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浅论房地产开发工程的技术管理【摘要】施工管理是一门已得到广泛认同和进行了较长时期的研究和探讨的应用科学，其理论已日趋成熟且得到各方面的重视。
建筑工程项目施工是施工企业的首要任务，是企业经济目标向物质成果转化的主要过程。
提高建筑工程项目施工管理水平对于施工企业而言是高效的进行这一转化的长期的必修的课程。
只有不断优化项目施工管理，提高项目的施工管理水平，企业才能在市场竞争中获得应得份额，本文就重点谈谈如何提高建筑工程项目施工管理水平。
【关键词】建筑工程；施工；管理水平；人员；素质；理论；科学；方法；提高1 引言改革开放以来，随着我国建筑业和基本建设管理体制改革的不断深化。
整个工程行业的施工管理水平和经济效益较计划经济时代有了较大提高，但从反映经济效益的总资产利润率和总营业额利润率两项指标还不到西方国家的15%。
由此，我们可以很清楚的看到，我们与西方国家的差距。
多数工程施工企业项目管理水平低，项目经济效益不理想。
与此同时，随着我国建筑业的蓬勃发展，市场竞争也日趋激烈，工程利润进一步降低，暴利，超额利润的时期已不复存在，企业已步入一个微利时代。
这就要求企业必须考虑如何提高工程项目的施工管理水平，保证和扩大企业利润，使自己能立于不败之地。
2 施工管理的原则工程项目施工管理是以工程项目为管理对象，以项目经理责任制为中心，以合同为依据，按施工项目的内在规律，实现资源的优化配置和良好管理，取得最佳的经济效益的过程。
因此，施工管理必须遵循一定的基本原则。
2.1 质量为前题、经济效益为主导、兼顾进度原则质量是企业的生命线，项目施工管理的首要前提既是保证工程质量，以加大对人力、技术及资源的投入，保证既定质量目标的实现；以经济效益为主导，克服只重视质量和进度而不计成本和市场的做法，既要加大在降低成本、塑造精品、拓展市场方面的精力投入，也要精打细算，力争以最少的投入实现最大的产出；须兼顾工程进度，编制详细的施工进度计划，优化施工流水和施工方案，合理采用新技术、新材料、新工艺，达到预定的工程进度目标。
浅析房地产开发中的工程技术管理摘要:提高房地产开发中的工程技术管理，通过控制产品成本；工程质量；生产周期等是提高房地产开发企业效益重要方法。
本文通过认识房地产开发中的工程技术管理的特点和工作内容，探讨了相应的工作方法。
关键词:技术管理；内容；特点；方法；房地产开发一、工程技术管理的特点1、综合性和组装性面对一项工程,房地产开发企业不同于设计、施工单位各有其阶段性工作内容。
设计和施工单位都有自己的技术管理工作,但都是从他们各自业务范围内进行,而房地产开发企业的技术管理工作是从可行性研究开始,继之规划设计,施工到竣工交用。
它要衔接、协调各阶段、各工种之间的关系。
从时间上看,它像一个纵向的链条串联各阶段,自始至终。
从空间角度看,每个阶段又要面对众多工种、众多学科,要向一个魔方一样将各技术工种、各种建材设备从平面到立面从时间到空间有机的组织落实到一个工程上。
房地产开发又是一项社会性很强的工作,据统计,完成一项稍大些的工程要涉及100~200个单位包括省、市政府各部门至居委会、交通队、从消防到房管部门、从设计到施工管理、从众多建材厂家到设备供应商等等。
房地产开发企业的技术管理工作是要把几十乃至上百个与技术有关的单位的精神产品到物质产品巧妙的组织起来综合组装成一个完整的工程。
2、多面性技术管理工作的出发点不应是单纯技术观点或单纯追求企业的经济效益,而应当认真贯彻执行国家有关方针政策即为产品使用者着想;努力实现城市规划的要求;为实现经济、社会、环境三个效益服务;从现实出发考虑长远需要,从技术上解决经营方面的一些问题。
房地产开发企业的工程技术管理还要解决从土建、水、暖、强电、弱电、燃气到品种繁多的建材产品和设备等多项技术工种的问题。
