郑东新区白沙片区敬业路以东,绿博大道以北地块可行性研究(精简版)20161224

郑州市郑东新区白沙组团总体规划（2013-2030年）文字简要说明一、目标定位(一)范围与期限规划范围西起京港澳高速，东至万三公路，北起黄河郑州市界，南至陇海铁路，总面积156平方公里。

组团中心区面积79平方公里，西起京港澳高速辅道，东至万三公路，北起连霍高速，南至陇海铁路。

本次规划期限至2030年：近期至2015年，中期至2020年。

(二)上位及相关规划1、《郑州都市区总体规划（2012-2030年）》郑东新区白沙组团属于都市区东部新城的重要组成部分，该规划对东部新城定位要求：省级公共文化行政服务中心、先进制造业基地；产业定位为行政文化服务功能组团。

2、《郑汴新区总体规划（2009-2020年）》对白沙组团的定位要求：职教基地，主导功能为职业教育、现代服务、创新产业基地，同时兼具居住与生活服务功能。

3、《白沙组团核心区详细城市设计》白沙核心区沿中心轴线从南向北依次设置三个居住组团，六个企业办公组团，九个行政办公组团，形成“三、六、九”的数理关系。

(三)现状特征1、规划区区位优越，交通优势明显，可达性强；内部有多条河流穿过，四周均有生态廊道与周边城市组团隔离，自然环境条件优越；土地资源较丰富。

2、现状建设情况目前，白沙组团的现状建设在原有郑汴新区总体规划、郑汴产业带规划的指引下，以教育科研、二类居住以及工业项目为主。

教育科研主要分布在郑开大道以北；二类居住主要分布在郑开大道以南；工业项目主要分布在中央大道以北，均为近几年建设，建筑质量较好。

白沙组团乡镇建设以村民住宅、村办企业为主。

村民住宅建筑层数多为2～3层，大部分为村民自建用房，未经统一的规划设计，建筑秩序较乱，环境卫生状况较差。

村办企业以建材市场以及工业仓储为主，主要位于白沙镇和圃田乡，沿商都路两侧分布，建筑层数多为2～3层，建筑质量较差，建筑秩序较乱。

(四)规划思路：紧密结合城市设计，加强区域联动与城乡协调，强化产业引领与核心集聚，实现环境优先与生态共荣(五)功能定位：构建以省级行政服务区、公共文化活动示范区、高端商务区为主要功能的生态智慧的省公共服务核心区。

郑东新区白沙片区地块可行性研究报告2016年12月26日一、目标地块基本情况（一）目标地块区位1、区域位置199号地块位于白沙园区敬业路东侧、玉溪路南侧、龙福街西侧、绿博大道北辅道北侧，白沙片区距郑州市区约8.3公里，距CBD约15.4公里，距郑州东站约11.1公里。

白沙片区功能定位为构建以省级行政服务区、公共文化活动示范区、高端商务区为主要功能的生态智慧的省公共服务核心区。

目前区域热度较高，是郑州市改善居住密集区域，地块属于城市近郊，开发价值较大。

白沙组团以公共文化服务核心为带动，以中原经济区及郑州都市区建设为契机，实现白沙组团从“职教园区”到“生态智慧公共服务核心区”的战略转变，创造服务高效、和谐宜居的人居环境。

白沙组团功能定位为，以公共文化服务、行政服务、高端商务为主的生态智慧公共服务核心区。

围绕这一功能定位，将发展以会议中心、酒店商务、特色金融、休闲娱乐、科研创新、教育培训、高端商贸为主的辅助功能。

二、目标地块出让相关信息（一）出让要求地块于2016年12月24日进行招拍挂公示，竞买申请截止时间为2017年1月19日，限时竞拍开始时间为2017年1月22日。

地块挂牌起始价23000万元，熔断地价34500万元，竞买保证金23000万元，最高限价12000元/㎡。

（二）招拍挂形式地块属于郑东新区，根据最新政府调控政策，采取“限地价，竞房价”形式。

地块起始地价为2.3亿元，溢价50%后熔断，熔断地价为3.45亿元，熔断后启动竞房价，最高拍卖限价为12000元/㎡，开发企业向下竞拍房价，价低者得。

三、目标地块市场分析与机会选择（一）郑州市商品住宅市场概况2016年1-11月份商品住宅供应面积1176.37万㎡，同比上涨35.3%，销售面积1318.22万㎡，同比上涨63.9%。

