“一房多卖”案件中“恶意串通”之认定规则

【案情提要】本案是被告与第三人恶意串通、一房两卖的案件。

一审法院认定恶意串通成立，判决被告与第三人签订的房屋买卖合同无效。

被告与第三人均不服，提起上诉。

这是被上诉人（一审原告）二审民事答辩状。

本案涉及的问题有：1、恶意串通的认定标准如何掌握？本案房产已经交付原告，由原告占有使用。

对房产这种人们生活中的重大财产利益，第三人买房时不去现场看房, 以及大额房款支付仅仅提供付款收条，而不能提供银行或者其他付款方式证明的情况下，可以推断被告和第三人存恶意串通成立。

2、在鉴定程序中，持有检材一方拒不配合鉴定，属于妨碍举证行为，应当做出对其不利的裁判。

昭彥律师（）恶意串通一房两卖被上诉民事答辩状答辩人：某红，女，19XX年X月X日生，汉族，无业，住市某某区某某园某某号。

因某、某某、林某娥上诉我房屋买卖合同纠纷一案，提出答辩如下：一、一审判决认定被答辩人某、某某与林某娥存在恶意串通，认定事实准确，符合证据采信规则。

1、一审判决认定事实正确，符合证据采信规则和事实判断标准。

“恶意串通”的意思表示，隐藏于行为人的心，是在的主观状态，他人无法直接知悉一个人的主观上在想什么。

判断被答辩人某与林某娥是否存在“恶意串通”，只能通过外在的客观事实来推断。

所以，在司法实践中，判断“恶意串通”的标准，通常要通过已知事实推定未知事实的方法来确定。

《最高人民法院公报》2010年第10期（总第168期），全、皮治勇诉碧波房地产开发、夏昌均、奥康置业合同纠纷案，在“裁判要旨”中指出“对于前述条款中恶意串通行为的认定，应当分析合同双方当事人是否具有主观恶意，并全面分析订立合同时的具体情况、合同约定容以及合同的履行情况，在此基础上加以综合判定。

'‘就是说，“恶意串通"一般不能通过直接的证据来证实，而是在相关事实的基础上“分析"判断来得出结论。

该案民事裁定书，也是通过对合同约定容、合同履行过程等客观事实综合分析，得出“恶意串通”的结论。

关于拍卖中恶意串通的法律责任恶意串通行为又称做恶意通谋行为。

恶意串通具体表现为：串通掩盖事实真相，在应价过程中串通一气，有意压价，损害委托人的利益。

下面由店铺为你详细介绍恶意串通的相关法律知识。

拍卖中恶意串通的法律责任一、恶意串通的含义及其分类关于“恶意串通”的问题，在我国民法通则和合同法中都有所规定。

民法通则第五十八条规定了七种无效民事行为，其中第四种就是“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的” 无效民事行为。

民法通则第六十一条规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。

有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，对方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。

”合同法第五十二条规定了五种合同无效的情形，其中之一是因“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”而导致的无效合同。

