下载文档原格式
从美国太阳城看我国老地产发展美国太阳城老年社区，从偶然到顺势而为美国太阳城养老社区位于美国亚利桑那州，全年气候炎热，城市密布棕榈树和各种热带植物，城市街道公用交通主要依靠高尔夫球车保证顺畅，全城共拥有16万居民，是美国最大的养老社区。
太阳城养老社区实拍太阳城这座老年大型社区的兴建，在最初并不是由政府引导的，而完全是开发商的歪打正着才有了现在颇具规模的城区。
20世纪50年代，太阳城本是一片半沙漠的棉田。
地产建筑商德尔•韦布路过此地，觉得这里气候炎热干燥，土地又非常便宜，因此在这里修建住宅，供美国寒带一些农民在冬季农闲时到这里度假，结果来此度假的基本是老年人。
亚利桑那州的气候非常适合老年人疗养各种慢性疾病，因此开发商将目标客户定位为老年群里。
太阳城能够成为老年群体的首选是个偶然，但这个偶然是立足于适宜养老的环境基础上发生的，而地产商能够清楚的认识到太阳城发展的趋势，并抓住时机科学规划也造就了太阳城养老社区的成功。
太阳城优势可嫁接与国内养老地产在太阳城养老社区中，为适合老年群体生活而设计的一系列原则值得养老地产开发借鉴。
一、养老地产专为老年人开设，老年人是主角太阳城明文规定：所有居民必须55岁以上，这个年龄以下的，即便是亲属子女也没有居住权。
子女想护理生病的老人，也只能住在该城之外的地方，18岁以下的陪同人士一年居住时间不能超过30天。
二、养老地产建筑规划完全适宜老人群体需要建筑规划完全按照老年人的需求设计，小区内实现无障碍设计：无障碍步行道、无障碍防滑坡道，低按键、高插座设置，社区住宅以低层建筑为主。
同时，社区内的空间导向性被强调：对方位感、交通的安全性、道路的可达性均做了安排，实施严格的人车分流。
养老地产要适宜老年人的各项生活所需三、低密度、无拥挤，住宅类型多但适宜老年人生活太阳城中有许多种住宅类型，以独栋和双拼为主，还有多层公寓、独立居住中心、生活救助中心、生活照料社区、复合公寓住宅等。
房前屋后，常年绿茵如盖，鸟语花香，尤其是新开发的西南部新区，专供退休的公司主管和老板居住，独栋别墅位于高尔夫球场草坪周围，不仅空气新鲜，赏心悦目，出门还可以打球。
美国太阳城养老社区案例研究美国太阳城养老社区案例研究1、太阳城选址于阳光明媚的凤凰城郊区太阳城是美国著名的退休社区。
它位于凤凰城西北12英里，那里全年312天能够接收到日照，因住在其中的老年人活跃的生活方式而闻名。
太阳城拥有1200亩的高尔夫球场，所以又被称为“高尔夫爱好者的天堂”，在它周边有Lake Pleasant地区公园，White T anks 地区公园以及亚利桑那原始人生活历史博物馆。
太阳城位于Maricopa郡，北纬33.597°，西经112.271°，海拔1142英尺。
它处于Phoenix-Mesa-Scottsdale区域，占地37.8km2(14.6mi2)，其中陆地37.6 km2(14.5mi2)，水域0.2 km2 (0.1mi2)。
2、太阳城经历了20年的发展历史20世纪50年代，这里本来是一片半沙漠的棉田。
地产建筑商德尔·韦布路过此地，觉得这里气候炎热干燥，土地又非常便宜，决定在这里建些住宅，供美国寒带一些农民在冬季农闲时到这里来度假，结果来这里度假的基本是老年人。
受到启发，他干脆把目标定在老年人身上。
60年代之前，他在这里建了些仅供55岁以上退休老人居住的样品房，同时修建了疗养、医疗、商业中心及高尔夫球场等老人娱乐配套设施。
太阳城由Del Webb公司于1960年开始建设，经过20年的发展基本建成。
原本太阳城有一个计划好的街道网络，后来被凤凰城的第二次街道规划打破，所以在过去40年中社区变化很少。
同时，由于越来越多的退休人员居住到这个区域，在80年代后期，Del Webb 开始建造Sun City West，在90年代后半叶开始建造Sun City Grand，在21世纪00年代前期开始建造Sun City Festival。
1959年，Del Webb公司开始建造社区，首先建起来的是一个商业中心，然后是个高尔夫球场以及一个娱乐中心。