二、工程技术管理中的主要工作内容1、参与编制新开发区和新开发项目的可行性研究报告。
2、根据经营要求编制建筑工程的设计任务中,包括工程的功能要求技术经济指标、面积标准、装修标准、设备标准等。
房地产公司工程技术部经理个人工作总结在过去的这段时间里，作为房地产公司工程技术部经理，我肩负着重大的责任和使命，致力于推动公司工程项目的顺利进行和技术创新。
在这个过程中，我经历了无数的挑战和机遇，也积累了丰富的经验和教训。
以下是我对这段工作经历的详细总结。
一、工作内容与成果1、项目规划与设计管理积极参与项目前期的规划和设计工作，与设计团队紧密合作，提出了许多建设性的意见和建议，确保项目设计符合市场需求和公司的发展战略。
严格把控设计方案的质量和进度，组织多次设计评审会议，及时解决设计中存在的问题，为项目的顺利推进奠定了坚实的基础。
2、技术指导与支持为工程项目提供全面的技术指导和支持，解决施工过程中遇到的技术难题。
例如，在_____项目的基础施工中，遇到了复杂的地质条件，通过组织专家论证和技术攻关，成功地采取了有效的地基处理方案，确保了工程的安全和质量。
关注行业的最新技术动态，积极推广和应用新技术、新工艺、新材料，提高项目的科技含量和竞争力。
3、工程质量与安全管理建立健全了工程质量和安全管理体系，制定了严格的质量和安全管理制度，并监督其有效执行。
定期组织质量和安全检查，对发现的问题及时督促整改，确保工程项目的质量和安全始终处于受控状态。
在我的努力下，公司的工程项目未发生重大质量和安全事故。
4、团队管理与人才培养注重团队建设，合理配置人员，明确各成员的职责和分工，提高团队的工作效率和协作能力。
积极组织内部培训和技术交流活动，提升团队成员的专业水平和综合素质。
同时，为员工提供良好的职业发展规划和晋升机会，激发了员工的工作积极性和创造力。
5、成本控制与预算管理参与项目成本控制和预算管理工作，协助相关部门进行成本核算和分析，提出优化方案，降低工程成本。
在项目实施过程中，严格控制工程变更和签证，确保项目成本不超预算。
二、工作中的挑战与应对策略1、技术难题在工程项目中，经常会遇到各种技术难题，如复杂的结构设计、新型材料的应用等。
房地产工程管理8大短板及解决之道工程管理短板一：工程管理定位存在误区一些房地产企业的工程管理，相当一部分是充当传统施工管理的角色，履行施工计划、组织、协调、监控等职能。
对于工程质量，要么采取亲历亲为的监督，要么依赖于总承包单位的管理，没有充分发挥房地产工程管理“系统协调”的职能。
一些房地产企业的工程管理过多的将精力集中在施工阶段的审核上（工程检验），即忽视了质量预防的重要性，也忽视了充分利用监理单位和施工单位质保体系的重要性。
完全采取“警察抓小偷”的管理方式，根本无法解决工程质量问题。
即使是一个非常简单的多层住宅，直接影响到存在功能性质量缺陷隐患的工序检验批，如按中海的主体工程工序检验要求计算，多达5200余项/批次。
而单纯依靠国内房地产行业目前通行的工程管理人员配备，是根本无法全面监控工程质量的。
工程管理短板二：缺乏企业工程管理标准和施工技术标准大多数房地产企业只有偏重于管理的工程管理程序，没有建立与之配套的工程管理标准和施工技术标准。
仅靠笼统的工程管理程序，实际工程管理中，依然无法解决针对具体某专项工程的质量管控重点。
虽然项目工程管理程序能够解决工程管理过程中应该做什么？什么时间做？由谁来做？但工程管理程序无法解决如何做的问题，不能提供具体做的管理方法。
例如：厕浴间渗漏可以通过工程管理程序解决吗？监理单位通常对厕浴间防水闭水试验的检验要求：1.整体结构闭水试验；2.防水涂层闭水试验；3.防水保护层闭水试验；4.饰面层闭水试验；5.厕浴间整体移交闭水试验。
