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第⼀章：房地产投资及其风险第 ⼀章房地产投资及其风险 第⼀节投资与房地产投资.... ⼀、投资概述........⼆、房地产投资概述..... 第 ⼆节房地产投资的形式和利弊⼀、房地产直接投资 ..........三、房地产间接投资 ......四、房地产投资的利弊 .....第 三节房地产投资的风险....⼀、房地产投资风险的概念⼆、房地产投资的系统风险三、房地产投资的个别风险四、风险对房地产投资决策的影响 ..第 四节风险与投资组合 ...............⼀、投资组合理论........⼆、资本资产定价模型 ............第⼀节 投资与房地产投资 『房地产投资概述』 1.投资的概念 ■概念 投资是指经济主体（个⼈或单位）以获得未来资⾦增值或收益为⽬的，预先垫付⼀定量的资⾦或实物，经营某项事业的经济⾏为。
■理解（三个⾓度） 通俗⾓度－投资就是⽤钱来获取更多的钱。
⾦融⾓度－投资是购买⾦融资产以期获得未来收益或资产升值后将其以更⾼价格卖出的⾏为。
经济⾓度－投资是利⽤资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的⾏为。
2.投资的分类（四种分类） 3.投资的特性（四特性） ■投资是⼀种经济⾏为 ■投资具有时间性（牺牲即期消费获得将来消费） ■投资⽬的是获取收益 ■投资具有风险性 4.房地产投资的分类（三种分类）按投资主体划分按经济活动类型划分按物业类型划分■政府投资■⾮营利机构投资■企业投资■个⼈投资■⼟地开发投资■房地产开发投资■房地产经营投资■居住物业投资■商⽤物业投资■⼯业物业投资■酒店和休闲娱乐设施投资■特殊物业投资 【关注点】不同投资主体的投资⽬的显著差异。
政府投资和⾮盈利机构，注重社会效益和环境⽣态效益；企业和个⼈，主要关注经济效益。
【2017年真题】房地产投资分为⼟地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资，是按照（ ）的不同进⾏划分的。
A.物业⽤途类型 B.投资对象存在形式 C.房地产投资主体 D.房地产业经济活动类型『正确答案』D『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。
企业风险点清单（二）引言概述：企业在经营过程中存在各种风险点，这些风险点可能会对企业的经营活动和财务状况产生负面影响。
为了帮助企业更好地识别和管理这些风险，本文将结合实际情况，给出企业风险点清单（二），并详细阐述每个大点下的小点。
正文：一、市场风险1.需求不稳定：产品市场需求受季节、经济环境等因素影响，存在需求不稳定的风险。
2.竞争加剧：市场上竞争对手增多，产品同质化严重，并存在价格竞争等风险。
3.销售渠道不稳定：企业依赖少数销售渠道或代理商，一旦出现问题可能对销售业绩造成重大影响。
4.政策变化：政府政策的变化可能对企业的市场份额、产品定价等方面产生重大影响。
5.市场趋势变化：市场需求和趋势的变化可能导致企业无法及时调整产品规划和市场策略。
二、财务风险1.资金压力：企业经营过程中可能面临资金短缺的风险，如资金周转不灵、负债过高等。
2.财务造假：企业内部人员或外部合作伙伴可能通过虚报利润、掩盖财务问题等方式进行财务造假。
3.汇率波动：企业存在外汇业务或与国际供应商合作时，汇率波动可能对财务状况产生不利影响。
4.税务风险：企业应纳税额的计算存在不确定性，税务政策和规定的变化可能导致企业面临税务风险。
5.项目投资失败：企业进行的项目投资可能存在失败的风险，如投资收益不达预期或无法回收投资。
