下载文档原格式
xx昆山房地产市场趋势分析报告本页是最新发布的《xx昆山房地产市场趋势分析报告》的详细范文参考文章，感觉很有用处，重新了一下发到。
xx房地产市场趋势分析报告一、投资开发情况趋势分析2000-xx年昆山市房地产开发投资、施竣工及情况简表（亿元；万平方米）说明：由上图，昆山市房地产施、竣工面积xx年首次出现下滑，其中竣工面积下滑幅度较大。
说明昆山市房地产投资规模出现回落。
对照下表，房地产投资额仍然保持较高增幅，反应了：一，房地产投资成本提升；二，昆山市房地产开发的品质的提升。
由上图，销售面积继续保持较高幅度增长，在xx年下半年以来昆山较快的情况下，销售仍然保持较快的速度，最终07年在房地产销售均价增幅10.68%，全年实现销售面积512.22万平米，比上年增长45.4%，显示出昆山房产市场惊人的消化能力。
由上表，xx年销售面积与竣工面积基本持平，xx年新增供应基本被消化殆尽；同时，前些年份积压的滞销房受惠于这轮房价上涨，得到有效释放，如：君临天下花园、凤凰城等。
一些地段不佳、设计欠妥、工程质量不高、推广不力的都在这一轮房价上涨中受惠，房地产商，尤其住宅类产品开发商销售压力锐减。
二、销售情况走势及市场分布情况2.1，昆山房产成交量走势图（xx.01-xx.05）说明：（缺xx年2月份数据，春节期间）周期性因素说明：如图，07年月度成交量的最低点是3月份，是春节假期的影响；同样xx年的成交量最低点是2月份，1月份其次。
通常每年在春节前后出现一个连续的波谷，也是全年成交量的最低点。
同样，首5.1和10.1黄金周的影响，在每年的6月和10或11月份出现波峰，创下全年的阅读成交最高记录。
从春节后，至5.1，这期间是房地产商逐渐发力的一段时间，月度成交量逐渐上升，至6月份达到最高，然后趋于稳定。
根据分析，由上图反应了xx年是一个典型的周期性年度。
据上图，观察xx年1-5月份成交量走势，相对于xx年年初来说，有一个较好的开局，由年初3月份的3442攀升到5月份的3892套，基本达到xx年稳定期成交量水平。
昆山市房地产市场分析
一、市场概况
昆山市位于江苏省东南部，隶属苏州市管辖，是长三角地区的重要城市之一。
房地产市场在昆山市经济发展中扮演着重要角色，房地产市场的发展状况直接关系到昆山市经济的稳定和可持续发展。
二、政策环境
昆山市的房地产政策受到国家和省级政策的影响，其中包括土地供应政策、购房政策、限购政策等。
昆山市政府也出台了一系列的房地产调控政策，旨在平稳市场发展，防止市场泡沫等问题。
三、市场供需情况
根据统计数据显示，昆山市的房地产市场供求关系相对平衡，房地产市场供应充足，但是需求也在不断增长。
随着城市经济的快速发展，人口不断流入，对房地产市场提出了新的需求和挑战。
四、价格走势
近年来，昆山市的房地产价格一直呈上涨状态，尤其是一二线城市，新房价格和二手房价格不断攀升。
虽然政府出台了多项调控政策，但是市场仍然存在一定的投机现象，导致房价过快上涨的问题。
五、投资风险
房地产市场虽然是一个投资热门领域，但也伴随着一定的风险。
政策风险、市场风险、信用风险等都是投资者需要考虑的因素，尤其是在当前政策不确定的情况下，投资者需更加谨慎。
六、展望与建议
未来，昆山市的房地产市场仍将保持平稳增长的态势，政府将继续出台政策控制市场的过热，促进市场的健康发展。
投资者应根据市场情况与政策走向，做出明智的投资决策，规避风险，实现理财增值。
以上就是本次针对昆山市房地产市场的简要分析，我们希望通过对房地产市场的深入了解，为投资者和市场参与者提供更多有益信息和指导。
如有任何问题或疑问，请随时与我们联系，我们将竭诚为您服务。
昆山房地产市场调研报告2009年6月昆山位于江苏省东南部、上海与苏州之间。
北至东北与常熟、太仓两市相连，南至东南与上海嘉定、青浦两区接壤，西与吴江、苏州交界。
东西最大直线距离33公里，南北48公里，总面昆山市政区图积936.52平方公里，其中水域面积占23.1%。
2007年底，总人口68万人。
外来暂住人口达90万人。
2008年地区生产总值突破1500亿，达1500.26亿元，实现全口径财政收入272.55亿元，其中地方一般预算收入达到115.69亿元。
