建立饭店业主与管理公司之间的良性(上)

酒店业主如何处理与酒店管理公司的关系陈勇随着中国经济和旅游行业的快速发展，越来越多的国内酒店业主在国内各大中心城市及度假区投资兴建高端酒店，并与各国际酒店管理公司展开合作，签订酒店管理合同，委托其进行管理。

酒店业主致力于获取不动产投资收益和酒店经营收益，酒店管理公司则致力于获取管理收益和品牌收益，双方的根本利益是一致的，但各自的关注点却有所不同：酒店业主关注年度的营运现金流回报、酒店物业升值、酒店的竞争能力提升、对于酒店的管理和营运施加影响、在卖出酒店或再融资方面具备灵活性几方面。

酒店管理公司则关注市场存在和市场份额、有品质的酒店物业、管理费、最大的酒店管理权限、长期稳定的酒店管理合同、酒店业主有供应资金的能力几方面。

在此种经营模式下，酒店管理公司承担酒店经营管理责任，业主承担全部财务责任。

因而业主往往认为自己处于极为不利的地位，他们将自己酒店的全部经营管理权交给了酒店管理公司，却没有足够的权力影响酒店管理公司的行为。

另一方面，酒店管理公司则认为他们受业主的雇用，为业主服务。

业主的干扰会削弱他们经营管理酒店的能力。

因此，在双方普遍对各自角色认知存在分歧的情况下，合则两利，分则两伤。

业主如何处理与酒店管理公司的关系就显得非常重要。

在国际品牌酒店，尽管酒店管理合同通常规定酒店管理公司对酒店拥有完全的经营控制权，酒店管理业主不能干预酒店的日常经营活动，但业主拥有监督酒店日常运营和酒店资产管理、审批酒店重大决策和预算等一系列权利，在业主具备较强实力的情况下，会对酒店日常运营拥有更多的影响力。

但即使如此，基于对双方关系的复杂性和酒店委托管理运行特点的考虑，业主在处理与酒店管理公司关系时，要充分考虑“间接管理”的特点。

与酒店管理方对酒店的“直接管理”相比，酒店业主对国际品牌酒店的“间接管理”有以下七个方面的特点：第一，在管理的适用范围上，直接管理体现在酒店管理方对酒店的经营管理，而间接管理体现在酒店业主对酒店管理方的管理;第二，在管理依据上，直接管理的管理依据是酒店管理规章和制度，而间接管理的管理依据是酒店管理合同，这是处理双方关系的“基本法”;第三，在管理对象上，直接管理的管理对象是负责酒店日常运营事务的第一线员工，而间接管理的管理对象是酒店核心管理层;第四，在管理方式上，直接管理通过既有的管理系统进行，具有强制性的特点，而间接管理是酒店业主通过派驻人员，以特定的沟通方式进行，具有灵活性、策略性的特点;第五，在管理与被管理者关系上，直接管理是直接的上下级关系，而间接管理是介于上下级和合作伙伴之间的一种较特殊的关系;第六，在管理要求上，直接管理是具体的、微观的，而间接管理是原则性的、宏观的，关注的是关键控制点;第工，在管理效果的取得上，直接管理是通过一线的酒店员工达成，而间接管理是通过酒店核心管理层达成。

建立酒店业主与管理公司之间的良性“姻缘”我们在这里所说的“姻缘”是指我国饭店业市场上饭店业主与饭店管理公司之间的合作关系。

这是一组互补的经济合作关系，也是市场经济发展过程中的必然专业分工。

我们之所以用“姻缘”一词来比喻这一对关系，是因为两者之间的相同之处着实不少。

例如：结婚是一件决策性的大事，绝对不能草率，不能老想着分手或出轨，应当有患难与共的决心和信心；必须是门当户对情投意合，才可以做出联姻决定，否则日后恐怕鸡犬不宁；双方的地位应该是平等的，应当互敬互信，彼此宽容，不应该有尊卑之分；合适的就是最好的，不要盲目想攀附豪门或非绝色不娶，否则很可能人财两伤得不偿失，等等。

