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房地产开发建设项目全景计划管理办法（自持商业）制度一、总则房地产开发建设项目全景计划管理办法（自持商业）制度是为了统一自持商业项目的规划、管理、实施和运营，推进房地产开发建设工作的科学化、规范化、高效化，提高项目的运营效益，确保项目建设过程中的安全、质量和进度，保证项目竣工交付后的稳定运营和投资回报。
本制度适用于自持商业项目全过程的规划、管理、实施和运营。
二、项目规划阶段1.项目立项作为自持商业项目投资的重要决策机构，项目立项是确保项目顺利实施的前提条件。
投资方对项目选址、规模、类型的意见和建议应在此时充分表达，以确保项目初期决策的合理性、经济性和科学性。
2.项目可行性研究项目可行性研究是项目规划的重要环节，应根据项目建设的实际情况制定具体的研究方案。
主要包括以下内容：（1）项目背景及项目内容介绍；（2）项目建设的可行性及可行性分析；（3）项目投资及资金来源；（4）项目经济效益预测；（5）项目实际运行可能遇到的问题及应对措施；（6）项目风险评估及规避措施。
总之，项目可行性研究的目的是明确项目的可行性，为项目规划提供依据和支持。
3.项目规划设计项目规划设计是指根据项目具体需求，对项目建设的内容、规模、功能、布局等方面进行科学规划，确保项目建设的合理性、经济性和可行性。
本阶段的主要任务包括以下几个方面：（1）项目选址确定；（2）项目规划布局设计；（3）项目建筑设计方案；（4）项目环境影响评价与处理；（5）项目用地规划与设计方案；（6）项目建设预算编制。
三、项目实施阶段1.项目招投标项目招投标是项目实施的前提条件，同时也是确保项目建设的质量和进度的保证。
项目招投标应遵循公开、公正、公平的原则。
招标单位应根据项目具体需求，制定招标方案，明确招标范围、基本要求、项目进度和相关约束条件等。
2.项目管理强有力的项目管理对于保证项目建设的质量和进度至关重要。
项目管理应从整体上规划、控制和监督项目实施的过程。
具体内容包括：（1）项目管理机构的建立及职责分工；（2）项目实施的进度管控；（3）项目质量管控；（4）项目风险管控；（5）项目成本管控。
龙湖持有商业卫生间设计、建造标准说明：本标准在2014版《龙湖商业项目卫生间设计、建造标准》（香奈儿计划）和2014版《持有商业建造标准》基础上改进而来，修正了上述标准中配置不合理及不明确之处，增加了对设备设施及精装材料的规范，目的是规范建筑设计阶段及精装设计阶段卫生间设计的设计原则和参考依据，使龙湖持有商业的卫生间设计更加人性化、标准化，使研发人员评价和审核图纸时更加有据可循。
本标准配以图文并茂的课件。
如有不明，请向集团研发部商业研发中心、精装及设备中心进行咨询。
一、规划与布局1、服务半径2、设置原则二、详细平面规划1、等候区2、流线设置3、洁具数量4、洗手区5、化妆区6、马桶/蹲位隔间7、小便区8、母婴室9、多功能卫生间10、保洁间、工具间三、剖面设计1、净高要求2、降板设计四、构造要求五、设备要求1、给水2、排水3、通风4、空调5、广播6、WIFI7、其余电气六、精装要求1、精装材料2、洁具、五金3、其他设备4、灯具5、色温及照度七、导示要求八、执行界面一、规划与布局1.服务半径1)为方便顾客使用，购物中心商业楼层宜每层设置卫生间，每层服务半径应控制在80m以内2)首层可适当扩大服务半径，餐饮层可根据使用人数扩大卫生间面积和洁具数量3)卫生间设置应因地制宜，结合服务半径内的商业面积、餐饮面积计算所需洁具数量。
可参考以下设计原则：a)相对集中原则，符合服务半径的情况下，有倾向的相对集中设置有利于减少管理成本b)按服务面积与使用人数计算原则2.设置原则1)男女卫生间、母婴室、多功能卫生间并列设置，建议女卫面积约为男卫面积2倍2)不同楼层卫生间宜上下对位布置，以便于管线铺设和后期维修3)将家庭卫生间、无障碍卫生间合并设置为多功能卫生间4)母婴室应在儿童业态较多的楼层和餐饮为主的楼层设置，商场最少不应少于2处。