先后荣获国家卫生城市、国家环保模范城市、中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家生态示范区、“大陆投资环境最值得推荐城市”、“最佳中国魅力城市”等称号。
一、土地市场2007年至今，昆山市共出让土地1.64万亩（1094公顷），平均地价77.2万元/亩。
1、按照用地性质分布如下：住宅用地出让均价105.1万元/亩，供应量很小。
商住用地出让均价136.2万元/亩，占经营性用地的2/3，出让量呈下降趋势。
商业用地出让均价120万元/亩，价格波动较大。
以上三类经营性用地累计可建建筑面积1200万平方米以上，土地超量供应明显。
工业用地出让均价20.2万元/亩，占土地总出让量的1/2。
2、按照板块分布如下：玉山镇是昆山市的“老城区”，基础设施最为成熟；花桥镇紧邻上海，直接接受上海辐射，商品房的很大一部分销量来自上海客户；开发区紧邻玉山镇东侧，是昆山市主城区向东发展，靠拢上海的战略发展区。
以上三个地区的土地出让量占整个昆山市的57%。
本地块即位于开发区板块内，前进东路北、黄浦江路东侧，用地面积7466平方米，用地性质为商业（办公），容积率4.5-5.0，建筑密度30%-40%。
该地块曾于2月25日由奚友方、何轩宇以204万元/亩的价格摘牌，其中奚友方（兴化人）为苏永泰建造工程有限公司（由兴化市第二建筑工程公司改制而来）董事长。
二、商品房市场一年来，昆山市累计销售商品房3.19万套，估算约320万平方米（找不到成交面积数据），其中玉山镇、开发区、花桥镇销量占全市的66%。
第一部分信息直通车壹经济频道一、4月28日起上调贷款利率；苏州住房公积金贷款利率上调0.18%从4月27日起，金融机构贷款基准利率上调，存款利率保持不变。
其中，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到5.85%。
其他各档次贷款利率也相应调整。
这已是自2004年10月以来央行的第三次加息了。
同时，苏州公积金贷款利率也将随之调整：从4月28日起，个人住房公积金贷款利率上调0.18个百分点。
博源路标:对于房地产市场来说，利率调整可以说是最有效的市场调整手段，利率也一直是政府控制房地产市场的一把利器。
本次央行再度决定上调贷款利率，暗示政府对2006年楼市政策调控的开始。
通过相关数据显示，全国房地产市场在经历2005年的阴霾以后，在2006年初开始快速恢复，大多数城市的房地产又进入了火热时期，2005年政策的影响力逐渐被忽略，由此来看，政府对房地产市场的新一轮调控将逐渐实施，本次加息只是前奏，一系列连环拳将会接连出击。
同时博源引路者认为，目前的房地产市场相比2004年后期，已经成熟了很多，相信本轮政策打击的力度不会象2005年那么强烈。
从另外一方面来看，随着浮动利率的一再上调（这已是继2004年10以后第三次加息），一度受到市场冷落的固定利率房贷逐渐热闹起来，客户接受度越来越高，但从目前状况来看，光大和招商两家银行所推出的固定利率房贷的利率水平还是高于目前浮动利率的房贷利率，影响了固定利率房贷的推广。
贰城建规划一、高架东延打破交通瓶颈南环高架东延将以全市首条隧道穿越独墅湖，隧道长3.46公里；北环高架东延原则同意全高架立体交叉设计方案，在星港街北延与312国道交界处设置立交互通。
南环快速路东延工程可行性研究报告近日通过专家组评审，北环高架东延也拿出了原则方案，南北两条高架的东延将打破园区与古城区之间的交通瓶颈。
在南环快速路东延工程可行性研究报告中，东延段路线走向基本沿新机场路控制线路，呈东西向，在独墅湖路段中心线有所调整。
五成新项目! 苏州6月楼市新老项目大PK——2011年6月楼市开盘情况分析报告摘要：据搜房网数据监控中心统计（统计截止5月23日），2011年6月苏州楼市共有26盘计划开盘入市，住宅类项目13个，别墅项目7个，商业项目6个，计划开盘的项目中有14个全新项目。
