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营改增后房地产企业增值税涉税风险分析自2016年5月1日起，中国实行了营业税向增值税转换的进一步改革，被称为“营改增”政策。
此举对于房地产企业来说，意味着将原先缴纳营业税改为缴纳增值税，而这对于房地产企业有着重大的涉税风险。
本文将会对这些风险进行分析。
首先，营改增政策对房地产企业的涉税风险主要体现在两个方面：一是产生应纳税额的计算方法不同，二是税率的不同。
在原来的营业税制下，房地产企业需要缴纳5%的税率。
而在营改增之后，缴纳的增值税税率是11%。
此外，增值税的计算方法也有所变化，原本的营业税是根据销售额来计算，而增值税则是根据价值增量计算。
这也就意味着，房地产企业在缴纳营业税时所得到的减免、抵扣等优惠政策将不再适用。
其次，对于房地产企业而言，营改增政策对于开发商和中介机构的税务风险也是不同的。
对于房地产开发商来说，大部分的风险都来自于成本项目的管理上。
而对于代理机构来说，则是来自于其直接经营的业务所产生的税务风险。
最后，与此同时，营改增政策对于房地产企业的税务管理和系统要求也有着重大的影响。
这就包括了企业内部的会计数据管理、税务申报等方面。
为了避免营改增政策给房地产企业带来的风险，企业应该采取以下预防措施。
首先，应该加强对于财务报表、合同、票据等相关证明材料的管理。
对于票据应该做到每张票据都必须合法、真实、准确，而对于财务报表、合同等也同样要求做到真实准确。
其次，对于税务政策的更新应该加强学习，每次政策更新都要及时掌握，并在公司内部达成共识。
最后，房地产企业还应该加强内部税务管理，建立一个完善的税务管理制度，该制度应该包括了税务部门和其他部门有关税务工作和业务协作的具体流程，规章制度等方面。
总之，虽然营改增政策给房地产企业带来了一定的风险。
但只要企业在精细化管理、完善税务体系方面下功夫，在防范风险、规避纳税风险的过程中，就一定能够成功实现减税、提效的目标。
房地产项目并购的涉税分析随着经济的发展和城市化进程的加速，房地产行业成为了一个重要的经济支柱。
在这个行业中，房地产项目并购成为了一种常见的商业模式。
然而，房地产项目并购不仅仅涉及到商业和经济层面的考量，还有一个重要的方面就是涉税问题。
本文将对房地产项目并购的涉税问题进行分析。
首先，房地产项目并购涉及到的一个重要税种就是增值税。
在房地产项目并购中，如果被收购的项目是已经竣工并取得了不动产证的，那末增值税的计算相对简单，按照房地产交易的税率进行征收即可。
然而，如果被收购的项目是未竣工或者未取得不动产证的，在涉及到增值税的计算时就会有一些复杂性。
根据相关法规，未取得不动产证的房地产项目的增值税计算是按照开辟商的成本进行，而不是按照交易价格进行。
因此，在房地产项目并购中，对于未取得不动产证的项目，需要子细核对开辟商的成本，以确定增值税的计算基数。
其次，房地产项目并购还涉及到土地增值税的问题。
在中国，土地是国家所有的，个人和企业只能通过租赁或者购买土地使用权的方式来获得土地使用权。
因此，在房地产项目并购中，如果涉及到土地使用权的转让，就会触发土地增值税的征收。
土地增值税的计算是按照土地转让的差价进行，税率为30%。
在房地产项目并购中，如果涉及到土地使用权的转让，需要对土地的原始购买价格和当前转让价格进行核对，以确定土地增值税的计算基数。
此外，房地产项目并购还涉及到企业所得税的问题。
在房地产项目并购中，如果被收购的项目是一个独立的法人实体，那末在并购完成后，该实体将成为收购方的子公司或者分支机构。
在这种情况下，被收购方的企业所得税将由收购方承担。
然而，如果被收购的项目是一个不动产开辟企业，那末在并购完成后，该企业的不动产开辟业务将继续进行，因此需要继续纳税。
在这种情况下，被收购方需要对被收购企业的企业所得税进行核查，以确定并购完成后的纳税义务。
最后，房地产项目并购还涉及到契税的问题。
在房地产项目并购中，如果涉及到不动产的买卖，就会触发契税的征收。
房地产项目并购的涉税分析在当今经济环境下，房地产项目并购已成为一个常见的商业活动。
随着行业竞争的加剧，房地产开发商越来越倾向于通过并购来扩大业务规模和市场份额。
然而，房地产项目并购涉及到的税务问题是一个需要重视和理解的重要方面。
本文将对房地产项目并购的涉税分析进行探讨。
一、交易结构的选择在房地产项目并购过程中，税务规划和交易结构的选择非常重要。
一般来说，这种交易可以通过资本增值税、企业所得税、个人所得税以及土地增值税等多种税种的设置来影响。
在确定交易结构时，应综合考虑税务筹划的要求和国家相关政策的规定。
例如，对于房地产开发商来说，他们可以选择通过购买项目公司的股权或资产来实现并购。
如果选择购买项目公司的股权，房地产开发商可以利用资本增值税、企业所得税等税收政策，通过调整利润认定时点来减少税负。
