2019年江苏昆山市房地产市场研究报告共46页

目录
CONTENT
02 土地供应成交监测 05 本月开盘项目分析
03 房产市场交易分析 06 知名房企销售状况
PART
01
本月政策新闻资讯

Part1
【政策信息】银保监会：遏制房地产金融化泡沫化倾向
2019年9月10日，银保监会系统召开“不忘初心、牢记使命”主题教育总结大会。 银保监会10日消息，银保监会系统日前召开“不忘初心、牢记使命”主题教育总结大会。银保监会党委书记、主席郭树清 主持会议并讲话，中央第二十三指导组组长陈雷出席会议并讲话。 郭树清指出，“不忘初心、牢记使命”主题教育开展以来，银保监会党委在中央第二十三指导组的有力指导下，把开展好主 题教育作为首要政治任务，坚持以上率下，加强组织领导，扎扎实实推进全系统主题教育。银保监会党委积极回应群众和社会 关切，对小微企业融资难融资贵、部分交叉金融产品流入房地产领域，以及车险市场乱象等问题果断采取监管措施，做到立查 立改、即知即改。根据中央专项整治工作部署，结合实际制定“8+4”专项整治工作方案，对系统存在的问题进行集中治理。 系统各单位结合实际，派出了734个巡回指导组，坚持严实要求，抓好督促指导。 银保监会党委把攻坚克难、解决问题作为检验主题教育成效的重要标准，不断将系统广大党员干部在主题教育中激发出来的 干事热情和进取精神转化为攻坚克难的新动力。聚焦打好防范化解金融风险攻坚战，多措并举化解高风险金融机构风险，持续 整治网络借贷等互联网金融风险，坚决打击非法金融活动，遏制房地产金融化泡沫化倾向，守住不发生系统性风险的底线。
Part1
【政策信息】住建部：加大培育住房租赁市场，因地制宜发展共有产权住房
2019年9月26日，住建部加大培育住房租赁市场 因地制宜发展共有产权住房 庆祝中华人民共和国成立70周年活动新闻中心在梅地亚中心二层新闻发布厅举办第二场新闻发布会。住房和城乡建设部部长王 蒙徽介绍，我国保障性住房已惠及1亿多住房困难群众，下一步将加快完善住房保障体系，加快解决新市民住房问题，实现全体人 民住有所居的目标。 王蒙徽说，党的十八大以来，全国开建的各种保障性住房有4000多万套，惠及了1亿多住房困难的群众。新市民的住房困难也 得到了一些缓解，城镇中低收入家庭的住房条件也不断改善。 下一步将加快完善住房保障体系，加快解决新市民的住房问题，实现全体人民住有所居的目标。包括健全公租房的申请、轮候、 准入和退出机制，提高公租房管理服务水平。同时，加大培育住房租赁市场，落实支持政策，加强租赁住房的供应，解决新市民等 群体的住房问题。还要因地制宜发展共有产权住房，鼓励人口流入大、房价高的城市根据自己的情况发展共有产权住房。 人民群众的人均居住面积不断得到提升，居住品质也同步得到提升，“安居宜居”的居住发展目标不变，未来会从关注人均居 住面积向关注居住水平过渡，从住有所居向安居宜居发展。

2.03 13.51
585.21% 665.84%
5月 2.43 2.29 94.27%
6月 2.41 2.05 85.18%
7月 2.92 11.29 386.73%
8月 2.63 2.43 92.45%
700.00% 600.00% 500.00% 400.00% 300.00% 200.00% 100.00% 0.00%
1000.00%
500.00%
5月 49 0 0.00%
6月
7月
8月
33
150
54
753
312
124
2281.82% 208.00% 229.63%
0.00%
? 销售情况： 2019年苏州办公产品成交量整体呈上涨趋势，但成交量不稳定； ? 供应情况：6、7月集中式推出，加大了苏州办公存量，成交量在7月份有所表现，但成交量仍较少； ?供销情况：供大于求，存量增加，苏州办公市场竞争压力巨大。
4月 252 161 63.89%
5月 241 111 46.06%
6月
7月
241
284
515
331
213.69% 116.55%
8月 297 485 163.30%
450.00% 400.00% 350.00% 300.00% 250.00% 200.00% 150.00% 100.00% 50.00% 0.00%
办公面积供销走势
表现：销售不稳，供应较大，存量堆积
苏州2012年办公面积供销走势（万方）
销售
供应
供销比
14.00
12.00
10.00
8.00
6.00
4.00
2.00