据搜房网数据监控中心统计（统计截止5月23日），2011年6月苏州楼市共有26盘计划开盘入市，住宅类项目13个，别墅项目7个，商业项目6个，计划开盘的项目中有14个全新项目。
在5月的销售中，纯新盘成为了每周的关注焦点，不论是成交量还是关注程度都站在风云榜首，也有项目取得骄人的销量，成为销售榜的黑马，而在接下来的6月中，新项目依然是占据了半壁江山，经过了前期的蓄水期和宣传期，在接下来的销售过程中，纯新盘依旧可能占据成交榜的前位，但老盘依托其口碑等优势也会吸引众多购房者的目光，经过五月的成交回暖，开发商对六月报以更多的期待，再加上半年度的销售压力，各个开发商或会调整销售重点和策略，或采用以价促量这一最直接也最有效的方式，来完成半年的销售份额，以往平淡的六月成交量或会上个新台阶，而六月新盘和老盘的销售必将经过一轮又一轮的PK。
图表1:2010、2011年6月计划开盘量同比图据搜房网数据监控中心数据显示，2011年6月计划开盘量有明显的增加，较去年同期增加6盘，增幅为31.6%。
其中园区和新区是推新的重点区域，占了住宅项目开盘量的65%，园区有10盘计划开盘，新区有7盘，在这17个项目中有10个是纯新盘，这个比重也看出了新盘将会在6月集中出战。
图表2: 2011年6月开盘房源分布情况据搜房网数据监控中心数据显示，2011年6月住宅方面计划推出13个楼盘，占所有上市项目总量的50%，别墅项目7个有开盘计划；商业项目计划推新共6个。
而本月最值得关注的是别墅项目中有5个是全新项目。
图表3:2011年6月新入市房源分布情况据搜房网数据监控中心数据显示，6月住宅类项目共13个计划推进的项目，分布在园区、吴中区、相城区、新区、古城区。
12011 年昆山市房地产市场研究报告目录1、资讯信息解析 (2)1.1 、宏观政策 . (2)1.1.1、财政部税总局联合通知：婚后房屋产权加名免征契税 (2)1.1.2、 " 限价 " 、 " 限购 " 政策 . (2)1.1.3、昆山“十二五”首个保障房项目开工 (6)1.2 、宏观经济 . (6)1.2.1、银监会：银行可自主提高首套房首付比例 (6)1.2.2、 8月 CPI 同比上涨 6.2% 涨幅回落 0.3% (6)2、土地市场解析 (7)2.1 土地市场综述 (7)3、商品房供应市场解析 . (9)3.1 、三季度新增房源及库存房源数据 (9)4、昆山成交量市场综述解析 (10)4.1 、 9 月成交 2592 套，降幅 15.43% (10)4.2 、国庆黄金周昆山楼市总成交404 套同比增 34%. (13)5、总结： (14)21、资讯信息解析1.1、宏观政策1.1.1 、财政部税总局联合通知：婚后房屋产权加名免征契税财政部与国家税务总局于 2011 年 9 月 1 日联合发布通知称，在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有免征契税。
也即是说，财政部与税务总局达成共识，不会对夫妻房产证加名征税。
以下是财政部与税总局公告全文：财税 [2011]82 号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：现就房屋、土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有的契税政策通知如下：婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。
本通知自印发之日起执行。
财政部国家税务总局二○一一年八月三十一日普宇观点：8 月 13 日出台的新婚姻法司法解释首次明确，婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有。
导致了时下的房产证加名热。
而这次财政部与国家税务总局联合发布的加名免征契税使得夫妻加名失去契税这一顾虑，夫妻加名的动力将会更足，将会引起一阵加名热潮。
据国家市场研究部统计数据分析，当前市场购房者中单名购房的比例高达90%以上，同时，适婚年龄（ 25-29 岁）男女购房的比例相差并不大。
男性购房约54%，女性购房约 42%。
而目前跟据相关规定，房产证更名只能是完全产权的情况下才行，即房屋无抵押，无未还贷款的情况下才可加名。
