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房屋交付给原告刘某，原告居住并进行了装修。
2010年房产证下来后，二被告一直不愿意过户，并明确表示房屋涨价不想卖给原告了，原告随至去房地产管理部门查询房屋情况，得到二被告已将房屋卖给宁某，为维护自己的合法权益，原告刘某委托国汉律师事务所主任刘超律师。
刘超律师通过了解、分析案情，为原告制订了成套的维权方案，最终为委托人争取了房屋的所有权，法院判决二被告与宁某签订的房屋买卖无效。
判决书：北京市东城区人民法院民事判决书( 2011)东民初字02438号原告刘某，女，1967年7月X日出生，汉族，无业，住北京市东城区东花市富贵园X。
委托代理人刘超，北京市国汉律师事务所律师。
被告李某，男，1962年11月X日出生，汉族，无业，住北京市东城区香饵胡同X 号楼X单元X号。
被告李睿某，男，1989年X月X日出生，汉族，北京理工大学学生，住址同李某。
上列二被告的委托代理人X北京市XX律师事务所律师。
被告宁某，女，1962年X月X日出生，侗族，农民，住北京市顺义区X区X村小辛庄街X号。
委托代理人，北京市X律师事务所律师。
原告刘某（以下简称原告）诉被告李某、李睿某、宁某（以下共同提及时简称三被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年1月25日立案受理。
本案依法适用普通程序，由审判员张绘丽担任审判长，与代理审判员齐建卿、人民陪审员王祖铠组成合议庭，公开开庭进行了审理。
原告的委托代理人刘超，被告李某及其委托代理人，被告宁某的委托伐理人到庭参加了诉讼。
本案现已审理终结。
原告诉称：2009年6月30日，原告与被告李某、李睿某签订《房屋买卖合同》约定，被告李某、李睿某将北京市东城区（原崇文区）新怡家园8号楼6单元X室售予原告；房屋总价款为人民币400万元（其中合同签订之日支付定金人民币20万元，此后1 0日内支付80万元，同年8月1 5日之前支付120万元，办理房产移交手续时支付余款）。
上述合同后，该二被告于2009年7月7日将合同约定房屋交付原告，原告遂对其进行装修并居住至今。
例1：甲将房屋出卖给乙，交付了房屋，但没有办理过户登记。
因房价上涨，甲又将房屋出卖给不知情的丙，并给丙办理过户登记。
①甲、乙间的买卖合同有效，乙基于合同债权占有房屋，为有权占有。
②基于债权的有权占有具有相对性，乙相对于甲为有权占有，相对于丙则为无权占有。
③所有权人丙对乙享有返还原物请求权。
例2：甲的汽车被乙盗窃，乙将汽车交给雇佣的司机丙驾驶。
①丙是占有辅助人，不是占有人，也就不是无权占有人。
②乙才是无权占有人，甲应对乙行使返还原物请求权，而不能对丙行使返还原物请求权。
例3：甲的手机为乙所盗，乙以市价出售给不知情的丙，并交付。
①手机是盗赃，丙不能善意取得手机所有权，丙对手机为无权占有，甲对丙享有返还原物请求权。
②甲对乙不享有返还原物请求权。
原因是：自以出卖的意思将手机交付给丙时，乙对手机的占有消灭，乙不再是无权占有人。
乙曾经是无权占有人，但不是现时的无权占有人。
③甲对乙享有侵权损害赔偿或不当得利返还请求权。
④请求的对象是现时的无权占有人，即请求之时，依然是无权占有人。
曾经的无权占有人，若其占有因完成交付，遗失、被盗等原因而消灭，对其不再成立返还原物请求权。
例4：甲的猫被乙盗窃，甲发现时，该猫因乙管理不善而死亡。
①占有的客体是物，占有物灭失的，占有消灭。
无权占有也不例外。
②猫已经死了，乙对猫的无权占有消灭，乙不再是猫的现时无权占有人。
③甲对猫的所有权也消灭了，甲对乙无返还原物请求权，但甲可对乙行使侵权损害赔偿请求权。
④凡占有物灭失的，无返还原物请求权存在。
例5：某甲有一套房子，他先与乙签订了房屋买卖协议，约定将该房屋以20万元的价格卖给乙，乙将20万元房款交付给了甲，甲同时将房屋交付给乙，乙对房屋进行了装修并搬进去居住，但没有进行过户登记。
后来，由于房屋价格上涨，甲就背信弃义地撕毁了与乙签订的合同，又与丙签订了合同，将上述房屋又以更高的价格卖给了丙，并且办理了过户登记手续。
