持经营的开发模式⽉亮湾采⽤全部⾃持经营活动创新引⼊⾳乐娱乐品牌创新引⼊⾳乐娱乐品牌、活动不断聚集⼈⽓、吸引消费⼈流⼊驻的众多知名时尚品牌商家众多知名、时尚品牌商家满⾜近端中⾼端家庭消费客群的多层次需求不仅能满⾜近端中⾼端家庭消费客群的多层次需求对更远的区域产⽣较强的辐射吸引作⽤也能对更远的区域产⽣较强的辐射吸引作⽤▼摩登天空与弹指之间▼时尚眼镜店与⽇系服装品牌启⽰五拥有专业的运营管理团队专业的运营管理团队是成功运营的核⼼是让社区商业获得媲美市区级商圈商业和创新商业的灵魂瑞安拥有丰富的商业地产开发管理经验并掌握着丰富的品牌商家资源专业运营管理团队其拥有的专业运营管理团队能对项⽬进⾏全⾯的把控保证项⽬长期良好地持续运营⾼效地获取经营收益。

大宁国际案例分析免费班车点项目简介上海大宁国际商业广场是大宁国际社区的五个功能板块之一；定位为以大众消费为主的集餐饮、娱乐、购物于一体的“大型综合消费商业中心”。

发展商：崇邦集团成员上海福乐思特房地产发展有限公司项目规模：1、占地面积5.5万平米，总建筑面积约25万平米，其中地下部分5万平米2、项目总投资额20亿人民币3、共有15栋错落有致的建筑（其中9座建筑拥有商业服务）、11个大小广场和庭院4、具有8大功能：商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等5、总租户数量：150多家6、停车位：1300个项目定位：1、是闸北区有史以来最大的商业项目，配合大宁社区其他板块，将使闸北中部成为上海北片的现代服务业集聚区目标客群定位：大众消费者开业时间：2006年10月目录1、项目地区特点 (3)2、项目基本规划 (3)3、商业核心价值定位 (4)4、商业目标客群分析 (4)5、项目开发策略借鉴 (4)5.1酒店及裙楼商业区 (5)5.2车及休闲娱乐区 (7)5.3办公及裙楼商业区 (8)5.4 核心餐饮及购物区 (11)6、商业规划设计 (13)6.1商业功能面积配比组合 (13)6.2商业街区规划 (14)6.3业态组合/租户组合 (14)7、动线设计 (14)7.1交通动线分析 (15)7.2停车分析 (16)8、对本项目可借鉴之处 (16)1、项目地区特点根据上海闸北区规划，大宁地区正在打造商务、商业、文化、休闲、城市型工业和大型居住区功能。

六大园区包括大宁国际商业广场、大宁国际社区、上海多媒体谷、大宁灵石公园、上海大学和市北物流园区。

大宁灵石公园面积68万平方米，是浦西最大的公园，各类休闲设施正在不断完善，周边是上海马戏城和闸北体育场；上海多媒体谷由闸北区政府和清华大学科技园全方位合作，规划建筑面积60万平方米，包括五星级洒店、专家公寓、会展中心和试验室等。

一期已落成，三十多个企业进驻；大宁国际社区规划住宅面积147万平方米，以中高档公寓为主，40万平方米的慧芝湖花园和43万平方米的明园都市森林将陆续上市；上海大学延长校区是以国家和上海市重点学科、重点实验室为支撑的国家大学科技园与高新技术开发园区，推行开放式办学，广泛吸纳国内外研发机构、企业集团参与学校体制创新，推进校区、园区、社区联动，融入大宁地区功能定位；市北物流园区依托铁路北郊站，建成以信息系统为支撑，集公铁联运、公路集散、城市配送、仓储、包装、流通加工为一体的综合物流集散中心。