这就使得年轻结婚男女为结婚而贷款购买的婚房以“联名购房”最为稳妥。
所以预计未来联名购房的比例可能增长至 30%以上。
表格11.1.2 、“限价”、“限购”政策政策内容7 月 12 日，国务院总理温家宝主持召开 " 国务院常务会议 " 要求 " 继续严格实施住房限购措施 " ，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。
8 月下旬，住建部下发文件，给出新增限购城市的 " 五项建议标准 " ，符合两条以上的城市，建议列入新增限购城市名单，各地可根据实际情况，对具体标准进行适当修改。
3表： 2010 年4 月至今限购政策变化时间文件政策内容出台城市2010年 4月“国十地方人民政府可根据实际情况，采取临只有北京出台17 日条”时性措施实行限购。
2010 年 9-12 月陆续出台：深圳、天津、大连、上海、南京、杭州、2010年 9月“9.29 ”房价过高、上涨过快、供应紧张的城市宁波、合肥、福建、厦门、广州、海口29 日新政要限购。
2011 年 1 月“国八条”之前出台：太原、兰州、济南、南昌、昆明、郑州、武汉各直辖市、计划单列市、省会城市和房共有 43 个城市根据“国八条要价过高、上涨过快的城市要从严制定和求出台限购政策，包括直辖市、执行住房限购措施。
本市居民有 2 套，省会城市和计划单列市共34 个2011年 1月“国八外地居民有 1 套不得购买、不能提供纳（重庆没出）以及无锡、苏州、26 日条”税证明不能购买。
三亚、温州、佛山、金华、绍兴、已采取住房限购措施的城市凡与本通永康、徐州等。
知要求不符的要立即调整完善相关实施细则。
2011年 7月国务院常已实施住房限购措施的城市要继续严限购：台州、衢州格执行相关政策，房价上涨过快的二三12 日务会议限价：韶关、丹东线城市也要采取必要的限购措施。
台州、衢州二三线城市 " 限购 "自7 月国务院常务会议后，浙江省的台州、衢州相继出台限购措施，但较为宽松。
8 月 25 日，浙江省台州市府办发出《关于进一步落实房地产市场调控工作的通知》，是新一轮限购中第一个实施限购政策的城市。
9 月 5 日，衢州市发布《衢州市人民政府关于进一步加强市区房地产市场调控工作的若干意见》采取限购措施。
至此，浙江省实施限购措施的城市增加到8 个（杭州、温州、金华、宁波、舟山、绍兴、台州、衢州），成为出台限购令城市最多的省份。
但近期出台的限购措施相比年初“国八条”之后出台的限购较为宽松，如台州只针对市区内的新建商品住房进行限购，对市域内市区外的房屋没有要求，存量房也不限购，且对于非户籍人口，要求纳税或社保证明年限为 1 年，可累计；衢州对本地户籍居民限购 3 套，比其他限购的城市多一套。
截至 9 月 16 日，只有浙江台州和衢州两市出台限购措施，并且限购措施较为宽松。
新一轮限购要求提出了两个多月的时间，中央的调控决心坚定，但地方政府的执行效果并不尽如人意，其他城市迟迟未出限购政策，新一轮限购可谓“雷声大、雨点小”。
韶关、丹东出台限价措施近日，广东省的韶关市和辽宁省的丹东市均下发文件提出限价措施。
根据国家统计局 70 个大中城市价格指数，丹东和韶关 6 月新建住宅同比涨幅在未限购城市中分别名列第 3 位和第 5 位，今年 1-6 月环比累计涨幅分别排第 13 名4和第 2 名，属于房价涨幅较大、排名靠前的城市。
两市采用限价措施而非限购措施既是直接针对房价上涨过快的情况进行限制，同时也避免因限购而导致需求量迅速减少，影响住宅市场的成交量，影响当地经济发展和土地市场成交活跃度。
