新国五条地方细则将密集亮相 或倚重税收信贷

全国工商联：房价中61%被政府拿走来源：21CN综合| 2013-04-01 15:45:02 | 我来说两句已有18人参与下载新闻客户端全国工商联有一个很重要的统计调查，统计认为整个房价当中有61%是被政府拿走了，如果政府的成本不断往上加，这都是刚性的成本，房价不可能掉下来，应该深刻去检讨，深入分析，然后再出政策。

全国工商联最新统计结果：房价中61%被政府拿走据援引经济之声《交易实况》报道，到昨天为止，北京、上海、广州、深圳等四大一线城市陆续公布了国五条细则。

北京版禁止北京籍单身人士购买二套房，严格执行20%差额所得税，把国五条存在的现实漏洞打上了补丁。

另外，国务院总理李克强在江苏、上海考察的时候指出，要发展现代农业固本强基，有序释放城镇化的内需潜力。

CCTV证券资讯频道执行总编钮文新认为，综合来看，基本面上的政策因素会给当前的市场尤其是房地产板块产生不利影响。

钮文新预计，房地产板块今天对整个大盘的拖累可能比较严重，加上理财新规对于银行股的打压比较强硬，个别行业政策使得整个市场受到非常大的影响。

钮文新认为，这是中国经济政策一个很大的问题。

他希望，我国在限制某一个行业高速发展的时候，不是要把所有行业全部拖累，让股民们总是在一些微妙的政策过程中频频损失财富，这成为了多年延续下来的一个惯性。

钮文新说，现在市场、政府之间的博弈已经形成了一种恶性循环，博弈到一定程度又有一个新规出来，博弈到一个程度又加码，现在需要分析整个房地产成本构成当中，到底什么是推升房价最主要的动力。

全国工商联有一个很重要的统计调查，统计认为整个房价当中有61%是被政府拿走了，如果政府的成本不断往上加，这都是刚性的成本，房价不可能掉下来，应该深刻去检讨，深入分析，然后再出政策。

“国五条”地方细则如约而至按照国务院规定，各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外）一季度都要公布调控细则和价格调控目标。

在广东率先公布细则后，3月30日与31日，北京、上海、重庆、济南、大连、合肥等城市都按时发布了楼市调控地方版细则。

“新国五条”细则须安装“瞄准器”“新国五条”细则一出，一石激起千层浪。

近日全国多地集中出现过户、网签现象，一时间一线城市及房市红火的二线城市房地产交易市场门庭若市，来办手续的人都想在地方实施细则出来之前，按照旧的政策进行交易，以免上交20%的个税，争抢这最后的“晚餐”，多地房地产交易市场的收件量都成倍激增。

可见，此次调控的影响之大、力度之狠。

首先，如此大的调控力度是值得肯定的。

因为由于前一段时间房市“放水”现象严重，市场量价齐升，房市泡沫加大之势难压，虽然此前以行政手段为主的调控是不得已为之，而此时，房市调控必须继续发力，否则市场将很难控制。

而且，值得关注的是，这次“新国五条”实施细则从单一的行政手段过渡到与税收、金融等经济手段相结合的“组合拳”，这样不仅有利于调控效果的实现，也有利于房地产市场自身健康平稳发展。

这是此次细则的亮点所在，是从行政手段治标不治本走向标本兼治的开端。

但是，此次“新国五条”实施细则虽然力度很大，可美中不足的是缺乏精准度，波及面过广，20%的个税导致很多普通民众也成为被调控对象，有可能使所得税成为“人头税”，市场也因此出现许多反对声。

鉴于此，笔者认为，“新国五条”实施细则在地方政府落地时，必须安装“瞄准器”，在精准度上做文章，做到打击市场投机，保护合理需求。

一、必须“瞄准”此次“新国五条”实施细则虽有“一剑封喉”之力度，却也容易“误伤一片”。

不仅投机客被“当头一棒”，“一刀切”的政策让很多改善住房需求的人也为之惶恐。

20%的个税对于投机客来说惩罚力度并不为过，但对于很多改善性需求者而言，这样的税收则显得既不合理也不公平。

因为他们出售住房是为了改善居住条件，他们的需求是合理的，是最基本的住房需求，他们不应该成为房市调控遏制的对象。

限购已经“误伤”了部分改善性需求，而这次20%个税的征收对于这部分需求而言无疑又是一次沉重的打击。

房市调控应明确调控对象是炒房投机客，对于大多数改善性需求则应该将其解放出来，保护他们“卖小买大”、“卖旧买新”等想要改善居住条件的权利。

50 | 中国报道2013年5月 总第111期按照新“国五条”规定的“大限”，3月底至4月初，地方版的执行细则密集落地。

从“限购升级、纳税从严”的北京，到“无具体实施细则”的海南，不同地区对楼市调控政策的差异化执行，多数在意料之中。

但北京此次执行的“个人转让住房能核实原值的征收20%个人所得税”、“京籍单身限购一套房”、“进一步提高第二套住房贷款的首付款比例”等“最严厉”规定，自实施以来在打压投机投资性购房、增加房源供应等方面确实起到了一定的作用，这也让想在北京安家的购房刚需群体内心再次泛起了波澜。