但要杜绝厕浴间漏水的问题，仅仅通过这些闭水实验是无法解决的。
事实上，导致厕浴间施工漏水的原因包括以下几个：1.结构砼存在蜂窝、裂缝；2.管道穿楼板吊模灌缝质量差；3.管根、地漏密封膏未封严；4.细部构造附加防水层不合格；5.垫层、找平层坡度不合理、反坡；6.暗埋在垫层内的管道漏水；7.涂膜防水层空鼓开裂出现渗漏；拿“管道穿楼板吊模灌缝质量差”这个原因举例，预留洞口尺寸形状不规范、预留洞口断面未凿成毛面、预留洞口及边缘未清理、预留洞口吊模不规范、灌缝砼材料质量不合格等因素，都可以导致管道穿楼板吊模灌缝质量差。
房地产开发中的工程技术管理1. 引言房地产开发是一个综合性的工程项目，涉及多个环节、多个专业的协同作业。
在这个过程中，工程技术管理起着至关重要的作用。
本文将介绍房地产开发中的工程技术管理的基本概念、重要性以及一些常用的工程技术管理方法。
2. 工程技术管理的基本概念工程技术管理是指对工程项目进行技术方面的计划、组织、协调、控制和决策的过程。
它涉及到技术规划、技术设计、技术进度、技术预算等内容。
在房地产开发中，工程技术管理主要包括项目初期的技术策划、中期的技术实施、后期的技术跟踪和评估等环节。
工程技术管理的目标是保证工程项目在预算、质量、进度等方面的顺利进行。
它要求管理人员具备专业的技术知识和良好的组织、协调能力，能够合理分配资源、优化工艺流程，以提高项目的效益和竞争力。
3. 工程技术管理的重要性在房地产开发中，工程技术管理起到至关重要的作用。
它具有以下几个方面的重要性：3.1 提高项目效率通过合理的技术策划和组织安排，工程技术管理可以提高项目的效率。
它可以合理分配资源、优化工艺流程，减少工程项目的时间和成本，并提高施工的质量和安全性。
3.2 保证工程质量工程技术管理可以保证工程项目的质量。
它通过制定技术规范、进行项目审核和验收等方式，确保工程项目符合相关的技术标准和要求，减少施工质量问题的发生。
3.3 控制工程成本工程技术管理可以有效控制工程项目的成本。
通过制定科学的技术预算和进度计划，分析和评估施工过程中的技术风险，避免资源浪费和不必要的费用，从而控制工程项目的成本。
3.4 提升工程竞争力良好的工程技术管理可以提升工程项目的竞争力。
通过不断引入先进的工程技术和管理理念，优化工艺流程，降低工程项目的成本，提高工程项目的质量和效率，从而在市场竞争中获得更大的优势。
4. 工程技术管理的方法在房地产开发中，有多种方法可以用于工程技术管理。
以下是几种常用的方法：4.1 技术规范化管理通过制定和执行技术规范，规范施工流程和质量标准，确保工程项目符合相关的技术要求。
剖析房地产企业工程技术管理
在我国，房地产业正在逐渐规范成熟起来。
对于房地产开发过程中的工程技术管理，却很少有人进行专门的研究。
工程技术关系到与项目的可行性，与工程成本控制、建筑美学效果、建筑物的适用性等等有着紧密的联系，是房地产开发过程中的一项非常重要的基础性工作。
但在房地产实际的操作过程中，由于工程技术的基础性、普遍性，往往不被房地产企业所重视，这种低估工程技术重要性的做法，房地产企业是会付出代价的。
工程技术在房地产企业中的运用有它的特殊性，下面我从五个方面分析房地产企业工程技术管理的独特之处。
1.房地产工程技术管理的任务是什么？
房地产工程技术管理的任务就是将营销理念转化为工程技术标准（技术参数），然后按照确定的技术参数进行招标，定标后确定的产品部品或者施工出来的产品，符合营销意图和满足国家或地方的相关规定，同时没有突破工程成本计划。
2.房地产企业工程技术管理的核心是什么？
提出这个问题，要从我国房地产企业的工程技术支持资源谈起。
在我国，房地产企业工程技术方面的支持单位是设计院、施工单位和各种设计施工一体化的专业化公司。
