日本养老地产

详解日本复合型养老机构建筑设计、功能分区与设施配置基于日本养老设施的基本特点，简述了日本高龄人口介护体系与养老设施分类，分析其养老设施建设策划与设计建造流程，并从复合型养老设施的设计分类、功能空间与布局、护理单元设计，以及专用建材与介护产品设计等方面进行了系统性研究，最后对复合型养老设施典型案例进行了解析。

1、日本养老设施的基本特征日本的专业化介护服务养老设施开发建设主体包括政府福利机构、各种民营机构等，并且在养老设施建设类型上也呈现了多元化的趋势。

在建筑设计方面，建筑师更是通过策划设计其布局与功能、分析整合空间与流线、集成专业性部品与技术等，既为入住高龄人口创造便利舒适的生活环境，同时也为介护服务人员有秩序地工作提供载体。

日本高龄人口的介护等级与介护度评定根据老年人的身体状况划分不同级别，分为“要支援”的2阶段与“要介护”的5阶段(图1)，其不同等级可以让介护服务人员清楚地了解老年人的现状，制定有针对性的照护方案。

同样，建筑的功能与空间设计，以及需要的各种建材与部品也会针对介护度和运营方针进行合理配置。

针对老年人出现的各种身体、心理以及生活条件上的介护需求差别，日本政府部门从硬软件层面将各种养老设施进行了细致的划分，以便由福祉或民间单位开发的养老设施能够清楚地界定不同的老年人，政府部门也可以分门别类地向各种设施支付补助金。

日本的各种介护养老设施的名称与分类是基于日本介护保险法制度所定的，通过“医疗依存度”与“介护度”两大因素确认划分类型(图1、2)。

2、日本养老设施建设策划与设计建造流程2.1养老设施的建设策划理念评价一个养老设施，不应只看建筑的硬件部分，即外观和内装设备等配置有多高端，同样要看其软件部分，即作为软件部分的介护体系与运营体系是否完善。

对养老设施进行设计时，要注重了解“老年人的行为习惯、生理与心理特征、介护需求”等要素，在理解运营和介护的基本原理的基础上，进行以功能优先的养老设施硬件系统性设计。

日本介乎木下：针对健康老人的高端设施2012年02月27日16:01新浪房产四、介绍木下的介护首先请各位看一下我们公司自己运营的高端养老设施，是在东京的风州，是针对健康老人的高端设施。

大家待会儿看的时候会看到一位先生，是日本非常有名的民歌歌唱家，他在日本歌唱行业的地位好比说李谷一在国内这样的地位，他是我们公司高端养老设施的形象代言人，在整个片子当中由他来做解释。

