总结合作开发房地产项目涉税政策

合作建房的涉税风险与纳税筹划合作建房的涉税风险合作建房的纳税筹划合作建房的涉税风险—定义差异1、营业税—国税函发[1995]156号：合作建房，是指由一方（甲方）提供土地使用权，另一方（乙方）提供资金，合作建房。

2、企业所得税—国税发[2009]31号第三十六条：企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司。

3、土地增值税—财税字[1995]048号：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房。

4、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）第十四条：本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

合作建房的涉税风险[例] A公司，2005年10月将其名下的土地投资到B房地产公司，拥有30%的股份，约定共担风险、共享利润。

该土地购买原价为1000万元，评估价为4000万元，股东确认价为4000万元，B房地产公司以4000万元做为土地成本入帐。

2009年B房地产公司开发的房地产销售完毕，进行土地增值税清算。

B房地产公司认为土地的扣除成本应为4000万元，税务机关认定的土地成本为1000万元。

请问税务机关的认定有何依据？合作建房的涉税风险一、出地方（投资方）1、营业税2、土地增值税3、房产税4、企业所得税5、契税6、印花税（同前述“产权转移书据”略）二、出资方（被投资方）1、契税2、土地增值税清算时土地成本、企业所得税计税基础的确定3、印花税（同前述“产权转移书据”略）合作建房的涉税风险—投资方一、营业税财税[2002]191号：1、以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

2、对投权转让不征收营来税。

二、土地增值税1、财税字[1995]048号第一条：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或者作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。

新形势下房地产合作开发项目税务筹划探讨房地产合作开发主要是指两家及以上房地产企业合作进行项目的开发和建设，通过这种开发模式，能够避免单一企业在资金或资质方面的不足，最大程度地发挥双方的优势，从而实现项目效益的最大化。

但是，房地产合作开发模式下所面临的税务筹划十分复杂，需要根据我国税法和行业规范，有效开展税务筹划以此降低企业税负的同时防范税务风险，助力项目顺利实施。

部分房地产企业在实践过程中，仍存在政策解读偏差、内控管理不到位、税务筹划机构不完善等，应结合实际情况，制定完善的策略和方法，使得各项税务工作顺利、有序地开展，避免各类税务风险，帮助合作开发项目顺利完成。

一、新形势下房地产合作开发项目税务筹划重要性房地产合作开发项目中税务筹划重要性如下：第一，可以有效地配置财政支出，加快各项行政审批流程，企业在经营发展过程中，通过税收筹划可以与地方政府建立良好的合作关系，充分利用地方政府的优惠政策和特定政策加快项目审批流程，为项目开发建设创造更好的条件。

第二，有效避免和节约企业和投资者税收成本，同时也可以为企业减少税收风险，在具体实践过程中企业必须紧密关注相关税收法律法规的内容及其变化，及时调整自身的税收筹划策略，这有助于帮助企业进一步降低税收风险。

第三，有助于增强企业核心竞争力，促进企业发展，通过合理的税收筹划，可以有效降低企业成本，减少融资成本；通过合理安排企业财务状况，使企业更加稳定发展，避免由于财务条件不足而影响企业发展[1]。

二、房地产合作开发项目税务筹划风险（一）税收政策变化和税收理解偏差风险房地产合作开发项目实践过程中，及时掌握税收政策变化，正确解决各类税收政策是保证税务筹划的关键。

但是，从目前房地产合作开发现状分析，一些企业对于税收政策变化掌握不到位、税收政策解读存在偏差，主要是税收筹划从初期制定到实施存在着时间差，为税收政策变化存留空间，当前我国税收体制不断优化和更新，从“营改增”开始各类税收政策变化较为频繁，变化较快，涉及增值税、企业所得税等。

以合作开发方式取得固定收益涉税问题相关法律条文：最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”。

第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。

”固定利益，是指无论在合作开发房地产中出现什么样的经营风险，提供土地使用权的一方都要求按照合同约定取得一定的、不变的利益。

第二十五条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。

”第二十六条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定货币的，应当认定为借款合同。

”第二十七条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。

”国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）第三十六条企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。

