我国房地产供求关系分析
我国房地产供求关系分析
学院：测绘工程学院
专业：土地资源管理
班级：10216302
学号：1021630223
姓名：曹志军
指导老师：刘红芳
2012年12月20日
我国房地产供求关系分析
摘要：
房地产行业作为国民经济的支柱型行业，（1）它既是主导产业又是先导产业。它的运行状态会对国民经济的持续、健康发展有着重要影响。因此它的发展备受关注，随着房地产市场的逐渐升温，房地产市场的供求也出现了明显的变化。其中房价的波动更是万众瞩目的焦点，房价与房地产市场的供求是相互影响的。因此对房地产市场的供求状况加以分析和研究是十分有必要的。对大众商品来说，没有任何一类的产品价值量比房地产大。然而影响房价和地价的因素是多方面的，土地成本、政策调控等因素都不能单独对房价的波动造成决定性的影响。本文从供求关系的角度，分析影响房地产市场供求关系的各种因素，进而对影响房价的因素进行综合分析及研究。
关键字：房价影响因素供求关系
Abstract：
Real estate industry as the backbone of the national economy, industries, it is the leading industries and industries. Its running state of the national economy, health development is an important influence. It to the development of a major concern, as the housing market began to elevate, real estate market supply and also an obvious changes. One of the price fluctuations is also the focus of our property market and prices and supply to be mutual influence. So in the property market supply and demand conditions to analyze and study is very necessary. To the public goods, any kind of product value than real estate. However, affect the housing and land prices factors are manifold, Land cost control factors and policies are not alone in the price fluctuation in a decisive impact. From the perspective of supply and demand, affect the property market supply and demand between the various factors which influence the price factor for
Key Words：Housing price Influence factor Relation between supply
的第三次高潮已经到来。房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点，这正决定了其规模经营的性质。但是，我国的房地产企业大部分是各自为政，分散经营，综合实力弱，发展缓慢，竞争力差。而且各开发企业的状况也不平衡，总体看是东南实力强，西部实力弱。这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。（5）到目前为止，全国房地产企业已达到3万多家，房地产行业从业人员已突破1000万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管理。
（二）中国房地产市场特征
1、房地产的使用特征，所谓“衣食住行”四者，其中住房就是四特征之一的“住”，住房不像其它生活必需品需要用完后继续得购买，它的使用寿命是很长的，因此其购买的频率是相当的低。
2、房地产的价值特征，一般对于一套房子而言，它的价值是很高的，可以住十年、几十年，甚至，一个家庭的存在可能就只购买一套住房。
3、房地产供给的稀缺性，房地产市场是一个供给稀缺的市场，一方面是人口的不断增加，需求也相应增长。另一方面是土地作为不可再生资源，其数量基本上是恒定的。
4、房地产的不完全开发性，由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通，为保证市场的有效供给，国家需要采取强有力的措施抑制不合理的市场需求来干预市场。因此，房地产市场活动在某些环节受到政府严格限制，具有不完全开放性。