合同法第五十九条规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。

”可见，民法通则和合同法都是将恶意串通作为一种认定民事行为无效或认定合同无效的条件来规定的。

民法通则和合同法中都未对恶意串通的含义进行过明确的解释。

拍卖法是将恶意串通作为一种禁止性行为而规定的。

拍卖法第三十七条规定：“竞买人之间、竞买人与拍卖人之间不得恶意串通，损害他人利益”，但是拍卖法也未对恶意串通的含义进行明确的界定。

如何理解恶意串通的含义呢?恶意串通是指民事活动中的当事人，为牟取不法利益合谋实施的损害他人利益的违法行为。

拍卖中的恶意串通是指在拍卖活动中，拍卖当事人为了谋取不法利益，共同合谋实施的损害他人利益的违法行为。

拍卖实践中，拍卖当事人恶意串通的情况比较复杂，大体上可以分为三种类型：一类是竞买人相互之间的恶意串通。

主要表现为拍卖前竞买人结成联盟，一致压低价格，拍卖后共同分得利益。

恶意串通的认定标准
恶意串通是指民事活动的当事⼈，为牟取不法利益，共同合谋实施的损害国家、集体或者第三⼈利益的违法⾏为。

其构成要件即为“恶意”与“串通”。

其中“恶意”是指双⽅均有损害国家、集体或第三⼈利益的恶意，此处的恶意是指相对于善意⽽⾔的，即明知或者应当知道其⾏为会造成国家、集体或第三⼈利益的损害⽽故意为之。

由于恶意系当事⼈的主观⼼理状态，除当事⼈⾃认之外，往往难以认定，故需要根据当事⼈的举证情况、结合⽇常⽣活经验来推定当事⼈的真实意思表⽰。

“串通”是指双⽅存在共同合谋的⾏为。

⾸先是指双⽅具有共同的⽬的，即意思联络，可以表现为当事⼈事先达成⼀致的协议，也可以是⼀⽅作出意思表⽰后对于共同的⽬的相互配合或者共同实施了违法⾏为。

恶意串通，损害第三⼈利益的，合同⽆效。

即当事⼈据此主张合同⽆效需具备两个条件：⼀是当事⼈对于诉讼标的享有权利；⼆是需证明恶意串通的事实。

第1篇一、引言拍卖是一种重要的交易方式，具有公开、公平、公正的特点。

然而，近年来，一些拍卖活动中出现了串通拍卖的行为，严重扰乱了拍卖市场秩序，损害了拍卖当事人的合法权益。

为了规范拍卖活动，保护拍卖当事人的合法权益，维护拍卖市场的公平竞争，我国制定了相关法律法规，对串通拍卖行为进行了明确规定。

二、串通拍卖的定义及表现形式1. 定义串通拍卖，是指拍卖人与竞买人、拍卖人与拍卖机构、竞买人之间或者竞买人之间相互勾结，以损害他人利益或者损害拍卖市场秩序为目的，通过不正当手段进行拍卖的行为。

2. 表现形式（1）拍卖人与竞买人串通：拍卖人明知或者应知竞买人参与拍卖的目的不是为了购买拍卖标的，而是为了操纵价格，损害其他竞买人利益，仍允许其参与拍卖。

（2）拍卖人与拍卖机构串通：拍卖机构在拍卖活动中，与拍卖人相互勾结，操纵拍卖价格，损害竞买人利益。

（3）竞买人之间串通：竞买人相互勾结，操纵拍卖价格，损害其他竞买人利益。

（4）竞买人与拍卖人串通：竞买人与拍卖人相互勾结，以不正当手段操纵拍卖价格，损害其他竞买人利益。

三、串通拍卖的法律责任1. 民事责任串通拍卖行为，违反了《中华人民共和国合同法》的相关规定，损害了其他竞买人的合法权益。

根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

因此，串通拍卖行为应当承担民事责任。

2. 行政责任根据《中华人民共和国拍卖法》第五十条的规定，拍卖人、拍卖机构、竞买人、委托人等违反本法规定，有串通拍卖行为的，由工商行政管理部门责令改正，给予警告，可以并处五万元以上五十万元以下的罚款；情节严重的，吊销拍卖人、拍卖机构、竞买人、委托人等营业执照。

3. 刑事责任串通拍卖行为，情节严重，构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》的相关规定，依法追究刑事责任。

根据《中华人民共和国刑法》第二百二十五条的规定，以非法占有为目的，串通拍卖，损害国家利益、公共利益或者他人合法权益，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。

第1篇一、引言拍卖作为一种重要的交易方式，在市场经济中发挥着至关重要的作用。

然而，在拍卖过程中，串通行为的存在严重损害了拍卖的公平性和正义性，破坏了市场秩序。

我国《拍卖法》对此作出了明确规定，本文旨在探讨拍卖中串通行为的法律适用问题。

二、拍卖中串通行为的认定1. 概念界定拍卖中串通行为，是指两个或两个以上的拍卖当事人（包括拍卖人、委托人、竞买人等）相互勾结，以不正当手段影响拍卖价格、损害其他竞买人利益的行为。

2. 认定标准根据《拍卖法》及相关司法解释，拍卖中串通行为的认定标准如下：（1）当事人之间存在串通关系。

包括直接串通和间接串通。

直接串通是指当事人之间直接达成协议，共同实施串通行为；间接串通是指当事人之间没有直接达成协议，但通过相互暗示、通风报信等方式，形成串通关系。

（2）串通行为具有不正当性。

串通行为违反了诚实信用原则和公平竞争原则，损害了其他竞买人的合法权益。

（3）串通行为对拍卖结果产生了实质影响。

串通行为导致拍卖价格低于正常市场价格，损害了其他竞买人的利益。

三、拍卖中串通行为的法律适用1. 行政处罚根据《拍卖法》第五十三条规定，拍卖当事人有串通行为的，由工商行政管理部门责令改正，可以处五万元以上五十万元以下的罚款；情节严重的，吊销营业执照。

