2019年上半年中国写字楼租金指数研究报告

目录一、写字楼租金指数运行分析 (1)1.租金变动：2021年二季度重点城市主要商圈写字楼租金环比微跌0.10% (1)2.商圈表现：45.0%的样本商圈写字楼租金环比上涨，上海漕河泾、深圳地王等商圈涨幅较大 (2)3.租金趋势：经济恢复带动租赁需求回升，但短期供应充足导致租金仍承压，预计下半年写字楼市场将逐步走出调整期 (4)二、重点城市写字楼租金指数分析 (5)1.上海：写字楼市场稳步复苏，超六成样本商圈租金环比上涨；金融业、科技企业及零售相关行业租赁需求突出 (5)2.重庆：租赁需求表现稳定，多数商圈写字楼租金出现微涨 (7)附录：写字楼租金指数编制说明 (9)研究主办：中指研究院中房指数系统主要研究成员：莫天全黄瑜曹晶晶孙晓一姚卓吴刚汪勇张化学丁晓黄秀青牛晓娟吴建钦张凯薛建行赵丽一王慧博胡佳娜杨红侠程宇樊朋飞张文静黄雪2021年上半年写字楼租金指数研究报告一、写字楼租金指数运行分析根据中房指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2021年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金1为4.75元/平方米/天，环比微跌0.10%，较2019年二季度下跌4.57%，整体依旧未恢复至疫情前水平，其中97.5%的商圈租金水平依旧低于疫情前。

从不同商圈表现来看，二季度写字楼租金环比上涨的商圈占45.0%，租金环比下跌的商圈占50.0%，5.0%的商圈租金环比持平。

从行业宏观环境来看，进入2021年二季度以来，我国国民经济保持稳定恢复，但受上年同期基数升高影响，部分主要经济指标同比增速有所放缓。

从三大需求来看，出口继续较快增长，投资、消费持续恢复。

从服务业运行情况来看，5月，全国服务业生产指数同比增长12.5%，两年平均增长6.6%，两年平均增速较4月加快0.4个百分点。

5月，服务业商务活动指数为54.3%，尽管较3-4月有所下降，但已连续15个月高于临界点，运行总体稳定。

中国商业地产指数、投资额占比、城市商业街商铺租金涨跌及商业地产发展趋势分析一、概况商业地产的发展与宏观经济、土地、物业、消费领域、办公需求等多领域的发展息息相关。

商业地产的发展与中国宏观发展息息相关，商业地产的发展不能脱离中国宏观经济，中国宏观经济指数是根据宏观经济数据计算所得，涵盖与商业地产宏观发展环境密切相关的主要经济指标，包括第三产业发展情况、消费支出对经济增长的贡献等指标，综合反映经济走势；中国宏观经济指数上涨说明整体宏观环境对商业地产发展更加有利。

没有土地，谈地产开发就没有意义，商业地产的发展不能脱离商用土地市场，中国商用土地指数涵盖商用土地市场的多项交易指标，包括商用土地各项成交指标及溢价等情况，综合反映开发商对商业地产开发的投资积极性；中国商用土地指数上涨说明开发商对商用土地市场的投资热情上升。

商业地产项目从购置土地、建设到运营的周期较长，部分地产项目建设到一半无疾而终，衡量商业地产活力情况的可以通过监测其物业开发市场活力情况；中国商用物业开发指数主要关注商用物业的增量市场，包括新增商用物业的数量和面积等，通过对新增供应的持续监测，分析各线级城市商业格局的变化和我国增量市场的发展情况；中国商用物业开发指数上涨说明商用物业增量市场活跃。

除写字楼外，商业地产的重要组成部分还包括各项商业配套，商业配套最终还是落实到消费者需求上，需求越大，零售商投资的积极性越大，即中国零售商信心指数反映零售商在中国范围内开店拓展的投资积极性及消费者的购物积极性，中国零售商信心指数上涨说明居民消费意愿上升背景下，零售商信心增加、拓展意愿上升。

从2016-2019年中国商业地产指数及其各项指数构成的变化情况看，商业地产指数与宏观经济指数、商用土地指数、商用物业开发指数、零售商信心指数的变化趋势基本趋同。

此外，除商业土地指数外，其他各项指数均呈现出前三季度增减平稳、第四季度指数激增的特点。

2019年一季度国内生产总值213433亿元，按可比价格计算，同比增长6.4%；分产业看，第三产业增加值122317亿元，增长7.0%，产业结构持续优化，第三产业增加值占GDP比重57.3%，比2018年同期提高0.6个百分点。