以家庭消费为主的业态需要酌情增加母婴室数量（推荐每层设1处）5)以儿童业态为主的楼层，卫生间内相应增加儿童用马桶间、小便器。
龙湖集团物业用房配置标准一、依据：1、各地物业用房有关法规2、物业服务使用需求二、适用范围：龙湖集团三、职责：1、物业公司：――在启动会阶段提交选址和面积需求前期介入意见。
――在设计阶段向研发提供物业用房内部分隔前期介入意见，并与项目团队共同确定设计成果。
2、研发部：――在启动会阶段根据物业前期介入意见、本标准、项目情况和法规，确定物业用房位置和面积。
――协调设计单位根据项目团队确定的分隔意见，出具物业用房各专业施工图纸。
3、项目工程部：――物业用房施工组织。
四、定义：1、永久性物业用房：提供物业公司使用的正式永久用房，包括管理处行政办公区及客户中心、库房、工程维保中心用房、安全护卫中心用房、环境治理中心用房等；2、销售中心临时物业用房：在项目施工或销售阶段提供销售中心物业保安、保洁使用的临时物业用房，包括保洁休息室、安全护卫中心用房。
3、过渡物业用房：因项目分期建设，永久物业用房尚未竣工项目即交付业主，在永久用房以外临时按配置标准提供的物业用房。
4、物业管理区域：根据项目建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合共用设施设备、市政道路、业态和封闭管理等因素划定，报当地物业行政主管部门审批通过法定不可分隔的服务范围。
五、选址原则：1、管理处行政办公区及客户中心：――集中设置；――交通方便，满足人、车到访；――客户中心独立设置出入口，向小区外围开门；――行政办公区独立设置出入口；――自然采光。
2、其他物业用房：――尽可能在小区隐蔽处；可集中或分开设置；集中设置时，分别设置独立出入口。
――工程维保中心、环境治理中心、库房用房宜在小区相对中心位置，集中设置。
――安全护卫中心宿舍应自然采光。
六、面积标准1、物业用房按行政主管部门审批通过的物业管理区域进行配置，每个物业管理区域均应配置物业用房，配置面积标准如下：备注：1、物业用房面积=（固定面积+浮动面积）*120%（20%为公共过道面积）2、本面积标准大于或低于各地方法规面积的处理，不能满足本标准的应利用车库灰空间或架空层给予补足；法规面积大于本配置标准的部分，按照法规面积配置，大于部分应规划为经营用房、租赁用房、员工活动室、员工食堂、培训室等。
房地产公司自持有商业专项维修标准参考前言作为房地产行业的从业者，我们经常接触到房屋维修的问题。
特别是随着经济的快速发展，商业房地产项目越来越多，商业维修标准的制定尤为重要。
本文主要介绍房地产公司自持有商业专项维修标准的相关内容，以供参考。
商业维修标准的制定商业维修标准是指商业建筑物的各个维修项目、内容和质量等方面所应遵循的标准。
商业维修标准是由房地产公司自行制定的，同时应根据有关规定和标准加以补充和完善。
一般商业维修标准分为基本维修标准和专项维修标准两部分。
在商业房地产项目维修标准制定过程中，应积极探索、实践，尽量达到以下几个方面的要求：1.符合工程技术标准和基本要求；2.具有适用性、可操作性和有效性，并实现可持续维修；3.统一管理规范，利于持久化维护；4.达到物有所值，合理控制成本。
商业维修标准的分类基本维修标准基本维修标准是指日常维修、保养和管理制度。
日常维修是指日常工作中应及时检查、发现和处理各种维修问题，包括日常保养、整修、更换和改建等；保养是指针对设备、机械、设施等配套设备进行常规保养，保证设施设备运行的有效性和稳定性；管理制度是指对设施设备、维修人员和维修过程实行管理的各种措施。
商业维修标准日常保养包括以下几个方面：1.对建筑物进行定期检查和保养，维护设备设施的正常运行；2.定期检查消防设施、管道，防止安全事故的发生；3.监控电力设备、电线和防雷装置，防止电器损坏和起火；4.对墙体、楼梯、走道等区域进行清洁，保持环境的清洁卫生；5.维护外墙、屋顶、排水设施，防止外部环境对建筑物造成损害。
专项维修标准专项维修标准是指大型商业维修项目，包括建筑结构修整、设备更新、环境升级、能源管理等，由于针对性较强，所以需要根据不同的维修项目进行制定，确保维修质量与效果。