中航城 东方国际广场
44-91㎡ 43-73㎡ 58-120㎡
8600元/㎡ 11000-13000 元/㎡ 11000元/㎡
隆祺丽景
弘基财富广场 黄埔城市花园 帝景天成
办公楼 住宅 住宅
150-400㎡ 88-132㎡ 90-138㎡
6500元/㎡ 8500元/㎡ 8000元/㎡
区域项目产品价格表
销 售 率
80%
预定
项目卖点提炼
外在优势：
绝版地段：东部城市副中心核心位置 便捷交通：前进路地铁沿线 豪华商务生活平台：项目周边是较成熟的生 完善配套：学校、医院、银行配套完善 活圈，有黄浦公园、弘基财富广场、格林菲 尔华美达大酒店、高尔夫练球场等。是为成
苏州绕城接青浦高速公路
昆山经济概况
昆山是江苏的“东大门”，1989年9月28日撤 县设市，现拥有国家级经济技术开发区、综 合保税区等著名园区。在国家统计局公布的 全国百强县（市）排名中，昆山已多年蝉联 第一。 2009年昆山市实现地区生产总值（GDP） 2009年昆山市实现地区生产总值（GDP） 年昆山市实现地区生产总值 1780亿元，财政收入360亿元， 1780亿元，财政收入360亿元，其中地方一 亿元 360亿元 般预算收入156亿元， 般预算收入156亿元，继续高居全国各县 156亿元 （市）之首。 之首。 截止目前，全市累计批准65个国家和地区投 资项目近5000个，合同外资260亿美元，实际 到位170亿美元，其中世界500强跨国公司投 资项目61个。
物 业 费 工程进度
1.3元/平米/月 封顶
未知 在建
销售价格
11000-13000元 6500元/平米（低 /平米（酒 密度办公楼） 店式公寓）
8500元/平米

价格竞争力
新盘的价格往往具有竞争力，由 于开发商在品牌和规模上具有优 势，其楼盘价格往往与市场价格 相当或略低于市场价格。
供给趋势分析
未来供给规模
物业类型变化
区域发展不平衡
根据昆山市的城市规划和开发 商的投资计划，预计未来几年 昆山市的房地产市场仍将保持 较高的供给量。
随着城市的发展和人口结构的 变化，未来昆山市的房地产市 场将更加注重多元化供给，商 业、办公等非住宅物业类型的 供给将逐渐增加。
针对经济风险，建议开发商加强风险管理，合理 控制债务规模，优化资产配置，以应对可能出现 的经济波动。
针对行业风险，建议开发商加强与相关行业的沟 通与合作，共同应对可能出现的风险。此外，开 发商还应提高自身的抗风险能力，如通过多元化 投资、优化资产配置等方式降低风险影响。
07
昆山房地产市场调研总结 与建议
市场调研总结
昆山房地产市场发展较为成熟 ，拥有较为完善的住宅小区、 商业地产和工业地产等多元化 产品线。
昆山地理位置优越，交通便捷 ，吸引了许多外来人口和投资 者。
昆山房地产市场价格较高，但 供需关系较为平衡，市场波动 性不大。
昆山房地产市场存在一些政策 限制，如限购、限贷等，对市 场发展产生一定影响。
风险来源及影响
政策风险主要来源于国家及 地方政府的政策调整，如房 地产税的出台、土地供应政 策的变化等。这些政策可能 直接影响购房者的购买力和 购房意愿，进而影响房价和 成交量。
经济风险主要来源于国内外 经济形势的变化，如通货膨 胀、利率波动等。这些因素 可能增加购房者的负担，降 低其购买意愿。
市场竞争风险主要来源于其 他开发商和竞争对手的行为 ，如降价促销、提高产品质 量等。这些行为可能导致行 业利润下降，甚至出现亏损 。