而如果选择购买项目公司的资产，可以通过资产重估等方式，实现对土地增值税的优化。
二、土地增值税的处理在房地产项目并购中，土地增值税是一个重要的税务问题。
根据相关法规，土地增值税应根据项目的实际交易额和土地增值的部分进行计算。
在土地增值税的处理上，一种常见的方式是通过房地产转让合同明确约定购买方承担土地增值税。
这样的做法可以在交易中将土地增值税的负担转嫁给买方，减轻房地产开发商的税负。
然而，在确定土地增值税的具体金额时，需要谨慎考虑各种税务规定和政策的影响。
三、企业所得税的考虑另一个需要考虑的关键税务问题是企业所得税。
在房地产项目并购中，企业所得税的计算和申报是必不可少的一环。
房地产项目并购的涉税分析中，企业所得税的处理方式也有多种选择。
一种常见的方式是将并购过程中的相关支出作为可抵扣的成本费用，在实际应纳税利润中予以扣减。
这样可以合法减少企业所得税的税负，为房地产开发商带来一定的税收优惠。
同时，还需要注意将合并之前所得以及并购过程中可能涉及的收入，按照相关税务规定进行申报，确保合规性和合法性。
四、合规性与风险管理房地产项目并购涉及到的税务问题不仅仅是在交易前的税务筹划，还包括交易后的税务合规性和风险管理。
营改增后房地产企业增值税涉税风险分析营改增后，房地产企业增值税涉税风险得到了进一步的提升。
大多数房地产企业从事开发、销售、物业租赁、房屋装修等多个环节，因此涉及的增值税问题也非常复杂。
以下是营改增后，房地产企业增值税涉税风险的分析：一、增值税短缺税额处理房地产企业通常涉及土地增值税，一般为3-4%的税率。
营改增后，土地使用权转让开始逐步由营业税改为增值税。
这意味着大部分房地产企业需按照如下流程计算增值税：企业销售收入–不含税销售成本–应税货物及应税劳务进项（进项发票）= 应纳税额由于物流、销售、广告等费用所占比例较大，且增值税税率在17%左右，因此增值税短缺的情况时有发生。
增值税短缺税额是指企业成本较高与销售价较低之间的差额，因而导致纳税人缴纳的增值税金额少于实际应纳税额的税款。
对于该风险，房地产企业应加强内部管理，在制定价格策略时要全面考虑成本和税负，避免因纳税计算错误或财务分析不正确等找不回增值税短缺税额而导致的财务损失。
二、发票管理问题房地产企业一般涉及多个环节，如装修、销售、物业租赁等，相关业务交易发票也会比较复杂。
针对增值税发票管理问题，房地产企业首先要建立科学的票据管理系统，根据股权构成和业务规模，合理安排增值税发票开票模式，避免重复开票或漏开票等情况发生。
鉴于假增值税发票、变造增值税发票导致的税务风险，房地产企业一定要加强发票真伪核实工作，确保购买货物或服务的增值税发票真实可靠。
同时，对于增值税专用发票，企业要妥善保管，任何情况不得随意丢弃或弃置，以免造成企业经济损失和税务违法。
三、销售退税风险房地产企业在进行销售业务时，存在出现退税的情况。
由于税务处理程序复杂，企业提交退税申请时可能因所提供的材料缺失或不符合税务规定而导致退税失败，企业将无法获得退税红利，进而导致资金压力增大、财务风险加剧。
为了规避并控制这类风险，房地产企业需要加强外部审计，尤其是如新增索赔和调整项目导致的价税分离等问题。
房地产企业“营改增”后的财税问题研究随着我国房地产行业的不断发展壮大，各种相关政策也不断出台，其中包括了营改增政策。
营改增政策是指，将原来的营业税与增值税合并为一个税种的政策。
对于房地产企业而言，营改增政策的出台不仅有利于降低税负、提高税收透明度，同时也带来了新的挑战和问题。
因此，本文将会分析和探讨房地产企业在“营改增”税制下，所面临的财税问题及其解决方法。
一、房地产企业营改增后的税负营改增政策对于房地产企业而言，税负的影响主要体现在以下两个方面：1. 增值税税率上升营改增后，房地产企业将面临增值税税率上升的问题。
原来的营业税税率为5%，而增值税税率一般为11%至17%不等，该幅度的增长将直接影响到房地产项目的成本，从而影响企业的盈利。
2. 抵扣范围变窄营改增政策对于企业的抵扣范围进行了调整，对于房地产企业而言，被认为是“三大不抵扣”行业之一，即指房地产行业所涉及的土地、房屋租赁和金融等业务，因为一般情况下，企业在上述业务中支付的增值税是无法抵扣的。
房地产企业所能够抵扣的增值税仅为其在房地产开发过程中实际使用的材料、设备等直接成本支出。
因此，企业必须注意抵扣的问题，以避免出现税负过高的问题。
二、房地产企业营改增后的税务风险营改增政策下，房地产企业也面临着税务风险，主要表现在以下两个方面：1. 发票管理失误发票管理的失误会导致企业的增值税发票无法开具完整、符合标准的有效发票，从而面临税务罚款和影响企业税收形象等问题。
因此，企业必须加强发票管理，注重发票的完整性和合规性。
2. 报税申报失误报税申报出现失误会导致企业所得税申报不完整、不准确，从而面临着税务风险，例如被税务机关认为企业存在偷漏税等问题，因而处罚被追缴所得税。
