精选房地产市场及其运行规律讲义(ppt)

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第二章房地产市场和市场运行2课件

（5）投资结构：根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式，具体分析不同投资方式的适用空间，以及彼此之间的动态协调关系。
2.2.2 房地产市场细分
市场细分概念是美国人温德尔·史密斯于1965 年发表的《市场营销策略中的产品差异化与细分市场》一文中首先提出的。所谓市场细分是指根据消费者对产品的不同欲望与需求，不同的购买习惯，把整个市场分割为若干相类似的消费者群，其中每个消费者群就是一个子市场或称细分市场。
（6）技术环境，是指一个国家或地区的技术水平、技术政策、新产品开发能力以及技术发展动向等。（远大新理念）
（7）资源环境，指影响房地产市场发展的土地、能源、生态等自然资源条件（有形资源（海南房价）和无形资源(北京上海房价）。
（8）国际环境，是指国外发生的事情、状况或关系。国际环境是一种动态的过程，是国家以外的结构体系对一国的影响和一国对国家以外结构体系的影响所做出的反应两者之间的相互作用、相互渗透和相互影响的一个互动过程。
（6）可供租售量（Houses for Sale/Rental，HSRt），指报告期可供销售或出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。可供租售量＝上期可供租售数量一上期吸纳量＋本期新竣工量（HSRt ＝HSRt－1－AVt－1＋NCt）；因为并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某时点的空置量通常大于该时点可供租售的数量。
（2）城市建设方兴未艾，大量拆迁改建。我国是世界上每年新建建筑量最大的国家，每年20亿平方米新建面积，相当于消耗了全世界40%的水泥和钢材，而只能持续25～30年。英国的平均寿命达到了132年，而美国的建筑寿命也达到了74 年。质量与拆迁（南昌市2019年建成的、被评为优质工程的四星级五湖大酒店， 2019年2月6日爆破拆除，规划滞后、混乱，与未来城市发展步伐不协调，建筑质量再过硬也难逃“夭折”厄运。一些地方甚至存在“规划跟着领导变”的怪现象，领导换一届规划就得调一回，一些“年富力强”的建筑因此被拆除时有发生）

第二章-房地产市场及其运行规律

2、按房地产用途细分：居住、商业、工业、特殊物业和土地市场。
3、按存量增量细分：一级、二级和三级市场
4、按交易形式细分：面向增量的交易，销售、租赁和
抵押等子市场；面向存量房屋的交易，则存在租赁、转让、抵押、保险等子市场。
5、按目标市场分：某物业类型按建造标准和价格水平
，细分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业
•《房地产经营与开发》
•厦门大学嘉庚学院林龙镔
第二节房地产市场结构与市场指标
3、市场交易指标：销售量、出租量、吸纳量（销售量＋出租量）、吸纳率（吸纳量/同期可供租售量）、吸纳周期（1/吸纳率）、预售面积、房地产价格指数、房地产租金。
•《房地产经营与开发》
•厦门大学嘉庚学院林龙镔
第三节房地产市场的特征与功能
理、价格基本稳定的市场目标，保持房地产业与社会经济及相关产业协调发展，必须准确把握房地产市场上的主要结构关系。
1、总量结构
2、区域结构
3、产品结构（不同物业） 4、供求结构
5、投资结构
•《房地产经营与开发》
•厦门大学嘉庚学院林龙镔
第二节房地产市场结构与市场指标
二、房地产市场细分
1、按地域范围细分
市场；市场的群体特征细分：老年住宅市场和青年
公寓市场。 •《房地产经营与开发》
•厦门大学嘉庚学院林龙镔
第二节房地产市场结构与市场指标
三、房地产市场指标
1、供给指标：存量、新竣工量、灭失量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值。
2、需求指标：国内生产总值（GDP）、人口数、城市家庭人口、就业人员数量、就业分布、城镇登记失业率、城市家庭可支配收入、城市家庭总支出、房屋空间使用数量、商品零售价格指数、城市居民消费价格指数。

我国市场房地产行业分析特点与规律(ppt 63页)