摘要 随着我国社会经济的不断提高，人们住房条件和需求也在不断提升。其中住房作为人民基本生活的保障，更是一个家庭最重要的资产,从一定的层面上反映了一个家庭整体的生活水平，从而使得房地产行业在短时间内发展成为我国的支柱产业之一，成为了切实关乎人民生活和利益的重要产业。然而，在房地产行业的飞速发展过程中，问题也慢慢突显出来。房地产市场的供求不平衡，房价一直“居高不下”的问题越来越严重，住房成为了民生关注的焦点。 为了明确房地产市场供求与房价之间的关系，促进房地产市场的均衡发展。本文通过收集2000年-2013年我国房地产市场供求与房价的相关数据，建立联立方程模型，进行模型的参数估计，据此进行我国房地产市场的供求与房价之间关系的研究分析，从而明确房地产市场的供求与房价之间关系，为促进房地产市场的均衡发展提供一定的政策依据。结果表明，本文所建立的联立方程模型是有效的，分析得到房地产市场的供求是房价变化的根本因素，政府可以通过调控房地产市场的供求平衡，从而防止房价的过快增长。 关键词：房价房地产市场供求联立方程模型两阶段最小二乘供求平衡
1引言 1.1研究背景及意义 自1998年我国取消了福利分房的政策后，房地产市场迅速发展蓬勃起来。同时，随着社会经济的快速发展，居民的经济条件越来越好，住房条件也在不断地提升。而住房是人民基本生活的保障，也是一个家庭最重要的资产,从一定的层面上反映了一个家庭整体的生活水平，多方面的因素使得房地产行业在短时间内发展成为我国的支柱产业之一，成为了切实关乎人民生活和利益的重要产业。然而，随着房地产行业的发展，问题也慢慢突显出来，房价一直“居高不下”成为了一个大问题。 自2004年以来，我国以前所未有的力度整顿房地产行业，出台了一系列的房地产相关政策，根据不完全统计，十年间国家有关部门共出台了103项房地产调控措施。这些政策围绕着房地产过热以及房地产投机两大方面进行调节和控制，在一定程度上促进了我国房地产行业的和谐健康发展，但是房价过高，大部分居民住房困难的情况仍然一直在持续着。 这一情况的出现，最主要的原因是房地产市场的不平衡，人们的需求不断增加，房价的不断升高，都从不同的方面影响了房地产市场的平衡。为了弄清楚房地产市场的供求与房价之间的关系，本文通过收集了2000年2013年我国房地产市场供求与房价的相关数据，建立模型，从而明确房地产市场的供求与房价之间关系，为促进房地产市场的均衡发展提供一定的政策依据。 1.2研究方法及内容 本文研究分析了我国房地产市场的供给与需求的影响机制和因素，寻找出房地产市场的供求与房价之间关系，为房价的变化提供了科学的依据。首先收集了我国2000年-2013年的房地产市场的供求与房价的相关数据进行分析，通过相关关系的分析，选取了对房地产的市场供求影响最显著，具有线性相关关系的3
滨海新区核心区区域发展及房地产市场分析 一．区域发展 （一）区域简况： 天津滨海新区位于华北平原东北部，海河流域下游，市中心区的东部。新区辖塘沽区、天津经济技术开发区、天津港保税区、汉沽区，核心区域为，塘沽、开发区、保税区。滨海新区作为中国经济发展第三个增长极——环渤海经济圈的核心区域，具备区位优势，交通优势，资源优势，工业基础优势，体制优势以及人才优势，对于推动中国北方乃至全国经济发展都具有全局性的战略意义。 （二）区域经济与社会发展计划： 1.经济 自98年以来滨海新区和新区核心区国内生产总值和人均国内生产总值保持着大幅度高速增长，形成新区核心区快于整个滨海新区、滨海新区快于全天津市的增长格局；目前滨海新区人均国内生产总值已超过1万美元。 历年GDP对比 滨海新区的经济一直保持着良好的增长，2004年GDP达1250亿元，占全市的42.6％，其中滨海新区核心区GDP为905亿元. 2.固定资产投资情况： 2004年，滨海新区完成固定资产投资565.47亿元，比上年增长55.2%，其中，基本建设和更新改造分别增长56.5%和40.7%。新区完成固定资产投资占全市的比重达42%左右，房地产开发投资80.49亿元,占总固定资产投资的17%,这也充分说明了整个滨海新区的房地产市场正处在快速的发展阶段。 3.区域支柱产业、产业结构： 滨海新区是中国北方近代工业的发祥地，支柱产业支撑作用显著，经过
10年的建设，已经形成了港口物流、石油开采和石油化工产业、海洋化工、电子通讯、现代冶金、机械制造产业、生物制药产业、食品加工产业等为主导产业。 2004年，滨海新区投资结构逐步改善，二、三产业趋于协调。从产业投向看，第一产业完成投资1.51亿元，比上年下降1.2%；第二产业完成投资211.56亿元，增长59.6%；第三产业完成投资251.01亿元，增长71%。三次产业的投资结构为：0.3：45.6：54.1。三次产业的比重为0.74%、69.33%和29.93%。 4.区域发展战略 天津市委、市政府为了落实“全面建设小康社会”的要求，在制定“三步走”发展战略的同时，为滨海新区发展提出新的目标：这就是“立足天津，辐射‘三北’，服务全国，面向东北亚，建成现代化的世界性加工制造基地和物流中心”。 5.重大市政建设情况 按照城市总体规划和分区规划，建设具有较高水准的商贸区、住宅区、文化娱乐区等城市功能区。利用海河南岸开发步伐加快和交通条件改善的有利条件，加快东西沽地区的建设改造，拓展城市发展空间。实施津塘公路两侧的开发建设，促进农村城市化发展。突出滨海、临港、沿河风格，努力塑造具有自身特色和现代风格的港口城市形象。 6.小结： 在全市整体经济不断增长的大环境下，滨海新区的经济发展可谓更加迅速，目前滨海新区核心区的经济结构已基本成熟，整体产业布局合理，已形成了六大支柱产业，并以此带动相关产业链的形成，因此在未来的相当长的一段时间内滨海新区的经济还会快速的增长。此外由于良好的经济环境的影