因此，企业必须严格按照国家税务部门的规定进行申报，以避免出现征税问题。
三、房地产企业营改增后的税收优惠政策营改增政策在为房地产企业带来税负上涨及税务风险的同时，也为房地产企业提供了部分税收优惠政策，比如：1. 过渡期优惠政策房地产企业在2016年5月1日营改增政策开始实施后12个月内的销售，可以享受原营业税政策下的减免税规定，即减免5%的销售税，以缓解企业税负上涨的压力。
“营改增”后房地产企业的税务筹划思考“营改增”是指从增值税（以下简称VAT）方式转变为营业税（以下简称BT）方式。
在2012年开始，中国开始逐步推行营改增政策，房地产企业也受到了影响。
房地产企业需要重新考虑他们的税务筹划，以适应这一新政策。
本文将讨论房地产企业在“营改增”后的税务筹划思考。
房地产企业需要合理安排销售模式。
在营改增前，房地产企业通常采用销售货物的方式计税。
根据“营改增”政策，房地产企业将以销售服务的方式计税。
房地产企业可以考虑增加售后服务的内容和费用，以减少销售服务的比重，从而降低税负。
房地产企业可以考虑进行供应链优化。
在“营改增”后，房地产企业可以将部分销售环节委托给第三方，以减少自身的销售服务比重。
这样可以降低纳税基数，从而减少税负。
房地产企业可以与供应商进行合作，以获得更多的进项税额，进一步降低税负。
房地产企业还可以考虑合理利用不动产投资特殊性。
根据税法规定，房地产企业在购买不动产后可以享受到增值税预征政策，即不用缴纳增值税。
房地产企业可以将一部分资金投入到购买不动产，从而减少增值税的纳税基数。
房地产企业还可以考虑进行跨境业务。
由于营业税的税率较低，房地产企业可以考虑在跨境业务中进行结构调整，将一部分境内业务转移到境外，从而减少税负。
这对于拥有多个房地产项目的企业来说，是一种有效的税务筹划方式。
房地产企业还应加强税务合规管理。
营改增政策的实施增加了税务风险，因此房地产企业需要加强内部税务合规管理，确保纳税义务的履行和税收政策的合规性。
房地产企业还应积极与税务部门进行沟通，及时了解相关政策和法规的变化，以便及时调整和优化税务筹划。
房地产企业在“营改增”后需要重新考虑税务筹划。
通过合理安排销售模式、优化供应链、利用不动产投资特殊性、进行跨境业务以及加强税务合规管理等策略，房地产企业可以降低税负，提高经营效益。
需要注意的是，税务筹划需要根据具体情况进行，企业需要根据自身实际情况进行合理选择和安排。
14、营改增后房地产项目并购的涉税分析营改增后房地产项目并购的涉税分析房地产项目并购属重大涉税交易，在整个交易成本中，税收成本占据很大的比例，而不同的交易模式对后续税收负担有着重大的影响。
因此，在前期交易模式的策划阶段，税收策划是十分必要的。
2016年5月1日我国实施全行业营改增之后，原本作为营业税征税范围的土地使用权转让和不动产销售行为改征增值税，相应的，房地产项目并购涉税事项也将随之调整。
本文拟在此背景下，对房地产项目并购最主要的两种模式——资产收购与股权收购的涉税问题进行专门分析。
一、资产收购模式下的涉税分析（一）收购方的涉税分析序号税种计税依据税率税法文件1印花税合同所载金额0.5‰财税[2006]162号2契税成交价3%-5%国务院令[1997]224号从表1来看，在资产收购模式下，收购方的税负并不重，只有万分之五的印花税，和3%~5%的契税。
（二）被收购方的涉税分析序号税种计税依据税率税法文件1印花税成交额0.5‰财税[2006]162号2*增值税成交额5%和11%国家税总2016年第14号公告，国家税总局2011年第13号公告差额征收3土地增值税增值额30%-60%国发[1993]138号4企业所得税一般性税务处理25%财税〔2009〕59号财税〔2014〕109号特殊性税务处理从表2来看，在资产收购模式下，被收购方的税负很重，除万分之五的印花税外，还有增值税、土地增值税和企业所得税三项大税，具体来说：1、增值税。
营改增后，原本资产转让应缴纳的营业税改为增值税。
根据营改增新政，对于不同的项目，增值税的征收方式有所不同。
具体见下表。
序 号 项目时间计税依据税率税法文件12016.4.30之前取得按差额（简易） 5%征收率国家税总2016年第14号公告，《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》按差额（一般） 5%预征率，11%清算22016.4.30之前自建按销售额（简易） 5%征收率按销售额（一般）5%预征率，11%清算 32016.5.1后取得按差额5%预征率，11%清算 4 2016.5.1后自建按销售额5%预征率，11%清算2、土地增值税。
“营改增”后房地产企业的税务筹划思考随着“营改增”政策的实施，房地产企业面临着税务筹划的新形势和新挑战。