这时，丙拿着房产证找到乙，要求乙腾房，乙认为自己买房在先，并且实际取得了该房屋，自己才是房屋的所有人，于是拒绝搬出。
第1篇一、案例背景2018年，李某因急需用钱，将自己位于市中心的一套房产出售给王某，双方签订了一份房屋买卖合同。
合同约定，房屋总价为200万元，王某支付定金20万元。
然而，在合同签订后的一个月内，李某又将该房屋出售给了赵某和钱某，分别签订了房屋买卖合同。
赵某和钱某分别支付了定金10万元。
王某得知此事后，要求李某返还定金，但遭到拒绝。
王某遂将李某诉至法院，要求法院判决李某返还定金并承担违约责任。
二、案件争议焦点1. 李某是否构成一房多卖？2. 王某的定金是否应予返还？3. 李某是否应承担违约责任？三、法院判决1. 关于一房多卖问题，法院认为，李某在签订房屋买卖合同后，又将该房屋出售给赵某和钱某，构成一房多卖。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“当事人一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
”李某的行为构成欺诈，王某有权请求法院撤销与李某签订的房屋买卖合同。
2. 关于定金返还问题，法院认为，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。
债务人履行债务后，定金应当返还。
给付定金的当事人一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的当事人一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
”王某已支付定金20万元，李某构成违约，应返还王某定金。
3. 关于违约责任问题，法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”李某构成违约，应承担违约责任，包括返还王某定金和赔偿王某因李某违约而遭受的损失。
四、案例分析本案中，李某的行为构成一房多卖，违反了诚实信用原则和法律规定。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，王某有权请求法院撤销与李某签订的房屋买卖合同。
一房二卖构成合同诈骗罪案例【案情简介】2016年1月，张某某通过楼房外墙上张贴的小广告获知，在涟水县某村有一套小产权门面房出售，售价15万元，张某某按照广告与房主周某某取得了联系，并在周某某的带领下，去现场看了两次房子。
由于这套门面房是小产权房，没有产权证明，在周某某提供了当地居委会盖章的相关证明后，张某某向周某某付了11.8万元的购房款，购买了该门面房。
签订合同时该门面房正被租给他人5月份到期，4月底，张某某联系周某某商讨交房事宜，周某某推辞说在外地打工，后张某某就再也联系不上周某某了。
原来，这套门面房早在2015年12月就被周某某卖给了祝某某，水电户头也都已变更。
周某某提供给张某某的证明是他在广场上随便找的一个陌生人写的，证明上盖的居委会印章是刻的假章。
案发后，周某某一直处于畏罪潜逃的状态，直至2018年才被警方抓获归案。
【调查与处理】该案由涟水县公安局侦查终结，移送涟水县人民检察院审查起诉。
涟水县人民检察院审查认定：被告人周某某以非法占有为目的，在签订和履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大，其行为符合合同诈骗罪的构成要件，其行为触犯了《中华人民共和国刑法》第二百二十四条的规定，犯罪事实清楚，证据确实、充分，应当以合同诈骗罪追究其刑事责任。
2019年5月21日，涟水县人民检察院审查终结后向涟水县人民法院提起公诉。
8月27日，涟水县人民法院经过公开开庭审理，作出一审判决：被告人周某某犯合同诈骗罪，判处有期徒刑九个月，缓刑一年，并处罚金人民币二万五千元。
【法律分析】本案中，周某某的行为属于“一房二卖”，简单来说，就是房屋所有权人将同一间房子前后卖给了两个人，也可能存在两个以上的买受人。