（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。

同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

【老会计经验】合作开发商品房怎样进行税务处理（下）二、股权合作方式下涉税问题解析股权合作方式是指甲方以土地使用权出资、乙方以货币资金出资，成立房地产开发企业，合作建房。

对此种形式的合作建房，由于合作双方成立法人公司，商品房建成后销售时的纳税义务均由该法人公司承担，由该法人公司按照税收政策对房地产开发业务的有关规定缴纳营业税、土地增值税、企业所得税，需要注意的是，不同的收益分配方式下，合营企业、投资双方的纳税义务仍有不同：（一）按投资比例分配利润此方式下，商品房销售行为全部在合营企业完成，甲乙双方按照投资比例分配税后利润。

1、合营企业涉税问题合营企业接受投资时：按照国税发[2006]31号文件的规定：接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按投资交易额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本。

合营企业销售所开发的商品房：需要按照规定缴纳营业税、土地增值税、印花税、企业所得税。

2、甲方涉税问题①营业税国税函发[1995]156号文件规定：房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税。

②企业所得税国税发[2006]31号文件规定：企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。

上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%，可从投资交易发生年度起，按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。

3、乙方涉税问题。

关于合作开发房地产项目的涉税政策探讨自国税发[2006]31号文件发布、财税[2006]75号文件出台后，许多房地产开发企业为了适应国家政策以及房地产市场的调整，同时又要兼顾同行之间的竞争、企业自身涉税风险以及企业的可持续发展，纷纷通过各种合作方式寻求合作伙伴。

虽然合作开发房地产项目已经比较普遍，但企业对于合作开发中相关的涉税政策一直比较模糊。

本文将以国税发[1995]156号、国税发[2006]31号文件及其他相关政策为依据，结合房地产开发企业的实际情况，对日益增多的房地产开发企业合作建造开发房地产项目业务涉税方面的政策进行探讨。

一、关于“合作开发”的涵义（一）定义及要件《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”，为房地产合作开发提供了法律依据。

房地产合作开发是房地产开发中一种比较普遍的形式。

通过合作开发的形式，可以有效地把土地、资金、资质等房地产开发的要素结合起来，从而使合作开发的各方合法地在房地产开发中找到各自的利益。

实践中，房地产合作开发的概念也有被称为“合作建房”、“联合建设”等。

可见合作开发是一种整合房地产开发各要素的民事行为。

其法律特征及其要件是：共同投资、共享利润、共担风险。

目前，有关房地产“合作开发”税收上的定义主要来源于下列两个文件：1、《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税发[1995]156号）第十七条规定：合作建房,是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权,另一方(以下简称乙方)提供资金,合作建房。

——仅指合作建房。

2、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）第四条“关于合作建造开发产品的税务处理问题”以及第五条“关于以土地使用权投资开发项目的税务处理问题”的规定。

此不仅包括合作建房，还包含其他形式的合作开发项目。

合作建房的税务处理（一）企业所得税的处理国税法[2009]31号第三十六条规定：“企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：1、开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。

2、开发合同或协议中约定分配项目利润的，按以下规定进行处理：（1）企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。

同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

（2）投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。

”国税法[2009]31号第三十七条："企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。

”例：乙单位准备以2000万元人民币投资甲房地产公司的某住宅开发项目，双方约定不成立独立法人项目公司，由甲房地产公司独立开发，投资方案拟定如下：方案一：项目实现利润按各自投资资金比例分红，项目利润为1500万元，乙单位享有1000万元。