2. 民事责任（1）赔偿损失。

根据《拍卖法》第五十四条规定，拍卖当事人因串通行为给其他竞买人造成损失的，应当承担赔偿责任。

（2）违约责任。

根据《拍卖法》第四十六条规定，拍卖当事人有违约行为的，应当承担违约责任。

3. 刑事责任根据《刑法》第一百五十四条规定，拍卖当事人有串通行为，涉嫌构成犯罪的，应当依法追究刑事责任。

四、案例分析某拍卖公司举办一场艺术品拍卖会，委托人甲委托一幅名画参加拍卖。

竞买人乙与甲串通，以低于市场价格的价格成交。

竞买人丙发现后，向法院提起诉讼。

法院审理认为，乙与甲的行为构成串通行为，违反了《拍卖法》的相关规定。

根据《拍卖法》第五十四条规定，判决乙赔偿丙损失，并承担违约责任。

房地产开发商一房两卖的法律责任案例2004年4月1日，市民王某与某房地产开发公司签订一份预售商品房买卖合同，约定由王某购买某小区5—丁—602号房。

合同签订后，王某按约支付了全部购房款，只等房地产开发公司交房。

然而到了合同约定的交房日期，房地产开发公司却迟迟不能交付，王某多次催促，最后才得知该小区5—丁—602号房早在2003年10月就已被房地产开发公司卖给了刘某,刘某也已经取得了房屋所有权证。

王某愤而提起诉讼，要求房地产开发公司返还已付房款、赔偿相应利息及其他实际损失、支付相当于已付购房款的赔偿金.案例分析房地产开发公司一房二卖的行为(即先后以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人），给买房人王某造成了严重的损害。

对于这种一房二卖的行为，法律是如何规范的？商品房买卖行为适用的法律有《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理法》等，由于商品房交易行为比较复杂,最高人民法院在2003年3月24日发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《司法解释》），专门针对房地产开发企业作为房屋出卖方的商品房买卖合同行为进行规范处理。

本文主要围绕该司法解释,对房地产开发商一房二卖的法律责任作一分析.一、一房二卖的出卖方必须是特定主体，即房地产开发商。

《司法解释》第一条明确规定,解释中所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同.因此在本文中所涉及的一房二卖的销售方为特定主体，即房地产开发商。

二、一房二卖中所涉及的买卖合同的效力1、一房二卖的情形一房二卖，指房地产开发商作为出卖人先后或同时以两个买卖合同,将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。

根据我国《城市房地产管理法》的规定,国家实行房屋所有权登记发证制度，取得房屋应当申领房屋所有权证书.因此在商品房买卖中有二个阶段，首先依法签订房屋买卖合同，这是一个债权行为,即在买卖双方之间产生特定的债权债务关系；其次所有权登记，这是一个物权行为，即房屋的所有权从出卖人转移给买受人，买受人成为房屋的所有权人。

第1篇一、引言恶意串通是指当事人之间相互勾结，通过不正当手段损害他人利益的行为。

在市场经济中，恶意串通现象时有发生，严重扰乱了市场秩序，损害了消费者权益。

本文旨在分析恶意串通的法律后果，以期为相关当事人提供参考。

二、恶意串通的定义及表现形式1. 定义恶意串通是指当事人之间相互勾结，以损害国家利益、集体利益或者第三人利益为目的，通过不正当手段进行交易或者合作的行为。

2. 表现形式（1）虚假交易：当事人之间通过虚构交易，骗取国家补贴、税收优惠等不正当利益。

（2）串通招投标：在招投标过程中，当事人之间相互勾结，以排斥其他竞争者，获取中标资格。

（3）串通垄断：企业之间相互勾结，限制市场竞争，损害消费者权益。

（4）虚假宣传：当事人之间相互勾结，夸大产品性能，误导消费者。

（5）串通逃避法律责任：当事人之间相互勾结，逃避法律制裁。

三、恶意串通的法律后果1. 民事责任（1）损害赔偿：恶意串通行为给他人造成损失的，应当承担损害赔偿责任。

（2）违约责任：恶意串通行为导致合同无法履行的，应当承担违约责任。

（3）无效合同：恶意串通行为违反法律法规，导致合同无效。

2. 行政责任（1）行政处罚：行政机关对恶意串通行为人可以依法给予警告、罚款、没收违法所得等行政处罚。

（2）吊销许可证：对于情节严重的恶意串通行为，行政机关可以吊销相关许可证。

3. 刑事责任（1）虚假交易罪：恶意串通进行虚假交易，情节严重的，可以构成虚假交易罪。

（2）串通招投标罪：恶意串通进行招投标，情节严重的，可以构成串通招投标罪。

（3）垄断罪：恶意串通限制市场竞争，情节严重的，可以构成垄断罪。

（4）侵犯商业秘密罪：恶意串通侵犯他人商业秘密，情节严重的，可以构成侵犯商业秘密罪。

四、案例分析1. 案例背景某市两家房地产公司恶意串通，通过虚构交易，骗取国家补贴。

经调查，两家公司串通行为涉及金额达数百万元。

2. 案例分析（1）民事责任：两家公司应承担损害赔偿责任，赔偿国家被骗取的补贴。

浅谈一房二卖中恶意串通行为的认定作者：汪佳来源：《法制与社会》2010年第18期摘要近年来,随着我国房地产经济的飞速发展,涉及房屋买卖纠纷的案件也越来越多,其中一房二卖的情形比较突出,情况较其他房产类纠纷也要复杂。