1 中国房地产市场现状 我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓，但是消费需求依然旺盛，供给结构不合理，导致房价虚高，空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但一个无法回避的事实却是：中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看，中国的房地产的增幅一直保持在20%以上，同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。 2 房地产市场中博弈行为分析 2.1 房地产市场的内涵 房地产市场是一个很复杂的市场，是整个房地产产权交易的集合。房地产的交易过程就是房地产博弈过程，同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈行为的结果。随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权以获得相应的资金回报，交易的价格由此形成。 2.2 房地产市场的博弈主体 房地产市场中的博弈主体有很多，一般包括房地产开发商、银行、房地产的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。但是从价格的决定性因素角度来看，房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。他们之间既有相互之间的博弈，也有同类主体之间的博弈，最终决定了房地产的价格。 3 博弈模型与博弈分析 3.1 地方政府与开发商的博弈分析 首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高？ 通过图形可以看出，土地的稀缺性，房屋开发量不足决定了房地产商的需求曲线会向右移动（由demand1曲线向右移动变成demand2曲线），如今房地产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备，大势“攻城掠地”的行为已经证明了他们的需求曲线向右移动；与此同时，政府也把有限的土地资源拿到市场上进行拍卖和抛售，说明了土地的供给在不断减少，而政府对于农村郊区土地的开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少，这样土地的供给曲线就会向左移（supply1曲线向左移动变成supply2曲线）。经过曲线的移动后，两条曲线的均衡点也由E1变成了E2，很容易得到土地的价格升高了。 模型分析：首先对于某一块土地，假设当地政府和开发商是信息完全的，双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少，双方博弈的焦点就在于如何分配这个收益E。作为政府，这块土地的成本就是基本的行政费用，而作为房地产商，他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。假设土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p)，土地的固定成本为C，那么政府的收益函数为
房地产市场供求关系分析 Updated by Jack on December 25,2020 at 10:00 am
我国房地产市场供求关系分析 2003-05 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额亿元，同比增长％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到％。 从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为％，2002年1～11月，这一比例已上升为％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长％，施工面积增速％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长％，本年新开工面积3676万平方米，增长％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的
增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长％。房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达％以上，比去年同期增长％。 办公楼市场供给有所增加 2000年，办公楼投资完成额仅为293万平方米，与1999年同期相比增速下降％。2001年投资额较上年有所增长,但增幅较小,自今年以来,办公楼开发投资额呈现较快增长，可以预见，今年办公楼市场供给将出现较大增长。 商业用房的供求矛盾比较突出 在前几年经济发展过热时，商业用房比较畅销，各地商尝商铺纷纷涌现，出现了严重的供过于求的现象。随着宏观调控政策的实施，商业用房的销售率迅速下降，近两年
《房地产市场需求分析报告》