在实践中，一房二卖的现象并不少见，尤其是在小产权房的买卖中，买卖双方签订的合同不需要到不动产登记中心备案审查，买房者无法核实房屋的真实情况，容易导致房主“钻空子”将房屋再次卖给他人，骗取钱财。
那么一房二卖的法律后果是什么呢？卖房者可能涉及民事责任，甚至还有可能涉嫌合同诈骗罪被追究刑事责任。
第1篇一、案例背景近年来，随着房地产市场的火爆，一些不法开发商为了追求利益最大化，采取一房多卖、虚假销售等方式欺诈消费者。
这不仅损害了消费者的合法权益，也扰乱了房地产市场的正常秩序。
本文将以一起一房多卖案例为切入点，探讨一房多卖的法律问题。
二、案例简介2019年，张某看中了一处位于市中心的住宅小区，该小区由某房地产开发公司开发。
张某与开发商签订了购房合同，支付了全部房款。
然而，在办理房产证时，张某发现该房产已被另一买家办理了房产证。
张某遂向法院提起诉讼，要求开发商承担违约责任。
三、一房多卖的法律分析1. 一房多卖的定义一房多卖，是指同一套房产被多个买家同时购买，开发商未履行合同约定，导致买家之间发生纠纷的行为。
2. 一房多卖的法律依据（1）合同法《中华人民共和国合同法》规定，当事人应当按照约定履行自己的义务。
一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。
（2）物权法《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。
未经登记，不得对抗善意第三人。
3. 一房多卖的法律责任（1）开发商的责任开发商一房多卖，违反了合同法的规定，应当承担违约责任。
具体包括：①退还已收房款及利息；②赔偿因违约给买家造成的损失；③承担因一房多卖引起的纠纷解决费用。
（2）买家的权利买家在发现一房多卖后，有权要求开发商承担违约责任，并可依法向法院提起诉讼。
四、案例分析在本案中，开发商一房多卖，违反了合同法的规定，应当承担违约责任。
张某作为买家，有权要求开发商退还已收房款及利息，并赔偿因违约造成的损失。
同时，张某可以向法院提起诉讼，维护自己的合法权益。
五、法律建议1. 严格审查开发商资质购房者在购买房产前，应严格审查开发商的资质，确保开发商具备合法的开发资质和良好的信誉。
2. 仔细阅读合同条款购房者在签订购房合同时，应仔细阅读合同条款，特别是关于房产权利归属、交付时间、违约责任等关键条款，确保自身权益不受侵害。
第1篇一、引言近年来，随着我国房地产市场的蓬勃发展，房屋买卖纠纷案件日益增多。
其中，“一房三嫁”现象尤为引人关注。
所谓“一房三嫁”，即同一房产在同一时间或不同时间被分别出售给三个或三个以上的买受人。
这种情况下，法律效力如何认定，买卖双方的权益如何保障，成为司法实践中亟待解决的问题。
本文将从“一房三嫁”案例的背景、法律效力分析、处理原则及司法实践等方面进行探讨。
二、案例背景2018年，张三与李四签订了一份房屋买卖合同，约定张三将其名下的一套房产出售给李四，价格为200万元。
合同签订后，张三将该房产过户给了李四。
然而，不久后，张三又与王五签订了一份房屋买卖合同，约定将同一套房产出售给王五，价格为220万元。
王五支付了定金，并要求张三办理过户手续。
此时，李四得知此事后，要求张三履行与自己的房屋买卖合同。
张三表示无法履行，李四遂将张三诉至法院。
三、法律效力分析（一）合同效力1. 张三与李四签订的房屋买卖合同，符合《中华人民共和国合同法》的规定，属于有效合同。
2. 张三与王五签订的房屋买卖合同，同样符合《中华人民共和国合同法》的规定，属于有效合同。
（二）物权变动1. 张三与李四签订的房屋买卖合同履行完毕，李四已取得该房产的物权。
2. 张三与王五签订的房屋买卖合同虽有效，但未办理过户手续，王五尚未取得该房产的物权。
（三）“一房三嫁”的法律效力1. 根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“因买卖、赠与、继承等法律行为取得的物权，自法律行为生效时发生效力。