方案二：乙单位按照投资比例分配开发产品，假定该投资项目单位住宅计税成本45万元，单位住宅销售价格75万元，乙单位享有40套单位住宅。

（1）方案一的涉税分析根据《企业所得税法》《企业所得税法实施条例》规定，居民企业直接投资于其他居民企业取得的股息、红利等权益性投资收益为免税收入。

由于股息、红利是从被投资企业税后利润中分配的，所以投资方取得该项目的营业利润视同股息、红利，一般也应该是免税收入。

年终总结税务部门对房地产开发商的税收监管政策房地产行业一直是国民经济的重要支柱之一，而税收作为国家财政的重要来源，对于房地产开发商的税收监管政策显得尤为重要。

这篇文章将为您详细介绍税务部门对房地产开发商的税收监管政策，并解析其对房地产行业的影响。

首先，税务部门对房地产开发商的税收监管政策主要包括营业税、房产税、土地增值税和个人所得税等方面的规定。

在营业税方面，房地产开发商按照市场化运作，通过房屋销售等方式获取企业利润，税务部门根据企业经营状况对其应纳税额进行计算，并依法征收。

在房产税方面，房地产开发商作为房地产资产的所有者，按照不动产市场价格计算房产税的缴纳金额，税务部门对其进行有效的税收监管。

此外，土地增值税作为重要的税收项目，对于房地产开发商而言，其在土地出让、房地产销售等环节需要缴纳土地增值税，税务部门对其税款的征收和使用进行严格监管。

最后，个人所得税作为税务部门对房地产开发商个人收入的纳税方式，根据个人收入总额和税率进行计算和征收。

税务部门对房地产开发商的税收监管政策的实施，对于房地产行业产生了积极影响。

首先，税收监管政策的执行加强了对房地产开发商的监督，促使其遵守税法规定，减少了非法逃税行为的发生，维护了税收秩序，有利于国家财政的稳定运行。

其次，税收监管政策的实施，通过加大对房地产开发商的税收征收力度，增加了税收收入，为国家财政提供了强有力的支撑。

另外，税收监管政策的引导，使得房地产开发商更加重视合规经营，注重税收合规管理，提升了企业的法律意识和责任意识。

然而，税务部门对房地产开发商的税收监管政策也面临着一些挑战。

首先，税务部门需要关注房地产行业的复杂性和特殊性，以便对其税务管理政策进行细化和个性化的制定。

其次，税务部门需要加强对房地产开发商的税收监管力度，提高税务管理的科学性和有效性，防止逃税行为的发生。

此外，税务部门还需加强与相关部门的沟通合作，形成合力，共同打击涉税违法行为。

综上所述，税务部门对房地产开发商的税收监管政策在维护税收秩序、保障国家财政稳定方面发挥了重要作用。

房地产项目合作开发模式及其涉税处理分析随着城市化趋势不断加剧，房地产已成为人们关注的焦点，而房地产项目的合作开发模式也越来越受到关注。

房地产合作开发是指几个或几十个开发商合作开发该地块房地产开发项目，共同出资进行开发，分成其开发利润。

本文将围绕房地产项目合作开发模式及其涉税处理进行深入分析。

一、房地产项目合作开发模式房地产项目合作开发是一种开发商之间共同进行房地产开发的方式。

通常是一家或几家开发商作为主力开发商，由地产公司或开发商统一进行管理。

房地产项目合作开发模式可以分为以下几个步骤：1.组建合资公司：由合作双方共同出资，组建合资公司进行房地产开发。

2.划分项目：根据各自能力、投入资金、市场份额等条件，合作双方划分自己的开发项目范围。

3.共同开发：双方根据各自承担的开发，进行共同开发，共同分摊成本，合理分配利润。

4.分配利润：根据合同约定，合资公司分配开发利润，双方按照约定比例分配各自的利润。

二、房地产项目合作开发涉税处理根据税务制度，房地产项目合作开发涉及到所得税、土地增值税以及契税等问题。

这些税种的处理方式对于合作开发项目的合理分配收益至关重要。

1.所得税处理合资公司开发房地产项目，需要根据合同约定将收益进行分配。

根据税务法规，合资公司作为独立的纳税主体，需要按照其获得的实际收益向国家缴纳所得税。

2.土地增值税处理土地增值税是在使用国有土地、以及已经取得国有土地使用权的单位，销售土地时应纳税的一种税费。

在房地产项目合作开发中，如何处理土地增值税成为关键问题。

一般情况下，土地增值税由合资公司统一缴纳，然后由主力开发商与其他开发商按照合同约定进行分摊。

3.契税处理契税是对商品住房的购买行为所征收的一种税费。

在房地产项目合作开发中，需要根据国家税务部门的实际政策，合理计算契税税率并进行纳税。

三、总结房地产项目合作开发是现代房地产业的一个重要发展方式，通过合作开发可以更加有效地利用资源，在市场上提高开发效率和市场竞争力，同时能够有效降低企业风险，实现共赢局面。

