龙湖的标准化

龙湖集团工程管理手册一、前言1、手册目标与用途1、手册目标与用途本手册的目标是提供一个全面且实用的工程管理指南，为龙湖集团内部及外部相关人员提供清晰、一致的工程管理流程和实践。

本手册旨在确保工程管理的有效性和高效性，同时确保项目的顺利进行和最终的成功实施。

本手册的用途是为龙湖集团的所有工程管理人员、项目负责人和相关工作人员提供一个参考指南。

通过本手册，您可以找到关于工程管理的各个方面，包括项目规划、设计、采购、施工、监控、验收等环节的详细说明和指导。

无论您是新手还是经验丰富的专业人士，本手册都将成为您工程管理实践的重要参考。

本手册的另一个重要用途是提供给外部合作伙伴、供应商和承包商，以帮助他们更好地理解龙湖集团的工程管理标准和要求。

通过共享本手册，我们可以确保所有参与项目的人员都遵循相同的标准和流程，从而提高项目整体的成功率。

总之，本手册的目标是提高工程管理的质量和效率，为龙湖集团的所有相关人员提供一个全面且实用的参考指南。

2、集团工程管理价值观与文化2、集团工程管理价值观与文化龙湖集团始终坚持“质量第一，用户至上”的工程管理价值观，认为工程质量管理是企业持续发展的基石，用户体验是检验工程质量的最终标准。

在此基础之上，我们倡导“精细化管理，人性化服务”的文化理念，力求在每一个细节中追求卓越，为用户创造舒适、宜居的生活环境。

首先，龙湖集团注重工程质量的持续改进和提升。

我们深知，产品质量是企业的生命线，任何环节的疏忽都可能导致严重的质量问题。

因此，我们在工程管理过程中严格执行质量检查与评估，通过数据化、标准化、专业化手段，确保每一个工程项目的质量达到或超过行业标准。

其次，我们始终坚持以用户为中心，将用户需求放在首位。

在工程管理过程中，我们深入了解用户需求，倾听用户反馈，及时改进和优化产品设计和服务质量。

我们相信，只有满足用户需求的产品和服务，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

此外，龙湖集团倡导精细化管理，力求在工程管理的每一个细节中追求卓越。

龙湖设计管控成果分享---标准化设计管控体系打造和产品核心价值创新策略借鉴【课程背景】龙湖等一线品牌房地产企业是怎么划分产品系列的，是如何优质快速开发的？其他企业应从中得到哪些启示，又该如何有差异化开发模式结合标准化开发模式，如何建立应用起标准化产品线？这些问题都将在本次课程中得到明确答案！本课程通过实战经验总结和案例分享；讲解龙湖技术标准化的主要内容、产品标准化建立思路及产品线、产品建筑规划核心价值创造方法；设计标准化方面的研究成果与实施路径；研发设计管理体系及其应用、实践和发展，15－１8年的各类产品线标杆项目解读！【课程收益】1、深度解读龙湖如何促使产品溢价的设计管理体系；2、深度解读龙湖为代表的标杆房企4大标准化体系与三大产品品类标准化体系；3、深度解读龙湖产品建筑规划核心价值创造方法（总图-户型-外立面）与多个案例；4、深度揭秘近年的新产品打造思路；【主讲专家】雷鸣特约讲师，设计管理顾问。

毕业于天津大学建筑系，国家一级注册建筑师，山地及坡地住宅规划建筑设计专家，现任中锦联国际建筑设计（北京）有限公司总经理；拥有甲乙双方的双重实战经验。

历任北京三磊设计公司主创建筑师、龙湖地产研发经理、前景置业设计总监；龙湖期间任水晶郦城，紫都城，西城天街设计负责人，之后地产工作期间担任重庆同景国际城，北京顺义会展誉景等项目设计负责人；对大型住宅商业综合社区，山坡地项目方面有丰富的开发设计管理经验。

远洋地产、京投银泰、世联地产规划建筑设计顾问；主要研究课题有：《标杆房企住宅产品线建立和标准化成果分享》《高层住宅产品模块化的建立》《山坡地项目开发建设经验分享》等。