这个模式——建造一个小社区紧邻商业及娱乐设施——也成为了所有退休社区规划的学习的对象。
杭州项目考察报告20240526日期：2024年5月26日地点：杭州，中国一、背景介绍在杭州市的杰出发展和良好的投资环境吸引下，我公司计划在该市进行一项新项目的投资。
为了更好地了解当地的市场情况、政策和资源，我作为项目组的一员，与同事们一起进行了一次考察活动。
二、乌镇雅园考察我们首先前往了杭州市郊的乌镇雅园，该地是中国历史文化名镇，也是一个受欢迎的旅游景点。
通过参观乌镇雅园，我们对中国传统文化有了更深入的了解，并对当地的旅游产业也有了初步的认识。
乌镇雅园是一个独特的文化景区，以古建筑、水运体系和传统工艺三大特色闻名于世。
我们参观了许多精美的古建筑，如曙光亭、绘舍、竹屋等，这些建筑令人叹为观止，展现了中国传统建筑的魅力。
此外，我们还了解到乌镇雅园拥有一个完整的水运体系，包括运河、桥梁和码头等，这也是乌镇古镇得以繁荣的重要原因。
最后，我们还参观了传统工艺品展示区，这里展示了众多传统工艺品，如刺绣、剪纸、漆器等，让我们更加深入地了解中国传统文化和工艺。
通过乌镇雅园的参观，我们对中国传统文化有了更深入的了解，并认识到当地旅游产业的潜力和重要性。
这对于我们的项目考察和决策提供了有益的参考。
三、杭州城市考察在乌镇雅园的考察结束后，我们前往了杭州市区，对这座现代化城市进行了考察。
我们参观了西湖、灵隐寺和杭州博物馆等著名景点，欣赏到了杭州的自然美景和历史文化。
特别是西湖，在那里我们徜徉在湖边的美丽风景中，感受到了杭州的宜居氛围和休闲生活方式。
除了景区的考察，我们还与当地企业和政府官员进行了座谈会，了解了杭州市的发展规划、优势产业和政策支持等方面的信息。
通过与他们的交流，我们对于杭州市的投资环境和市场前景有了更全面的认识。
四、总结与建议通过这次考察活动，我们对于杭州市的投资前景和市场情况有了更深入的了解。
我们认识到该市有着良好的投资环境和丰富的资源，尤其是旅游产业具有巨大的潜力。
因此，我们决定对该市的投资计划进行进一步的研究和论证，并考虑将旅游产业作为重点发展方向。
老年公寓市场调研分析报告七月一、二日两天，我们对杭州的“杭州市福利中心”、“金色年华”、萧山的“颐乐园”、嘉兴“江南太阳城”项目，进行了市场调研。
七月三日，又对四个项目进行了专题分析。
经分析，将四个项目分为两大类：一类是划拨用地，只可租赁。
“杭州市福利中心”是采取月租赁的模式，而“金色年华”、“萧山颐乐园”是在月租赁之外另与老人有生年限租赁相结合的运营模式。
另一类是出让用地，可买断产权。
嘉兴“江南太阳城”是采取此运营模式。
下面对所调查的四个项目进行比较分析：一、项目调查对照表二、别墅项目调研表三、四个项目的优劣分析1、“杭州福利中心”地处闹市，大配套好，老年外出、购物、就医、回家都较为方便。
中心内部老年生活、活动保健等设施齐全。
但管理体制落后，服务质量欠佳，导致老年客户流失较多。
2、“萧山颐乐园”项目地处城市新区，大配套齐全，有托老部和老年公寓（老年有生年限租赁用房），收费标准制定较早，定价偏低，房源紧俏。
但房屋楼层偏低，一方面显得人气不足，不能满足老年喜热闹的偏好，另一方面也造成绿地率减少，室外空间不大。
服务上也有国有单位的懒散。
3、“金色年华”，按中高档养老中心设计建造，设有老年大学，有系统的休闲活动室内外设施和医疗保健中心。
按市场化运作，收费也较高。
最大的制约有2点：一是土地是划拨的，不能出售产权。
二是地处郊外，前不着村后不着店，大配套缺乏，又紧靠320国道，噪音较大。
4、“江南太阳城”地处嘉兴新城区，配套较好，能出售，有产权。
一期限售上海老人，定位较准，全部售完。
二期放开限制，变成全龄化住宅。
老年性配套不足，也不是精装修，更缺乏回租经营，易造成空置率过高，人气不足，也为以后老年人服务带来困难。