一：影响我国房地产市场需求因素： 价格的基础是价值，价格不可能长时间偏离于价值，动态来看，价格的走势和价值的走势是平行的，静态来看，价格是偏离价值的，是由供给关系来决定的。所以需求是影响房地产价格走向的基本力量。 1、利率和房地产消费信贷 通过政府在利率和信贷政策上的一系列措施可以看出政府意在抑制房价飞涨，但不希望房价大幅下跌，而要保持房价微涨，因此加息和调整的幅度不大，其造成的购房支出成本增加有限，因而对市场总体影响不大。 2、通货膨胀率的上升 由于不同物品的价格，对通货膨胀的发生将有完全不同的反应。对于可贸易品及国内产能充足的商品，主要是工业消费品，由于较大的供应弹性，价格将不会出现大的升幅。那么通胀压力将主要通过不可贸易品及资本品来释放。股市由于其存在的结构性难题尚未解决，不可能出现很大的升幅，那么唯一可预期的，就是房地产价格的上升了。各个国家的有关研究也表明房地产价格与通货膨胀是呈正相关的关系。 3、消费心理 中国人宁愿抛弃低廉的租金不去租房，而去买房，看似出于中国人的传统观念，实则是由于中国的相对不健全的社会保障制度使人们对未来产生的不安全感。这一消费心理原来的表象就是居高不下的银行个人存款；这一心理在低利率时代又表现为对保值增值的资本性商品的偏爱，房地产也就成为人们消费的一个热点。而对通货膨胀的恐惧也加深了这一消费心理。 4、城镇居民储蓄存款 城镇居民储蓄存款与房地产市场需求呈正相关关系。如果一个城市的城镇居民储蓄存款的数量增长,那么购买住房的资金就会增加,从而会导致房地产市场需求量的增加;反之,需求量会减少。2011年城镇居民储蓄存款额度已有35万亿人民币，这是一个刺激点，有利于需求的增加。 二：具体数据分析 第一点：全国商品房销售面积及销售额增速(%)
目录 一、区域市场分析------------------------------------------------------------- 2 （一）供应分析--------------------------------------------------------------- 2（二）需求分析--------------------------------------------------------------- 7（三）价格分析--------------------------------------------------------------- 8（四）结论------------------------------------------------------------------- 9二、项目分析---------------------------------------------------------------- 10 （一）项目优势分析---------------------------------------------------------- 10（二）项目劣势分析---------------------------------------------------------- 11（三）存在的机会------------------------------------------------------------ 12 (四)面临的威胁-------------------------------------------------------------- 12三、销售方案---------------------------------------------------------------- 13 （一）目前存在的问题-------------------------------------------------------- 13（二）项目定位-------------------------------------------------------------- 14（三）客户定位-------------------------------------------------------------- 14（四）价格方案-------------------------------------------------------------- 14（五）项目建议-------------------------------------------------------------- 15（六）销售策略-------------------------------------------------------------- 15（七）现场包装-------------------------------------------------------------- 19四、宣传推广方案------------------------------------------------------------ 24 （一）媒体选择-------------------------------------------------------------- 24（二）活动行销-------------------------------------------------------------- 27五、公司优势---------------------------------------------------------------- 29
我国房地产市场供求关系分析 2003-05 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。 从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。
西安市房地产市场报告