三、供应链风险1.原材料价格波动：企业采购的原材料价格可能受到市场供需变化等因素影响，存在价格波动的风险。
2.供应商失信：企业与供应商的合作存在供货延迟、产品质量等问题，可能对生产经营产生影响。
3.供应链中断：企业依赖的主要供应商或物流渠道出现故障或中断，可能导致产品供应中断。
4.产品质量问题：供应链中环节出现产品质量问题，可能导致企业面临召回、赔偿等风险。
5.新供应商选择困难：寻找合适的新供应商可能面临时间、成本等方面的困难，可能对企业运作产生负面影响。
四、人力资源风险1.员工离职率高：企业员工离职率高可能导致人员流动性大，对企业的稳定性和业务连续性造成风险。
ACCOUNTING LEARNING125房地产企业经营开发期间的税务风险及管理措施吴诗文 北京创远亦程置业有限公司摘要：房地产开发企业具有开发建设周期长、前期资金投入大、资金回流缓慢、结利时点滞后、财务杠杆高等特点，根据上述行业特点，为确保财政收入稳定、税金按时缴纳，政府部门对房地产行业制定并颁布了具有行业特征的税收政策和征收条例，要求房地产开发企业在项目开发阶段按预收款金额预缴税金，待项目竣备交付后再整体清算。
基于对房地产开发企业的特殊税收政策规定，房地产企业会面临税金超缴风险。
对此，本文探讨房地产企业经营开发期间的税务风险及相应的管理措施。
关键词：房地产企业经营开发；税务风险；管理措施引言现今的房地产行业已不同于以往的“暴利”时期，随着市场需求由投资转为刚需，行业利润水平呈逐年下降趋势。
房地产行业是一个资源整合型行业，是一个高税负行业，涉税业务繁多，涉税种类复杂，房地产企业普遍被当地税务部门列为重点税源企业，导致房地产企业涉税风险较高。
房地产开发企业应更加注重精细化管理，加强成本控制和风险管理。
基于现状，对房地产开发企业在税务风险管理上提出更高要求。
避免在项目亏损的情况下出现企业承担超额税负的问题。
本文基于房地产开发企业各开发节点展开描述纳税义务及涉税风险点，提出税务风险管理建议。
一、房地产企业经营开发关键节点概述及纳税义务房地产企业二级开发一般涉及如下几个关键节点：取得土地使用权、取得立项、施工、预售、竣备、交付、项目清算。
下面介绍房地产招拍挂拿地模式下，二级开发项目涉及的经营开发节点，以及该节点产生的纳税义务。
（一）招拍挂拿地房地产企业通过国土资源局发布挂牌地块信息，以投标人身份缴纳投标保证金，参与投标竞拍拿地。
中标后，取得成交确认书，获取国有土地使用权，按合同约定缴纳土地出让金和契税，签订国有土地使用权出让合同，办理土地证。
此环节产生的纳税义务有契税、印花税和土地使用税。
房地产企业签订土地出让合同并按合同约定缴纳土地出让金时，土地的所有权转移，产生契税的纳税义务，应在纳税义务之日起10日内完成税款缴纳；印花税，自土地出让合同签订之日起15日内，按合同约定价格缴纳税款；土地使用税，在征期内缴纳，自取得土地使用权的次月，以实际占用的土地面积为计税依据缴纳税款。
现代经济信息房地产企业财务风险分析与防范孙凤仪 广西财经学院摘要：近年来，伴随市场经济的飞速发展与消费方式的改变，房地产行业在此过程中取得不小成就，成为国民经济支柱型产业，在当代社会经济生活中有着至关重要的地位。
本文首先介绍了房地产企业财务风险防范的必要性，然后针对风险类型和成因展开分析，最后提供了防范对策以供参考，旨在推动行业深入发展。
关键词：房地产企业；财务风险；可持续发展中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2018)036-0182-02引言在房地产企业财务管理过程中，存在各种各样的财务风险，虽然有一少部分能增加企业获益，但大部分能带来严重的经济损失，甚至导致破产。