0
5.4%
4.7%
4.3%
4.6%
5.0%
5.6%
7.4% 6.5%
1995年
1996年
1997年 1998年 1999年 2000年 2001年
房地产投资
房地产投资占GDP比重
2002年
10% 9%
8.7%
8% 7% 6% 5% 4% 3% 2003年
资料来源：2003年中国统计年鉴
机密
Zion Consulting • 中国房地产经济支柱特点1—住宅投资占GDP比重持续增加
机密
目录
中国房地产行业的三大特点
– 经济支柱:财富来源 – 政治稳定:权力合法性 – 社会公平:财富合理性
Zion Consulting
机密
Zion Consulting
• 中国房地产行业的第一大特点——经济支柱:财富来源
美国房地产行业具有经济支柱的特点，突出主要表现为：
• 历史上房地产行业五十年间，一直保持在美国GDP的五分之一以上； • 居民住房占据了国家经济有形资产的三分之一；
92、93年中国房地产行业过热发展后国家对房地产进行有效控制，自1995年后房地产投资开始萎缩；
98年以后中国房地产投资开始复苏，占GDP比重保持持续增长，2002年达到7.4％；
亿元
12000 11000 10000
9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000
机密
Zion Consulting
• 房地产的经济支柱特点--美国房地产行业的表现
历史上房地产行业五十年间，一直保持在美国GDP的五分之一以上
居民住房占据了国家经济有形资产的三分之一

第3章房地产市场及其运行规律

第4节房地产市场中的泡沫
1.
定义
由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。
2
成因

土地的有限性和稀缺性（泡沫产生的基础）
投机需求膨胀(泡沫产生的诱因)

金融机构过度放贷(泡沫产生的助燃剂)
3

房地产泡沫衡量实际价格/理论价格房地产价格增长率/实际GDP增长率房价收入比房地产投资需求/使用需求房地产泡沫指数
4、影响商品住宅市场需求变化的主要因素收入的变化其他商品的价格变化（替代品）对未来的预期政府政策的变化
P
D1 0 Q1 Q2
D2 Q
二、房地产市场的供给
1、概念
在一定时期内，房地产市场的生产者愿意并且能够向市场提供的房地产数量。
2、房地产供给曲线令供给函数中所有其它影响因素保持不变，仅考察供给量与自身价格之间的关系，其几何表示
就是供给曲线。
较长时间，房地产供给曲线S为上扬的一条曲线，
符合供给法则。
短期内，由于住宅的开发周期较长，不可能马上有
更多的住宅进入市场，这时住宅供给弹性接近于零, 供给曲线为垂直于横轴的直线。
P S
Q 房地产长期供给曲线
房地产(住宅)短期供给曲线
3、市场供给的特点市场供给缺乏弹性市场供给具有非同质性市场具有高度的垄断性，竞争不充分
品的单位价格与该产品在单位时间内的供求数量关系，来帮助了解价格机制对市场供求关系的调节作用。
房地产需求曲线与供给曲房地产市场达到均衡。此时房地产价格的短期偏离都会再次回复到均衡价格P。
当市场价格高于p0时，则住宅需求减少，供过于

房地产市场及其运行规律

8
3 权益性
房地产市场的权益性是指在房地产交易过程中，交易的对象实际上是附着在每一种房地产实物上的权益，而不是房地产本身，房地产市场是房地产权益的交易市场。交易的对象可以是房地产的所有权（包括占有权、使用权、收益权和处分权），也可以是部分所有权。不同权益的交易，形成市场上不同性质的、复杂的交易行为，从而形成各种不同内容的房地产市场，如转让市场、买卖市场、租赁市场等。房地产交易只有完成了权益的转移手续才告完结。由于房地产的特殊性，加上其交易数额巨大，各国均制定相应的法规来规范房地产权益交易，实现对房地产交易的管理。
5
4）按照用途划分根据用途不同，房地产市场可分为住宅市场、写字楼市场、商业物业市场、工业物业市场等，并且每一个分类还可以再进行细分，如住宅市场又可分为别墅市场、公寓市场、普通住宅市场等。此外，按房地产购买对象划分，房地产市场可分为消费者市场和组织市场；按房地产产权特点划分，房地产市场可分为完全产权交易市场和部分产权交易市场；按房地产商品化程度划分，可将房地产市场划分为商品房交易市场、经济适用房交易市场和公有房屋租赁市场等。
9
4 市场投机性
由于房地产开发周期比较长，因而在市场供不应求时，供给的增加需要相当长的时间。由于房地产经久耐用，决定了在市场供过于求的条件下，多余的供给需要相当长的时间才可能被市场吸收。因此在需求变动后，供给需要相当一段时间才能随之调节变动，达到新的均衡。然而，这也使得房地产成为一种很好的投机对象，能够把握市场机会的人往往采取低吸高抛的策略来牟利。
总的来说，房地产市场是指从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动的场所以及一切交易途径和形式。一个完整的房地产市场主要是由市场主体、客体、资金等因素构成的一个系统。