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21
一、开发投资稳步增长，结构进一步调整。
◆ 全市房地产开发完成投资28.09亿元，比上年增长26.6%，占全社会固定资产投资的
比重为15.9%，是固定资产投资增长的一个重要因素。
◆ 投资结构发生变化。住宅完成投资22.55亿元，比上年增长26.7%，占80.3%，上升
了0.1百分点；办公楼完成投资0.48亿元，比上年增长134.7%，占1.7%，上升了0.8百分 点；商业营业用房完成投资3.73亿元，比上年增长65.0%，占13.3%，上升了3.1百分点。
旅游资源 古镇周庄以“中国第一水乡”闻名海内外，
赵陵山良渚文化遗址被誉为1992年中国十大考古发现之 一；顾炎武墓、秦峰塔、文昌阁等历史名胜广受注目； 阳澄湖、淀山湖等现代化旅游项目，令人乐而忘返。
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4
交通运输 昆山地处中国东南沿海长江三角洲的东部，东距上海50公里，
西邻苏州37公里。
航空 上海虹桥机场（距45公里，约半小时车程），上海浦东机场（距
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6
昆山是国际资本投入的高密度地区之一
至2001年底 ，已累计批准世界54个国家和地区的投资企业2300多家，合同 外资115亿美元 ，到帐外资52亿美元 ，已投产企业1100余家。昆山是台湾 同胞在祖国大陆投资最密集的地区之一 ， 合同台资近70亿美元，占江苏省 的四分之一、全国的十分之一 。
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月底，全市商品房空置面积仅13.70万平方米，同比下降30.0%，其中住宅空置7.51万 平方米，同比下降50.8%，空置率为7.4%。
五、拆迁规模猛增。
◆ 昆山市加快城市化进程，新一轮城市扩建和老城区改造的热潮正在掀起，拆迁规
模迅速增长。仅市区的新城和临丰两公司的拆迁还建房屋施工面积就达157.52万平方 米，占总量20.8%。全市拆迁还建竣工房屋面积38.30万平方米 ，比上年增长482.1%。 随着城市范围的扩大和乡镇的合并，近两年内我市的拆迁面积还将进一步扩大。

目前开发区已投入70多亿元资金已基本形 成一个核心区、二个城市副中心。区内主次干 道线200多公里，均为混凝土路面，与312国道、 沪宁高速公路、虹桥国际机场路、沪宁铁路线 相连接，交通十分便捷；区内没有烟囱，集中 供热供气，气化率78%，绿化覆盖率41.6%， 饮用水达到国家二级水标准；还创办了国际学 校，新建了友谊医院，设立了外商公寓。
销售面积(左轴) 销售增长率(右轴)
从2019年，昆山市的房地产业的施工面积迅速增加，但 由于施工周期和著多因素使竣工面积增涨缓慢，而销售面积 至2019年却有小幅回落，由此可以看出昆山市的房地产市场 有巨大的潜在供应量，而每年200万方左右的成交量却与此形 成了巨大的反差，使昆山房地产市面临未来供远远大于求的 尴尬，房价下降的可能性很大。
为了体现以人为本、方便高效精神，软件园内设七大功能分区: ■ 软件研发区 ■ 软件孵化区 ■ 软件展示区 ■ 软件培训区 ■ 管理服务区 ■ 高级居住区 ■ 休闲与生态绿地等。
园区“一纵一横一环”主干道把整个软件园紧紧串联为一体。
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
昆山德国工业园
目标定位：
单位(万平方米)
昆山商品房供应和销售情况
1600.00 1400.00 1200.00 1000.00
800.00 600.00 400.00 200.00
0.00
2000
2001
2002
2003
施工面积(左轴) 施工增长率(右轴)
竣工面积(左轴) 竣工增长率(右轴)
2004
3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 -0.5 2005
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
中部板块（四月） 在售楼盘咨询