片长大概是7分钟，我中间会穿插一些说明。

(视频播放中)像五星级宾馆一样的环境，还可以提供一些洗衣服的服务，更主要的功能是如果有人对我们的设施感兴趣的话，对他做一个基本的解释和介绍。

房间是非常宽敞，并且视野非常开阔，而且更多的是考虑到充分的采光，从这里可以看到东京都的全貌。

房间的大小和居住设施当然有很多不同的类型，包括单人用还有像这样的夫妇间，可以根据每个人的生活形态，选择适合自己的居型、户型。

可以想象到在这里生活有很多自己曾经的梦想得到实现。

设施很大的重点就是让你在这里过好退休以后的生活，讴歌人生。

更多的培养自己的兴趣爱好，可以更健康、更活跃的享受生活。

包括银座、台厂，离羽田机场也很近。

还有老年人专门用的健康房、游泳池。

当然还有这样的大浴场。

这是餐厅，食物的卡路里是经过很严格的计算。

这是兴趣爱好室。

主要是提供居住在统一设施的老人可以互相交流的环境。

这个室茶当然可以接待从外面来的亲戚、朋友，卡拉OK间，还有麻将，这是配备在这个设施内的电影院。

这个顶层的水吧包括有台球、象棋，也包括一些简单的娱乐设施。

整个设施的重点除了居住环境以外，更多的给老年人提供可以交流的场所。

下面介绍的重点是安心、安全、安乐的设施。

24小时常住医疗员工，还有一个感知器，可以感知室内的动态，然后告知室内老年人的情况。

医生也随时接受你的生活健康方面的咨询。

我们这个设施为了您下半生更精彩的人生提供卫生、娱乐、健康等各方面的服务。

(视频播放完)不知道大家刚才看了以后有何感想？刚才的设施是我们公司经营的最高端的一个设施。

日本养老产业行业报告日本是一个老龄化程度较高的国家，随着人口老龄化趋势的加剧，养老产业逐渐成为一个备受关注的行业。

养老产业包括养老保险、养老服务、养老设施等多个方面，为了满足老年人的需求，日本的养老产业不断发展和创新。

本报告将对日本养老产业的现状、发展趋势以及未来展望进行分析。

首先，我们来看一下日本养老产业的现状。

随着老龄化程度的不断加剧，日本的养老产业得到了迅速发展。

据统计数据显示，截至2019年，日本65岁及以上人口占总人口比例已经达到28.1%，而且这一比例还在不断增加。

随着老年人口的增加，养老产业的市场规模也在不断扩大。

养老保险、养老服务等相关行业的收入也在逐年增加，成为日本国民经济中不可忽视的一部分。

其次，我们来分析一下日本养老产业的发展趋势。

随着科技的不断进步，日本养老产业也在不断创新。

智能化、信息化等技术的应用，为养老产业带来了新的发展机遇。

例如，智能养老设施、智能健康管理系统等产品的推出，为老年人提供了更加便捷、高效的养老服务。

同时，日本政府也在不断出台相关政策，支持养老产业的发展。

例如，日本政府鼓励民间资本进入养老产业，推动养老服务市场的竞争和创新，提高养老服务的质量和水平。

最后，我们来展望一下日本养老产业的未来。

随着老龄化程度的不断加剧，日本养老产业将迎来更大的发展机遇。

同时，随着社会对养老服务需求的不断增加，养老产业也将面临更多的挑战。

例如，人力资源的短缺、养老设施的不足等问题将成为日本养老产业发展的瓶颈。

因此，未来日本养老产业需要加大对人才的培养和引进，加大对养老设施的建设和改造力度，提高养老服务的质量和水平，满足老年人对养老服务的多样化需求。

综上所述，日本养老产业作为一个备受关注的行业，不断发展和创新。

随着老龄化程度的不断加剧，养老产业将迎来更大的发展机遇。

同时，养老产业也将面临更多的挑战。

未来，日本养老产业需要加大对人才的培养和引进，加大对养老设施的建设和改造力度，提高养老服务的质量和水平，满足老年人对养老服务的多样化需求。

日本养老产业盈利模式养老产业的发展，在很大程度上依靠政府政策的大力支持。

日本的人口老龄化问题出现得比较早，而且该国在应对此问题时做得比较好。

他们从规划和法律、制度建设出发，以不断发展变化的形势为基础，建立并不断完善了包括养老、医疗、介护等在内的多种社会保障制度；出台了一些相关政策，比如，有老年人就业、老年住宅、支持企业参与养老事业等等，形成了比较完整的相关政策体系。

在一系列政策支持和引导下，企业、社会主体纷纷积极参与到养老产业建设中，与政府携手形成养老产业发展的合力。

相关规划与法律保障一是在应对日益严重的人口老龄化问题上，日本不仅中央政府先后制定了一系列相关的规划战略，引导养老产业发展，各个地方政府也发布类似的相关规划。

中央政府层面的规划主要包括：《长寿社会对策大纲》（1986年）、被称作〃黄金计划〃的《老年人保健福祉推进十年战略》（（1989年）以及众所周知的〃新黄金计划〃，即《新老年人保健福祉推进十年战略》（1994年）和《高龄社会对策大纲》（1995年）等。