房地产市场及其运行规律(精)

房地产租金 Real Estate Development
供给指标存量新竣工量灭失量空置量空置率可供租售量房屋施工面积房屋新开工面积平均建设周期竣工房屋价值
19
第四节房地产市场的特性与功能
一、房地产市场的特性
1、市场供给的特点：缺乏弹性，非同质性 2、市场需求的特点：广泛性，多样性，融资性 3、市场交易的特点：产权交易，法律性，代理性 4、市场价格的特点：位置决定性，上升性，
个别因素影响性
Real Estate Development
20
第四节房地产市场的特性与功能
二、房地产市场的功能
1、配置存量房地产资源和利益
2、显示房地产市场需求变化
影响因素：未来预期收益变化，政府税收政策影响，
收入水平变化或消费观念变化，原用于其他方面资金的介
价格入和土地供给的变化
价格
S
S
P1
RE金融市场
建筑材料市场
土地市场
RE开发建设市场
RE销售市场
RE消费市场
中介服务市场
物业管理市场
房地产市场运行机制基本架构
Real Estate Development
24
第五节房地产市场的运行规律
一、房地产空间市场与房地产资产市场
1、房地产空间市场生产、生活空间
2、房地产资产市场获取投资收益：租金，转让增值收益
增长曲线围绕趋势线上下波动，由此反映经济增长与经济
波动的关系。
经济波动是重复出现扩张与
GDP
收缩的周期波动，经济周期
潜在的GDP 则可称为从波峰到波谷周期
水平线性运动的经济波动。
产生根源社会总供给和总需

当前房地产市场形势及其走势分析讲座PPT

房地产开发资金来源累计同比情况：1998.7-2013.11 单位 %
数据显示，2013年前10月社会融资规模为14.82万亿元，比去年同期多1.81万亿元。2013年1-9月累计新增信贷72690亿元，同比增
长8.16%。
需要重视的市场变化特征：
市场分化趋势明显（ 2013年前11个月，全国商品房待售面
市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用，是未来房地产
市场发展的基本方向；
缩小征地规模、建立城乡统一的建设用地市场，是完善未来房地产用
地政策的重要方向。
加快房地产税立法，建立不动产统一登记体系，是构建以经济手段为
主的房地产市场调控体系的关键。地方税体系构建的重要一环。
不动产统一登记，统一的信息平台。
2011.2-2013.11商品房销售面积累计同比情况单位：%
1-11月份，房地产开发企业土地购置面积34773万平方米，同比增长9.9%，1-10月份下降3.6%；土地成交价款8669亿元，增长31.5%，增速比1-10月份提高19.8个百分点。
2013年前10个月，全国房地产待开发土地面积累计同比增幅是0.9
当前房地产市场形势和走势分析
2013年1-11月份，全国房地产开发投资77412亿元，同比增长19.5 %，增速比1-10月份提高0.3个百分点，是2012年2月以来累计同比增幅最高的时期。其中，住宅投资增长19.1%，增速提高0.2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.6%。
2013年前11个月，商品房销售累计同比增幅是20.8%，远远高于2012年前11个月2.4%的累计同比增幅。201年的销售面积同比增速仍处于2011年以来的最高水平，是2012年2月出现最低水平后出现的新峰值。