饭店业主与饭店管理公司之间的合作关系正如“婚姻”关系一样，双方能到一起虽然有缘分，但是，如果双方不能做到相互了解、理解、忠诚、负责、宽容、接纳，便会在合作过程出现种种矛盾和磨擦，使相互关系逐渐由非理性化导致恶化，最后不得不分道扬镳。

当前，我国酒店业市场上在酒店业主与管理公司之间的合作关系出现上述现象的并非个别情况，而是颇为常见。

国际上一份酒店委托管理合同的“寿命”至少在十年以上，但是，在我国，有关机构对20家本土酒店管理公司调查的结果显示，酒店委托管理合同的“寿命”大多只有3年。

酒店业主与管理公司之间的这种关系状态对我国饭店集团化发展过程产生了严重的负面作用。

本文试图对饭店业主与管理公司之间“非理性姻缘”的现象进行分析，对如何建立和维护相互间的“良性姻缘”进行探讨。

一、饭店业主和饭店管理公司的“姻缘”何来1、国际上酒店管理公司的产生早期饭店投资者的典型特征就是他们以不动产为导向。

企业家拥有他们自己运营的个人财产和建筑，他们的出发点建立在房地产增值的基础上，而不是该饭店的运营管理。

他们经营一家饭店的目的，往往是为了使财产的市场价值超过它的注册资本，然后卖掉个人所拥有的饭店，并利用出售带来的利润来运作其他的饭店项目。

20世纪初，美国的饭店联号率先使饭店管理权与产权实现分离。

科技Scienc Scienc 科技创新科技视界e &Technology Visione &Technology Vision 科技视界1对国际酒店管理公司的总体认识1.1国际饭店管理集团在中国的发展目前，世界上排名前十位的国际饭店管理集团均已进入中国市场，据统计已有40多家国际饭店管理集团的70多个品牌进入中国，共管理近千家饭店。

其中，国际饭店管理集团十强拥有托管饭店近500家，房间近18万间。

1.2国际饭店管理集团的市场特征国际饭店管理集团一般都采用管理合同和特许经营的方式进入中国，只有极少数公司有投资行为，因此基本上属于低风险、高收益的商业模式。

这些国际饭店管理集团在国内管理的大多是高端饭店，并且占据着优越的地理位置，资金投入大、硬件设施标准高，因此在正常年份所取得的平均收益基本都较本土饭店管理集团要高，一旦遇到自然灾害或金融危机等非常规事件的影响，所受冲击也往往较本土饭店管理集团要大，抗风险能力较本土饭店管理集团弱。

国际饭店管理集团最初只在一线城市发展，后来逐渐向发达地区的二线城市发展，目前扩张速度加快，已在全国范围内发展。

随着国际品牌开始向二、三线城市渗透，其全球分销系统和人力资源系统对他的支持作用逐渐减弱。

在一定程度上，国际饭店品牌在二、三线城市与本土饭店品牌相比优势并不明显。

1.3国际饭店管理集团面临的主要问题国际饭店管理集团对促进中国饭店管理水平和服务质量的提升发挥了积极作用。

20世纪80年代，合资饭店和高档国际品牌的引入推动了饭店产业的体制改革，同时迅速形成市场供给，填补了市场空白，90年代大量国际品牌的进入深化了行业的竞争。

洲际、万豪、雅高、喜达屋等集团将在中国展开全方位的竞争，这不仅仅是高星级饭店市场的竞争，也带动了中档饭店、经济型饭店、酒店式公寓以及度假村等多功能饭店模式的竞争，各大饭店集团的中、高、低端品牌全方位进入中国市场。

