购物中心招商租赁策略基本分析1146389067

购物中心的招商政策和租金制定第一篇：购物中心的招商政策和租金制定购物中心的招商政策和租金制定对于任何购物中心项目来说，在进行准确定位的前提下，招商的正确与否和项目的成败也会有直接关联的作用。

招商能否成功，当然也取决于招商政策的制定是否科学合理。

本节就针对购物中心各种业态的招商政策进行分析说明。

8．2．1主力商家招商政策购物中心项目牵涉的主力商家主要是百货店、超市大卖场及电影娱乐，很显然每一类主力商家都会有多个选择，但其品牌、辐射半径、投资价值推动力、开发商的成本指标及商家是否有开店计划都显然存在根本的差别。

评估时，品牌度指标从低到高分1—10级；辐射半径指标分为：周边(3～5公里)、区域、城市、跨越城市、全国范围；投资价值推动力指标从低到高分为1～5级；成本指标指开发商为了推动合作，需要让利或投入；计划指标分为：无计划、可能、有计划；成本指标指开发商为了引入该商家所需要花费的成本，分为投资合作、租金让利、正常合作等。

以上指标对于招商政策产生直接影响。

在主力商家招商过程中，需要从上述五个指标判断招商综合可行性，单纯考虑一个方面显然不足以作出足够准确、清晰的判断。

依据对主力商家品牌度、辐射商圈范围、投资价值推动力、有无开店计划及开发商引入可能发生的成本趋势等因素的分析，提出相应的招商政策。

在招商执行过程中也必然存在相应的调整。

8．2．2半主力商家招商政策半主力商家招商的关注点和主力商家有很大不同：评估半主力商家需要从品牌、辐射半径、经营特色、商家是否有开店计划和成本指标五个方面来看。

在评估过程中，品牌度指标从低到高分1—10级，和主力商家采取同样的指标分级。

辐射半径指标分为：周边(3—5公里)、区域、城市、跨越城市、全国范围；经营特色分为价格优势、差异化、品质等；计划指标分为：无计划、可能、有计划；成本指标指开发商为了引入该商家所需要花费的成本，分为投资合作、租金让利、正常合作等。

以上指标对于招商政策产生直接影响。

大型购物中心招商策略及问题解决方案！导读：如何选择到位的招商策略？企业招商，选择正确的招商策略非常重要。

选择什么样的策略往往受到来自企业各方面资源的制约？所以，根据自身的实力，制定适合招商策略显然是成功招商的关键。

时下，很多企业在选择招商策略和模式时盲目照搬和照抄别人所谓的成功经验，一些职业操盘手也固守过去成功经验，经常出现招商策略水土不服的现象，导致招商成功率非常低。

现在回过头看以前的一些专业市场，它们大部分经营得不太好。

为什么会造成这种局面呢？我们思考了这个问题，一个是当时在定位的时候很多房地产商的项目所处的地理位置不是特别好，不是最繁华的地方，人流量不太够，当时条件下只想找个主题；还有一点就是很多房地产商想把商铺卖掉，现在可以看出这种现象引起的问题比较大。

商业招商行为其实是现代商业营销的一种具体表现形式，它跟广义营销行为是一脉相承的，所谓的招商技巧就是广义营销的方式技巧。

归纳总结为招商二大绝招：一是知己，二是知彼。

企业招商，选择正确的招商策略非常重要。

然，选择什么样的策略往往受到来自企业各方面资源的制约，所以，根据自身的实力，制定适合招商策略显然是成功招商的关键。

我们总结了以下几个方面的问题。

一个是目标商铺的容量。

因为做主题市场，可能要面对全市，甚至要面对更远的地方，不可能完全靠自然人流，这需要看整个市场的情况。

现在来看，即使有项目的商铺都招满了，但是其经营难度仍然有可能会很大，这些商铺可能很容易跑掉。

二是确定市场的决心。

现在来看，全国各地的大型批发市场、专业市场，很多项目的位置往往都不是很好，而且都有历史形成的原因，并不是说做一个专业市场，这个专业市场马上就会旺，这种可能性不是特别大，因为专业市场的目标消费群距离范围可能很大，所以要有慢慢预热的一个过程。

一般来说，现在很多项目都很难有培育市场的决心。

三是自身物业的优势。

当初我们在选择主题的时候，需要考虑到两点。

一个是在你所选择的主题下，商业地产项目是不是一定要建在选定的地点，还是说这个主题建在所有的地方都可以；如果所有的地方都可以，那我们的主题就没有任何优势可言了；还有一个可能的因素，项目所在地位置好、期望值高、只是因为地位比较尴尬的原因才选择做主题，这些项目一般来说对售价的期望值都比较高。