房地产项目合作开发模式及其涉税处理分析作者：冯莉枚来源：《财会学习》2015年第12期摘要：房地产项目合作开发是合作各方共同投资完成项目开发，共担风险、共享利润的一种商业合作模式。

本文通过对实务中各种合作开发模式的比较分析，明确了房地产项目合作开发行为及主体的法律界定，对合作开发项目的涉税处理方法及过程进行了分析阐述。

关键词：房地产项目合作开发模式；房地产税制；涉税处理中国大陆房地产业自二十世纪九十年代兴起，二十多年间迅速发展壮大，对城市建设和国民经济的腾飞发挥了巨大作用。

与其他行业相比，房地产行业具有投资规模大、经营风险较高、建设周期长、业务流程复杂、经营成本归集复杂、纳税环节及涉及税种较多等特征。

基于资金、行业资质或项目管理能力方面的不足，许多房地产企业常选择与可弥补其短板的合作方合作，共同完成项目开发，共担风险共享利润，实现共赢。

这就使得房地产项目开发的过程变得更为复杂，纳税管理工作因此也更具挑战性。

在现行房地产税制下，企业在开发房地产项目过程中，涉及税种多达10种，应纳税费计算复杂，整体税负较重。

仅与销售收入直接相关的税费支出就已占销售收入的21%至26%，此外还有其他与获得土地有关的契税、印花税、耕地占用税和城镇土地使用税等税金支出。

面对如此高比例的法定成本支出和现行尚不完善的中国房地产税制，房地产企业的纳税管理工作变得至关重要，决策层必须以前瞻性及战略的眼光和理念来安排合作项目开发全过程的涉税行为，以达到提高税法遵从度、降低纳税风险、合法合理降低纳税成本的目的。

一、房地产项目合作开发模式（一）房地产项目开发的运作流程房地产企业投资于一个具体的房地产开发项目，需展开包括受让土地使用权、立项、规划、设计、建筑施工、销售或自用等一系列经济活动，分布于以下四个环节：1.前期准备环节前期准备工作主要包括取得土地使用权，项目立项、图纸设计和规划，五个许可证审批，市场调研和规划，预算，融资，决定开发模式，确定建筑施工方、监理方。

总结合作开发房地产项目涉税政策仅以国税发[1995]156号、国税发[2009]31号文件及其他相关政策为依据，结合房地产开发企业的实际情况，对日益增多的房地产开发企业合作建造开发房地产项目业务涉税方面进行探讨。

一、关于“合作开发”的涵义（一）定义及要件《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条规定，“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”，继续了《民法通则》第51、52、53条的内容。

为房地产合作开发提供了法律依据。

房地产合作开发是房地产开发中一种比较普遍的形式。

通过合作开发的形式，可以有效地把土地、资金、资质等房地产开发的要素结合起来，从而使合作开发的各方合法地在房地产开发中找到各自的利益。

实践中，房地产合作开发的概念也有被称为“合作建房”、“联营建设”等。

可见合作开发是一种整合房地产开发各要素的民事行为。

其法律特征及其要件是：共同投资、共享利润、共担风险。

目前，有关房地产“合作开发”税收上的定义主要来源于下列两个文件：1、《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税发[1995]156号）第十七条规定：合作建房，是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权，另一方(以下简称乙方)提供资金，合作建房。

——仅指合作建房形式。

2、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2009〕31号）第五章特定事项的税务处理，第三十六条“合作建造开发产品的税务处理”以及第三十七条“以土地使用权投资开发项目的税务处理”的规定。

此不仅包括合作建房，还包含其他形式的合作开发项目。

（二）合作开发方式作为房地产合作开发的方式，从税收政策规定来看，大体表现为以下几种形式：由此可见，国税发[2009]31号规定的合作方式较国税发[1995]156号规定的合作方式范围更加宽泛，尤其突出了两种新型的合作方式即S分房、S分利，且对于以土地使用权投资，不再强调必须要成立具有法人资格的项目公司，可将土地使用权以股份形式直接投资于开发项目，即可成立项目合伙制。