因此,本文在此试就一房二卖中恶意串通行为的认定作简要的分析论述,以期对相关案件的解决有所助益。

关键词一房二卖房产纠纷恶意串通中图分类号:D920.5 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2010)06-074-02裁判要旨:卖人一房二卖,房屋产权转移到后手买受人名下,虽然没有直接证据证明后手买受人出于故意或恶意,但可以根据双方买卖关系中存在的诸多疑点和不合常理之处,推定双方存在恶意串通。

案情:2004年4月23日,尹某与陈某订立房屋买卖协议,约定陈某将其位于某小区的154平方米的房屋以45.5万元价格卖给尹某,合同订立当日支付定金2万元,余款分两次支付:第一次支付陈某银行贷款额20万元,尾款在过户时全部付清。

如有违约,违约方则应支付成交价10%的违约金。

合同订立后,尹某支付了2万元的定金。

2004年6月25日,尹某向陈某支付了18万元的购房款。

2004年7月1日尹某与陈某签订房屋买卖补充协议,载明因小区装修规定时限,尹某在支付陈某18万元后,陈某将房屋钥匙交给尹某进行装修,待陈某拿到产权证后再办理过户手续。

2005年11月23日,尹某支付75000元购房款给陈某。

至此,尹某共支付陈某共计27.5万元。

房屋装修后,尹某居住至今。

2007年3月16日,尹某以特快专递的方式向陈某发函一封,主要内容为知悉房产证已经领取,要求陈某在2007年3月28日前为尹某办理过户手续。

2007年4月23日,尹某向陈某发电报一份,主要内容为要求陈某在2007年5月1日前履行合同义务,协助尹某办理房屋过户手续。

2007年3月30日,陈某与崇某签订房屋买卖合同,约定陈某将所涉房屋以42万元的价格卖给崇某。

如何认定恶意串通《合同法》第五十二条规定，恶意串通并损害国家、集体或第三人利益的，合同无效。

是否“恶意串通”系个人心理活动，对其认定应采取推定方式，在综合分析相关证据的基础上，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》(以下简称《证据规则》)第九条之规定，依照日常经验、行为习惯等，根据盖然性原则予以判断和认定。

【案情】A因生意资金周转，先后向B等人借款共计34.1万元，并约定以其住房作为抵押，因当时房屋产权证尚在办理过程中，故未办理抵押登记。

借款到期后，A未按约定还款，且不知所踪。

此前，A 私下与其兄C达成协议，将该住房转让给C，并将办证资料中“A”的签名划去，改为“C”，后C以初始所有人的身份，取得该住房的产权证。

经查实，该住房系A唯一的固定资产。

B等人以A逃避履行债务、恶意转让财产为由，向法院提起诉讼，要求判令A与C之间的房屋转让行为无效。

【分歧】对于房屋转让行为是否有效，存在两种观点。

第一种观点认为转让行为有效，理由是：A与C具有完全民事行为能力，转让协议系双方真实意思表示，转让标的物是合法财产，且受让人已取得产权证书，转让行为已完成。

第二种观点认为转让行为无效。

理由是：A为逃避履行债务，恶意转移财产，致B等人的债权无法实现，该行为损害他人的合法权益，应认定为无效。

【评析】笔者同意第二种观点。

本案争议焦点在于：A与B之间的房屋转让行为，是否属于《合同法》第五十二条规定的“恶意串通”的无效行为。

一、“恶意串通”的含义。

包括《合同法》在内，我国现行民事法律及司法解释中并未对“恶意串通”作出明确界定，通常说法将“恶意串通”定义为牟取不法利益合谋实施的损害他人利益的违法行为。

其构成要件有二：一是主观心态是故意而为之，即明知某行为会损害他人权益，仍积极促成该行为发生或实施;二是为了牟取利益，即通过实施该行为可以获取一定收益，包括直接增加自身收益，以及通过减少支出而间接增加自身收益。

二、如何认定“恶意串通”。