国际饭店管理集团对饭店管理水平的提高主要集中在一线城市，而在二、三线城市对中国市场的作用并不明显，特别是进入快速扩张阶段之后，出现了一些值得关注的问题：品牌拔高现象严重，例如饭店集团急于推广市场，扩大影响，放弃其基本的品牌定位，使得一些中低端品牌进驻五星级饭店市场。

业主与酒店管理公司的关系（全）预览说明:预览图片所展示的格式为文档的源格式展示,下载源文件没有水印,内容可编辑和复制业主与酒店管理公司的合作关系现状业主毛利营业收入酒店房产一、酒店管理公司的选择问题1、部分业主和管理公司未能对酒店项目严格评估，酒店项目实现双方的既定目标存在困难。

一些初次涉足酒店投资领域的酒店业主，对酒店项目本身硬件的要求重视不够，对于酒店专业化程度估计不足，而又未求助于专业酒店咨询顾问和业内专家，也未委托专业机构进行审慎的可行性分析，有的酒店项目是由收购的烂尾楼改建而成，工程设计方面遗留问题很多，随着时间的推移而逐渐暴露出来。

一些酒店管理公司为了争夺市场份额，对项目本身的硬件设施、项目所处区位是否能吸引到足够的目标客源也未做审慎的评估。

在酒店经营过程中发现酒店硬件设施不符合相关规定和需要而改建又需要投入大量资金时，双方的分歧便会暴露出来。

一些国内二线城市尚未形成成熟的商务环境和配套设施，缺乏高星级酒店所需要的集中、密集的商务活动，客源远远达不到当初预计的乐观水平。

当酒店出租率下滑，房价疲软，酒店的经营收益尚不足以提取酒店物业折旧和还本付息，且经营不利的状况长时间得不到改观时，酒店业主和酒店管理公司的矛盾就会激化。

2、一些酒店业主认为，管理公司不参股或贷款表明合作诚意不够。

有些酒店业主要求酒店管理公司在酒店参股或贷款，甚至作为酒店管理公司参与竞争的前提条件，期望以此使酒店管理公司具有与酒店业主同样的利益取向，并以此对其产生有效的激励约束。