购物中心租赁方式策略详解固定租金扣点和保底完整版购物中心租赁方式策略详解固定租金扣点和保底HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】购物中心的租赁方式依计收租金方法不同分为固定租金、扣点分成和保底分成三种。

一方面，经营者采取何种购物中心租赁方式，对购物中心招商开业和持续经营影响很大，对购物中心的整体收益和收益增长影响更大；另一方面，一个购物中心能采取什么样的租赁方式，往往无法由经营者单方决定，而是要受到市场供求关系、区域特点、购物中心所处阶段等因素影响。

本文比较购物中心固定租金和扣点分成的优劣，分析保底分成的适用条件；指出物业管理费在三种方式下的计收要点；讨论有关购物中心租赁方式的一般策略，并着重探讨在空白市场开发建设和经营管理购物中心的租赁方式。

固定租金与扣点分成购物中心的最基本的租赁方式其实是两种，固定租金和扣点分成，保底分成是两种基本方式的一种延伸方式；也可以分为固定租金和合作经营两种基本方式，再将合作经营(联营)分为扣点和保底分成方两种方式。

固定租金方式简称定租，是指对在购物中心租用商铺的商户约定租金水平和租赁面积，然后在约定时期按租金水平乘以租赁面积计收租金的方式。

租金水平是指单位时间单位面积租金，一般是按每月每平方米约定单位货币的数量，也有按每天每平方米约定的，但不管租金水平按月还是按天计算，通常都按月收取租金。

值得注意的是在确定租金水平计算单位面积时，却有完全不同的两种测度方法：实用面积或建筑面积。

表面上看，实用面积等于建筑面积乘以实用率，用哪种面积只是一种表达方式或换算关系，但由于牵涉到物业管理费和真实实用率以及商户心理因素等因素，用实用面积或建筑面积计租对购物中心收入影响有很大区别。