商业维修标准的专项维修如下：1.采取相应的应急措施，及时处理局部或综合性的房屋水电管道、门窗、电气设备、消防设备等维修项目；2.更新设备，如更新办公设备、保安设备、消防设备等；3.改善环境，如改善空气质量、噪音污染等；4.提高能源效率，如采用绿色、环保的能源设备，降低能耗。
物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
居住物业是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等；当然也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地。
物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。
下面一起看下为大家整理的物业管理制度文章。
龙湖商业地产自持与散售之争--商业运营能力是核心2月28日，龙湖宣布启动“金苹果计划”，针对旗下的销售型商业物业推出“售后服务”，全面整合商业运营、地产开发、物业管理三大系统资源，为业主提供统一的商业运营服务和物业管理。
正值龙湖涉足商业地产十周年，其高层将该计划视为“划时代的模式创新”。
“龙湖不是在单纯地向客户出售商业物业，而是希望为业主实现物业资产的保值增值。
”龙湖地产相关负责人对《中国建设报·中国住房》表示，“金苹果”计划通过对龙湖的地产、物业、商业三大业务板块进行整合，通过定位辅导、经营辅导、招商促进等服务，缩短商铺、写字楼、精装等销售型商业物业的闲置周期与提高租金收益。
将业主从传统投资模式带入资产管理模式，龙湖试图打造一个类理财产品的资产代管平台既可通过散售物业回流现金，又能实现统一运营，打破商业地产中惯有的自持与散售的纠结。
而通过金苹果这一平台，龙湖还可以将旗下商铺、写字楼、度假产品打包，进行跨业态、跨区域销售，充分挖掘客户购买力，以突围当前普遍的商业物业销售困局。
打破散售运营困局散售与自持分别的利弊明显，这也成为商业地产发展商最常纠结的问题。
以北京知名商圈三里屯为例，三里屯village早已是北京人休闲购物的热门选择之一，而邻近的三里屯SOHO却人流冷清。
业内人士对此的普遍回答是，前者是开发商自持经营，而后者属于散售。
物业权集中度的不同影响了整体商业的规划布局，进而影响运营结果。
龙湖商业规划及建筑设计导则（经典）重庆龙湖商业规划及建筑设计导则商业类型1购物中心购物中心指在一个大型建筑物中，许多商店和餐馆及其他功能组成的大型零售和服务综合体。
购物中心必须有停车场设备。
购物中心无论是在立地、规模或结构上，都肩负有改善都市机能的任务，其目的是，为消费者提供多元化及便利性，舒适性及娱乐性的娱乐场所。
购物中心既是对传统综合百货的集成和包容，与传统百货又是相互补充的关系。
购物中心是时代的需要，是国民经济发展的产物。
酒店社区商业依附于住宅区，以餐饮、美容、美发、医疗、洗衣、教育、休闲、便利店等为主要服务内容的商业场所。
各种类型商业物业选址要点2购物中心选址要点1) 国外发达国家（美国、日本）购物中心选址便交通发达的郊区，辐射距离一般在30公里左右，最远距离为100公里（如日本日本大阪的迈凯乐购物中心，其基础商圈已从当初的周边50公里，扩大到100公里）。
2) 国内超级城市（北京、上海）购物中心选址可偏离主商圈，但是一般紧临城市圈。
3) 国内其他城市的购物中心选址一般适合在核心商圈里面。
社区商业选址要点1) 国内住区商业一般没有明确的选址要求，几乎都是建设在住宅区周边，但是建设形式在发达地区已经由底商向集中邻里中心发展，以减少对居住的影响。
酒店选址要点1) 在交通发达便利的城市，旧点的选址主要考虑的是环境。
2) 在重庆因为受交通的制约，商务型酒店适合建设在城市中心区域，如商圈中心或商务中心。
百货公司选址要点1) 传统的百货一般选址在核心商圈里面。
2) 国内发达地区的高档百货选址在购物中心里面或者是偏离核心商圈的中央商务区。
其它选址要点各种类型商业物业建设规模指引3购物中心1) 一般位于城市核心商圈的购物中心的规模在10万平方米左右，主要以专卖店、餐饮、休闲娱乐为主。