OBSERVED2049上半年房企租金及商业运营情况一一以华润置地、万科印力、太古集团为例近期，上市房企陆续公布了2019 年上半年业绩，其中。

华润购物中 心租金收入为42.9亿元，按年增长 39.5%；万科印力购物中心整体出租 率约97%；太古实现租金收入港币 63.46亿元，同比增长6%。

华润置地：投资物业迎来强 劲增长期内，华润置地录得综合营业额 为人民币458.5亿元，按年增长4.7%； 综合毛利率为38.2%,比2018年同期 4&1%有所下降。

其中，开发物业毛 利率由2018年同期的48.6%下降为 36.0%；投资物业（包括酒店经营）毛 利率由2018年同期的66.6%小幅上升 至 67.6%。

华润置地或分拆优质的商业地 产进一步释放公司价值。

据董事兼董 事会主席唐勇表示，投资物业表现良 好,购物中心开业也迎来高峰期，预 计租金收入可维持10% ~ 20%的稳定 财报披露.太古地产卫旧年上半年实现收入75.1亿港元同比增长 日％。

祖金收入总额为港币田.4日亿元,数据同比增长6%。

数据反映出香 港及中国内地办公楼物业的续约祖金上调。

增长，公司会认真考虑分拆等资产证 券化选项,相信越来越接近了。

购物中心业绩表现抢眼。

华润置地在投资物业租金收入 增长强劲，购物中心业务表现亮眼。

2019年上半年投资物业（包括酒店经 营）租金收入为人民币57亿元，按年 增长30.4%,其中购物中心租金收入 为42.9亿元，按年增长39.5%O 华润置 地旗下自持购物中心实现零售额人民 币293亿元，结算毛利率回归正常水 平,综合毛利率38.2%,开发物业毛利 率增长36%,比2018年低。

投资物业 整体毛利率67.6%,今年购物中心集 中开业，期内毛利率维持在3.2%的较 高水平。

华润置地披露的年报显示,其所 持有的35个购物中心（万象城厉象天 地22个,万象汇/五彩城13个）零售额 达人民币293亿元，同比增长37.0%, 同店销售增长18%。

国内住房租赁政策Part A•2019年国家出台的各项政策文件可以看出，国家继续将发展住房租赁市场作为主要任务，支持城市住房租赁建设，整治租赁中介乱象，规范房地产住房租赁市场平稳发展。

2019年中央各部委出台的住房租赁相关政策时间部门文件会议主要内容1月29日发改委等十部门进一步优化供给推动消费平稳增长促进形成强大国内市场的实施方案（2019年）加快发展住房租赁市场，发挥国有租赁企业对市场的引领、规范、激活和调控作用，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

支持部分人口净流入、房价高、租赁需求缺口大的大中城市多渠道筹集公租房和市场租赁住房房源，将集体土地建设租赁住房作为重点支持内容。

3月12日住建部全国两会2019年住建部将具体做到五个坚持：坚持调结构转方式，大力培育发展租房租赁市场4月8日发改委2019年新型城镇化建设重点任务允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户5月11日国务院国务院2019年立法工作计划住建部负责起草《城镇住房保障条例》、《住房租赁条例》和《建设工程抗震管理条例》6月6日中央国家机关住房资金管理中心关于深化“放管服”改革做好中央国家机关住房公积金归集工作有关问题的通知国管公积金将加大租房消费支持力度7月18日财政部、住建部公示2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单排名前16位的城市进入2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点范围：北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都。

9月26日住建部住房和城乡建设部部长王蒙徽将大力发展和培育住房租赁市场，因地制宜发展共有产权住房，稳步推进城镇棚户区改造。

11月28日住建部住建部大力整治住房租赁中介机构乱象集中力量开展住房租赁中介机构乱象专项整治，严厉查处住房租赁中介机构的违规违法行为2019年部分省、市住房租赁典型落地方案分类典型城市政策举例开展规模化租赁业务深圳引导城中村存量房屋开展规模化租赁业务搭建住房租赁信息平台上海浦东新区住房租赁公共服务平台上线运行；苏州正式启用租赁房屋信息与监管平台大力发展人才公寓郑州、广州、上海、北京等多城均出台人才公寓相关规定商业用房改造租赁住房广州明确已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房，可以按规定改建为租赁住房•就地方城市政策而言，在“加快建立多主体供给、渠道保障租购并举的住房制度”的大方针下，住房租赁政策更为细化，包括搭建租赁住房信息平台、大力发展人才公寓等，通过多渠道推进住房租赁市场发展。