”可知，张三与李四、王五签订的房屋买卖合同均具有法律效力。
2. 根据《中华人民共和国物权法》第二十四条规定：“因买卖、赠与、继承等法律行为取得的物权，自登记时发生效力。
”可知，房屋买卖合同虽有效，但未办理过户手续的，买受人未取得该房产的物权。
四、处理原则1. 合同优先原则：在“一房三嫁”的情况下，若买卖双方均签订有效合同，则应尊重合同约定，优先保护合同相对方的权益。
第1篇一、引言一房两卖，即同一套房产在同一时间内，卖方同时与两个或多个买方签订买卖合同，约定将该房产出售给多个买方。
这种现象在我国房地产市场屡见不鲜，给购房者带来了诸多困扰。
本文将从法律角度分析个人一房两卖的法律后果，以供参考。
二、一房两卖的法律性质一房两卖是一种违约行为，违反了合同法的基本原则。
根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行义务。
一房两卖行为违反了诚实信用原则，损害了其他买方的合法权益。
三、一房两卖的法律后果1. 违约责任根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
一房两卖行为导致其他买方无法取得房产，卖方应承担违约责任。
2. 损害赔偿根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，应当赔偿损失。
一房两卖行为导致其他买方遭受经济损失，卖方应承担相应的赔偿责任。
3. 优先购买权根据《中华人民共和国物权法》第一百零一条的规定，共有人可以依法转让其享有的份额。
其他共有人享有优先购买权。
在一房两卖的情况下，若其他买方是原房产的共有人，则其享有优先购买权。
卖方在出售房产时，应优先通知其他共有人购买，否则，其他共有人可以要求卖方承担违约责任。
4. 房产登记根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。
一房两卖行为可能导致房产登记存在纠纷。
在这种情况下，买方可以依法向法院提起诉讼，要求确认其与卖方签订的买卖合同有效，并要求办理房产登记。
5. 刑事责任在某些情况下，一房两卖行为可能涉及诈骗等犯罪行为。
若卖方以非法占有为目的，采取虚构事实、隐瞒真相等手段，骗取买方财物，可能构成诈骗罪。
此时，卖方将承担刑事责任。
第1篇一、案件背景2018年5月，李某（以下简称“买方”）与王某（以下简称“卖方”）签订了一份房屋买卖合同，约定李某以150万元的价格购买王某名下位于某市的房产。
合同签订后，李某按照约定支付了首付款50万元，余款100万元约定在房屋过户后支付。
然而，在办理过户手续的过程中，李某发现王某名下该房产已被法院查封，且王某在未通知李某的情况下，将该房产出售给了第三人张某（以下简称“第三人”）。
李某遂向法院提起诉讼，要求王某承担违约责任，并赔偿其损失。
二、案件争议焦点1.王某与李某签订的房屋买卖合同是否有效？2.王某是否存在一房两卖的行为？3.王某是否应当承担违约责任？4.王某应当赔偿李某多少损失？三、法院判决1.关于房屋买卖合同的效力问题，法院认为，王某与李某签订的房屋买卖合同符合法律规定，双方意思表示真实，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同有效。
2.关于王某是否存在一房两卖的行为问题，法院认为，王某在未通知李某的情况下，将该房产出售给了第三人，构成一房两卖。
王某的行为违反了诚实信用原则，损害了李某的合法权益。
3.关于王某是否应当承担违约责任问题，法院认为，王某存在一房两卖的行为，违反了合同约定，构成违约。
王某应当承担违约责任，向李某支付违约金。
4.关于王某应当赔偿李某多少损失问题，法院认为，李某在签订合同后支付了首付款50万元，王某的行为导致李某无法取得房屋，给李某造成了损失。
综合考虑王某的过错程度、李某的损失等因素，法院判决王某赔偿李某损失50万元。
四、案例分析1.一房两卖的法律责任一房两卖是指卖方在未通知买方的情况下，将该房产出售给第三人的行为。