为了适应新的税务环境，房地产企业需要对自己的税务筹划进行调整和优化。
本文将从三个方面分析“营改增”后房地产企业的税务筹划思考。
一、合理确定应税方法在“营改增”政策实施后，房地产企业需要合理确定自己的应税方法。
根据税务局的规定，房地产企业可以选择全面纳税或者简易计税方法。
全面纳税方法是按照销售额减去销项税额计算应纳税额，简易计税方法是按照销售额的一定比例计算应纳税额。
对于大多数房地产企业来说，合理选择应税方法是非常重要的。
全面纳税方法可以更准确地反映企业的真实盈利情况，但也需要承担更高的税负。
简易计税方法可以节省税收成本，但可能存在潜在的税务风险。
房地产企业需要根据自身的经营情况和税务风险来合理选择应税方法。
二、优化房地产企业的进项税额在“营改增”后，房地产企业的进项税额成为了至关重要的税务筹划内容。
进项税额是指企业购买货物和接受服务的增值税税额，可以用来抵扣销项税额和其他应纳税额。
房地产企业可以通过优化进项税额的方式来降低税收成本。
房地产企业可以合理利用增值税专用发票。
增值税专用发票是购买货物和接受服务时必须开具的发票，可以作为进项税额的证明。
房地产企业可以积极购买非房地产相关的物品和服务，合理利用增值税专用发票，增加进项税额的抵扣额度。
房地产企业可以注重完善进项税额的凭证管理。
房地产企业应及时整理和归档进项税额的凭证，并确保凭证的真实性和合法性。
房地产企业可以通过合理调整进项税额的计入时点和金额，使其最大化地反映企业实际经营活动的税务成本。
房地产企业可以利用合理适用增值税税率的机会。
根据税务局的规定，一些建筑材料、装修费用和修理费用等可以适用较低的增值税税率。
房地产企业可以通过合理安排工程进度或者合理选择供应商，减少应纳税额的金额。
三、规范房地产企业的增值税发票管理房地产企业需要加强对增值税发票的真实性和合法性的审查。
营改增后房地产企业增值税涉税风险分析随着营改增政策的实施，房地产企业增值税涉税风险也日益凸显。
本文将针对当前房地产企业在增值税涉税方面面临的主要问题，从税率、发票管理、抵扣、稅负逃避及附加税等几个方面展开分析，并提出应对之策，以避免增值税涉税风险。
一、税率营改增后，房地产企业增值税税率从5%提高至11%。
如因未及时补缴税款导致增值税税款的发生时间、缴纳时间以及计算方式的调整，都将对企业的经营带来不利影响。
因此企业在计算增值税时应注意以下几点：（1）及时缴纳增值税：根据税法规定，在税务机关规定的期限内缴纳的增值税，可以减免滞纳金和罚款。
因此，企业在计算增值税税款时要及时缴纳，避免过期缴纳。
（2）注意增值税税率：企业在发生购置资产支出后，如未能成立资管计划可以享受即征即退政策，税率应根据实际情况选择，避免超计税款。
（3）注意城镇土地使用税和附加税：根据相关政策规定，投资房地产项目，在土地其上的房屋、构筑物等实物，由于其无法进行摊销，仍然需要缴纳城镇土地使用税。
另外企业在计算附加税时所得数据的准确性，也是企业税负的重要影响因素之一。
二、发票管理增值税发票作为企业申报抵扣税款、纳税、和合规的重要依据，对企业的税务会计工作具有重要意义。
因此，企业需要加强发票管理，防范增值税涉税风险。
（1）设立专门的发票管理人员，并建立健全的发票管理制度。
（2）发票应按照类型予以区别，以利于税务部门的审核以及企业的记账处理。
（3）应严格按照法律规定的发票申领、使用、销毁程序进行操作，并做好发票的电子化备份工作。
（4）对于发票可能出现的异常，应及时发现并解决。
企业应对发票的各项关键信息进行核对，确保税局得到的信息与企业的实际情况相符，从而避免出现涉税问题。
三、抵扣房地产企业在增值税抵扣方面如何把握抵扣的机会，实现合法减税，也是企业在营改增下需要面对的另一个难题。
（1）应按照税法规定办理抵扣手续，防止出现抵扣逾期或抵扣金额的错误情况，否则将引起税务部门的审查。
营改增后房地产企业增值税涉税风险分析
营改增后，房地产企业涉税风险主要包括增值税税率调整、税负增加、税务审核加强和税收政策调整等方面。
营改增后，房地产企业增值税税率发生了调整。
根据国家税务总局发布的文件，营改增后，房地产企业的增值税税率由原来的11%下调至了6%，这将导致房地产企业的纳税负担减轻。
税率下调可能会对房地产企业的进项税额和抵扣比例产生影响，进而影响到企业的现金流和经营利润。
由于营改增后房地产企业涉税范围扩大，企业纳税负担面也会增加。
房地产企业不再享受增值税、城市维护建设税和教育费附加等税务优惠政策，这将导致企业的税负增加。
房地产企业还需承担土地增值税等涉税费用，增加了企业的成本压力。
营改增后，税务部门对房地产企业的税务审核力度加强，对企业的财务数据进行更为细致全面的监管。
税务部门将加大对企业的票据真实性、业务收入真实性以及税金申报准确性等方面的审核力度，对不符合规定的企业进行罚款、税务处罚甚至追究法律责任。