怎样有效防范这些财务风险，成为当今此行业所面临和亟需解决的重点问题。
相关人员在实践过程中必须要做到及时发现风险，及时解决风险，做好未雨绸缪的准备。
一、房地产企业财务风险防范的必要性（一）有助于国民经济良好发展对次贷危机发展进程进行全面分析，可归纳出两点最基础的结论：第一，房地产行业的飞速发展对我国经济增长有着推动性作用，若企业存在财务风险有可能会造成其破产，存在财务危机则会引发金融危机，导致国民经济不断下滑，此种关联效应是其余行业无法实现的。
第二，强化房地产财务风险防范能保障国民经济良好发展，若财务部门可以事先发现企业内存在的风险，鉴别市场变化制造的财务危机，便能全方位检测、实时追踪，第一时间确定出风险的改变与传输途径，选用正确的防范处理对策，从而减少不必要的经济损失。
（二）有助于建设和谐社会因为房地产企业传导性较强，因此加大企业投资力度同样能促进国民经济提升。
据大量调研显示：若在投入100元的住房资金，在其他关联产业中则能有180元左右的需求；但若卖出100元的住宅时，则能产生160元其余产品的售卖；若增加100个百分点的房地产建设，便能促进GDP提高15个百分点；若房地产且招纳150人，则能促进关联行业300人上岗工作。
房地产企业审计方案（二）引言概述：
在房地产行业中，审计方案是企业管理和监督的重要工具。
本文将介绍房地产企业审计方案的相关内容，包括内部控制评估、风险管理、审核程序、结果分析和建议改进等五个大点。
正文：
一、内部控制评估
1.明确房地产企业内部控制目标和原则
2.评估企业内部控制的有效性
3.发现和纠正内部控制缺陷
4.建立内部控制测试程序
5.跟踪和监控内部控制改进的实施情况
二、风险管理
1.确定房地产企业面临的各类风险
2.制定风险管理策略和措施
3.建立有效的风险评估和监控系统
4.对风险进行分类和优先级排序
5.定期进行风险审计和风险管理效果评估
三、审核程序
1.了解房地产企业的业务和运作模式
2.明确审计目标和范围
3.设计和执行审计程序
4.收集和分析相关证据
5.编制审计工作底稿和报告
四、结果分析
1.对审计过程中发现的问题和异常进行分析
2.评估房地产企业的财务状况和经营绩效
3.分析利润、成本和资产负债表等财务指标
4.与行业标准和竞争对手进行比较
5.提出审计意见和建议改进的措施
五、建议改进
1.针对审计发现的问题和不足提出改进意见
2.建立和完善内部控制制度和流程
3.加强房地产企业的风险管理能力
4.提高财务报告的透明度和准确性
5.培训和提升员工的审计意识和技能
总结：
通过本文介绍的房地产企业审计方案，企业能够有效评估内部控制、管理风险、执行审计程序、分析审计结果、并提出建议改进的措施。
这将帮助房地产企业提升管理水平、规范经营行为，并为企业的可持续发展提供有力支持。
房地产母公司中标拿地，项目公司（子公司）开发的涉税风险管控房地产公司（一般是母公司）先参与土地中标，然后，再成立一个项目公司（该项目一定是母公司的子公司）对其中标的土地进行独立开发的现象。
这种房地产母公司中标拿地，后注册成立项目公司（子公司）开发的现象，在实践中存在以下两种情况：第一种情况：房地产母公司出钱拿地，获得土地出让金收据，未办理土地证，拟成立子公司开发。
房地产母公司已经中标拿地，母公司与土地管理部门签订《国有土地使用权出让协议》，并交纳土地出让金取得土地出让金合规票据入账，但是还没有取得国有土地使用权证书。
然后拟在项目所在地设立全资子公司或项目公司对该土地进行开发。
第二种情况：房地产母公司出钱拿地，获得土地出让金收据，并取得土地证，拟成立子公司开发。