二是保障老年人权益的相关法律的制定。

日本政府自20世纪50年代未就尝试通过立法来解决养老问题，1959年出台的《国民年金法》从经济来源上解决了老年生活的问题；自20世纪60年代开始至今，日本先后出台十几部与养老问题相关的法律，例如：《老人福祉法》于1963年出台、《老人保健法》于1982年出台、《护理保险法》于2000年出台等，不断完善老人福利保障体系，引导社会资本积极参与养老，提高行业效率，为日本养老产业的持续运转提供了保证。

尤其是2000年开始实施的介护保险法是日本养老商业化爆发的关键条件，老人仅需支付10%的介护费用就可以享受介护险的全面保障，这一险种使老年人原本存在的支付问题得到了有效解决，同时也为养老机构的健康持续运营提供了资金充足度的支持，很大程度上解决了老年护理问题。

三是建立起系统化和规范化的养老护理机构设置.申办、营运及管理等的评估体系，出台了相关条例、法令。

原创丨日本养老天堂-SunCity银座太阳城日本的养老设施为人称赞，其中SunCity银座太阳城更是被作为日本城市中心区高端养老地产代表，那他的成功之处到底在哪里？今天小编带大家看一看。

Suncity介绍Suncity是日本一家非常著名的老年公寓开发运营公司，翻译过来，就是“太阳城”。

日本“太阳城”借鉴的是美国CCRC模式，开发出的是一种全新的追求理想老年生活的建设和运营模式。

对明朗快活、值得骄傲、充实安心老年生活的一种发掘和探求是其开发的理念。

这里被称作“养老的天堂”。

以下是一张日本“SunCity”如何在34年内迅速扩展的标示图。

绿色代表的是面向健康老人的老年公寓，橘黄色代表面向需要介护的老年群体的公寓。

从图不难看出，介护型公寓明显较少。

从上个世纪70年代末80年代初，从关东地区到关西地区，“太阳城” 在日本成功复制。

建筑设计“人靠衣装，马靠鞍装”，一栋大楼的外观更是代表了大家对建筑的第一印象。

东银座共计32层，其设计由珀金斯·伊斯曼建筑设计事务所领导设计团队进行，还未入内，既感受到扑面而来的气势。

该项目荣获美国住房建筑商协会奖、50佳老年住房奖及美国建筑师协会与美国老年人住房和服务协会共同颁发的老年公寓设计优秀奖。

项目区位项目作为东京首批都市高层持续护理退休社区之一，位于东京最繁华的中央区，距离银座四丁目约5-10分钟车程，拥有良好的河景资源和开阔的视野。

是日本市中心养老项目的典型代表。

体现了日本养老服务革命领导者Half Century More的重要承诺，那就是致力于将其在东京及大阪郊区打造的高标准设计与服务引入该市心脏地带。

区位图项目规模项目占地面积4714 ㎡，建筑面积39277 ㎡，自理型住宅单元公共空间面积为8460 ㎡,介护型住宅单元公共空间面积为3238㎡。

总户数362户（其中自理型314户，介护型48户）。

自理型户型面积：42.0~83.5㎡，介护型户型面积： 21.4~48.7㎡。

日本养老产业有哪些项目随着日本人口老龄化速度加快，养老产业在日本成为一个重要的经济领域。

日本政府致力于推动养老产业的发展，鼓励创业者和投资者参与其中。

以下是日本养老产业中一些值得关注的项目。

1. 养老院和护理中心随着老年人口数量增加，需求日益增长的养老院和护理中心项目成为了一个潜在的投资机会。

这些项目不仅满足老年人基本的居住和护理需求，同时也提供养老社区、康复和娱乐活动等附加服务。

拥有现代化设施和人性化服务的养老院和护理中心备受老年人及其家属的青睐。

2. 护理用品和辅助设备随着老年人的生活水平提高，对护理用品和辅助设备的需求也逐渐增加。