这就要求房地产企业要保证其财务数据的真实性和准确性，加强内部财务管理，以避免涉税违法风险。
营改增后，税收政策调整也可能对房地产企业的涉税风险产生影响。
随着房地产调控政策的紧缩，包括二套房、限购政策等，房地产企业面临销售困难、资金链紧张等困境，可能导致企业的经营状况不佳，从而影响到企业的税务申报和纳税问题。
营改增后，房地产企业增值税涉税风险主要包括税率调整、税负增加、税务审核加强和税收政策调整等方面。
房地产企业应及时了解国家税收政策变化，加强内部财务管理，合规纳税，降低涉税风险。
建议企业与专业的税务机构合作，进行涉税风险评估和规避，确保企业的合法权益和稳定发展。
《房地产项目并购的涉税分析》xx年xx月xx日CATALOGUE目录•房地产并购概述•房地产项目并购的税收政策•房地产项目并购的涉税问题•房地产项目并购的税收风险控制•房地产项目并购的优化建议•结论01房地产并购概述房地产并购：指企业通过购买、股权交换、资产置换等方式获得另一个企业的全部或部分房地产资产或股权，从而实现对房地产市场资源的重新配置。
房地产并购不等于土地使用权转让，也不等同于房屋买卖。
房地产并购的定义同行业间的并购，有利于扩大企业市场份额，提高行业集中度和企业竞争力。
房地产并购的类型横向并购上下游企业之间的并购，有利于企业延长产业链条，实现资源整合和优化配置。
纵向并购不同行业之间的并购，有利于企业实现多元化经营，降低单一业务风险。
混合并购内部战略原因企业转型升级、扩大市场份额、提高竞争力、优化资源配置等战略需求推动企业进行并购。
外部环境原因宏观经济形势、政策法规调整、市场需求变化等因素推动企业进行并购。
其他原因如企业实际控制人的变化、管理层决策等因素也会影响企业进行并购。
房地产并购的原因02房地产项目并购的税收政策在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人。
纳税人税目税率土地使用权转让、房地产开发、建筑安装、装饰业等。
5.0%～10.0%不等。
03营业税0201在中国境内转让土地、房屋权属的单位和个人。
纳税人土地增值额和房屋增值额。
课税对象30%～60%不等。
税率土地增值税在中国注册的企业，包括外商投资企业、外国企业等。
企业所得税纳税人企业发生的经营费用、工资薪金、广告费、业务招待费等。
税前扣除25%。
税率应纳税所得额工资薪金、稿酬、特许权使用费、财产租赁和转让等。
纳税人在中国境内有住所的个人或无住所而在中国境内居住满一年的个人。
税率比例税率20%～45%不等。
个人所得税纳税人应税凭证税率各类合同、产权转移书据、营业账簿等。
比例税率0.05%～1.0%不等。
03印花税02 01在中国境内书立、领受应税凭证的单位和个人。
营改增对房地产企业会计核算与纳税的影响分析1. 引言随着营改增政策的实施，房地产企业在会计核算和纳税方面面临着一系列的变化和影响。
本文将重点分析营改增政策对房地产企业会计核算和纳税的影响，并探讨相关的应对措施。
2. 营改增政策的基本内容营改增是指将原先的营业税改为增值税，改革的核心是将非制造业纳入增值税征收范围。
在营改增前，房地产企业主要缴纳营业税，而在营改增后，房地产企业将改为缴纳增值税。
3. 对房地产企业会计核算的影响3.1 营改增对收入确认的影响由于营改增将房地产企业纳税方式从营业税改为增值税，企业在确认收入时需要按照营改增政策进行调整。
增值税是按照销售额来计算，因此，房地产企业在确认收入时需要注意区分销售额和合同价款。
另外，企业还需要根据营改增政策的具体规定，调整收入确认的时间点和方法。
3.2 营改增对成本核算的影响营改增将房地产企业的纳税方式由营业税改为增值税，企业在成本核算方面也受到了影响。
企业需要根据增值税的规定，调整成本的计算方法和确认时间点。
特别是在预提费用和待摊费用方面，企业需要结合实际情况进行调整，以符合营改增政策的要求。
3.3 营改增对固定资产折旧的影响营改增政策对于固定资产折旧的计算和确认也带来了一定的影响。
在营改增前，房地产企业的固定资产折旧费用是按照营业税的税率计算的。
而在营改增后，企业需要根据增值税的规定，调整固定资产折旧的计算方式和折旧费用的确认时间点。
4. 对房地产企业纳税的影响4.1 纳税方式的变化营改增政策将房地产企业的纳税方式从营业税改为增值税。
这意味着房地产企业需要按照增值税的规定来计算和申报纳税。
企业需要合理调整自己的纳税筹划，以减轻纳税负担。
4.2 税负的变化营改增对房地产企业的税负产生了一定的影响。
现行的增值税税率是按照不同的行业和商品进行区分的，房地产从业者需要根据自己的实际情况来选择合适的税率。
同时，企业还需要注意抢税渠道的合规性，以避免出现违规行为。
营改增后房地产企业增值税涉税风险分析营改增后，房地产企业所面临的增值税涉税风险日益凸显。
在这一新税制下，房地产企业需要更加谨慎地管理涉税事务，以避免税务风险。