2019年中国写字楼市场销售环境及发展现状分析[图]办公写字楼是专业的商业办公，是集中收集和处理信息、决策、文件处理和其他形式的经济活动管理的场所。

由于办公楼是商业办公活动的场所，所以好的办公楼不仅地理位置好，而且相关的物业和服务设施水平也高。

城市越发达，效率就越高。

除了基础设施之外，商业圈的聚集和高效率也是必不可少的，这离不开建筑物的质量和设施。

然而，当前智能建筑和智能城市的发展离不开办公建筑的重要载体。

办公楼市场发展与宏观经济存在较大的关联度，宏观经济下行，工业、服务业规模增速下降导致国内办公楼市场近两年表现远低于住宅市场。

2018年，中国办公楼开发投资规模跌破6000亿元，2019年投资完成额略有回升，至6163亿元，增长2.78%。

2013-2019年中国办公楼开发投资规模走势图资料来源：国家统计局、智研咨询整理在供给端，2019年写字楼新交付面积740万平方米，为历史最高值。

受到国内外经贸不确定性以及P2P、共享办公行业优化整合的多重影响，全年净吸纳量放缓至337万平方米。

2019年，国内办公楼新开工面积大幅增长，相比2018年提升7.11%，至7084万平方米。

促使我国办公楼供应上升而需求下降，办公楼市场供过于求态势加剧。

2013-2019年中国办公楼新开工面积走势图资料来源：国家统计局、智研咨询整理近三年，我国办公楼施工面积和竣工面积整体维持平稳状态，随着国内城镇化率的不断提升，城市化建设为办公楼提供了新土地。

尤其在中部、南部地区，产业结构优化空间大，办公楼施工面积正处于提速状态。

截至2019年办公楼施工面积37252万平方米，同比增长3.93%，2013-2019年，中国办公楼施工面积复合增长率7.18%。

2013-2019年中国办公楼施工面积走势图资料来源：国家统计局、智研咨询整理截至2019年，国内办公楼竣工面积3923万平方米，同比增长1%，2013-2019年中国办公楼竣工面积复合增长率5.85%。

写字楼租金指数运行分析/1 写字楼租金变动情况/2 租金涨跌幅较大的商圈/3 写字楼租金运行趋势研判/4 重点城市写字楼租金指数分析/6北京/6上海/9广州/13杭州/17 0102写字楼租金指数运行分析根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2019年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼租金1整体水平稳中微升，平均租金为5.0元/平米·天，环比上涨0.01%。

从商圈来看，租金环比上涨的商圈占60.0%，租金环比下跌的商圈占38.8%，1.2%的商圈租金与上期持平。

从市场表现来看，2019年一季度，我国第三产业实现增加值122317亿元，同比增长7.0%，增幅较上期收窄0.4个百分点。

整体来看，服务业发展速度出现放缓迹象，在一定程度上使写字楼市场需求有所减弱。

具体来看，受经济增速放缓及中美贸易争端影响，一线城市写字楼市场需求减少，租金有所下降；而部分重点二线城市由于人才落户政策及产业优惠政策，城市吸引力大幅提升，写字楼市场发展尤为迅速。

12根据全国15个重点城市主要商圈典型甲级写字楼2租赁样本数据，2019年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平稳中有升，平均租金为5.0元/平米·天，环比上涨0.01%。

从城市等级看2019年二季度，一线城市中，41.7%的商圈写字楼租金环比上涨，58.3%的商圈写字楼租金环比下跌。

具体来看，一线城市36个主要商圈中，北京上地、深圳宝安中心区、北京丽泽等15个商圈写字楼租金环比上涨；深圳后海、上海陆家嘴等21个商圈租金环比下跌。

2019年二季度，二线城市中，75.0%的商圈写字楼租金环比上涨，22.7%的商圈租金环比下跌，2.3%的商圈租金与上期持平。

11个城市44个主要商圈中，武汉、重庆、成都、苏州、长沙、南昌主要商圈写字楼租金均环比上涨，其他城市商圈写字楼租金均涨跌互现。

其中重庆解放碑商圈租金涨幅较高，达3.19%，居于二线城市首位。