房地产母公司已经中标拿地，母公司与土地管理部门签订《国有土地使用权出让协议》，并交纳土地出让金，取得国有土地使用权证书以及取得土地出让金合规票据入账，然后拟在项目所在地设立全资子公司或项目公司对该土地进行开发。
以上两种情况下的项目公司（子公司）进行开发建设，都有一个共同点：母公司名下的土地使用权必须过户到母公司后注册成立的项目公司或子公司。
如果母公司就将其中标的土地变更到其子公司名下，让其子公司进行后期的开发，面临一定的税收风险：将被认定为母公司向子公司转让土地使用权的行为，必须要依法缴纳土地增值税、增值税和企业所得税等沉重的税收负担。
到底如何规避以上税收风险呢？笔者针对以上两种情况的税收风险进行分析并提出借鉴的税收风险规避策略。
一、房地产母公司出钱拿地，获得土地出让金收据，未办理土地证，拟成立子公司开发的税收风险及规避策略1、税收风险分析由于母公司在土地中标拿地时，土地出让金是母公司出的，国土部门开具的土地出让金行政事业收据上的抬头是母公司的名字，而不是今后成立子公司的名字。
由于今后成立的子公司从事该母公司中标地块开发的前提条件是，母公司中标地块的土地使用权必须过户或变更到子公司名下，才能进行立项和开发。
Qiye Keji Yu Fazhan投资风险是指从投资开始到投资结束的期间内，受到种种不可控因素的影响，使实际投资收益与预期收益之间产生的偏差。
投资过程中总是伴随着风险，投资风险并非是一成不变的，它会随着投资活动的进行而发生变化。
投资的风险性质和后果也会因为投资阶段的不同而发生改变。
因此，需要对中国恒大集团房地产投资风险进行分析，以便提出对策。
1中国恒大集团房地产投资现状1.1中国恒大集团房地产发展现状截至2018年末，中国恒大集团的总资产达1.88万亿元，该集团逐渐将发展战略调整为“多元+规模+品牌”模式，同时逐步降低企业负债率、企业成本，提高企业资金周转率。
除此之外，中国恒大集团在规模方面增速放缓，于整个行业中排名第三。
随着房地产市场格局的变化，中国恒大集团调整了发展战略，从2014年开始逐步将业务重点向二、三线城市转移，其主要发展目标仍是获取一、二线城市的土地资源[1]。
目前，中国恒大集团的一、二线城市土地储备资源占总量的73%，优质的土地储备资源使它在行业中处在下行发展态势时，仍能够获取利润，实现对房地产市场份额的稳定持有。
截至2018年末，中国恒大集团实现销售收入4662.00亿元，毛利润达1689.5亿元，利润同比增长50.5%，毛利率为36.2%，盈利水平仍领先其他房企。
2018年的合约销售额为5513.4亿元，较2017年增长10.1%；合约销售面积为5243.5万m 2，同比增长4.2%。
合约平均售价为10515元/m 2，较2017年增长5.6%。
目前，中国恒大集团有173个新项目正在紧锣密鼓地进行，这些项目分布在深圳、重庆、成都等数十个城市，在售项目累计达到829个，分布于227个城市。
本文分析认为，即便是在房地产行业动荡、行业分化加剧的背景下，中国恒大集团各项财务数据均保持在行业平均水平之上，主要得益于中国恒大集团的产品定位准、品质高、管理严的优势[2]。
1.2中国恒大集团房地产投资现状1.2.1中国恒大集团房地产投资规模逐年扩大中国恒大集团年报显示，2014年，中国恒大集团注重可持续盈利能力，选择优质的项目补充和平衡一、二、三线城市的区域布局。
1引言A 公司成立于1998年，经过20余年的经营，已跨入千亿房企的行列，在房地产行业中占据举足轻重的地位。
但近年来，该公司逐渐显露出财务危机的迹象，具体表现为商业票据的偿付纠纷增多、债务展期工作开展。