第一，计租面积的测度决定了物业管理费的面积测度。

商铺的物业管理费通常按商铺租赁面积计收，即等于物业管理费水平乘以租赁面积，物业管理费水平指单位时间单位面积的物业管理费标准。

商场招商运营分析方案背景现今社会，商场招商运营已成为大部分商场的生存和发展需要。

如何制定科学有效的招商运营分析方案，提升商场招商运营的水平和效果，对于商场的发展至关重要。

目的本文旨在提出商场招商运营分析方案，通过对商场整体运营、市场竞争、招商运营三个方面的分析，提出科学合理的招商运营方案，提升商场招商运营的水平和效果。

分析商场整体运营分析商场整体运营是商场招商运营的基础。

要制定科学有效的招商运营方案，必须先了解商场的整体运营情况，包括商场品牌、商场定位、商场规模、商户结构、顾客人群、商场管理等多个方面。

在商场整体运营分析中，应该重点关注的是商场规模和商户结构。

商场规模越大，商户数量和品牌种类就越多，商场招商的难度也随之增加。

而且不同规模的商场顾客人群和消费习惯也截然不同，这将直接影响到商场招商的定位和方向。

商户结构是商场招商的另一个核心问题，商户数量和品牌种类不同，对招商运营的要求和难度也不同。

商户结构要求能够最大化顾客需求的满足，通过不断调整商户结构和优化商户业态，提升商场的吸引力和竞争力。

市场竞争分析市场竞争是商场招商运营的核心指标之一。

市场竞争的激烈程度，将直接影响到商场招商运营的效果和发展。

市场竞争分析中，主要要关注商场周边竞争同类型商场和其他类型商场的数量和品牌种类、商场周边市场的消费结构和人口结构等多个方面。

在商场周边商场的分析中，需要特别关注同类型商场的数量和品牌种类。

同类型商场的数量和品牌种类的多寡将直接影响到商场吸引力和竞争优势。

在商场周边市场的分析中，需要重点关注消费结构和人口结构。

不同消费群体的消费习惯和需求不同，需要针对性的调整招商运营方案和商户结构。

招商运营分析招商运营是商场招商运营的核心环节。

招商运营分析中，需重点关注招商策略和实施效果两个方面。

招商策略包括：品牌招商、单一商户招商、批发招商、社区招商、社交招商等不同的招商方式和策略。

招商实施效果包括：招商数量、品牌种类、商户结构、招商质量和成本效益等多个指标。

都市购物中心营运及招商方案一、项目概述随着城市化进程的加快，都市购物中心已成为现代城市生活的重要组成部分。

本方案旨在为都市购物中心提供一个全面、高效的营运及招商方案，以提升购物中心的市场竞争力，吸引更多消费者，实现商业价值的最大化。

二、市场分析1.市场需求现代社会，人们对于购物、休闲、娱乐的需求越来越高，都市购物中心以其一站式服务、便捷的交通、丰富的业态，成为消费者首选的购物场所。

2.市场竞争目前，购物中心市场竞争激烈，各类购物中心纷纷涌现，如何在众多竞争对手中脱颖而出，吸引更多消费者，成为购物中心营运及招商的关键。

三、营运策略1.明确定位结合项目所在地的消费水平、消费需求，为购物中心制定明确的定位，如高端购物中心、时尚购物中心等。

2.优化业态组合根据市场调查，分析消费者需求，合理规划购物中心业态，确保购物、休闲、娱乐等多种业态的均衡发展。

3.提升服务质量加强员工培训，提高服务水平，为消费者提供优质的购物体验。

同时，设立客户服务中心，解决消费者在购物过程中遇到的问题。

4.营销推广利用线上线下渠道，开展多样化的营销活动，提升购物中心知名度，吸引更多消费者。

5.智能化管理运用大数据、云计算等先进技术，实现购物中心智能化管理，提高营运效率。

四、招商策略1.精选品牌根据购物中心定位，筛选与定位相匹配的品牌，确保购物中心品牌品质。

2.优惠政策为入驻品牌提供一系列优惠政策，如租金优惠、装修补贴等，降低品牌入驻成本。

3.招商渠道拓展招商渠道，包括线上招商、线下招商、行业展会等，提高招商效果。

4.合作共赢与入驻品牌建立长期战略合作关系，共同发展，实现双赢。

五、具体实施1.项目筹备在项目筹备阶段，完成购物中心定位、业态规划、品牌筛选等工作。

2.项目开业在项目开业前，完成招商、装修、人员培训等准备工作。

3.营运管理项目开业后，加强营运管理，确保购物中心正常运营。

4.营销推广持续开展营销推广活动，提升购物中心知名度。

购物中心的规划招商经营与案例分析购物中心是城市商业发展的重要组成部分，也是城市居民休闲消费的主要场所之一。

为了规划招商经营，提高购物中心的经营效益，需要从定位、规划、租赁、运营等多个方面综合考虑，下面将结合一个案例进行详细分析。

一、购物中心的定位与规划购物中心的定位是决定其业态和功能的基础，主要包括定位人群、产品定位和服务定位。

针对不同的人群定位，购物中心可以分为高端定位、中高端定位、城市综合定位等。

产品定位是指购物中心经营的产品种类和品牌特色，可根据所在地区的消费需求和市场竞争情况进行合理规划。

服务定位是通过提供优质的服务来提高消费者的购物体验，如停车服务、餐饮服务、售后服务等。

二、购物中心的招商经营购物中心的招商经营是为了吸引优质品牌入驻，提高购物中心的知名度和吸引力。

具体操作包括租赁出去的店铺数量、面积、租金以及品牌组合等。

租赁的店铺数量和面积需要根据购物中心的规模和业态进行科学规划，确保购物中心的店铺空置率控制在合理范围。

租金是购物中心的主要收入来源，需要根据购物中心的地段优劣、品牌知名度等因素来定价，既要考虑租金收入，又要顾及入驻品牌的利润空间。

品牌组合是购物中心的核心竞争力之一，需根据店铺的业态、品牌特色、目标人群来合理搭配，形成互补和差异化的经营格局。

三、案例分析以某购物中心为例，该购物中心位于城市中心区域，周边居民消费水平较高，定位为中高端购物中心。

购物中心总建筑面积50000平方米，租赁出去的店铺面积30000平方米，店铺数量100家。

购物中心分为一至四层，一层主要是服装、鞋包、珠宝首饰等品牌店铺，二层主要是餐饮、休闲娱乐等品牌店铺，三至四层主要是办公楼层。

购物中心的租金策略根据业态和品牌知名度进行区分，一层的店铺租金较高，二层的店铺租金稍低一些，而三至四层的办公楼层的租金相对较低。

为了增加购物中心的人气，购物中心也会对入驻品牌提供一些优惠政策，如减免第一个月的租金、朝向优惠等。

商业广场招商及租金策略商业广场招商及租金策略提要：将招商作为一个大的项目来严密管理，建立整个项目的知识框架体系，合理进行作业分解。

总的策略是：提前进行主力店招商，后进行零散品牌招商更多精品：人事商业广场招商及租金策略将招商作为一个大的项目来严密管理，建立整个项目的知识框架体系，合理进行作业分解。