2) 位于城市边缘的购物中心规模一般较大，规模可达20-30万平方米，集合了各种类型主力超市，专业市场（如：家具市场等）。
一、编制目的事前预控和事中过程管理是工程质量的保证。
通过集团工程部组织对地区公司第三方工程质量评估，地区公司工程职能对本公司所有在建项目的月度检查，项目部日常工程检查和验收，落实“6-3-1”工程管理原则，使事前预控和事中过程管理得以落地，强化生产过程工程质量风险管控，保持工程质量管理常态化。
工程质量主抓五项：防渗漏、结构尺寸、抹灰空鼓、材料质量，工完场清。
二、适用范围各地区公司全部在施项目按下列规定参与集团工程检查：1.自持商业（与可售商业或其他业态共存时，结构工程检查范围以轴线为界区分，机电安装工程以系统区分），包括家悦荟、星悦荟、天街；按照自持商业工程检查标准检查；2.非自持商业包括住宅、酒店、写字楼、SOHO、LOFT、公寓（含自持）、代建工程、学校、幼儿园参与检查；坡地建筑正负零以下的吊层为住宅时参与检查；统一按照非自持商业类工程检查标准检查。
三、集团工程检查主要管理机制1.即时处罚机制对涉及“即时处罚”条款的工程管理行为进行即时处罚。
2.工程管理分析会机制依据第三方工程质量检查评估结果，对季度排名靠后的地区公司或项目，组织召开“工程管理分析会”。
3.工程管理关键岗位人员召回机制依据第三方工程质量检查评估结果，对连续两个季度排名靠后或通报批评罚星达到一定数量的地区公司工程职能负责人、项目工程经理进行召回培训。
四、管理要求1. 基本要求：1.1施工单位自检和监理验收不能代替“项目部的日常工程检查”。
1.2“地区公司工程职能月度工程检查”不能代替“项目部的日常工程检查”。
1.3“第三方工程质量评估”不能代替“地区公司工程职能月度工程检查”。
1.4集团、地区公司、项目工程检查的分类：2. 各类检查的要求2.1项目部日常工程检查和验收：2.1.1项目部日常工程检查和验收分为两类：①监理组织的检验批验收；②项目工程团队组织的日常检查（含日常巡检、对总分包的月度检查、项目运营停止点检查中的工程检查等）。
商业综合体工程建造标准范本(doc 42页)商业项目工程建造标准目录第一部分各业态工程建造标准 0第一章超市 0第一节大型独立超市 0第二节大型非独立超市 (4)第二章百货 (6)第一节大型独立百货 (6)第二节普通卖场 (9)第三章影院 (11)第四章KTV (14)第五章电玩 (16)第六章儿童娱乐 (17)第七章餐饮 (19)第一节大型餐饮酒楼 (19)第二节美食广场 (21)第三节小型餐饮商铺 (23)第四节西式快餐 (25)第八章健身 (26)第九章步行街精品商铺及公共区域 (28)第十章商管办公用房及员工食堂、宿舍 (30)第二部分公共区域各专业工程及精装标准 (33)第一章公共区域设计建造需注意的问题 (33)第二章室外景观建造标准 (35)第三章室内公共区域精装标准 (38)第四章其他功能用房装修标准 (42)第一部分各业态工程建造标准第一章超市第一节大型独立超市面积在15000㎡以上，一般设置在-1F或1F，独立为一层或一个分区。
要求具备独立的水、电、暖系统。
以家乐福、沃尔玛为例。
一、建筑、结构1、层高：5.7~6.0m，装修后灯带下净高不低于3.7m。
2、柱距：不小于8m，经济柱距一般为8.4mx8.4m。
3、楼板活荷载：商户确定时根据商户提供的平面布置图设计，商户未确定时各区域均按照10KN/㎡设计，卸货及仓储区按15KN/㎡设计，大型设备按恒载考虑。
4、商户确定时，根据平面布置设计生鲜区；商户不确定时，考虑设置生鲜区，排水方案详设计。
5、卫生间：每层1个。
6、扶梯（步道）：1~2组。
7、货梯：2~3部，载重量2t，轿厢进深应稍大。
8、超市提前营业通道与主力店区域设防盗卷帘，防盗卷帘不能影响疏散。
9、设置独立垃圾房供超市使用。
10、考虑设置地上卸货区、卸货平台；在地下设置时，货运通道净高不低于3.6m，汽车坡道净高不低于3.6m。
11、考虑超市需较大商业提前营业，规划客流进出通道。