近些年主要服务客户：融创地产、富力地产集团、远洋地产集团、龙湖地产、北大资源等。

【主讲内容】一．产品线标准化体系，项目需求多元化；1.新形势下住宅产品线，标准化体系建立的作用；建立标准流程，打造产品特质；2.龙湖，金地等标杆企业的产品线矩阵；产品线建立的宏观要素论证：土地，产品，客户；微观要素论证：售价、综合品质、成本控制；3.对设计管控的新需求：质量更高，进度更快，成本可控，应变及时；设计线对接运营线，营销线，成本控制线更加紧密；4.更多的公司有项目分级，分平台管控的需求；5.四大标准化支撑体系内容和分解层次：管控体系，服务体系，技术体系，执行体系；二．标准化体系框架的内容；1. 四大体系之—：管控体系；包括流程、管理层级、运营指标计划、信息平台体系；案例：典型龙湖项目启动会内容；2. 四大体系之二：服务体系（营销体系、物业管理体系）2.1、营销体系：示范样板区分级标准，典型控制要素；2.2、龙湖，融创等公司样板区景观设计标准和典型案例2.3 案例：13年龙湖湘风原著，17年融创九棠府等示范样板区2.4、售楼处方案：标准化售楼处和相关标准等2.5、样板房方案；对比其他标杆企业的示范样板区做法；3.技术体系；成本控制体系、设计体系、标准体系：标准体系：标准化程度分级：强制执行标准、选择执行标准、参考执行标准；工程营造标准、交付标准、成本标准等；建造标准及对应的部品标准化内容案例：某地产公司产品线标准；客户视角的产品标准和设计导则等内容：金地融创等公司内容；设计体系分级内容：规划体系：介绍龙湖等标杆公司的项目规划控制原则，对接运营指标等内容；户型体系：分为高层洋房类户型体系；低密度别墅类户型体系；分享近年主流户型和控制原则，深度解析合院类溢价产品的设计原则和代表案例；立面风格库：市场主流立面风格体系，成本控制原则和效果控制要点；景观和精装修体系：对接产品力的主要打造要素，成本控制原则；地库体系：共通的指标控制原则；4.执行体系；工程执行方面、材料设备采购、合约规划等对接内容；三．实例项目的需求：开拓市场快销型项目：天津龙湖天宸原著项目（2016-2017年）针对地方市场，产品力核心价值的打造；四．实例项目的需求：细分市场，品质溢价型项目的需求：精细定位客户研究，需求倒推结果；龙湖天璞项目（2015-2016），龙湖景粼原著项目（2016-2017年），重庆大竹林别墅项目；。

龙湖示范区景观5大模块化（案例）龙湖的产品标准化是以模块标准化为基础，通过个性化的拼合，组成产品，也称之为“积木理论”。

龙湖之所以采取“积木理论”，一方面是因为龙湖客群定位集中于再改、豪宅客户，产品多为花园洋房、别墅等，不能简单复制而需更多体现个性化；另一方面是全国扩张，考虑到不同地域的不同政策及客户需求。

2008年，龙湖总部成立产品中心牵头产品标准化工作，每三个月召集城市公司研发部开会，讨论哪些模块可进行标准化。

龙湖产品标准化主要包括立面风格、园林景观、售楼处、户型设计、部品部件几个模块。

本文以花盛香醍项目为例，分享龙湖示范区景观5大模块的实践经验。

一、景观模块化流程及项目龙湖认为景观模块化一定程度上可以实现以下几个目的：资源共享提高知识的复用率；为提升产品溢价提供关键支撑；保证龙湖核心竞争力的旺盛生命力；快速传递龙湖标准做法；集团内部资源整合。

对景观组成员：深化理解龙湖标准，减少决策时间；便于管理分供方使其明确龙湖标准做法；便于快速推进项目。

对于非景观组成员：了解景观的标准、做法，便于整个集团内部资源整合。

1.景观模块化工作流程龙湖景观模块化流程2.景观模块化两条主线一是从项目上纵深提炼，包括景观示范区和实体区；二是从模块上按设计阶段横向分类，指导后期实践。

景观模块化两条主线3.项目选择——花盛香醍为什么选择花盛香醍？(1) 花盛香醍项目概况客群分析：通州本地客户和cbd客户，40岁左右示范区景观面积：12500㎡单方景观造价：410~420元/㎡(预估)位置：地块平整，毗邻市政道路(2)景观要点景观风格：浪漫、庄园、乡野vs精致景观要素：微地形+树林花海+小场景景观序列：蒙古栎密林——花海+白桦——元宝枫+花境主色调：蓝+白，纯粹感景观示范区布局二、示范区景观5大模块1.概念设计阶段：空间序列节奏处理手法(1)处理手法一：地形控制三个关键点：示范区入口——售场——样板房，样板区地块长132m，宽84m；微地形是营造步移景异空间的基础。