一、城市背景 1、城市概况 西安位于黄河流域中部关 中盆地，东西长约204公里，南 北宽约116公里。平均海拔424 米，境内最高点为周至县西南的 太白山，海拔3867米。地势大 体东南高，西北与西南低，平原 面积为43.674万公顷，占全市 土地面积的43.7%，现辖9区4 县，总面积10108平方公里，常 住人口823万人，户籍人口753 万人。这里气候温和，四季分明， 雨量适宜，日照充足，具有优越 的自然环境和丰富的旅游资源。 2、西安城市空间结构、布局、主要行政区域划分 西安市现辖9区4县，即新城、碑林、莲湖、灞桥、未央、雁塔、阎良、临潼、长安9个区和蓝田、周至、户县、高陵4个县；共50个镇， 52个乡，75个街道办事处，3163个村民委员会，569个社区居委会。
3、西安城市规划及未来发展前景 3.1、西安城市性质 西安是陕西省省会，世界著名的历史文化名城，是我国中西部地区重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地。 区位优势明显，是西部地区重要的金融、商贸中心和交通、信息枢纽。西安地处我国中西部两大经济区域的结合部，是西北通往西南、中原、华东和华北各地市的门户和交通枢纽。历代以来，西安的金融、商贸业在区域经济中都具有重要地位。西安已形成以国有商业银行为主体，多种金融机构并存和共同发展的多层次、多元化、多功能的金融机构体系，建立起了由资本市场、货币市场、外汇市场等构成的金融市场体系和由银行监管、证券监管、保险监管构成的金融监管体系。西安市商品流通市场体系健全，功能完善、布局合理。 3.2、城市功能结构、布局 西安形成东接临潼、西连咸阳、南拓长安、北跨渭河的格局。向东，开发临潼—新筑—未央湖—草滩—六村堡—咸阳为一线的渭河休闲旅游经济带，在陇海线北部发展临潼国际旅游区；向西，在西安与咸阳之间沿沣河两岸的广大空间规划建设西咸共建区；向南，保护和合理开发利用秦岭北麓旅游资源；向北，在渭河以北地区结合经济开发区扩展，形成装备制造业为主的产业区。
我国房地产市场供求关系分析 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。 从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。 办公楼市场供给有所增加
房地产市场分析报告格式 特点： （1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。 （2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。 （3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。 市场分析报告内容 第一部分宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析。 项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。 区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） 区域景观条件（项目所在地区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。 （4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响 （5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。 第二部分区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，
中国房地产市场需求变化的分析 工商1305 郝振亨学号:2013015145 房地产业是国民经济的重要部门,其兴衰直接关系到国民经济的兴衰。在多种因素的影响下,房地产业的需求量经常会发生较大的变动,具有很强的不确定性。本文围绕房地产这一主题,简要地分析了影响房地产业需求的因素。 商品的价格会影响需求。一种商品价格上升,该商品的需求量往往会减少。房价的上升可能会造成需求量的减少。房价在一般情况下变动较大,会引起需求量的巨大变动。近年来,房价上涨较快,导致房地产市场因为价格过高导致有效需求不足,从而使供给大于需求。在这种情况下,可能会出现“买方市场”的局面,商品供不应求,卖家需要通过降价等途径来增加销量以促进房地产业的发展。 消费者的收入水平会影响需求。房地产业的发展与消费者的收入水平密切相关,当居民收入增加时,房地产业的需求量会迅速增加;当国家经济衰退,居民收入水平下降时,需求量也会相应地减少。改革开放三十多年来,我国的经济迅速发展,经济的迅速发展带动了居民收入水平的提高。居民收入水平的提高带动消费水平的提高,由生存资料消费逐渐转向发展资料消费和享受资料消费,因此房地产业的需求量呈迅速增长态势,房地产业成为一个新的经济增长点,有力地推动了中国经济的发展。 城市化的发展对房地产业的发展具有重要意义。城市化的发展必然导致大量的人口由农村进入城市,城市的规模不断扩大、数量不断增加。城市化不仅要进行大规模的城市基础设施建设,而最终会给房地产业带来巨大的商机。随着城市化进程的加速,住宅小区大批营造、商业住房成片崛起、城市集群功能设施大规模兴建,这些无疑给房地产开发带来千载难逢之契机,会大大地增加城市住房的需求量。中国的城市化正处于中期迅速发展阶段,城市化的迅速发展带动经济的发展。城市经济的发展以及城市人口的增加将会带来办公楼、商业营业用房、工业用房、仓库等巨大需求,加上城市化引起的住宅需求,最终带来需求量的迅速增加。