新“国五条”北京落地全国关注号称史上最严厉的京版新“国五条”细则延续了对投机投资购房的打压，但其能否达到预期的调控效果，已经成为全国上下关注的焦点。

本刊记者 张岩新房限价时代来临继限购条件全面升级以后，北京此次在房地产市场价格调控方面的一个亮点，就是使用行政手段对于商品房的价格进行限制。

与其他城市不同的是，北京市在确定今年的房价控制目标时增加了如下表述：进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。

“现在开发商的报价要受到政府引导，报高了会被打回来，当然报低了就没有利润了。

”北京万科的一位负责人表示，目前给新盘的定价和报价不像以前那么容易了，而是变得“有些棘手”。

北京市政府已经开始执行的商品房限价措施，在开发商拿预售证时就对房价加以引导，从源头上控制开发商随意涨价。

在楼盘建成后也必须严格实行明码标价，销售价格不能超过预先限定的价格，否则将被严厉处罚。

北京市住建委主任杨斌在接受媒体采访时表示，今年全市房价控制目标分两部分：一是全市新建商品住房价格与去年价格相比保持稳定，房价不要过快、明显上涨；二是针对中等收入家庭，即“夹心层”人群，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。

他还透露，今年全市对土地供应量有所保证，不会低于前五年的供地平均值，尽量确保供需平衡。

搜狐—地方版“国五条”实施细则或两会后密集推出2013-02-27旨在抑制部分地区楼市过快上涨的“国五条”正进入细化阶段。

2月26日，记者获悉，住建部正在收集房地产相关数据，或将作为研究、出台“国五条”以及楼市调控的长效机制数据。

“住建部要求各省、市、县在3月底之前，报送2012年当地《房屋登记情况》、《国有土地上房屋征收情况》、《房屋概况》三项统计年报，”一位接近住建部的人士介绍。

其中，房价后期上涨压力较大的部分地方还需要附带2012年《房地产交易情况》等统计年报，“房地产报表是房地产市场各主体运行情况的客观反映，是出台房地产各项政策的数据支撑。

”上述人士如是说。

与此同时，记者采访了解，海南、山东等省份于近日召开学习“国五条”并研究落地新政，海南省住建厅的相关人士称，“估计两会期间中央还会传达有关房地产的精神，到时候，将综合出台执行新政。

”对此，浙江大学房地产研究中心主任贾生华称，预计各省市后续的配套落实政策将在两会后密集出台，不过，房价上涨预期较高的一、二线城市或因为种种压力，提前公布配套新政。

收集数据有消息称，国家级楼市调控细则已成文，并发至政策发布机关，记者致电住建部相关人士获悉，“仍在研究中，没有明确的出台时间表。

”上述接近住建部的人士表示，国有土地上房屋数据、产权数据的收集登记，一方面是建立和完善个人住房系统提供基本数据；另一方面也可以了解住房供需、城镇人均住房面积情况等。