根据《中华人民共和国合同法》的规定，卖方在签订合同后，未履行合同约定的义务，构成违约。
在此情况下，买方可以要求卖方承担违约责任，包括支付违约金、赔偿损失等。
2.房屋买卖合同的法律效力房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示的产物，只要符合法律规定，就具有法律效力。
一房多卖合同诈骗案例篇一：房地产开发商一房两卖的法律责任房地产开发商一房两卖的法律责任案例204年4月1日，市民王某与某房地产开发公司签订一份预售商品房买卖合同，约定由王某购买某小区5-丁-602号房。
合同签订后，王某按约支付了全部购房款，只等房地产开发公司交房。
然而到了合同约定的交房日期，房地产开发公司却迟迟不能交付，王某多次催促，最后才得知该小区5-丁-602号房早在203年10月就已被房地产开发公司卖给了刘某，刘某也已经取得了房屋所有权证。
王某愤而提起诉讼，要求房地产开发公司返还已付房款、赔偿相应利息及其他实际损失、支付相当于已付购房款的赔偿金。
案例分析房地产开发公司一房二卖的行为(即先后以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人)，给买房人王某造成了严重的损害。
对于这种一房二卖的行为，法律是如何规范的?商品房买卖行为适用的法律有《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理法》等，由于商品房交易行为比较复杂，最高人民法院在203年3月24日发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《司法解释》)，专门针对房地产开发企业作为房屋出卖方的商品房买卖合同行为进行规范处理。
本文主要围绕该司法解释，对房地产开发商一房二卖的法律责任作一分析。
一、一房二卖的出卖方必须是特定主体，即房地产开发商。
《司法解释》第一条明确规定，解释中所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
因此在本文中所涉及的一房二卖的销售方为特定主体，即房地产开发商。
二、一房二卖中所涉及的买卖合同的效力1、一房二卖的情形一房二卖，指房地产开发商作为出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。
根据我国《城市房地产管理法》的规定，国家实行房屋所有权登记发证制度，取得房屋应当申领房屋所有权证书。
因此在商品房买卖中有二个阶段，首先依法签订房屋买卖合同，这是一个债权行为，即在买卖双方之间产生特定的债权债务关系;其次所有权登记，这是一个物权行为，即房屋的所有权从出卖人转移给买受人，买受人成为房屋的所有权人。
一房多卖案例在房地产交易中，一房多卖是指同一套房屋被多次出售的现象。
这种情况往往会给购房者和其他相关方带来很多麻烦和纠纷。
下面，我们就来看一个真实的一房多卖案例。
某市一小区内的一套房产，原本是一对夫妇在当地房产交易中心购买的。
然而，不久之后，他们发现自己购买的房屋竟然被另外一家人也买下了。
原来，房屋中介在售房过程中出现了失误，导致同一套房屋被多次售卖。
这不仅给购房者带来了经济上的损失，也给相关的房产中介和交易中心带来了很大的影响。
首先，对于购房者来说，他们可能会面临房屋产权的争议。
因为同一套房屋被多次售卖，不同的购房者都可能持有相关的购房合同。
这就需要相关部门对房屋的产权进行认真的核实和调查，以确定真正的房屋所有权归属。
而在此期间，购房者可能会面临无法入住、无法办理相关手续等问题，给他们的生活和工作带来很大的不便。
其次，对于房产中介和交易中心来说，一房多卖的事件往往会引发公众对其信誉和专业水平的质疑。
购房者很可能会怀疑中介机构的诚信度和专业能力，甚至会对整个房地产交易市场失去信心。
这对于中介机构和交易中心来说都是一个严重的打击，可能会导致他们的业务受到影响，甚至会面临诉讼和处罚。
最后，对于监管部门和相关法律法规来说，一房多卖的案例也会引发对于房地产交易监管的反思和完善。