诚投集团冉家坝工程应标书 目录 第一部分：区域环境分析 1第二部分区域及地块房地产状况分析 8第三部分地块环境分析 27第四部分工程SWOT分析 28第五部分目标客户群分析（针对商品房） 30第六部分住宅部分发展建议 33第七部分公司简介 45第八部分合作建议书 62
第一部分区域环境分析 一、北部新区基本简况 1.地理位置：位于重庆主城区北部，南接重庆中心城区江北区和渝中区；北靠江北国际空港； 西邻嘉陵江，与高校、科研院所密集的沙坪坝区、北碚区一桥相联；东南３公里与规划中 的长江寸滩滚装码头毗邻。 2.地域面积：130平方公里 3.成立时间：2001年 4.现有人口：9.9万 5.现有交通状况：210、319、212三条高速公路呈U型在新区分布；已经开工建设的渝怀铁 路从该区穿过，重庆新火车客运站正在区内兴建，西南大型电信交换枢纽之一在新区南缘。 6.产业特点：重点发展信息技术产业、光电子产业、生物工程与新医药产业、绿色环保产业 等高新技术产业，汽车及零配件制造等现代制造业，以及出口加工制造等产业。北部新区 实行"一区多园"，开发建设汽车工业园、光电产业园、软件园、环保产业园、医疗器械园 和出口加工区等。 7.良好的投资环境，支撑北部新区经济持续快速发展。 1）明显的区位优势：拥有优越的地理位置和发达便捷的交通、通信条件。 2）广阔的发展空间：拥有国家级开发区――北部新区经开园和北部新区高新园 3）良好的基础设施和生态环境： ◆综合交通、能源、给排水、信息设施、生态环境、园区基础设施等骨干工程建设将投 资450亿。
◆一批体现重庆直辖市水平的文化、教育、科技、体育、卫生、旅游等标志性、功能性 重点基础设施工程正在兴建，将逐步展露北部新区现代都市风貌。 ◆分期建成龙景湖生态公园、黄桷公园、照母山植物园、人和公园等一批大型生态林地 和公园绿地等绿色生态空间，形成“人.城.自然”共谐共存的生态环境。 4）优惠的扶持政策：北部新区充分利用直辖市和西部大开发的政策优势，实行“普惠、特惠和特事特办”的政策，形成明显的“政策洼地”，吸引海内外投资者来兴业发展。 5）八年实现全面改造 ◆三年打造基础：从2003年到2005年，基本完成7个组团的基础设施。 ◆五年构建框架：到2007年，完成基础设施网络和综合立体交通网络建设，并形成以 高新技术产业为基础的现代产业基地框架。 ◆八年基本建成新区：到2010年，7个组团基础设施建设全面完成，以高新技术产业 为先导、现代制造业为支撑、现代服务业全面发展的框架基本形成，现代都市风貌 展示区风貌初步展现，对外开放窗口、山水园林城区的轮廓初步显现，北部新区“十 里汽车城”和光电、生物医药、软件三大产业基地基本形成，北部新区包括经开区、 高新区工业总产值力争达到1500亿元。 6）快捷的服务方式：政府采取了一系列能提供快捷服务的措施。 7）良好的发展前景 ◆基础设施投资快速增长。2003年，北部新区包括经开区、高新区完成基础设施建设 投资49.7亿元，比上年同期有较大幅度增长。 ◆落户开发区的工程和投资增长较快。北部新区经开园和高新园近四年共引进工程122 个，累计合同投资总额269.1亿元，其中2003年引进工程87个，占历年引进工程 总数的71%；合同投资总额208.7亿元，占历年合同投资总额的77.6%。
霍邱县房地产市场供求分析 一、霍邱县基本情况简介 霍邱县是安徽省六安市下辖的一个县，位于安徽省西部。西与河南省固始县接壤、北与阜阳市颍上县隔淮相望、东与六安、寿县毗邻、南与金寨相连。地处大别山北麓，淮河中游南岸，地势南高北低，南部属低岗丘陵地区，北部为平地湖泊河流，是淮河中游的重点行蓄洪区（建国后区行蓄洪25次）。1983年被国务院列为全国第一批商品粮生产试点县，是安徽省九大水产基地之一。 霍邱县域总面积3493.16平方公里，物华天宝、素以鱼米之乡著称。霍邱县境内常年平均水资源量超过13.5亿立方米，霍邱县平均有效蓄水量4.29亿立方米，有沣河、找母河、牛角河、窖湾河、高塘河、汲河、头道河、二道河、油坊河、洪城河、石龙河、淮河、淠河、史河、湖泊有城东湖和城西湖。霍邱铁矿位于霍邱县西北部的周集至众兴集一带，矿区北邻淮河，东距城西湖5公里，西南紧靠四十里长山与河南毗邻，整个矿区南北长32公里，东西宽5公里，由九个铁矿床、十五个磁异常点组成，已探明储量16.5亿吨，在全国居第五位。同时，霍邱县也是国家重点扶持的贫困县。 二、霍邱县人口状况 根据以2010年11月1日零时为标准时点进行的第六次全国人口普查的结果，霍邱县人口状况如下： 1、霍邱县常住人口、户籍人口 霍邱县常住人口为1246129人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的1313915人相比，十年共减少67786人，下降5.16%，年平均下降0.53%。