龙湖地产企业文化龙湖地产是中国知名的房地产开发商之一，成立于1993年。

多年来，龙湖地产一直致力于打造高品质的住宅和商业物业，并以其独特的企业文化而闻名。

一、企业使命和愿景龙湖地产的使命是通过创造卓越的房地产项目，为社会提供优质的住宅和商业空间，并为客户创造价值。

其愿景是成为中国房地产行业的领导者，为客户、员工和社会创造可持续发展的价值。

二、核心价值观1. 客户至上：龙湖地产始终将客户需求放在首位，致力于提供卓越的产品和服务，满足客户的期望和需求。

2. 诚信正直：龙湖地产秉持诚信为本的原则，坚持诚实守信的商业行为，与客户、合作伙伴和员工建立长期稳定的合作关系。

3. 创新发展：龙湖地产鼓励员工勇于创新，不断追求卓越，不断改进和提升产品和服务质量，以满足客户的不断变化的需求。

4. 团队合作：龙湖地产重视团队合作的重要性，鼓励员工之间的合作和协作，共同实现企业的目标和成就。

三、企业文化活动1. 员工培训和发展：龙湖地产注重员工的培训和发展，提供各种培训课程和学习机会，帮助员工不断提升自己的专业能力和综合素质。

2. 公益活动：龙湖地产积极参与社会公益活动，关注教育、环境保护、扶贫等领域，为社会做出贡献。

3. 文化交流：龙湖地产鼓励员工之间的文化交流和互动，组织各类文艺活动、体育比赛和团队建设活动，增进员工之间的感情和凝聚力。

4. 企业价值观宣传：龙湖地产通过内部刊物、企业网站和社交媒体等渠道宣传企业的核心价值观和企业文化，加强员工对企业文化的认同和理解。

四、企业荣誉和成就龙湖地产凭借卓越的品质和服务，赢得了众多荣誉和奖项，包括“中国房地产开发商百强企业”、“中国房地产企业社会责任奖”等。

这些荣誉证明了龙湖地产在行业中的领导地位和良好的企业声誉。

总结：龙湖地产作为中国知名的房地产开发商，以其独特的企业文化和核心价值观在行业中脱颖而出。

公司始终将客户需求放在首位，致力于提供优质的住宅和商业空间。

同时，龙湖地产注重员工的培训和发展，鼓励团队合作和创新发展。

最近两年，架空层营造在地产项目中越来越流行。

在很多多层及高层项目中，架空层作为泛会所开始营造，这也意味着架空层空间在项目中的地位有了质的飞跃。

为什么架空层会这么流行？一方面，传统高密度高层项目首层房子由于通风采光、潮湿等问题，存在不好卖的问题。

另一方面，将架空层功能化，能增加整个社区的通透性，释放出更多绿化面积和活动空间，大大提升项目品质。

第三，架空层作为社区公共空间的补充，可以打破户外活动由于受到天气问题不能外出的局限。

而且架空层作为休闲空间打造的话，一般不需要计入容积率。

经过两年时间探索，开发商的架空层营销标准越来越高，空间更高大上，而且还有了很多创新玩法。

追求舒适度，空间体验进一步升级。

相比以前灰暗无序的空间，现在架空层首选通风采光效果好的楼栋首层进行打造，加上对天、地、墙重点设计装修，整个架空层颜值得以大幅提升。

功能配置齐全，可满足不同群体不同场景的需求。

以前架空层更多是被当做景观的延伸来做，好看不好用，使用率很低。

现在开始强调架空层空间的功能性以及邻里的互动性。

运营服务专业化。

以前架空层做了后基本没人打理，最后沦为堆放杂物的空间。

现在有些项目成立了专业运营团队，为后期架空层的运营提供支撑，进一步提升服务。

空间体验升级从杂乱无章到颜值爆棚以前传统小区也有架空层，但设计很随意，空间被分隔得很零碎，布置也非常简陋，基本很少有业主会来这里活动。

现在开发商为了利用起这个灰空间，开始挖空心思提升架空层的颜值与空间体验。

一般看来，架空层设计有以下几个策略：一、前期定位清晰，提前进行统一设计目前看来，对于架空层的功能定位有好几种，分别是：把架空层做成停车场经营；作为管线出口、仪器仪表集中的管理区；利用架空层打造入户大堂；将架空层定位成半开放式泛会所进行营造。