本文将从增值税政策变化、房地产企业涉税风险分析和应对策略等方面进行详细分析。
一、增值税政策变化营改增是指将原来的营业税改为增值税。
2016年5月1日，我国开始实施房地产营业税改增值税政策，将原来的营业税率由5%、3%、1.5%分别调整为11%。
营改增后，房地产企业需要根据新税收政策进行及时调整，并加强涉税风险的预防和管理。
二、房地产企业涉税风险分析1. 税收合规风险房地产企业在纳税过程中存在着一定的税收合规风险。
由于增值税税制变化较大，企业需要合规调整，包括业务结构的调整、发票管理制度的建立和完善，以及税务筹划等方面的合规管理。
如果企业未能及时调整，可能会导致交纳税款不合规或漏报税款等问题，进而引发税务风险。
2. 发票管理风险增值税发票管理是房地产企业税收管理的重要环节。
在增值税税制下，企业需要加强对发票的管理和核对，以防止虚开假发票、漏报票据等风险。
企业还需要加强与税务机关的沟通和协调，确保发票管理合规。
3. 跨区域涉税风险房地产企业往往面临跨区域经营的情况，这会导致跨区域涉税风险。
在跨区域经营过程中，企业需要根据不同地区的税收政策和法规进行合规管理，以避免由于地区差异性而产生的涉税风险。
4. 财务数据真实性风险房地产企业的财务数据真实性对纳税行为的合规性具有重要影响。
企业需要确保财务数据的真实性和准确性，否则可能会导致对税务审查出现不利影响，从而增加税务风险。
三、应对策略1. 加强内部管理房地产企业应加强内部管理，建立健全的财务管理制度和税务管理流程，确保税收合规。
企业还需加强对发票的管理和核对，避免发票管理风险。
2. 加强税务筹划房地产企业需要加强税务筹划，合理规避税务风险。
企业可以通过合理的税务筹划，在合规的范围内最大程度地节约税款，降低税务风险。
ACCOUNTING LEARNING197营改增后房地产企业增值税涉税风险分析乔国伟 中国铁建房地产集团有限公司摘要：自“营改增”后，我国的房地产行业面临的税务风险也发生了前所未有的改变，即增值税风险开始显现出来。
本文分析了“营改增”后我国房地产企业面临的常见增值税风险，在此基础上提出了如何处理应对这些风险的对策和建议。
关键词：营改增；涉税风险；房地产企业自2016年我国全面启动营改增试点改革后，增值税的链条覆盖了所有货物、劳务的生产销售。
作为我国宏观经济发展体系的重要组成部分，房地产行业的“营改增”备受重视，成为我国增值税改革中的重要一环。
房地产企业利润高、金额大，一直以来都是税务机关的重点关注对象，而“营改增”的房地产企业面临着前所未有的增值税风险，如何能够既规避面临的风险，又最大程度的做到税务筹划，给企业减轻税务负担，成为房地产企业面临的亟待解决的关键问题。
一、“营改增”后增值税涉税风险分析(一)隐匿销售收入风险根据税法相关规定，房地产企业的销售收入应为销售产品时取得的全部价款和其他形式的经济利益，而在实际中，存在很多隐匿销售收入的行为，给企业带来了税务风险。
在房地产产品销售中，存在很多不能办理不动产权证的开发产品，如车位、地下室等等，因不需要产权证，银行对此也不能够办理贷款业务，因此很多购房者在拿到缴款收据后可能会忽略发票问题，给房地产企业偷漏增值税以可利用机会；违规收取预收账款，且金额较大，这些款项应当认同为预收账款，预缴3%的增值税，但是对于预缴的这部分税款，一些房地产企业会将收入记在“其他应收款”科目中，不申报交税，偷逃税款；另外由于房地产企业往往涉及多个税目，对于兼营的，应当分别核算销售收入，未分别核算的，从高税率，房地产企业很多会在适用税率方面打政策擦边球，并没有按照业务行为属性来区分兼营行为。
(二)取得虚假、虚开发票及无法取得专用发票的风险很多房地产企业会将自己项目中的小工程包给施工队，但这些施工队往往不具备开票资格，只能依靠房地产企业自行解决发票问题，因而会购买一些普通发票，但是营改增后，房地产企业为抵扣增值税进项税额，可能会购买专用发票，但是买票这种行为存在很大风险，轻者不能扣除成本，重者可能会触犯刑法；另外，房地产企业经常会涉及到采购花草苗木、园林绿化等项目，园林树苗属于免税农产品，代开发票成本很低，其开具的增值税普通发票对于下游企业来讲又可以抵扣，因此非常容易出现房地产开发商采取投机行为，如与园林公司签订虚假的销售合同，以高价购进苗木，形成大量虚增增值税进项税额。
房地产项目并购涉税随着房地产行业的快速发展，房地产项目并购成为一种常见的经营策略。
然而，房地产项目的并购往往涉及复杂的税务安排和筹划，这对于投资者和开发商来说是一个重要的考虑因素。
本文将讨论房地产项目并购涉税的相关问题，包括如何最大程度地减少税务风险以及合法避税的策略等。
1. 了解并考虑适用的税法规定房地产项目并购涉及到的税法规定各不相同，因此在进行项目并购之前，投资者和开发商需要充分了解并考虑适用的税法规定。