“该项基本数据可以让住建部了解全国房地产市场的基本情况，为各级政府制定政策和进行宏观管理提供依据。

”上述人士进一步强调，或也将为落实“国五条”提供数据支持。

除了全国各省市房地产基本数据的收集、统计，上述人士进一步解释，一线城市的2012年商品房成交量、成交价格、成交户型面积比例等也是被重点汇总数据。

与此同时，广州等重点城市则需要《房地产交易》、《物业管理》以及《住房货币分配》三张报表。

其中，房地产交易报表中，就包括“2012年预售、限售、存量房交易、价格”等相关数据的统计。

一．新国五条新国五条出台背景：●背景2010年1-9 月份,全国房地产开发投资33511亿元,同比2009年1-9月份增长36.4%.目前房地产投资依然处于高位略下滑的态势.●房屋新开工面积,施工面积,竣工面积仍处高位.●房屋销售面积和金额增速回升.●1-9月份,房地产开发企业本年资金来源50504亿元,同比2009年1-9月份增长32.5%.●土地购置面积同比持续上涨.并维持较高速度增长.在此情况下,出台新的政策,降温房地产市场已显得尤为迫切.新国五条内容：1，各地要加大楼市宏观调控的力度.立即研究制定贯彻落实"国十条"文件的实施细则.房价过高,上涨过快,供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数.严格实行问责制.2完善差别化的住房信贷政策.各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款.对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付比例不低于50%,贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定.各商业银行要加强对消费性贷款管理,禁止用于购买住房.,3调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策.加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国.4切实增加住房有效供给.房价上涨过快的城市,要增加居住用地的供应总量.认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策.鼓励金融机构支持保障性安居工程建设,抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策.5加大住房交易市场检查力度,依法查处经纪机构炒买炒卖,哄抬房价,怂恿客户签订"阴阳合同"等行为.对房地产开发企业土地闲置,改变土地用途和性质,拖延开竣工,捂盘惜售等违法违规行为,要暂停其发行股票,公司债券和新购置土地.综合起来主要内容：•加大调控力度•完善差异化的住房信贷政策•调整住房税收政策•增加有效供给•加大市场检查查处力度对新国五条的解读：从内容上"新国五条"仍然是今年4月份"国十条"的延续,"新五条"无疑是"新国十条"的配套政策.但是,与"国十条"相比,"新国五条"更为具体和严厉,主要体现在四个方面：1，第三套房贷"一刀切" 。

住建部摸底国五条落实情况家具业受影响地方紧锣密鼓地出台国五条细则，截止到4月8日，经本报记者不完全统计，全国已有17个城市出台了不同力度的国五条执行细则。

一位接近住建部的人士告诉本报记者，原则上住建部不会出台“一刀切”的楼市调控政策，但对于各地落地的调控细则，住建部将进行汇总、分析，并进行评估。

“评估之后，也会向国务院进行汇报”，上述接近住建部的人士表示，在汇总、分析的过程中，住建部重点关注各地落实差别化房地产信贷、税收和限购执行等情况，并将对政策的后期执行和落地后的市场反应进行密切关注。

特别值得一提的是，北京差别化房地产信贷政策已于4月8日正式实施，且据本报记者了解，北京有关20%个税、差别化房地产信贷以及限购升级等政策均已落地执行。

汇总、测评4月8日，山东住建厅的一位人士接受本报记者采访时了解，已经获知住建部摸底各地国五条落地执行情况，与此同时，山东省也将在省内开展有关房地产信贷、税收和住房限购政策执行情况和效果的专项督查。

距离3月底大限已过一周，据不完全统计，全国有17个省市出台了执行细则。

但兰德咨询公司一位负责人认为，多数城市的政策力度温和，这与当前地方政府仍然依赖于土地财政收入的现实密不可分。

与此同时，一位不愿具名的地方副市长介绍，各地的楼市情况不一，部分三四线城市的楼市库存高企，房价较低，不可能都照搬北上广的调控模式。

上述接近住建部的人士也表示，基于各地不同的楼市情况，原则上住建部不会出台“一刀切”的调控政策，但是考虑到地方存在依赖土地财政等情况，或放松调控，住建部也将对各地的调控效果进行汇总、并分析测评。

“不排除基于当地的楼市情况，要求其调整政策，”上述人士表示，汇总、评估的报告也将上报国务院。

不仅如此，本报记者亦从住建部获悉，住建部正在筹备有关房地产市场信息系统建设和应用情况等房地产长效机制建设的基础性工作。

“保刚需”存疑值得一提的是，在住建部汇总、分析各地落地国五条执行情况之时，北京有关差别化信贷、20%个税、限购等政策已经全部落地执行。

差额征税办法未出各地国五条细则难产？25日晚，首个地方版“国五条”终于在千呼万唤中落地，被誉为“改革前沿”的广东成了“第一个吃螃蟹的人”。

此次广东版细则明确指出，广东各地要认真贯彻执行国务院下发的五项房地产调控措施。

同时，与之前的“国五条”相比，广东版细则在政策上有所加码。

要求在房价上涨较快的广州、深圳、珠海、佛山市继续严格执行限购政策外，还对广州、深圳实施限价；要求年内在全省地市实现住房信息联网，比“国五条”整整提前了两年。

但是，对于人们备受关注的“征收20%卖房个税”政策，广东版细则就显得有些含糊其辞；仅仅表述为“严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定”，至于“如何征收、会不会保护刚需和刚改人群”则未提及。

在广东版细则出台之后，“京版、苏版等地细则本周内出台”的消息便相继见于报端。

曾有消息人士向媒体透露，在各个部委大员确定后，落实国五条的细则也将密集推出；3月下旬到4月初，是“新国五条”落地细则的窗口期。

此前，关于北京版的细则就已传出了多个版本，涉及包括税收、信贷、户籍等多个方面。

并且，还有来自住建部的专家认为，在“国五条”的地方细则中，将会涉及保护刚需和刚改的内容，“出售房产满5年唯一住房，或可免征个税”。

另据扬子晚报报道，江苏省住建厅的相关人士表示，根据国家的统一要求，各地必须在三月底将出台落实“国五条”的相关文件，江苏细则本周内也肯定会公布，不会拖后腿；作为贯彻“国五条”的省级文件，江苏省的细则将会对应国家的要求，逐一予以细化。