不同功能定位，导致后期设计千差万别。

因此在产品定位阶段就要明确架空层的定位，再根据定位进行针对性设计，否则在项目开发完再来设计架空层，就会显得很被动。

万科、恒大、龙湖的产品标准化实践对比作者：宋延庆来源：《中国房地产·市场版》2014年第01期或许你已注意到，近年来，万科、恒大、万达、绿城、龙湖等一线房企，都在不同城市、不同项目中大力推行标准化产品线的连锁、复制开发。

据有关机构的最新统计，全国共有47个恒大绿洲，18个华润橡树湾，6个龙湖滟澜山，已开业和规划建设中的万达广场更是多达百个。

据《房地产产品线研究绿皮书（2012）》披露，2012年销售额100亿元左右及以上的房地产企业，尽管不同企业的产品线规划和产品标准化程度不同，但大都已形成了由多个产品系列组成的企业产品体系（见表1）.受一线房企推行产品标准化成功实践的启发，年销售额20亿元以上的第三、第四梯级企业也纷纷启动了产品线规划和产品标准化建设工作，例如银亿股份（000981）、天地源（600665）、昌建地产等。

某种意义上说，房地产市场已进入以高周转开发模式为主流的标准化时代，标准化开发已成为房企做大做强的必由之路。

但许多企业在产品标准化建设过程中，至少我们在为一些企业做产品线研究与咨询实践中发现，有些企业存在认识误区和方法论错误，致使标准化成果难以“落地”，白白浪费了大量时间、精力。

因为“落地”效果差，公司领导和项目经理们不满意，最终使产品研发部门及标准化平台负责人黯然离职的已为数不少。

如果按照正常的工作顺序，企业建立产品标准的战略逻辑应是“三步走”：第一步，首先要明确企业的产品战略，至少要明确产品线规划，即做几条标准化产品线，市场布局、盈利模式和产品线结构比例是什么，每条产品线的标准化率目标是多少。

如果这些“前置”问题不先确定下来，很有可能导致“无用功”。

第二步，针对每条产品线（可先从一条成熟产品线做起）建立“三位一体（设计、部品、成本）”的产品标准。

第三步，建立《产品线开发实施标准》，包括城市选择、项目选址、设计标准的应用、项目设计成果标准、设计管理流程、设计工作指引、管理规范和规定，等等。

以迅速、凌厉著称的龙湖地产，虽然是一家资历并不深厚的地产公司，但在楼市风云变幻的2008年，却引来了颇多的关注与争议。

舆论的焦点在于其超速发展所潜藏的风险会不会把企业引向不归路，特别是在整个行业处于低潮期的时候，龙湖这匹地产黑马是否会像美国雷曼般“暴死”。

有的媒体甚至将龙湖比作“第二个顺驰”。

龙湖真的会遭遇和顺驰同样的命运吗？从目前龙湖的市场表现来看，这家企业已经在进行战略调整。

从2008年开始，龙湖就放慢了全国化的步伐，没有新增土地储备，没有进入新的城市，考察已久的天津和杭州也不得不暂时放弃。

为顺应市场变化，龙湖对销售策略也进行了深度调整，“以销定产、小步快跑、低开高走”将成为龙湖2009年的主导销售策略，其目的是快速回笼资金、控制成本，确保现金流顺畅。

种种迹象表明，龙湖在弱市的压力下开始减速并加紧储备资金以备“过冬”。

让我们看一下龙湖的过冬战略面对市场的压力，龙湖选择了收缩战略。

从2008年第三季度开始，龙湖高层就在研究“过冬”策略，其2009年的营销策略可以概括为“以销定产、小步快跑、低开高走”。

“以销定产”是指确定项目能卖得出去再做，哪部分产品好卖就先卖哪部分。

“小步快跑”则是指分成多个组团分批开，开盘数量减少。

“低开高走”是要保证定价的吸引力。

从龙湖战略的转变可以解读出如下几点：其一，龙湖对市场和企业自身有清醒的认识。

龙湖通过对市场的监控分析认为，今后几年房地产业的利润率会下降到一个合理水平，龙湖可以在市场低潮期，利用多业态的布局和良好的市场口碑，守住市场份额，缓些进入新城市，市场转好再抓住时机扩张。

其二，“小步快跑”是为了全线快速销售回款，储备过冬。

龙湖高层认为，“冬天”正好给企业一个时间来调整管理精度。

谈到管理，龙湖有一套标准的模块，可以实现快速复制、灵活拼贴（信息化系统是其标注化及快速复制的管理支撑和落地工具）。

这也是其产品在市场上赢得良好口碑的原因之一。

如果龙湖能够在这个时期踏踏实实练好企业“内功”，在管理上更加精进，在品质上进一步提升，就会有机会再度获得发展机会。