监管部门需要加强对房地产交易中介和交易中心的监管力度，确保其遵守相关法律法规和规范操作。
同时，相关法律法规也需要对于一房多卖的情况进行明确的规定，以便能够更好地保护购房者的合法权益，避免类似事件的再次发生。
综上所述，一房多卖的案例给购房者、房产中介和交易中心以及监管部门带来了很多问题和挑战。
因此，我们需要共同努力，加强对房地产交易市场的监管和规范，确保房地产交易的公平、公正和合法，为购房者和相关方提供一个良好的交易环境。
张仁清诉金坛奥金房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷上诉案（2011）常民终字第701号上诉人（原审原告）张仁清。
委托代理人王斌兴，江苏高尔登律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）金坛奥金房地产开发有限公司。
诉讼代表人金坛奥金房地产开发有限公司清算小组。
委托代理人许金海，江苏剑群律师事务所律师。
委托代理人庄月芳。
上诉人张仁清因与被上诉人金坛奥金房地产开发有限公司（以下简称奥金房产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服金坛市人民法院（2010）坛民初字第2223号民事判决，向本院提起上诉。
本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审经审理查明，2008年2月20日和21日，奥金房产公司与张仁清签订了62份商品房预销售合同，62份商品房买卖合同中所约定销售的房屋总价款为27683055元，同时也签订了补充协议，补充协议主要内容：一、乙方（奥金房产公司）向甲方（张仁清）出售位于金坛市经济开发区华城中路的美丽华公寓商品房62套，面积为8400.75平方米。
二、甲乙双方一致确认，前述62套商品房面积为8400.75平方米，合同总价为27683055元的商品房，实际成交价为人民币1000万元，即甲方支付购房款1000万元就取得前述62套商品房的完全所有权。
三、甲方购买上述商品房的购房款人民币1000万元，由甲方指定的无锡山北金属容器有限公司于2008年2月22日代为甲方支付。
四、甲乙双方另协商一致同意乙方有权于2008年12月22日前一次性或分批次以甲方实际购买总价人民币1000万元的原价回购前述62套商品房，回购房款直接汇入甲方或甲方书面指定的单位；若乙方未能于2008年12月22日前依前约回购，则乙方仍有权于2009年1月22日前以人民币1200万元回购前述62套商品房；若乙方仍未能于2009年1月22日前依前约回购，则乙方应在2009年3月22日前为甲方办妥前述62套商品房的房地产权权属证书。
张仁清于2008年2月21日汇给奥金房产公司1000万元，双方到政府主管部门对该62套商品房进行了备案登记。
2008年年底，奥金房产公司因经营管理不善，高息融资，且将奥金房产公司的资金用于其关联企业的开发，致奥金房产公司资金链断裂，其所开发的美丽华公寓建设被迫停工至今，不能清偿到期债务，债权人纷纷起诉，购房者也为此集体上访，引发了社会矛盾。
2009年11月，债务人奥金房产公司以其不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务为由，向法院申请破产清算，经常州市中级人民法院指定，法院于2009年12月4日立案受理，并依法作出（2009）坛民破字第2号民事裁定书。
张仁清于2010年2月10日来奥金房产清算小组申报62套商品房财产所有权。
2010年4月17日奥金房产清算小组通知张仁清：张仁清申报的美丽华公寓62套商品房财产所有权不符合法律规定，不能确认。
2010年4月28日，张仁清再次发函申明对62套商品房的财产所有权。
2010年9月10日，张仁清诉来法院。
原审法院认为，民事活动应当遵守法律。