这包括轮椅、助行器、假肢、残障人士辅具等产品。

市场对质量可靠、功能完善且舒适便捷的护理用品和辅助设备的需求持续增长，这为制造商和供应商提供了商机。

3. 技术辅助养老服务随着科技的进步，技术辅助养老服务在日本养老产业中得到了广泛应用。

这些包括智能床垫、智能家居系统、远程医疗、健康监测设备等。

技术辅助养老服务的目标是提供更好的生活质量和安全保障，同时减轻照料老年人的负担。

这些创新技术和产品为创业者和科技公司提供了发展机会。

4. 健康养生产品和服务随着老年人的健康意识不断提高，市场对健康养生产品和服务的需求也在增加。

这包括天然食品、保健品、养生馆、健身培训等项目。

老年人追求健康和长寿的心态为健康养生产业提供了巨大的市场潜力。

5. 家庭护理和社区支持日本政府支持发展家庭护理和社区支持项目，以满足老年人在家中生活的需求。

这些项目包括提供家庭护理服务的公司、居家照料服务、社区医疗中心和社交组织等。

这些项目旨在帮助老年人保持独立和社交活跃，同时减轻家庭照料的压力。

6. 敬老金融和保险服务随着老年人口增长，敬老金融和保险服务也逐渐成为一个重要的养老产业分支。

这些业务包括养老金计划、退休金投资、长寿保险等。

为了满足老年人对财务保障和风险管理的需求，金融机构和保险公司提供各种定制化的产品和服务。

日本先进养老机构赏析——幸朋苑福利养老机构背景人口老龄化是指总人口中因年轻人口数量减少、年长人口数量增加而导致的老年人口比例不断上升的动态过程。

国际上通常看法是，当一个国家或地区60岁以上老年人口占人口总数的10%，或65岁以上老年人口占人口总数的7%，即意味着这个国家或地区的人口处于老龄化社会。

按此标准，日本于1970年正式进入老年型国家的行列；据相关数据，到2006年日本65岁以上老人比例达21%，跃居世界首位；截止到2010年底，日本65岁以上老人比例高达23.1%，总量达到2946万人。

作为全世界老年人口比例最高的国家，日本养老模式在实践中已经形成了一个结构比较完善、门类比较齐全的老年住宅体系。

日本现有5%的老人在疗养院和老人中心等社会化养老机构中养老。

日本养老机构有何特色？对我国养老机构的发展有什么借鉴之处？润土咨询作为中国养老产业的先行者，经过实地考察与解析之后，深入浅出的展示出日本知名养老机构之一“幸朋苑“这个养老佳作。

幸朋苑概况幸朋苑总部设置在鸟取县米子市，1986年开始提供护理、保育、医疗、障碍等综合服务，基本方针是：作为服务行业的专业人士，尽力传递正确信息，提供并改善自己想要接受的保健、医疗、福利。

与地区同生存，积极推行以市、区等地区为1个单位开展经营，并设置了多项业务，如护理老人福利设施、老人保健设施、高龄长者使用的优良租赁住宅、家务助理服务、当天往返服务、保育所等，我们将其称为”医疗保健城“。

目前共有150多个分支机构。

2010年3月入选日本高端服务300强，是日本名列前茅的福利保健机构。

设施名称幸朋苑（介护老人福祉设施）地址临近JR线浮间站，距离东京市中心约10公里开业时间2007年4月占地面积4065.96㎡建筑面积8778.35㎡层数地上5层老人定员115人服务对象平均年龄85.4岁，最高龄老人100岁产品构成幸朋苑包含老人长期介护中心、保育园和残疾人设施三部分：一层是保育园、办公室、会议室、医务室二层是残疾人设施、日渐看护中心、餐厅、面包房三至五层为老人长期介护中心，共115个房间上图：楼层分布图上图：保育园及残疾人设施标准层布局➢标准层面积1600㎡,由四个组团单元组成；➢每个组团有10个房间；➢每两个组团中包含一个公共空间，作为休息、用餐、阅读、交流等。