霍邱县普查登记的户籍人口为1663984人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的1465453人相比，十年共增加198531人，增长13.55%，年平均增长1.28%。 2、家庭户人口 霍邱县常住人口中共有家庭户366168户，家庭户人口为1223003人，平均每个家庭户的人口为3.34人，比2000年第五次全国人口普查的3.60人减少0.26人。 3、性别构成 霍邱县常住人口中，男性人口为650195人，占52.18%；女性人口为595934人，占47.82%。总人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）由2000年第五次全国人口普查的109.16下降为109.11。 4、年龄结构 霍邱县常住人口中，0-14岁人口为241806人，占19.40% ；15-64 岁人口为883111人，占70.87%；65岁及以上人口为121212人，占9.73%。同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降6.31个百分点，15-64岁人口的比重上升3.41个百分点，65岁及以上人口的比重上升2.9个百分点。 三、霍邱县经济发展状况 1、总体经济发展情况 2011年，霍邱县实现生产总值（GDP）175.08亿元，按可比价计算增长15.0 %，总量居六安市首位。其中：第一产业增加值40.88亿元，增长4.5 % ；第二产业增加值85.90亿元，增长24.9% ；第三产业增加值48.30亿元，增长9.0 %。第一产业占地区生产总值比重为23.3%，比上年下降1.9个百分点；第二产业比重为49.1 %，比上年上升4个百分点，其中工业增加值占GDP的比重达44.2%，比上年提高4.5个百分点；第三产业比
房地产区域市场策划分析 前言 1 1.市场分析2 1．1．区域市场分析2 1．2．定向市场分析4 1．3．工程分析5 1．4．竞争对手资料分析7 1．5．工程周边配套状况15 1.6.工程企划思路15 2．工程市场定位20 2．1市场定位20 2．2．工程形象定位22 2．3．目标客户定位24 2．4．目标市场细分28 2．5．目标客户31 3．销售策略建议32 3．1．市场气氛培养32 3．2．促销手段建议34 3．3．付款方式建议39 4．宣传策略40 4．1.媒体选择建议41 4．2.宣传主题43 4．3广告创意及诉求47 4．4广告宣传推广策略48 4．5、媒介的组合策略49 结束语51 前言 ……….敝司成立专项小组，以专业的市场调研为基础，根据整体市场的现状和区域市场的特性，发掘工程的优点加以专业发挥，配合贵司尽快完成工程的销售目标。
1.市场分析 1．1．区域市场分析 天河区位于广州市东部，东与黄埔区相连，南濒珠江，西南接东山区、北连白云区。总面积147.77平方公里，人口41.8万人。天河区交通四通八达，是广州市连接珠江三角洲及粤北粤东地区的要通。全区有中山大道，黄埔大道等63条主要干道，广深高速公路共穿东西，广州火车东站和地铁号线天河终点位于区内。天河区是广州著名的科研高教区，有超过22所大专院校，34间科研院所，15所中学、1所职中、61所小学、95所幼儿园。区内社会保障事业发展较快。 由于城市中心东移，天河区作为新兴区域，也就成为了广州市商品楼集中地。天河区楼盘分布相对集中，主要分布在以天河北、员村、天汕路、东圃为中心的集中区域。 随着城市向东移的规划现状日渐成熟，有关新城市中心的利好信息不断展示在人们眼前，故天河将发展成为以天河政府为中心。天府路为中轴线的新城市中心，根据其发展的特点，东移重心将会沿着中山大道沿线发展起来，而黄埔大道沿线则因为工厂、企业众多，村落范围广阔等负面特点，使得此带区域向现代化城市规划迈进受到一定程度的阻碍。 1．2．定向市场分析 员村位于天河区南部，毗邻天河公园和天河区政府，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，由于天河区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。 由于房地产业发展的不成熟，以及经管制不完善的原因，致使该区城内开发了不少不同性质的房地产，有商品房、安居房、集资房、宅基地等，成了广州市典例，区域市场竞争十分激烈。 员村，作为新城市中心的一部分，在规划发展或房地产发展都有其特殊的一面，正如该区域楼盘的价格与一路之隔的对面区域相差甚远，原因不明而喻。但由于临近天河区政府，员村有特殊的优越性，而天河区政府的搬迁则大大有利于带动东部地区的规划发展和经济繁荣。因此，位于天河区政府门前的员村，还是可以借助天河区新政府落成这一东风，使在规划、配套、环境等方面得到更大的改善。 1．3．工程分析 1.工程名称：海景中心 2.工程规模：由2幢28层组成 3.推售情况：现推都景轩，海都轩的7～28层 4.宣传主题：只交一成，即做业主 5.价格：4076～5598元/m2，均价4708元/m2 （复式）4228～7289元/m2，均价6255元/m2
六安市房地产市场供求状况调查 一、六安市土地储备与用地规划 １、六安市区内国有土地级别划分为： 一级地主要分布区位：东至新淠河河沿,南至皖西东路和大别山东路南侧２0０米以及梅山南路大桥以北西侧2０0米范围,西至解放路西侧200米范围,北至人民路北侧２00米及球拍路两侧200米范围闭合区域。 二级地主要分布区位:东至淠河总干渠以及皖西大道西段两侧200米范围,南至梅山南路桥向西沿总干渠、振华路南侧200米范围，西至磨子潭路两侧200米，黄大街、鼓楼街,北至皋城西路北侧200米以及梅山北路两侧200米闭合区域；火车站站前区的梅山南路、解放南路、佛子岭中路两侧2０0米范围内地段。 三级地主要分布区位:东至宁平路东侧200米及皖西大道两侧各2０0米和安丰路两侧各200米范围、南至佛子岭东路两侧200米、火车站站前广场二级地段以外的区域,西至磨子潭路以西2０0米向北沿老淠河至农科所,北至梅山北路与解放北路交汇处沿手拖厂以南向东至淠河总干渠范围内闭合区域。 