深二套房首付比例或提至七成 20%差额征税或不明确规定知情人士透露，深圳目前正在考虑将二套房首付比例提至七成；对于争议较大的二手房个税按差额20%征收，则可能只是重申国务院表述，不会做出明确规定。

事实上，作为一、二月份房价涨幅领先的城市，深圳现行的楼市调控措施已经相当严厉。

深圳的限购区域从一开始就覆盖了城市全部行政区域，且从2011年开始实行引导房地产开发企业合理定价的调控机制（舆论称之为“限价令”或“限涨令”）。

“新国五条”：这一拳出手有多重作者：暂无来源：《检察风云》 2013年第7期文魏雅华陕西电视台经济评论员房价的不断上涨使民怨沸腾，百姓不堪重负，怨声载道。

国家已一而再、再而三地发出警告，如果楼市房价继续上涨，会有更严厉的调控政策出台。

然而，房价依然肆无忌惮地扶摇直上，这回，狼真的来了。

那就是“新国五条”出台了。

2013年3月1日，国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》发布，这一《通知》是2月20日国务院常务会议出台的“新国五条”的具体实施细则。

《通知》明确表示：一、完善稳定房价工作责任制。

认真落实省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的稳定房价工作责任制。

对房价上涨过快的城市，将进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

二、坚决抑制投机投资性购房。

充分发挥税收政策的调节作用。

税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

三、增加普通商品住房及用地供应。

四、加快保障性安居工程规划建设。

五、加强市场监管和预期管理。

《通知》是针对中国楼市持续上涨开出的一剂退烧猛药。

细读“新国五条”，尽管从表面上看，是中国政府过去十年间，对楼市调控政策的延续和深化，但这一次调控，毫无疑义地是十年来出拳最凶狠的一次。

股市的“墨”读那么，“新国五条”这一拳到底有多重？也许，楼市对“新国五条”的反应，还需要一段时间才能看清，“新国五条”也还要有更具操作性的细则制定，这一段时间大约需要至少两到三个月。

可中国股市的房地产板块的反应，却非常灵敏而强烈。

2013年2月21日，对中国股市来说是一个黑色的星期四。

这一天，脸上还洋溢着春节喜庆欢乐的中国股民们在证券市场交易大厅的大屏幕上，观赏了一部血腥而恐怖的惊悚大片。

好端端的中国股市突然暴跌，上证综指以2378.82点大幅低开，竟低开了19点，跌幅接近1%，让人有一种不祥之兆的预感。

深圳国五条细则【篇一：国五条细则】国五条细则落地楼市投机投资客遭遇休克疗法 2013《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》明确：● 对于已实施限购措施的城市，限购区域应覆盖城市全部行政区域，限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房。

● 对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

● 二手房交易中的个人所得税将按照个人所得的20%征收。

“对出售自有住房按规定征收的个人所得税，严格按转让所得20%计征。

”昨晚6时，国务院发布《关于继续做好房地产市场调控工作通知》，这一通知被业内视为“国五条”细则。

而对其中提高二手房个税税率这一条，业内人士的评价是，“几乎是休克疗法！”按照以前规定，二手房交易个人所得税可自行选择全额的1%或是差额的20%计征，如何有利于自己如何选择。

南京即是如此执行，同时，如果这套房屋购买已满5年且为家庭唯一住房，还可以免征个税。

在实际交易中，卖方一般都选择按照房价总额的1%来缴纳个税。

此次《通知》一出，意味着今后缴纳个税将按照差额的20%来征收，“一刀切”的征收方式将对二手房交易带来不小的变数，必将增加部分二手房的交易成本。

《通知》还强调，“通过税收征管、房屋登记等历史信息核实房屋原值”，这加强了政策的执行力度。

以一套总价为150万元的房屋为例，如果房主当初买入价格为100万元，按照新规严格执行差额的20%来交税，那么则要缴纳10万元的个税，是原来的6倍多。

南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华认为，此前政府明确要在房产交易环节和保有环节同时加码，20%征税就是直接在交易环节减少了投资客的投资利润。

同时，随着房产税的试点和出台，在保有环节继续加码后，将进一步限制房地产投机投资。

“绝大多数二手房都有原值记录，都要按差价20%征收个税，影响面之大，几乎是休克疗法。

而二手房在出售时收益率降低近20%，基本可抑制房屋投资需求，同时也会让卖旧买新的改善需求就此止步。