大多数酒店管理公司都完成了从地产投资公司到酒店运营公司的转变，除非项目具有非同一般的优势且能增强酒店管理公司的市场竞争力，酒店管理公司通常不会参股或贷款。

双方在这方面的分歧将在一定程度上影响双方在其他方面共识的达成。

3、部分业主未能对酒店管理公司进行严格选择和评估。

据不完全统计，目前已经有40多家国际酒店管理公司进入了中国内地。

酒店业主面临众多的国际酒店管理公司近乎同质化竞争的现实状况，在专业知识缺乏和信息不够通达的情况下，难以对酒店管理公司多方考证，进行全方位的选择和评估。

饭店产权管理制度第一章绪论一、总则为了规范饭店产权管理，维护业主合法权益，加强物业管理，提高饭店管理水平，制定本制度。

二、适用范围本制度适用于饭店产权管理工作，包括物业管理、业主权益维护等各项工作。

第二章饭店产权管理机构一、产权管理委员会1. 饭店设立产权管理委员会，由饭店业主中选举产生。

产权管理委员会负责全面管理饭店产权事务，保护业主利益。

2. 产权管理委员会成员应具备熟悉法律法规和物业管理知识，服务于业主利益的信念。

3. 产权管理委员会成员应定期召开委员会会议，协商解决饭店产权管理中的各项事务。

4. 产权管理委员会成员应服从业主大会的监督和审查，做出正确决策。

二、物业管理公司1. 饭店应聘请具备良好声誉和管理经验的物业管理公司，协助产权管理委员会进行饭店的物业管理工作。

2. 物业管理公司应确保饭店设施设备的正常使用和维护，保障业主的日常生活。

3. 物业管理公司应定期向产权管理委员会汇报工作情况，并接受委员会的监督和指导。

第三章业主权益保障一、权益公示1. 产权管理委员会应定期公示饭店的业主名录和联系方式，保障业主的知情权和参与权。

2. 产权管理委员会应定期公示饭店的财务状况、日常管理情况，接受业主监督和检查。

二、业主大会1. 饭店应定期召开业主大会，讨论并决定饭店的重大事项，保障业主的决策权。

2. 业主大会应选举产权管理委员会成员，监督和审查产权管理委员会的工作。

三、维权渠道1. 产权管理委员会应建立业主维权渠道，接受业主的诉求和建议，积极解决业主的问题。

2. 业主在产权管理委员会和物业管理公司未能解决问题的情况下，应可以向相关部门进行投诉和申诉。

第四章物业管理一、设施设备维护1. 物业管理公司应落实设施设备的日常维护和保养工作，确保设施设备的正常使用及安全。

2. 物业管理公司应负责设施设备的检查和维修，及时处理设施设备的故障和损坏。

二、环境卫生1. 物业管理公司应负责饭店环境卫生的日常维护和清洁工作，确保饭店环境的整洁和卫生。

酒店管理范本规定酒店管理公司和业主的权益一、引言酒店作为旅游行业的重要组成部分，具有广泛的经济影响和社会价值。

为了实现酒店管理的规范化和有效性，制定了本酒店管理范本，旨在明确酒店管理公司和业主的权益，建立互信、互利的合作机制。

二、合同签署1. 酒店管理公司与业主应当签署书面合同，明确各方的权利和义务。

合同应包括以下内容：(1) 酒店管理公司的资质和经验；(2) 酒店管理公司的管理职责和范围；(3) 业主对酒店管理公司的支持和配合；(4) 管理费用及支付方式；(5) 合同的有效期和终止条件；(6) 合同变更、解释和争议解决机制；(7) 其他双方共同认可的条款。

2. 合同的签署应当遵循自愿、公平和诚实信用原则，双方应具备合法的经营资格和权益。

三、权益保障1. 酒店管理公司的权益保障：(1) 酒店管理公司享有合同约定的管理权益，包括但不限于酒店房间管理、餐饮服务管理、市场推广等；(2) 酒店管理公司应当享有与其职责相符的管理费用，费用的计算方式应明确规定；(3) 业主应提供必要的支持和配合，包括但不限于资金、设备、人员等；(4) 业主应确保酒店的正常运营和维护，保证酒店资产的安全和完整性；(5) 酒店管理公司有权要求业主提供真实、准确的相关信息。

2. 业主的权益保障：(1) 业主享有对酒店管理公司提供的服务进行监督和评估的权利；(2) 业主有权要求酒店管理公司按合同约定的标准和要求进行管理；(3) 如发现酒店管理公司存在违规行为或不当管理，业主有权要求追究责任并终止合同；(4) 业主对酒店的投资和收益应受到保护，酒店管理公司不得滥用职权或以不合理方式获取经济利益。

四、合作机制1. 酒店管理公司和业主应建立良好的沟通与协作机制，保持及时的信息交流和问题解决能力。

2. 双方应遵守法律法规和行业规范，共同维护酒店的声誉和形象。

3. 如遇重大问题或争议，双方应本着友好协商、平等互利的原则，通过友好协商解决，如无法达成一致，可通过仲裁或诉讼等方式解决。

酒店管理范本规范酒店管理公司和酒店业主之间的合作关系酒店管理范本：规范酒店管理公司与酒店业主合作关系在现代酒店业中，酒店管理公司与酒店业主之间的合作关系是至关重要的。