整体成交均价9998元/㎡，同比上涨1.9%。

（二）区域土地市场概况项目周边土地出让较少，价格相对稳定，其中7月出让地块楼板价1800元/㎡，9月份政府出台新政，土拍采取“限地价竞房价”的形式。

中牟白沙地块竞品分析中牟县位于河南省郑州市的北部，是郑州市的重要组成部分。

近年来，中牟县的经济发展迅速，吸引了不少开发商的关注。

其中，白沙地块是中牟县的一块优质地块，其竞品分析能为开发商提供重要的市场信息。

首先，我们来看一下白沙地块的位置优势。

白沙地块位于中牟县城区的东部，紧邻郑州市二环高速公路，交通便利。

同时，该地块周边配套设施齐全，包括学校、医院、商业中心等，生活便利性较高。

此外，白沙地块距离郑州市中心较近，约15公里，居民可以方便地到达郑州市的核心商业区，享受更多的商业、娱乐和文化设施。

接下来，我们来分析一下白沙地块的竞争对手。

目前，中牟县的房地产市场相对较为稳定，除了一些传统的住宅项目外，并没有出现大规模的商业、写字楼等项目。

因此，白沙地块在该地区的竞品较为有限。

不过，由于白沙地块紧邻郑州市二环高速公路，可能吸引了一些开发商的关注。

我们可以预见，未来可能会有更多的商业、写字楼项目在该地块附近开发，提供更多的商业和办公空间。

另外，我们还需要考虑到中牟县整体的房地产市场情况。

中牟县的房地产市场相对较为稳定，不像郑州市中心区域那样波动较大。

然而，由于白沙地块靠近郑州市中心，一些购房需求较大的人群可能会选择在该地块购房，以便更方便地到达郑州市的商业中心。

因此，我们可以预见，该地块的住宅项目可能会受到一些来自外地的购房人群的关注。

最后，我们需要考虑到白沙地块的发展潜力。

中牟县作为郑州市的一个边缘地区，在经济发展和城市规划方面有很大的发展潜力。

加之白沙地块的地理位置优势和周边配套设施，未来的发展空间较大。

因此，白沙地块的开发商在设计和规划时应充分考虑到未来的发展潜力，选择适宜的项目类型，并做好市场营销工作，以吸引更多的购房人群。

综上所述，中牟白沙地块具备得天独厚的地理优势和发展潜力。

尽管目前的竞品较少，但随着中牟县经济的快速发展和人口的增加，未来可能会涌现更多的竞争对手。

因此，开发商在项目设计和市场营销方面需谨慎考虑，抓住机遇，提供符合市场需求的优质房地产产品，以在竞争中脱颖而出。

郑州市人民政府关于对郑东新区内原规划用地和国有土地按规划进行调整有关问题的通知文章属性•【制定机关】郑州市人民政府•【公布日期】2003.03.04•【字号】郑政文[2003]36号•【施行日期】2003.03.04•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文郑州市人民政府关于对郑东新区内原规划用地和国有土地按规划进行调整有关问题的通知（郑政文[2003]36号）各县(市)、区人民政府，市政府有关部门，各有关单位：为加快郑东新区(以下简称新区)建设步伐，依法、有效地解决新区内国有土地遗留问题，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《闲置土地处置办法》等有关法律、法规和《郑东新区总体规划》，结合新区实际，经研究，市政府决定对新区内原规划用地和国有土地进行调整。

现将有关问题通知如下：一、用地调整范围此次用地调整的范围是：107国道以东、连霍高速公路以南、京珠高速公路以西、机场高速公路以北范围内的原规划用地和国有土地。

二、用地调整办法(一)对已取得《建设用地规划许可证》，但在6个月内未取得用地、拆迁批准手续又未申请延期，或申请延期未获批准的，由市规划局公告其《建设用地规划许可证》失效，用地重新纳入新区统一规划管理。

(二)对已取得《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》的土地，由新区管委会与用地单位协商后，统一委托具有相应资质的评估机构，按2001年10月1日市政府停止审批和供应新区建设用地时的用地条件进行评估，并根据不同情况区别处理：1．未依法动工进行建设的：闲置时间(指自国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书规定的开工日期起至2001年10月1日止的闲置时间，未规定开工日期的按合同生效或批准书颁发之日计算。

下同)未满一年的，由土地储备机构按评估价收购，纳入土地储备；闲置时间满一年但未满两年的，由土地储备机构按评估价收购，纳入土地储备，同时依法征收相当于土地使用权出让金20％的土地闲置费；闲置时间满两年的，依法无偿收回，纳入土地储备。

郑东新区规划方案概述郑东新区位于河南省郑州市中部，是郑州市的新城区，总面积约200平方公里。

该区规划于1998年开始制定，目前已完成了基础设施建设和部分居住区建设等。

该区的规划方案主要包括以下几个方面：1.功能区划分2.道路交通规划3.公共设施规划4.生态环境规划功能区划分郑东新区的功能区划分主要分为以下几类：1.市政中心区：集中政府机关、商业中心、文化中心等。

2.产业园区：包括高新技术产业园、物流园区、文化创意产业园等。

3.居住区：分为高档别墅区、社区住宅区、经济适用房等不同类型居住区。

4.生态园区：保护生态环境，建设生态示范区、生态观光园等。

道路交通规划郑东新区的道路交通规划主要分三层网结构，即主次干道、主次支路、低速系统。

其中，主次干道包括：1.东二环路：为东部快速交通干线。

2.郑汴路：为城市主干道，串联各个区域。

3.建设路：连接郑州火车站和新区中心区。

主次支路包括：1.新东区大道：连接各个主要区域。

2.路口、桥梁与环路路段。

低速系统则包括非机动车道、步行系统等。

公共设施规划公共设施规划主要包括教育、医疗、文化、体育、公园等方面。

其中，教育设施主要包括：1.小学和中学：全区共设立30余所小学、中学。

2.高等教育：郑州大学、河南财经政法大学等高校设立了新校区。

医疗设施主要包括：1.综合医院：新区综合医院、中心区和产业园区医院。

2.社区医疗：分布在不同居住区和产业园区的社区卫生服务站。

文化设施主要包括：1.郑东新区图书馆：新区文化设施建设的重点项目。

2.郑东新区博物馆：反映当地历史文化的主要场所。

生态环境规划生态环境规划主要包括水资源保护、绿化覆盖、空气质量等方面。

1.水资源保护：加强饮用水源保护，建设郑东新区污水处理厂。

2.绿化覆盖：新区将全面推行“绿化优先、山水相依”的概念。

3.空气质量：严控污染物排放，建设新能源公交等环保措施。

结论郑东新区规划方案的定义和实施，将有助于郑州市的城市转型和城市功能的提升。