根据国务院《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》第四条第（二）项内容的规定，奥金房产公司与张仁清签订商品房买卖合同和补充协议的行为，其实质内容属于未经依法批准，以预售房屋为名，筹集资金的非法融资行为。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，应认定双方签订的商品房买卖合同和补充协议违反行政法规的强制性规定，属于无效。
张仁清虽然与奥金房产公司双方到政府主管部门对62套商品房进行了商品房预销售合同备案登记，但该登记属于债权性质，仅能起到备案作用，不具有物权效力。
据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项及有关民事法律政策之规定，并经法院审判委员会讨论决定，作出如下判决：一、张仁清与金坛奥金房地产开发有限公司于2008年2月20日和21日签订的商品房买卖合同和补充协议无效。
二、驳回张仁清其他诉讼请求。
案件受理费80200元，由张仁清负担。
上诉人张仁清不服上述判决，向本院提起上诉称，一、一审法院适用法律错误。
一审法院以国务院《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》为依据作出的一审判决适用法律错误。
国务院这一办法不适用本案，上诉人和被上诉人不是非法金融机构，也未从事非法金融业务。
一审法院认为上诉人与被上诉人的行为是“以预售房屋为名，筹集资金的非法融资行为”，这一认定是错误的。
本案为公民和企业之间的商品房销售合同纠纷案，应当适用我国房地产方面的法律法规及最高院关于审理商品房买卖合同纠纷方面的相关司法解释来审理本案，来判定上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》和《补充协议》的效力。
上诉人认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的。
上诉人与被上诉人是具有民事行为能力的法人和自然人。
双方在签订《商品房买卖合同》和《补充协议》的时候都能预见到最终的法律后果。
众所周知，合同、协议具有引领和规范民事活动的作用。
双方在《补充协议》中的“甲方支付购房款1000万元就取得前述62套商品房的完全所有权”、“乙方应在2009年4月30日前为甲方办妥前述62套商品房的房地产权属证书”等约定充分表示了双方的真实意思并明确了应承担的法律后果。
双方在《补充协议》中明确表示了交付和接受标的物，即涉争商品房的意思表示和行为。
双方在《补充协议》中的约定起到了对双方的民事法律行为进行引领和规范的作用。
该《商品房买卖合同》和《补充协议》合法有效，理应受法律保护。
二、一审法院认为上诉人的商品房备案登记“不具有物权效力”同样是错误的，商品房未竣工并不影响双方商品房财产所有权的转移。
我国商品房买卖预登记有两种形式，即依据《物权法》的预告登记和依据《房地产管理法》的备案登记。
预登记的目的就是购买人通过预登记达到对抗第三人的效力，将物权的公示手段用于债权的保护，是债权物权化。
上诉人购买的涉争商品房在政府主管登记部门备案登记的目的就是使得上诉人购买的涉争商品房具有对抗第三人的物权效力。
上诉人的购房行为与其他小业主一样合法有效，同样受法律保护。
本案涉争的商品房虽未竣工，但并不影响被上诉人将商品房所有权转移给上诉人。
被上诉人将尚未建成的涉争商品房销售并转移房屋所有权于上诉人，符合最高院审理商品房买卖合同纠纷的相关司法解释。
根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》的约定，上诉人已经取得了涉争商品房的财产所有权，虽然尚未竣工，但并不影响上诉人已为涉争商品房财产所有权人这一客观事实。
三、被上诉人处置涉争商品房，应承担等值赔偿。
上诉人在被上诉人破产前已经取得了涉争商品房的财产所有权，上诉人的商品房的财产所有权依法不属破产财产，且在破产宣告前涉争商品房仍尚存在，并未灭失。
但在一审审理期间，被上诉人将涉争商品房进行了处置，根据最高院关于审理破产案件的相关司法解释，被上诉人依法应当承担等值赔偿责任。