表： 70个大中城市中未实行限购城市 6月份新建住宅价格指数城市1-6月价格指城市1-6月价格指6 月同比 6 月同比数累计增幅数累计增幅洛阳108.1104.5包头104.7100.8秦皇岛107.7101.9湛江104.7103.3丹东107.6102.1扬州104.6102.8牡丹江107.4102.0安庆104.399.6襄樊106.7103.0平顶山104.2101.4韶关106.1104.0济宁104101.7重庆105.8103.3九江103.8101.9常德106.0103.5蚌埠103.2101.9桂林105.8102.8宜昌102.9102.3遵义105.8102.1北海101.7102.1吉林105.7102.1唐山101.5100.5赣州105.499.8大理100.9100.0锦州105.3102.9泸州100.8100.3烟台105.3102.4泉州100.3101.5岳阳105.2100.5南充99.198.4惠州105.2102.88 月 30 日，广东省韶关市出台《关于采取措施稳定新建住房价格的通知》，明确从 2011 年 9 月 18 日起，执行限价政策。
9 月 5 日，辽宁省丹东市政府下发《关于进一步加强商品房销售价格调控工作的通知》，提出限价措施。
两市的限价措施比较相似，一是将新申请预售许可的项目与周边地区或市区同类项目均价比较；二是在售项目在《通知》下发后又申请预售许可的与该项目原备案均价比较；三是已取得预售许可的，实际销售价与备案价比较。
丹东的措施更为严厉，要求销售均价不得高于备案价及同地段同类住宅价格，而韶关要求销售价格比周边楼盘价格的涨幅不得超过 10%。
表：韶关、丹东限价措施重点内容城市出台时间关键内容韶关8月30日1、首次申请预售许可证的项目其预售商品住房备案均价不得高于周边同类楼盘半年内实际成交均价的10%；无类比的项目，备案均价不得高于半年内市区商品住房的实际成交价的10%； 2 、在售项目申请预售许可证的，申请预售商品住房备案均价不得高于本楼盘同类房型半年内实际成交价的5%； 3 、已发放预售许可证的商品房，实际成交价格不得高于备案价格。
1、在通知下发前已取得商品房预售许可，尚未销售的商品房，销售价格实行价格备案及明码标价制度，具体价格以物价、房产部门备案公示后的销售价格为准； 2、已批准预售的分期实施房地产开发项目，在政策下发后又申请办理该地块新的商品房预售丹东9月5日许可，商品住房销售平均价格不得高于该项目原批准预售房屋在房产、物价部门备案公示后的平均价格； 3、政策下发后申请商品房预售许可的新建项目，其商品住房销售均价不得高于同地段同类商品住房在房产、物价部门备案公示后的销售均价。
与当地年初制定的房价控制目标相比，可以看出各城市的限价标准与房价控制目标也有较大关系。
丹东是控制全市房价涨幅不超过9% ，市区不超过9.5%，韶关为市区价格指数增幅不超过国民经济增长速度，其2010年GDP增速为 12.5% ，韶关的房价目标较为宽松，压力比较小，因而在制定"限价"标准时也相对宽松。
预计可能有更多城市以"限价 "代替"限购"现阶段，土地出让金仍是地方政府重要的收入来源，土地收益下降对地方政府财政将产生较大的影响。
限购的直接效果是使市场成交量大幅下降，房地产企业资金回笼困难，企业在拿地上就会犹豫或暂缓拿地。
目前，地方政府负债压力大，保障房建设还需要投入大量资金，自然不愿意出现土地收益下降的局面，因此，多数二三线城市地方政府不愿意出台限购政策。
另外，大半年的时间已经过去，限价是直接限制的价格上涨幅度，有利于完成年初制定的房价控制目标，从而避免被问责，权衡各方利益，多数地方政府将更愿意以限价代替限购。
目前，已有韶关、丹东两市正式发布文件采取限价措施，据媒体报道烟台、秦皇岛也将采取限价来代替限购，预计将有更多城市可能在韶关、丹东的示范效应下跟风出台限价措施。
普宇观点：限价代替限购，政策执行变相放松，7 月12 日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，要求" 继续严格实施住房限购措施" 。
8 月下旬住建部已下发文件，给出新增限购城市的五项建议标准，符合两条以上的城市，建议列入新增限购城市名单。
时间已经过去大半个月，但出台政策（包括限购和限价）的城市屈指可数。
截至 9 月中旬，本轮限购只有台州、衢州两个城市出台限购措施，并且都比之前其他城市的限购措施宽松：台州只针对新建商品住房限购；衢州对本地居民家庭限购 3 套，韶关、丹东以限价代替限购，如我们之前的报告所预测，地方政府可能从不同角度变相放松对中央政策的执行力度。