设计院是房地产公司工程技术的主要支持单位，它们熟悉国家工程技术规范，有较强的工程技术综合实力，它们了解工程技术的“内核”，技术是它们的强项，房地产公司的大部分设计工作是由它们完
成的。
由于受传统管理模式的影响，设计院的工程师几乎整天坐在办公室计算、绘图，他们对工程材料的价格变化不甚了解，也不会主动针对不同的楼盘量体裁衣选用适当的工程技术，所以设计院设计的工程施工图，往往存在选材用料与楼盘定位不吻合、工程成本上不是最优等等问题。
造成这种情况的原因主要是设计院不了解市场。
大部分设计单位的工程师迫于创收的压力，接二连三地接受设计任务，没有更多的时间去研究工程技术市场，设计工作基本上处于闭门造车的状态。
作为房地产企业，要用好设计院，就必须明确地告诉设计院楼盘档次定位、技术定位及主要技术的市场价格变化情况，所以房地产企业的工程师自己首先要熟悉工程技术市场。
对于我国传统的建筑施工单位，由于历史的原因，加之建筑业管理的不规范，目前我们建筑施工企业的人员层次和管理水平普遍偏低，特别是建筑市场放开后，好像什么样的人都可以搞工程，挂牌借壳揽活的现象已经成了不争的事实，昨天还是脚上粘着泥巴的农民，今天摇身一变成了建筑业的生力军。
建筑施工企业的这种现状，很难保证施工企业有良好的工程技术管理系统，施工企业的工程技术一般处于较低的水平，特别是对工程技术的“内核”，施工企业了解不深。
但是，由于建筑施工企业已经经受了市场竞争的洗礼，他们的市场观念很强，对建筑市场（建筑材料、设备、劳动力等市场）很熟悉，房地产企业稍微管理不到位，往往容易出现以次充好、以假乱真的现象，所以房地产企业，如果自己不懂技术，那么在工程管理过程中必然处于被动的局面。
随着工程技术不断发展和更新换代进一步加快，工程技术领域不断出现设计、施工一体化的专业化公司，比如智能化专业公司、门窗公司、涂料公司等等。
这些公司既懂技术，又熟悉市场，是房地产企业的“职业杀手”，稍有疏忽，他们就会乘虚而入，赚得腰囊满满。
从上面的分析我们就可以知道，房地产企业要在有效控制工程成本的情况下搞好工程技术管理，娴熟地驾驭工程技术市场，有效地整合工程技术社会资源，合理地管理工程技术支持单位，除了熟悉工程技术本身，还要了解建筑市场、工程技术价格市场，所以房地产企业工程技术管理的核心是技术与市场的结合。
房地产企业工程技术管理的特点，决定了房地产企业的工程技术人员既懂技术又懂市场、既懂技术又懂造价。
一个不懂造价的工程师，在房地产企业不可能是一个优秀的工程师。
3. 如何做好房地产企业工程技术管理工作？
房地产企业的工程技术人员既懂技术又懂市场，这个要求是比较高的，如何才能达到这个要求呢？我们的思路是加强工程技术市场研究，搭建工程技术管理平台。
工程技术研究的思路有二种，一种纵向研究，另一种横向研究。
纵向研究就是针对某一项技术，从原理、试验、生产工艺、应用等方面进行深入的纵向的研究，研究到一定的深度后，研究人员自然就成了这方面的专家，这种人在深圳是专家，在北京也是专家，他们也许不熟悉某一厂家，但只要看厂家的技术原理、工艺流程和产品构造，基本上就知道这个厂家的产品档次，学院派就是这种风格。
作为房地
产企业的技术管理人员，对工程技术的研究，无论从研究的条件和精力的分配上，都无法采用这种思路，一般的情况，房地产企业技术人员的水平也很难达到这种纵向研究型专家的水平。
但房地产企业可以走另外一条思路，那就是横向研究。
房地产企业进行研究工程技术的目的其实很简单，就是为开发的楼盘，选用价格性能比好的技术和工程材料，或是为实现特殊要求的技术。
工程技术有一个显著的特点，那就是本土化很强，所以房地产企业可以采用横向对比研究的思路，站在宏观市场的角度，研究技术市场本身的情况。