一旦这种合作关系建立起来，双方将共同努力实现酒店的经营目标和长期发展。

然而，由于双方的利益不同，合作关系可能会面临一些挑战。

因此，建立一套规范的酒店管理范本能够帮助规避潜在问题，并使合作关系更加顺畅和可持续。

首要的一点是明确双方的权责。

在合作前，酒店管理公司和酒店业主应该达成共识，明确各自在合作中的职责和权利。

酒店管理公司要提供的服务范围应被明确列举，并且要与酒店的具体需求相契合。

酒店业主也应该清楚地知道自己在经营中的权利，例如决策权、财务审批权等。

其次，合作双方要建立有效的沟通机制。

良好的沟通对于合作关系的成功而言至关重要。

酒店管理公司和酒店业主应该在合作开始之前就明确沟通的方式和频率，并且要确保信息流通畅。

通过定期会议、报告和电话沟通，双方可以及时了解酒店经营情况，及时解决问题，共同制定合适的经营策略。

此外，建立详细的合同与服务条款也非常重要。

合作双方应协商制定一份详细的合同，其中包括对于关键指标的目标要求、奖惩机制、合作期限等条款。

合同可以提供一个明确的框架，规范双方的行为，保护双方的权益。

同时，双方还应制定具体的服务条款，明确酒店管理公司提供的服务内容、服务标准和服务质量要求等。

这样能够增强双方合作的透明度和可操作性。

在合作中，双方应根据实际情况制定绩效评估机制。

通过明确的绩效评估机制，酒店管理公司的工作表现和酒店业主的期望可以相对应。

具体来说，通过制定关键绩效指标（KPI）和评估周期，酒店业主可以对酒店管理公司的绩效进行评估，并对其本来提出合理的要求。

这样可以确保合作进展顺利，并及时发现问题并予以解决。

另外，双方在合作中要建立诚信和互信的关系。

诚信是商业合作的基石，对于酒店管理公司和酒店业主的合作关系也同样如此。

合作双方应遵守合同和法律法规的规定，尊重承诺，并在面临困难时共同协商解决问题。

酒店管理范本酒店管理公司与业主权益保护的法律准则酒店作为一种供人居住和休息的场所，在现代社会扮演着重要的角色。

而酒店的管理和经营则需要依靠相关的法律准则来保障业主的权益，维护良好的经营秩序。

本文将探讨酒店管理公司与业主权益保护的法律准则。

一、规范合同关系酒店管理公司与业主之间建立了合同关系，有利于明确双方的权利和义务，保护业主的利益。

在签订合同时，酒店管理公司应当注重以下几个方面的法律准则：1.明确责任和义务：合同中应明确酒店管理公司的责任和义务，包括服务、经营管理、设备维护等方面的责任，以确保业主权益得到保护。

2.明确收费标准：合同中应明确收费标准，防止酒店管理公司任意调整费用，损害业主的利益。

同时，合同中也应规定费用调整的方式和程序，确保公平合理。

3.保障业主权益：合同中还应规定酒店管理公司对业主权益的保护措施，包括保密义务、业主信息保护、利润分配等，以确保业主在经营过程中的权益得到充分保障。

二、确保设施设备安全酒店作为提供住宿和服务的场所，设施设备的安全是保障业主权益的重要方面。

为此，相关的法律准则应该得到有效执行。

1.设施维护与管理：酒店管理公司应当制定有效的设施维护与管理计划，确保设备的正常运转和安全使用。

同时，合同中也应规定酒店管理公司要承担设施维修和设备更新的责任。

2.消防安全：酒店作为公共场所，必须注重消防安全。

酒店管理公司应当按照相关的消防法律法规，进行消防设备的安装和维护，并定期进行消防安全培训，提高员工的应急处置能力。

3.安全防范措施：为了确保顾客和业主的安全，酒店管理公司应当采取安全防范措施。

例如安装监控设备、加强人员安全培训等，以减少安全事故的发生，保护业主的权益。

三、健全客户投诉渠道客户投诉是不可避免的，酒店管理公司应当依法建立健全客户投诉处理机制，保障业主的权益。

1.明确投诉渠道：酒店管理公司应当明确客户投诉的渠道，确保投诉信息能够及时传达给相关部门，并进行及时处理。