【tips】本文是由梁老师精心收编整理，值得借鉴学习！【老会计经验】合作开发商品房怎样进行税务处理
（上）
合作开发商品房，一般是指由一方提供土地使用权，另一方提供资金，联合开发商品房。

合作开发商品房的合作方式一般有项目合作方式（不成立法人公司）和股权合作方式；收益分配形式一般有按投资比例分配利润、按固定额度分配利润、按比例分配房屋等三种形式。

一、项目合作方式下涉税问题解析
项目合作式建房，合作双方（或多方）不单独成立法人公司，而是由拥有土地方进行项目立项、报批，待商品房建成后按照合作协议的约定进行分配。

（一）按投资比例分配利润
这种分配方式下，由于合作双方未就合作项目成立法人公司，因此与房地产销售有关的各项税费均以土地方（以下称甲方）的名义发生，合作他方（以下简称乙方）则参与项目税后利润的分配。

对于合作甲方来说，销售商品房应缴纳营业税、土地增值税、印花税、企业所得税。

且按照国税发[2006]31号文件的规定，甲方应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申。

合作开发房地产项目纳税问题
【问题】
 合作开发房地产项目，合作双方不单独成立法人公司，而是由拥有土地方（甲方）进行项目立项、报批、纳税，合作另一方（乙方）只出资金，待商品房建成销售后，按照合作协议的约定，取得项目税后利润。

对于乙方的分配所得应该纳税吗？
 【解答】
 根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第三十六条规定：
 企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：?
 （二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：
 1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。

同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

 2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。

2019年第16期（总第232期）税务筹划房地产项目合作开发模式及其涉税处理分析侯亚萍（河南广电投资有限公司，河南郑州450000）摘要：我国的房地产事业伴随着着经济发展速度的加快以及经济整体面貌的改善而迅速成长壮大，同时也为我国经济的进一步持续增长提供了助力，与我国经济的改革发展形成了相互促进的局面。

但房地产事业的兴起也使得我国的房地产开发模式更加多样，项目合作开发模式就是其中之一。

但在合作开发模式下，我国的房地产开发的涉税处理又成为工作的难点，因此，本文对房地产合作开发模式涉税处理的意义以及房地产项目合作开发模式和涉税处理工作进行了全面分析，希望能够为相关从业人员提供借鉴与参考。

关键词：合作开发；房地产；纳税一、加强房地产项目合作开发模式涉税处理的意义长期以来，房地产开发都是十分复杂的行业，与其他行业相比，不仅整体投资规模巨大、开发周期较长、内部流程环节众多、办理程序烦琐、经营成本归集复杂，还具有较高的经营风险，其中涉税的种类与纳税环节也十分复杂，这就给房地产开发商的建设工作和房地产开发的管理工作带来巨大难度。

许多房地产企业由自身资金、资质以及管理能力等方面欠缺，为了能够保证项目顺利完成，常常会采取与其他合作方共同合作的方式，既可以实现短板互补，也能够共担风险，实现互利共赢。

但这种合作开发的模式，又进一步加剧了房地产开发的复杂化，同时也使纳税管理的难度进一步加大。

就目前而言，我国房地产开发的税种数量高达十多种，税费计算复杂，且税费的支出已经在房地产收入中占据了较大的比重，在一定程度上也给房地产开发行业带来了压力。

而在房地产税制方面，虽然我国经过多年的税制改革已经取得了一些成果，但整体税制仍不完善。

在此形势下，加强对房地产合作开发模式的研究分析，加大纳税管理工作力度，对规范合作开发涉税行为、提升企业守法意识、降低纳税风险以及合法减少税费成本具有重要意义，同时也有助于推动我国房地产开发事业的健康有序发展。

浅谈房地产合作开发的财税要点作者：谭胜男来源：《今日财富》2021年第23期本文分析房地产合作开发的动因，介绍了房地产合作项目常见的四种运营模式、是否选择操作、是否选择报表三个方面进行分析，从合作项目需重点关注的合并报表管理、注册资本金、股东借款利息、项目融资、项目资金管理的使用要点五个方面对房地产合作开发项目协议谈判及执行的财税要点进行分析，为房地产合作开发财务人员提供参考。