总的策略是：提前进行主力店招商，后进行零散品牌招商。

购物主力店招商由我公司独立完成，餐饮娱乐主力店招商可以委托中介公司负责。

国际名店招商，我公司完成30%，70%可以委托中介公司招商。

1.娱乐招商主力娱乐演艺中心，要引进知名娱乐公司，同时联合湖南卫视、凤凰卫视等知名电视机构共同打造娱乐前沿。

娱乐先行，满足大商家聚集人气的要求，尔后完成大商家招商。

联盟策略：与大型零售商建立策略联盟，整合商业资源；与电视台建立电视购物联盟。

与大型投资基金建立相关联，为未来整体出售奠定基础，提前了解大型投资公司对商业物业投资要求。

2.日本八百伴、上海太平洋、香港SoGo崇光百货、上海第一百货等企业首先去上海考察整个商场特点，分析其品牌结构。

jUSco的中国总部与我们已经建立合作联系，与北京王府井百货等重点联络。

我们将整个消费群体特点，品牌结构对比，项目简介，项目优势等资料给对方。

主力店招商重点要做好专业工作和感情联络工作，对方市场拓展部人员掌握较大权力，像jUSco每三个月向日本总部回报新店拓展事宜，能否列入备选计划拓展部人员具有较大权限。

期望林副总参与公关工作，多给对方信心和鼓励。

投资公司的引进：针对部分名牌，采用特许加盟形式，为填补深圳空白，我们鼓励他们进入中国市场。

北美专题引进策略第一：与儿童玩具反斗城合作，首先引进这家品牌。

抓住儿童顾客群体，整个项目就奠定了在中国购物中心的江湖地位。

第二：SAkS第五大道百货SAkS百货商店集团拥有241家百货店，分别以Parisian,Proffitt’s,mcRae’s,younkers,Herberger’s,carsonP irieScott,Bergner’s,BostonStore命名，还包括38家LIBByLU俱乐部专业商店。

购物中心招商策略（推荐5篇）第一篇：购物中心招商策略购物中心招商策略招商规划策略制定招商规划策略前，首先要明确购物中心的市场定位、业态规划与商户组合、招商特点与存在问题，以及对零售商家拓展情况进行分析，以便于对招商的轻重缓急和商家的价值关系作出准确的判断。

然后按照招商先后顺序进行，包括：开发前期招商、开发中期招商、开业招商和开业后招商。

哪些商家先招商，哪些商家后招商，既符合购物中心项目开发建设的需要，又符合租金或商铺售价最大化的需要。

不当的招商顺序会阻碍开发的顺利进行，而且抑制项目租金和销售利润的实现。

招商调整策略要做到成功招商，先要理清三大点：招商成功的前提，成功的保障，招商调改的要点和注意事项。

在招商实施过程中，应重点做到以下几点：第一，要维护业态经营比例，不同的业态比例构成不同；二，要维护主题形象和统一品牌形象；三，招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补；四，经营方式要做好选择；五，把握“先大后小，先主后辅，补充点辅随后”的原则；六，对特殊商户给予招商优惠；七，租赁经营可以采用“先做人气，再做生意”的原则。

实战：购物中心招商3问1问：对于商业基础薄弱、商家信心不足的项目，如何实现高招商率？——看广州盛唐世纪广场招商与营销策略项目的商业基础比较薄弱，初期面临较大的商家信心不足的问题，同时整体规模较大需要较多商家支撑，因此，项目制定招商策略需要以更为优厚的租赁条件以吸引商家，尽可能实现较高的招商率，为项目长期经营奠定基础。

因此，项目招商策略主要从整体策略建议、租金定位、租赁优惠条件、租金细化方案建议、十年租金收益测算等方面做了系统分析；在销售策略上，从销售市场调研分析、项目销售分析、营销策略建议和销售推广策略上提出了非常行之有效的实施办法。

2问：对于区位偏、客群分散、交通瓶颈明显的项目，如何成功招商？——看成都五彩城招商思路与策略成都五彩城虽处热点开发区域，但偏居一隅，距离成都市区及郫县老城区较远，区位优势较弱；同质化竞争加剧和现有低入住率对区域商业发展形成瓶颈；虽路网完善，但缺乏有效地对外联系，交通瓶颈明显；周边以工业集中发展区为核心，对区域商业支撑力度有限；商业分段分布，客群分散，内部消化，流动性低。