中国养老地产的未来蓝图国内的养老地产刚刚兴起，但国际上很多发达国家早已步入老龄化社区，并有着丰富、成熟的养老地产开发模式。

近几年，中国的各种养老机构、开发商纷纷走出去参观、学习，于是，国外的一些经典项目也成了中国养老地产的样本。

通过这些“样本”，我们也许能感悟到“中国养老地产”未来走向。

经典样本1：美国太阳城年轻人1年最多住1个月说起太阳城，很多北京人都不陌生。

在北京就有两个：北京太阳城和东方太阳城。

但多数人不知道，太阳城的“鼻祖”在美国，美国太阳城是世界知名的养老地产项目，毫不夸张地说，各个国家做养老地产的开发商，几乎都去美国参观过太阳城。

让人佩服的是，尽管很多人学它，但无论是规模，还是管理，没有一个项目能超越它。

在美国，人们不把老年人称做夕阳，而是叫做太阳。

太阳城中心(Sun City Center)因此而得名。

太阳城是美国较大的老年社区之一。

该中心始建于1961年，坐落在佛罗里达西海岸，现有来自全美以及世界各地的拽1.6万户，并一直处于持续增长的态势。

美国太阳城整个社区由包括“太阳城中心”(独立家庭别墅)、“国王之殿”(连体别墅)、“湖中之塔”、“庭院”和“阿斯顿花园”(出租的独立居住公寓)以及“自由广潮六大居住社区。

以上各社区共同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂。

在太阳城，无论那种年龄段的老人，选择哪种住宅，都会享受到积极活跃的老年生活方式。

每人每年缴纳一定费用，就能享受室内和室外游泳池、网球、推圆盘游戏尝草地保龄球、健身和娱乐中心等设施。

另外，在社区内，还有各种各样的俱乐部，是老年大学的组成部分，开设的课程和组织的活动超过80种，包括木匠活、缝纫坊等，甚至还有中国画儿。

太阳城的建筑、管理、经营一切以老人为中心。

这里还有个规定：居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住时间不能超过30天。

经典样本2：日本港北新城“镶嵌式”养老住宅日本港北新城把老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，使老年人的生活更加活泼多彩。

日本养老地产研究报告摘要：日本养老地产市场近年来迅速发展，受到了越来越多的关注。

本报告基于对该市场的深度研究，分析了该市场的特点、发展趋势以及机会与挑战。

研究发现，随着日本人口老龄化问题的加剧，养老地产市场将继续保持稳定增长，为投资者和开发商提供了丰富的商机。

一、简介1.定义：养老地产是指专门为老年人服务的住宅和社区设施。

2.市场规模：根据研究数据显示，日本养老地产市场规模达到数万亿日元。

二、市场特点1.人口老龄化：日本开发养老地产的原因之一是全国范围内老年人口的迅速增加。

2.健康关怀：养老地产不仅提供住宿设施，还提供医疗、健康管理等服务。

3.社区建设：养老地产的社区设施非常重要，如社交场所、购物中心、休闲娱乐设施等。

4.住宅设计：养老地产住宅的设计要考虑到老年人的特殊需求，如无障碍设施、紧邻医疗机构等。

三、市场发展趋势1.持续增长：养老地产市场的增长受到人口老龄化问题的驱动，预计未来几年将持续增长。

2.地区差异：不同地区的养老地产市场发展不平衡，一些城市和地方政府已经开始采取措施促进该市场的发展。

3.创新服务：随着科技的不断进步，养老地产市场也开始提供创新的服务，如智能家居、远程医疗等。

4.国际合作：国际投资商和房地产开发商对日本的养老地产市场表现出浓厚的兴趣，日本政府也积极鼓励国际合作。

四、市场机会1.投资房产：购买养老地产房产可以获得稳定的租金收入和资本收益。

2.养老照护服务：养老地产市场需要提供多样化的照护服务，为创业者提供了商机。

3.特殊需求设施：随着老年人口的增加，社交活动、康复护理等特殊需求设施也将有更大的市场需求。

五、市场挑战1.人才短缺：养老地产市场需要专业人才，但目前人才供给不足。

2.安全和隐私问题：养老地产需要保障住户的安全和隐私，这是个不容忽视的问题。

3.高昂的开发成本：养老地产的建设和维护成本较高，需要更多的资金投入。

六、结论日本养老地产市场的发展前景广阔，但也面临着一些挑战。