综上，请求法院撤销原审判决，依法改判。
被上诉人奥金房产公司在法定期限内未作书面答辩。
二审中，双方当事人未向本院提交新证据，且对原审查明的事实无异议，故本院对原审查明的事实依法予以确认。
本院另查明，一审中，华东政法大学商法研究中心接受江苏高尔登律师事务所的委托，对本案进行了研讨，并出具了法律意见书，该意见书认为：一、张仁清的购房行为合法有效。
张仁清与奥金房产公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议书》。
从合同和协议书的主体来看，张仁清作为具有完全行为能力的公民，有权购置商品房。
奥金房产公司是经工商行政管理部门核准登记、领取企业法人营业执照的房地产开发经营企业，并在建设行政主管部门取得相应的房地产开发企业资质证书。
奥金房产公司取得了所出售的62套房屋的商品房预售许可证，预售行为符合我国法律、法规的规定。
预售双方的意思表示真实。
从合同的内容看，双方的权利义务在《商品房买卖合同》及《补充协议书》中做了约定，充分体现了协商一致的原则，也没有违反法律、法规的情形。
由于张仁清支付的购房款是按《补充协议书》约定支付的，而《补充协议书》约定的价款低于合同价款，该行为是否显失公平。
从本案的履行情况看，也不存在显失公平问题。
因双方签订合同和协议后，张仁清已按约履行了全部义务，奥金房产公司一直没有异议（我国法律规定显失公平的撤销期限为1年）。
据此我们认为张仁清与奥金房产公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》合法有效，张仁清的购房行为应受法律保护。
二、关于《商品房买卖合同》及《补充协议书》的性质。
张仁清与奥金房产公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议书》后，为保障所购62套商品房的权益，依法办理了备案登记。
商品房预售登记是不动产登记的一种，我国规定的形式有预告登记和备案登记，是为保全预购人的不动产物权。
商品房预售合同一经预登记，预购人对预购商品房取得了对抗第三人的效力，通过预登记，将物权的公示手段用于债权的保护。
预售人如果将预购商品房出卖给第三人，由于预购人的预登记在先，该第三人不能通过登记取得所有权，故预登记使合同债权具有物权性质，是一种典型的债权物权化。
在预登记作出后，只要预购人履行完毕了买卖合同中规定的义务，便取得房屋的所有权，这种所有权受法律保护。
而且，根据双方签订的《补充协议书》第二条规定，只要张仁清付清约定的全部购房款，即取得约定商品房的所有权。
据此应认为双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》是债权物权化的合同，具有物权合同的效力。
三、张仁清对所购商品房享有的权利。
本案中，奥金房产公司由于经营不善，进入破产清算程序。
张仁清所购的62套商品房应如何处理呢？对于买卖中的特定物的性质，2006年颁布的破产法和之后的所有司法解释都没有做出明确的规定，而之前最高人民法院2002年7月18日发布的《关于审理企业破产案件若干问题的规定》（法释{2002}23号）作出了规定。
法释{2002}23号第71条明确规定了几种不属于破产财产的情形，其中第四项为“依照法律规定存在优先权的财产，但权利人放弃优先受偿权或者优先偿付特定债权剩余的部分除外”，第五项“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”，此规定突破了我国法律买卖合同不转移占有或进行登记不发生所有权转移、相对人只能享有普通债权的规定，赋予了已经支付了完全对价的买受人在出卖人破产时对所购买标的物一种类似于所有人“取回权”的权利。
虽然该司法解释没有进一步明确特定物不属于破产财产后购买人是否如所有人一样可以“取回”，即要求交付和转移所有权，但从司法解释将其区别于第71条第四项规定的对特定财产存在优先权的权利及司法解释的精神看，应该肯定购买人可以进一步有要求交付特定物和转移特定物所有权的权利。