购物中心招商七大策略现代购物中心管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。

不能统一运营管理的购物中心，会逐渐从“商业管理蜕变成“物业管理，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。

统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。

这其中“统一招商管理又是后面三个统一工作的基础和起源。

这项工作的成败得失不仅决定了前期的规划是否成功，而且决定着后期购物中心商业运营的管理能否成功，是开业前最重要的工作，为此结合本项目的实际情况，特提出以下招商策略：一、招商先行、销售跟进招商的目的在于实现销售。

招商成功是实现顺利销售的先决条件，特别是品牌商家的引入更能为项目的销售提供强大的驱动力，成为项目的重大卖点，从而促进项目销售的顺利进行；注意在招商过程中的控制，吸引部分经营商户购铺经营，从而为项目的销售加力。

二、大户先行、散户跟进大户（主力店、次主力店及旗舰品牌商户）的招商是招商工作的龙头，是招商工作的重中之重，特别是主力店的招商一旦成功，基本就意味着项目招商工作的成功，其他散户必然群起跟进，最终实现项目的招商圆满完成；尽早进行主力商家的招商工作，可以在大范围经营客户中选择品牌号召力强、租金价格高、符合商业档次规划的商家入驻经营，并确定所需经营的面积以利其他商家进场定位；主力店是项目的核心，主力店的性质影响决定着项目的性质，是项目的客源的锚固点，是项目后期经营能力的保证，一个大型超市或百货公司的入驻，常常能带动整个购物中心的顺利招商与管理。

另外核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到购物中心的形态。

总之，主力店的招商对后期商业铺位销售的价格提升、投资客户的吸引、人流汇聚、卖点推广、租金提高等方面都将会带来极其重要的促进作用。

大户优惠政策：优先选位：大户（主力、次主力、旗舰品牌）优先在我们给定的范围内选铺；优惠套餐：给予大户一整套优惠政策（如租金、免租期）；优化组合：计划性合理分布大户的位置，充分发挥他们的品牌和市场影响力，以有利于带旺其他中小品牌，利于整个市场的长远经营。

购物中心、百货商场、大型商业物业招商策略购物中心、百货商场、大型商业物业招商策略第一部:招商原则和准备过程招商目标的选择企业招商的目的是为了吸引知名商家，出租经营场所的使用权，更好地提高项目整体市场吸引力。

因此招商目标的选择要根据市场需求和项目定位情况来确定，具体说应考虑以下因素:(一)项目自身的市场定位;(二)项目所在地的消费状况;(三)投资商和发展商的自身资金情况;)拟引进商家的市场定位、发展战略; (四招商谈判原则的确定招商谈判的目的在于使参与谈判的商家能符合招商企业的目标和利益需要。

要达到这一目的，招商谈判必须针对谈判的特点，确定一些基本原则。

(一)招商谈判的特点1.谈判对象的广泛性、多样性和复杂性商场的交易活动不受时空限制，而具体的谈判对象交易条件又是多样的、变化的。

这就要求企业的谈判人员要围绕本企业的经营范围，广泛收集信息，了解市场行情，并选择适当的方式与社会各方面保持广泛的联系。

2(谈判条件的原则性与灵活性企业招商的目标要具体体现在谈判条件上。

这些条件具有一定的伸缩余地，但其弹性往往不能超越最低界限，这一界限是谈判人员必须坚持的原则。

这一特点就决定了企业谈判人员要从实际出发，既要不失原则，又要随机应变具有一定的灵活性，以保证实现招商谈判的基本目标。

3(谈判口径的一致性在招商谈判中，双方谈判的形式可以是口头的也可以是书面的，谈判过程往往需要反复接触。

这就要求谈判人员要重视谈判策略与技巧，注意语言表达和文字表达的一致性。

因此谈判人员要有比较好的口才和文字修养能力，也要有较强的公关能力。

(二)招商谈判的原则根据招商谈判的特点，谈判双方要取得共识，促使谈判成功应遵循以下原则: 1(坚持平等互利的原则平等互利原则，要求谈判双方在适应对方需要的情况下，公平交易，互惠互利，这是保证谈判成功的重要前提。

2(坚持信用原则信用原则是指招商谈判的双方都要共同遵守协议。

重信誉、守信用是商家基本的职业道德。