比如：墙体材料研究，考虑到服务的方便性，深圳的房地企业可以只研究珠江三角洲（特别是深圳）的市场，珠江三角洲地区，有多少种墙体，这是首先必须搞清楚的，不同的墙体材料有哪些主要厂家在生产供应，这些厂家技术力量、产品技术参数和标准、产品质量、生产供应情况、服务态度、以往业绩等等资料，尽可能收集到，然后进行横向的综合对比分析，将这些生产供应单位及其产品质量分成369等，这样墙体材料的技术管理平台就建立好了。
用一句通俗的话来讲，搭建的技术管理平台就是一道选择题，针对不同档位的楼盘，很轻松地选择到最佳的答案，选到价格性能比好的材料或技术。
通过对工程技术进行横向的对比研究，房地产企业技术管理人员都可以成为“土”专家，成为房地产企业所在地的技术专家。
作为深圳房地产企业的工程技术人员，也许我们到上海去可能一筹莫展，因为我们对技术的“内核”了解得毕竟不多，但在深圳我们可以侃侃而
谈，能够正确地选择技术方案，因为我们了解深圳的技术市场。
用这种横向研究的思路，比纵向研究更形象、更具体、更实用，从某种意义上讲更科学，纵向研究纯技术的含量比较重，而横向研究是综合的，是结合了市场的，是活生生的，是“泛技术”，对房地产企业来讲，可操作性强。
搭建工程技术管理平台，就是要用横向对比研究的思路，研究房地产所在地的工程技术市场，为房地产企业了解、管理、应用社会资源提供平台。
4.房地产企业工程技术标准是什么？
我们掌握了技术，我们了解了市场，我们有了工程技术管理平台，在楼盘开发过程中，我们以什么样的标准来选用这些技术呢？房地产企业工程技术标准应该是市场标准、客户标准。
为什么我们要选择客户标准而不是国家标准呢？其一，国家标准只是略高于社会平均水平，是对社会现有先进水平的总结，一般来说，国家标准将永远落后市场标准和客户的要求，客户的要求将是推动国家标准提高的原动力，只有站在市场第一线的房地产企业，才真正地知道购房者需要什么；其二，激烈的市场竞争，要求我们以客户为中心，客户是我们的衣食父母，这就决定了工程技术标准的选择同样要以客户为中心；其三，坚持客户标准，是我们房地产企业的责任，因为我们肩负对业主几乎是一辈子的使命和承诺。
朗钜实业李海茂先生在《朗钜天地》创刊号提出的“以市场需求为第一要素、以客户诉求为主导”企业文化理念，正是“客户标准”的体现。
李海茂先生在培养员工客户服务理
念时曾经说过：“一件事，对发展商可能是举手之劳，但对业主却是大事，甚至是没法解决的难题，我们将心比心，要与业主携手走过这70年的人生路”。
作为有社会责任感的房地产企业，推动新技术运用，为客户创造一个安全、舒适的家居环境，是社会赋予的使命。
坚持工程技术的客户标准，已经使房地产企业成为了推动建筑技术发展的核心力量。
5.客户技术标准的效应是什么？
先讲一个真实的故事。
在深圳布吉关外有一个由品牌地产商开发的大型楼盘，有一位客户在一楼买了一套房，房子下面是一个全埋式的地下配电房，买房之前开发商就告诉了他，客户当时没有异议。
等搬进新居后，客户才发现配电房的低频噪音给他的生活带来了不良影响，于是他向开发商申诉，开发商按常规投诉流程组织工程技术人员进行了鉴定，结论是噪音未超标可以不处理。
客户只好向环保局投诉，环保局按照国家标准进行鉴定，结论也是可以不处理。
客户在万般无奈的情况下，还是给开发商的客户服务部写了一份申诉信，希望得到处理。
这封申诉信引起了开发商客户服务部的重视，随即召集公司各部门技术主管商议，大家讨论很激烈，大部分技术主管认为不需要处理，理由就是符合国家标准，有一部分技术主管坚持处理，理由也很纯朴，他们认为国家标准是仅仅略高于社会平均水平，深圳地区的生活水平在全国是领先的，对噪音的标准自然高于国家标准，客户的要求并不过分的。
客户服务部权衡利弊，最终决定进行了处理。
随后，有趣的事情发生了。
这位客户的几位朋友陆续买了这个开发商的楼盘，摆脱
噪音困扰的客户见人就说开发商的好话，成了开发商的义务宣传员，所以客户技术标准的效应就是“一对一”的广告，是技术营销，是口碑的传颂，是品牌展示。