在当前宏观经济调控手段下，房地产企业面临竞争力下降、盈利水平下降，和日渐增加的土地获取成本现状。

房地产企业大多会选择合作开发的模式，通过合作的方式解决政策、土地价格、资金链、竞争压力等方面的问题。

一、房地产合作开发的动因分析（一）优势互补，降低风险，提高竞争力国家利用长效调整机制下达限售、限购、限价，对银行等金融机构进行了限制，对房地产企业贷款的审核更加严格，依靠企业自身的经济实力需要承受的风险比较大，可能没有足够的利润抵御风险和压力。

房地产企业才寻求合作，多方合作降低拿地资金占用，利用其他企业的优势与自身完成互补，降低了融资方面的风险，提高自身的风险抵抗能力。

房地产合作合法模式出现后，企业必须抓住机会提高自身的竞争力，利用其它企业的优势降低土地项目开发成本，房地产企业负责土地项目的建设开发，合作企业负责土地的获取，这样即可极大地提高市场竞争力。

（二）提高盈利水平房地产企业利用合作开发的方式提高获取更多土地开发项目运营的资格，即可开发出更多的楼盘，最后即可通过销售住房回收开发成本。

当前房地产企业销售金额能够占到总资金的50%以上，而且销售金额所占比例还会进一步提高，因此通过增加销售金额的方式即可得到提高盈利水平的目的，合作开发可以通过合作利用双方的资源降低土地获取和开发的成本，最后可以使用相同的资金完成更多土地项目的开发，这样就能够通过合作开发提高盈利水平。

合作开发模式可以实现房地产企业的快速扩张和发展，相比单独开发速度更快、效率更高、成本更低、收益更大。

房地产合作开发模式及相关税费分析随着房地产调控政策的升级，融资渠道的收紧，原先拿地比较激进的房地产公司逐步转换战略，积极寻求共同开发方进行合作开发分担风险。

下面我们简要介绍几种合作开发模式及其税费。

首先，我们假设 A 公司获得某地块的土地使用权，现拟与 B 公司进行合作开发，由 A 公司提供土地， B 公司提供项目所需全部资金，项目建成后A 公司欲获得【 X 万】平米房产，其余部分由 B 公司出售。

双方合作可以采取下列几种模式：模式一、成立新项目公司（一）交易结构A 公司以土地使用权出资，B 公司现金出资，共同设立一家房地产公司（“项目公司”）。

项目所需资金由 B 公司通过注册资本金及股东借款解决。

项目建成后销售（保留 X 万平米），销售所得款项偿还股东借款后并缴纳相关税费后，按股权比例分红。

A 公司以分红款项收购 B 公司股权，从而通过 100%控股项目公司，同时取得该 X 万平米房产。

（二）交易税费1.出资环节：A 公司需缴纳土地增值税，所得税（如评估未增值则无需缴纳），印花税；项目公司缴纳契税。

除非约定固定回报，否则 A 公司无需就出资行为缴纳营业税。

2.销售环节：项目公司需就对外销售部分缴纳土地增值税、所得税、营业税、印花税；3.分红环节：AB双方无需就其分得利润缴纳所得税。

4.股权转让环节：B公司需就其股权投资收益（如有）缴纳所得税。

（三）优劣势相对于房屋建成后进行实物分红的模式，本模式的优点是可以避免X 万平米房产过户给 A 公司需缴纳的相关税费。

但需要注意的是，由于B 公司在转让股权后将退出项目，而项目公司后续可能还将有税费缴纳、合同尾款等支付义务，双方应协议预留好相应款项。

另外， A 公司实物出资需要满足投资额不低于总投25%的要求，具体计算方式以当地政府部门要求为准。

模式二、定向增资模式（一）交易结构B 公司对 A 公司公司进行定向增资，并通过注册资本金及股东借款开发项目。

项目建成销售后偿还股东贷款，按比例分红， A 公司收购 B 公司股权后实现退出。