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精选房地产市场及其运行规律讲义 (ppt)
第三章房地产市场及其运行规律
第一节房地产市场概述第二节房地产市场的供求关系第三节房地产市场指标第四节房地产市场的特性与功能第五节房地产市场的运行规律第六节政府对房地产市场的干预
本章要求
• 了解房地产市场的概念、分类及总体结构；
• 熟悉房地产市场的特征、影响因素和市场指标以及政府对房地产市场的干预；
• 掌握房地产市场运行规律。
第一节房地产市场概述
一、房地产市场的概念二、房地产市场的构成三、房地产市场细分四、房地产市场的结构五、房地产市场的运行环境
一、房地产市场的概念
•狭义的房地产市场是指房地产商品流通的场所，如房地产交易所和交易市场等。 •广义的房地产市场是指房地产交易双方经济关系的总和，是指从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所及一切交易途径和形式。 •一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的系统。
• 例题1：“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包括（）。
• A．按地域范围细分 • B．按房地产用途细分 • C．按增量存量细分 • D．按交易形式细分 • E．按目标市场细分
• 例题2：在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有（）。
三、房地产市场的价格机制
在我国社会主义市场经济体制下，作为市场经济核心的价格机制对市场起着主要的调节作用，但作为计划经济特征的国家宏观调控仍然对市场产生重要影响。
随着我国房地产市场的发展，价格机制的作用在逐渐增强。
单位价格
P
E
0 Q
供给曲线
需求曲线单位时间内的供求数量
单位价格
超额供给
社会环境
政治环境经济环境金融环境
房地产法律制度环境技术环境资源环境国际环境
课后作业：2014年北京大兴区住宅市场运行环境分析
• 每位学生独立完成：
– 社会环境（学号尾号：0） – 政治环境（学号尾号：1） – 经济环境（学号尾号：2，3） – 金融环境（学号尾号：4，5） – 房地产法律制度环境（学号尾号：6） – 技术环境（学号尾号：7） – 资源环境（学号尾号：8） – 国际环境（学号尾号：9）
• 除此之外房地产市场还有其他的含义：
– 房地产市场是指房地产商品流通环节的状况，包括供给和需求状况及其相互关系；
– 房地产市场是指房地产经济内在的调节机制，即房地产经济的价值规律。
• 在我国由于土地的国家所有制的特点，房地产商品的流通就表现为地块上的建筑物的所有权和地块的使用权的转移。
– 收入的变化：收入增加会导致对需求的增加； – 其他商品的价格变化：替代品的价格变化，会影
响对原商品的需求； – 对未来的预期：对未来收入、利率、产品价格跌
涨等； – 政府政策的变化：税收政策、住房政策、金融政
策等。
• 例题3：如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会（）。
区域结构：分析不同地区之间房地产市场发育情况的差异和特点
产品结构：考察房地产中不同物业类型之间的投资比例关系
供求结构：针对某一物业类型，分析市场内部不同档次物业的供求关系
投资结构：分析投资者参与市场的不同投资目的和投资方式
五、房地产市场的运行环境
房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它周围各种影响因素的总和。按照影响因素的性质，大致分为8类：
（过剩）供给曲线
75
H
h
50
E 均衡价格
25
f
F
超额需求需求曲线
0
1000
（短缺）
2000
3000单位时间内的供求数量
图3-2 简化的供求曲线
图3-3 房地产市场均衡
当市场条件发生变化时，供求关系曲线就会发生变化。如当住房抵押贷款利率上升时，如果其他因素保持不变，商品住宅需求就会减少。如右图所示。
A．减少 B．增加 C．不变 D．同步递减
二、房地产市场的供给
供给：是出售方愿意在某特定时间以特定价格出售的总体数量。除价格以外，影响房地产市场供给的因素有：
– 房地产开发成本：直接影响到开发商的利润水平，直接影响到开发量；
– 政府政策的变化：影响到开发成本，进而影响到供给量；
– 对未来的预期：对未来房地产市场价格变化的预期会影响到当前的投资。
• 作业形式：
– 每位学生提交各自的分析报告（A4纸，至少600字） – 下次课随机抽取学生在讲台上介绍各自的分析报告（不少于2
分钟），共16人，每类2名学生
第二节房地产市场的供求关系
一、房地产市场的需求二、房地产市场的供给三、房地产市场的价格
机制
一、房地产市场的需求
需求：是有支付愿望和支付能力的希望或需要。除价格以外，影响房地产市场需求的因素有：
• A．按存量增量细分 • B．按交易形式细分 • C．按目标市场细分 • D．按房地产用途细分 • E．按地域细分
四、房地产市场的结构
要实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的市场目标，必须准确把握房地产市场上的主要结构关系。
房地产市场结构包括：
总量结构：分析开发和销售之间的数量关系，考察房地产供求之间的总量差距
图3-1 房地产市场的构成
三、房地产市场细分
•按地域范围细分：
– 城市闹市区、城市边缘区、城市郊区等
•按房地产用途细分：
– 居住、商业、工业等
•按存量增量细分：
– 一级、二级市场（一级土地市场、二级土地市场、一级房屋市场、二级房屋市场）
•按交易形式细分：
– 买卖、租赁、抵押
•按目标市场细分：
– 高、中、低档
• 房地产市场是房地产权益的交易市场，房地产市场交易的对象实际上是附着在每一宗房地产上的权益或权利。
二、房地产市场的构成
房地产市场
地产市场
土地所有权买卖市场土地使用权出让、转让市场
土地开发市场
房产市场
房地产综合服务市场
房屋买卖市场房屋租赁市场房屋抵押、典当、置换市场
房地产劳务市场房地产资金市场房地产技术信息服务市场
价
D
格
1
D
P2
S
E1
P1
E2
Q
Q
Q
2
1
数量
图3-4 市场