截至2022年11月末，该公司有息负债规模为652.94亿元人民币，其中一年内到期的有息负债总计376亿元人民币，累计完成209.35亿元人民币有息负债的展期工作。
尽管如此，当年12月28日，公司仍然无法在30天的宽限期内支付其境外美元优先票据利息0.11亿美元，产生境外债券违约，反映了公司当前存在很大的信用风险。
2KMV 模型概述2.1KMV 模型理论KMV 模型是一种估计企业违约概率的方法，它以BSM期权定价理论为基础，将企业的价值分解为股权和债务两部分，将股权认定为看涨期权，将债务视作看跌期权。
该模型的核心思路是企业的期望资产价值如果不足以偿还其债务面值，就会发生债务违约。
因此，用企业的期望资产价值与债务违约点的差额来衡量违约风险，该差额便是违约距离。
违约距离越大，表明企业违约的概率越小；违约距离越小，表明企业违约的概率越大。
2.2KMV 模型计算步骤2.2.1资产价值与资产价值波动率计算根据BSM 期权定价理论，资产价值与资产价值波动率的计算公式如下：V E =V A N （d 1）-De -rT N （d 2）d 1=ln V A D+（r +σ2A 2）TσA T √d 2=d 1-σA T√⎧⎩⏐⏐⏐⏐⏐⏐⏐⏐⎨⏐⏐⏐⏐⏐⏐⏐⏐其中，V E 表示股权价值，V A 为企业资产价值，D 表示债务面值，e 为自然对数的底数，r 表示无风险利率，T 表示债务到期时限，σA 表示资产价值波动率，N （d 1）、N （d 2）表示标准累积正态分布函数。
资产价值波动率σA 与股权价值波动率σE 之间的关系为：σE =N（d 1）V A σA V E2.2.2违约点与违约距离的计算KMV 模型将违约点设置为公司短期负债与50%的长期负债之和，然后与资产价值、资产价值波动率结合计算违约距离[1]。
摘 要：随着我国经济体制的发展与完善，房地产企业已成为我国国民经济的支柱。
但是，近年来国家不断加强对房地产企业的宏观调控、人民需求多样化、行业间竞争加剧，致使房地产企业的财务风险不断增加，房地产企业要想持续的发展，必须树立风险意识。
本文以房地产企业的代表-A 公司为例，对其投资风险、筹资风险、营运资金风险、收益分配风险进行识别与评价，为其他房地产企业的财务风险防范提供了参考。
关键词：房地产企业；财务风险识别；财务风险评价一、A 房地产公司财务风险识别（一）筹资风险识别1.短期偿债能力风险表1 A 房地产公司2016-2020年短期偿债能力指标从表1可以看出，A 房地产公司2016年-2020年流动比率总体呈下降趋势，在2018年，流动比率下降至1.33，相比2016年的1.53，下降了0.2，2019年其流动比率发生一定的回升，回升至1.51，而在2020年，其流动比率又开始下降，相比于房地产企业流动率的平均值1.8来说，A 房地产公司的流动比率一直处于低位，这反A 房地产公司财务风险识别与评价陈 杰年份流动比率速动比率现金比率2016 1.530.490.212017 1.420.440.122018 1.330.460.242019 1.510.580.2720201.400.600.15作者单位：青海民族大学经济与管理学院80映出了A房地产公司的流动资产缺乏变现能力。
A房地产公司速动比率在2017年发生了小幅度下降，从2017年开始，逐年上升，速动比率从2017年的0.44上升至0.60，其速动比率的平均值为0.51，比行业平均值高出0.06，这表明A房地产公司拥有足够的货币性资产用于偿还短期债务。
A房地产公司现金比率在2018、2019年发生一定程度的上升，但从总体来看，其现金比率仍然呈现下降趋势。
相比于行业平均值的0.25，其现金比率还是偏低，这再一次表明A房地产公司资产的变现能力存在一定的不足。