资产投资02-07年，昆山全市固定资产投资额累计达1204.131204.131204.13亿元，年均增长22.722.722.7。
02-07年，昆山全市房地产投资累计达305.79305.79305.79亿元，年均增长29.829.829.8，其中07年达到88.7688.7688.76亿元。
人民生活07年昆山城镇居民人均可支配收入219272192721927元，突破两万元大关，同比增加291129112911元，增长15.315.315.3，自2005年以来首次达到1515 15以上。
二、经济运行状况国内生产总值昆山市历年GDP增长情况102100 91600 68900 48300 41300 29537 0 300 600 900 1200 1500 02年03年04年05年06年07年0 50000 100000 150000 200000 GDP（亿元）人均GDP（元）年份02年03年04年05年06年07年昆山市GDP（亿元）3054305707309321152昆山市人均GDP（元）2953741300483006890091600102100资料来源上海新联康研展部2008-3 2007年，昆山全年实现地区生产总值115211521152亿元，较06年增长23.623.623.6，远远高于全国11.411.411.4、江苏14.814.814.8、苏州16.116.116.1的增幅。
昆山市辖101010个镇和1 1 1个国家级经济技术开发区101010镇即玉山镇、巴城镇、周市镇、陆家镇、花桥镇、淀山湖镇、张浦镇、周庄镇、千灯镇、锦溪镇；1 1 1个开发区为昆山经济技术开发区昆山市区位图昆山市区划图交通出行航空距上海虹桥机场454545公里，约半小时车程；距浦东机场100100100公里，约1 1 1小时车程。

•
5）外来客户，尤其是我们所谓的“新苏州人”，在整个昆山市场中占据着越来越重
要的地位，06年以来大有取代本地人成为昆山购房主力之势。在昆山工作的台湾人较
多，因此在购房者中占有一定的比例，另外昆山素有“上海后花园”之称，因此上海
人在昆山购房也是存在的；
•
6）过去几年，房产投资成为重要投资方向。据调查，昆山人中有一成拥有第二套住
元 18000 16000 14000 12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
1985
昆山历年人均可支配收入情况 1990 1995 2000 2003 2004
年份
2005
区位交通
312国道
沪宁高速公路 京沪铁路
虹桥机场
浦东机场
昆山地处中国东南沿海长江 三角洲的东部，东距上海50公里， 西邻苏州37公里。
昆山市房地产研究报告
（2019年9月）
拓展部：张全 吴斌
目录
城 市简介 区域规划简介 房地产市场分析 博思堂入驻计划
城市概况
昆山地处长江三角洲，位于江苏省东南部，东邻国 际大都市上海， 西接历史文化名城苏州。。
昆山属北亚热带南部季风气候区，气候温和湿润 ， 四季分明，光照充足，雨量充沛。
昆山地处江南水乡，地灵人杰，钟灵毓秀，“百戏 之祖”昆曲发源于昆山，已被联合国列为“人类口述和 非物质遗产代表作”。誉为“中国第一水乡”的千 年古 镇周庄已列入联合国人类文化遗产预备名单。
城市概况
昆山户籍人口60万，辖10个镇和一个国家级经济技术 开发区。2019年昆山市的GDP达到730亿元，全口径财政 收入实现116.8亿元，进出口总额完成330亿美元。尤为令 人注目的是，人均GDP、城镇居民人均可支配收入和农民 人均纯收入三项核心指标，分别达到了68900元（按常住 人口计算）、16800元和8450元，被国家统计局评为中国 经济最发达百强县中的第一名。

苏州城市首位度高，市区及环沪的昆、太在政策的严苛上趋同于一线城市，常熟张家港相对宽松；2018年调控政 策整体稳定，维持先前高压态势，且持续局部加码，年末房贷利率有轻微下调。
吴江发布“十三条 ”楼市调控政策(起 初不含限购政策）
发布史上最严调控：大幅收紧 限购和信贷政策（且适用范围 调整为吴江、昆山和太仓）
107686
纯住宅;
70
2.2
11050
118994
21.4
里城
苏地2017-WG-66号
姑苏区玻纤路两侧、缘园路西
13285
纯住宅;
70
1.3
21000
27898
0.0
永威置业
苏地2017-WG-67号
姑苏区玻纤路北、虎丘路西
7878
纯住宅;
70
1.1
21254
16743
1.2
朗诗地产
苏地2017-WG-68号
纯住宅;
70
1.8
13500
103229
0.0
2.0
13649
275394
1.1
2.1
13648
231147
1.1
远洋、禹洲 里城 恒基
苏地2017-WG-61号
高新区科技城科达路南、潇湘路西
76225
纯住宅;
70
2.2
12381
94375
1.1
绿都
苏地2017-WG-62号
高新区通安镇真北路北、中唐路东
中央：2次
涉及严控金融风险等
地方：24次 涉及河北、安徽、广东等省上调房贷利
率等
中央：8次 涉及定向降准等
地方：38次 涉及杭州摇号售房