这包括了解不同地区或国家的税务政策，比如房产税、印花税、增值税等方面的规定。
只有掌握了这些信息，投资者和开发商才能更好地制定并购策略，避免税务风险。
2. 合理安排交易结构在进行房地产项目并购时，合理安排交易结构是非常重要的。
有时候，通过采用特定的交易结构，可以最大程度地减少税务负担。
例如，可以考虑通过建立特定的公司结构或利用地方政府提供的优惠政策来降低交易涉税成本。
这些方法不仅可以降低房地产项目并购的税务负担，还可以提高交易效率。
3. 合法避税的策略合法避税是指通过合理的税务筹划，采取合法的手段来降低纳税义务。
对于房地产项目并购而言，合法避税策略是不可忽视的一部分。
投资者和开发商可以利用各类税收优惠政策，比如产业政策、对外投资政策等来避免不必要的税务风险。
然而，需要强调的是，避税必须是合法的，不能通过操纵账目等不当手段来实现。
4. 注意税务风险和合规性在进行房地产项目并购时，投资者和开发商必须意识到税务风险和合规性的重要性。
税务风险可能涉及到违反相关税法规定而面临的罚款或处罚，而合规性则是指投资者和开发商必须按照税法规定的要求进行纳税和报告等方面的义务。
为了降低税务风险和保持合规性，投资者和开发商应该及时履行纳税义务、保留相关交易文件和凭证，并定期进行内部审计以确保符合税法规定。
5. 寻求专业税务建议房地产项目并购涉及的税务问题相对复杂，为了确保能够合法合规地进行交易，投资者和开发商应该寻求专业的税务建议。
营改增后房地产项目并购的涉税分析
房地产项目并购属重大涉税交易，在整个交易成本中，税收成本占据很大的比例，而不同的交易模式对后续税收负担有着重大的影响。
因此，在前期交易模式的策划阶段，税收策划是十分必要的。
2016年5月1日我国实施全行业营改增之后，原本作为营业税征税范围的土地使用权转让和不动产销售行为改征增值税，相应的，房地产项目并购涉税事项也将随之调整。
本文拟在此背景下，对房地产项目并购最主要的
从表2来看，在资产收购模式下，被收购方的税负很重，除万分之五的印花税外，还有增值税、土地增值税和企业所得税三项大税，具体来说：
从表5可以看出，除了印花税之外，相比资产转让模式，被收购方可以节省增值税、土地增值税两大税种。
具体来说：
1、增值税
营改增之前，依据财税[2002]191号文，股权转让不征税营业税，营改增之后，该文件不能直接适用增值税。
根据营改增的相关原理和政策，2016年5月1日起，产品（动产）、劳务、无形资产、不动产的销售都变成增值税的课税对象。
但股权并没有纳入营改增的征税范围，这也是国家一贯鼓励投资的政策延续。
因此，本文认为，股权转让下不应征收增值税。
2、土地增值税
关于股权转让模式下，尤其是100%股权转让的模式下，是否应征收土地增值税的问题，实践中存有争议，主要原因是国税函【2000】687号文的存在。
本文认为股权转让模式下，不应当征收土地增值税，另外，实践中为避免个别税务机关适用【2000】687号文，也可以采取一定的方式避免该条文的适用，比如先转让99%的股权。
后续再行转让1%的股权。
3、企业所得税
股权收购属于2009[59]号文规定的企业重组的类型之一，在符合特定条件下，可以选择适用特殊性税务处理。
具体可参见上述资产转让模式下的处理。
三、资产收购与股权收购的税负比较
通过上述分析可以看出：
1、在资产收购模式下，被收购方的税负较重，而对于收购方而言，由于土地增值部分可以计入资产成本，在将来进行不动产销售时，可以减轻增值额，获得节税利益。
2、在股权收购模式下，各方的税负都较轻，尤其是被收购方，可以减免增值税和土地增值税。
但是，由于股权溢价部分不可以计入资产成本，对于将来用于出售的收购方而言（自持的除外），土地增值税的增值额将大增，未来将承担很大的税负。
3、交易双方应当将税收成本作为交易价格的一部分，在对双方税收负担进行明确计算的前提下，通过积极磋商，合理分配税收负担，促成交易的实现。
都说买铺贷款难，卖铺税费高，那么商铺交易税费到底怎么收呢？
商铺、写字楼同为商业产权。
按照相关规定，商业产权的物业，贷款的首付比例为50%，最长贷款年限不能超过10年。
同时，贷款利率上浮10%，即5.39%。
目前银行对社区商铺产品的贷款审批要求较高，所以购房者必须提供较高的个人收入证明(一般要求贷款人的月收入证明要高于还款额2倍)。
另外，也有部分银行要求购房者提供固定资产证明及企业资质证明。
商铺的交易税费与住宅有三方面不同：一是除了营业税、个税和契税，还要交土地增值税和印花税；二是营业税和个税无法免除，即使交易满五年也要交；三是契税按最高标准交，与面积大小无关，统一为计税价格的3%。
由于商铺交易税费较为复杂，增值税、个税、土地增值税可以简单的计算为全额的30.6%或者差额的55.6%。
实际操作中如果选择全额则全部按照全额缴纳，选择差额就全部按照差额缴纳。
通常情况下，交易商铺都会选择差额缴纳税费。
案例：