四级地主要分布区位：东至六安经济技术开发区(除三级土地外），南至312国道和小华山园艺厂，西至三里街、六安师专，北至光华厂、市化肥厂及至污水处理厂以及解决北路两侧2０0米范围的闭合区域。 五级地主要分布区位在四级地区位以外的城区边缘地带。 ２、土地储备状况 城市近期规划居住用地10３8．17万平方米,远期规划１５98.５8平方米。城市发展储备土地主要分布在城市东南部,3１2国道以南，宁西铁路以北的部分区域以及城西南,佛子岭路以南、312国道以北的区域。 六安土地储备已初步形成了市场运作与经营城市土地相结合的路子，由储备中心统一收购储备，土地市场统一招标、拍卖、挂牌出让, "征、收(购)、储、供"一条龙管理。到目前储备土地累计８093亩，其中新征用地767３亩,存量土地4２0亩。除市政务中心、体育中心及城市道路等用地外，现储备土地库中能出让的土地约52０0亩，近几年
房地产市场消费需求分析 受国际金融危机影响,2008年中国房地产投资总额、施工面积、新开工面积、竣工面积、土地购置面积、商品房销售面积等一系列相关指标增幅都出现了较大幅度的回落。然而,透过市场观望气氛浓重的表象,伴随着住房市场化货币化的深入、城市化进程的推进、人均收入的提高、对外开放的扩大等宏观大环境良好的发展态势,需求旺盛、潜力巨大仍然是现阶段我国房地产市场需求的基本特征。 一、房地产市场需求影响因素分析 1.人口因素 中国是一个人口大国且人口增速也很快。截至2008年末,全国总人口数超过13亿,自然增长率超过5‰。随着人口的增加和人口结构的变化,房地产作为生产、生活必需品,必然需要大量的市场供给。这种由人口因素引起的刚性需求是带动房地产需求旺盛的重要影响因素。 如果小康生活的居住标准按25平方米/人计算,那么我国现有居民达到小康生活标准的实际住房需求量超过300亿平方米,再加上这13亿人工作、学习、休闲娱乐等需要的经营、生产和公共设施用房,这巨大的市场需求将对我国房地产市场发展产生积极地推动作用。 20世纪八九十年代出生的婴儿潮在本世纪初已经逐渐开始步入工作、组建家庭、生儿育女,这无疑将释放大量的房地产市场需求。与此同时本
世纪初的新生儿出生总量仍然处于高位。因此可以判断在未来的三十年内,我国因人口因素而产生的房地产需求仍然强劲。 同时,随着近年来人们思想观念的发展,我国的家庭结构状况发生了巨大变化,呈现出家庭规模缩小、家庭数量增多的趋势。年轻人结婚后大都不愿意与父母同住,这使我国传统的多人口、大家庭的家庭结构得以改变;计划生育政策的沿用,使得三口之家、老人独居的家庭结构越来越普遍。因此,我国居住用房地产需求量在呈现扩大趋势的同时,套型结构趋于小型化。 2.城市化因素 目前,中国正处在城市化进程高速发展的时期。根据相关数据显示,2007年我国城市化率为44.9%,年均增幅约为1%。按“十一五”规划要求,2010年我国城市化率将达到47%,预计2020年会达到60%。 城市化的快速推进必然带来新增城市人口首次置业需求。按照我国13亿的人口总量和年均1%的城市化率增速计算,保守估计每年将有超过1300万人成为城市新增人口,这部分人同样对房地产有着刚性需求。因此,城市化因素成为房地产市场需求旺盛的又一重要因素。 人口的迁移和流动不仅使房地产的需求总量增加,而且还在很大程度上改变了需求结构。例如,农民工青睐那些户型小、价格低的民工公寓;刚步入社会的大学毕业生更多选择单身公寓或经济适用房;白领阶层则更关注居住舒适、交通方便的中高档社区。 3.收入因素 随着经济的快速发展,居民可支配收入也呈现出逐年增长的趋势。国
目录 一、区域市场分析1 （一）供应分析2 （二）需求分析7 （三）价格分析7 （四）结论9 二、工程分析9 （一）工程优势分析9 （二）工程劣势分析10 （三）存在的机会11 (四)面临的威胁12 三、销售技术方案12 （一）目前存在的问题12 （二）工程定位13 （三）客户定位13 （四）价格技术方案13 （五）工程建议14 （六）销售策略14 （七）现场包装18 四、宣传推广技术方案23 （一）媒体选择23 （二）活动行销26 五、公司优势27
摘要 我们对双花园工程周边的市场进行了调查与分析。通过我们的分析，我们认为目前市场建筑技术含量在提高，楼体立面、户型及使用率均比较好。同时购买房产的客户对户型的选择更加合理实用，客户对价格方面的敏感程度降低，取而代之的是对工程综合方面的考虑。 同时，我们也对本工程进行了认真的研究与分析。通过我们的分析，我们认为本工程在地理位置、现房发售等方面有一定的优势。同时，在户型设计、使用率、立面、社区环境、价格体系等方面存在一定的问题。 为了更好的完成工程的销售任务，最大化保证发展商的利益，我们对工程的营销技术方案进行了分析和调整，提供了初步的销售技术方案、现场包装技术方案和宣传推广技术方案。 我公司具有多年的销售经验和科学的经管体系。我们在客户资源、网络资源等方面均有很好的优势。我们本着为发展商负责、对工程负责的态度开展我们的工作。 真诚希望能携手合作。 一、区域市场分析 双花园小区位于东二环广渠门东北角，根据我们对市场的了解本次市场调查所设定的调查范围东起西大望路，西至广渠门，南达劲松路，北抵铁路，共对此区域的11个住宅工程进行了调查。本工程地处东二环和东三环之间，紧临繁华的国贸商圈，周边物业销售业绩良好。随着CBD商圈的发展，泛CBD地区的住宅市场的供应速度在2002年急剧增加。