假设X女士曾200万入手一间商铺，现在打算用300万卖出去。
那么按照全额的计算方式，交易这套商铺共需要缴纳的税费为300x30.6%=91.8万
按照差额计算方式，需要缴纳的税费为100x55.6%=55.6万
注：由于非住宅交税较复杂，单位和个人不一样，非住宅类型不一样税也不一样，具体商铺交易的税费多少还需要咨询税务局12366。
延伸阅读
一张税费清单深度解析国内商业地产沉重的负担
商业地产通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式，主要包括购物中心、百货、超市、商业街、主题商场、专业市场、写字楼、酒店等。
商业地产通常为持有物业，涉及到的税种主要有：增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、房产税、外商投资企业土地使用税、印花税、契税等多种税费。
我们就以某商业项目为例，从房产税、土地使用税、土地增值税和印花税四个方面，深度解析中国商业地产沉重的税费负担。
增值税（国税局）
增值税是指对纳税人生产经营活动的增值额征收的一种间接税。
是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。
从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。
实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税。
增值税由国家税务局负责征收。
一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
增值税一般指的是增值税和增值税附加税
增值税附加税通常包括城建税、教育费附加、地方教育费附加等
增值税税率是5%
城建税=增值税×7%=5%×7%=0.35%（市区7%、县城和镇5%、其他地区1%）
教育费=增值税×3%=5%×3%=0.15%
地方教育费附加=增值税×2%=5%×2%=0.1%
增值税税率=增值税税率+增值税附加税率=5%+（0.35%+0.15%+0.1%）=5.6%
计算公式：增值税=房产租金收入×5.6%
假定某商业项目每年房租收入为2亿元（不含税），以租金收入为依据，税率为5.6%，那么该商业项目需交增值税=20000万元×5.6%=1120万元。
房产税（地税局）
房产税是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。
房产税的计税方式有从价计征和从租计征两种方式。
从价计征是按房产原值扣除一定比例作为计税基础，税率为1.2%；
计算公式为：年应纳税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2%。
注：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
假定某写字楼全部自用，土地面积是1200㎡，建筑面积是6000㎡，总建筑成本（含土地）为1500万元，那么这栋写字楼每年应缴纳房产税=1500万元×(1-30%)×1.2%=12.6万元。
从租计征是按房产的租金收入计征，税率为12%
计算公式为：年应纳税额=房产租金收入×12%
假定某商业项目靠租金收入为主，2014年租金收入是2亿元（不含税），那么该商业项目应缴房产税=20000万元×12%=2400万元。
土地使用税（地税局）
土地使用税，是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。
由于土地使用税只在县城以上城市征收，因此也称城镇土地使用税。
城镇土地使用税根据实际使用土地的面积，按税法规定的单位税额交纳。
其计算公式如下：年应纳税额=各级土地面积×相应税额
假定某写字楼，位属于一级地段，土地面积为1200㎡，那么该写字楼每年应缴土地使用税=1200㎡×18元/㎡=21600元，即2.16万元。
假定某商业项目，位属于一级地段，土地面积为20000㎡，那么该购物中心每年应缴土地使用税=20000㎡×18元/㎡=360000元，即36万元。
注：郑州市内土地每平方米城镇土地使用税的年税额标准调整为：一级地段18元，二级地段12元，三级地段8元，四级地段3元。
四级地段是郑州市区内除一、二、三级地段以外的土地。
另外，凡开征范围内的街道，临街使用土地的单位和个人，按照街道或街道两侧高等级税额标准纳税。
印花税（地税局）
从上面，我们可以看出，该写字楼每年需交租金房产税12.6万元和土地使用税2.16万元，总计14.76万元。
该商业项目每年需交租金房产税2400万元、土地使用税36万元、增值税及附加1120万元和印花税20万元，总计3576万元。
班级日志记录表第周月日星期值日班长值周班长
11h。