四、成本分析1、老年公寓从建安成本分析，临安地质状况良好，若为小高层结构，采用框架结构，基础因地下室开挖后，基本已至中风化层甚至微风化层，基础成本相比杭州淤泥质土而言，可大大降低，预计总成本可控制在1100—1200元/㎡左右，若为多层，因老年公寓为精装修，建成后基本平面不会变动，如现有条件许可，满足外墙保温及墙改要求的情况下，可采用砌体结构，预计成本可控制在900元/㎡左右，如采用框架结构，可控制在1000元/㎡左右，考虑到老年人的传统观念及生活习性，应着重于建筑内部的功能，外墙材料不必过于追求现代高档，较之城市的大型幕墙等，外墙装饰一块成本不会太高，整体成本因牵涉到小区的整体规划和定位，难以进一步估算。
国内外养老社区案例分析随着全球老龄化趋势的加剧，养老社区的发展成为了社会关注的焦点。
不同国家和地区根据自身的文化、经济和社会背景，发展出了各具特色的养老社区模式。
以下将对国内外一些具有代表性的养老社区案例进行分析。
一、国外养老社区案例1、美国太阳城养老社区太阳城位于美国亚利桑那州，是世界知名的养老社区之一。
其成功的关键在于完善的配套设施和多样化的服务。
社区内配备了大量的娱乐、健身和医疗设施，包括高尔夫球场、游泳池、健身房、医院和康复中心等。
为满足不同年龄段和健康状况的老年人需求，提供了多种居住选择，如独立式住宅、公寓和护理型住宅。
在服务方面，太阳城拥有专业的物业管理团队，提供24 小时安保、家政服务和紧急救援等。
同时，社区还组织丰富多样的社交活动，如舞蹈班、绘画课和旅行团，让老年人能够积极参与社交，享受丰富多彩的晚年生活。
2、日本港北新城养老社区日本由于老龄化问题严重，在养老社区建设方面积累了丰富的经验。
港北新城养老社区就是其中的典范。
港北新城注重适老化设计，从建筑布局到室内设施，都充分考虑了老年人的行动不便和特殊需求。
例如，房屋内部设置了无障碍通道、扶手和紧急呼叫按钮，公共区域设有缓坡和休息座椅。
此外，社区与周边医疗机构建立了紧密的合作关系，为老年人提供便捷的医疗服务。
同时，还鼓励老年人参与社区的志愿活动和互助服务，增强他们的社会归属感和自我价值感。
二、国内养老社区案例1、泰康之家养老社区泰康之家是国内较为知名的高端养老社区品牌。
其特点之一是“医养结合”的模式。
社区内设有康复医院，配备专业的医疗团队和先进的医疗设备，为老年人提供疾病预防、诊断、治疗和康复护理等全方位的医疗服务。
同时，与外部知名医院建立了转诊和远程医疗合作，确保老年人能够得到及时有效的治疗。
在居住环境方面，泰康之家注重营造温馨舒适的氛围，房间装修精致，公共区域宽敞明亮。
此外，还为老年人提供丰富的文化娱乐活动，如合唱团、书法班和手工课等，满足他们的精神文化需求。
上海、杭州、美国、日本休闲旅游养老地产（太阳城）考察项目报告休闲旅游养老地产已考察项目报告（上海、杭州）一、杭州金色年华金色年华由浙江省马寅初人口福利基金会立项、浙江银发事业发展中心建设并经营，位于杭州之江国家旅游度假区转塘金家岭，午潮山国家森林公园南麓。
项目总占地约250亩，分两期开发，目前一期已经开发完毕，二期处于筹建阶段。
金色年华一期占地约120亩，总建筑面积约5.4万平方米，容积率约0.68。
目前主要配套有度假酒店（老人子女探望可住宿）居家服务式公寓、医疗室、老年活动中心、餐饮中心、门球场、超市、山体公园、种植区等。
金色年华的所有公寓产品采取只租不售的模式，开放商整体持有所有物业，统一运营管理。
由于物业的产权归开发商所有，老年社区的管理相对更容易把控。
社区对入住老人的年龄有严格要求：男性不得低于60岁，女性不得低于50岁，从而保证社区资源可以完全为老人所用。
由于项目投入了大量资金用于公建、配套设施建设，金色年华项目一期总投入已超过3亿元，而2008年开业至今，租金总收益仅为3000多万元，项目目前处于亏损状态。
但随着2期项目的开发建设，以及项目租金的逐步提高，该项目将逐步改变亏损的状态，实现可持续经营。
项目从“医、食、住、行、乐”五大体系着手打造一个“全天候亲情呵护服务”的退休服务中心。
“医”：金色年华与浙江省人民医院合作，设立社区医疗保健中心，并开设快速便捷医疗“绿色通道”，专为老人安排的无障碍一条龙通道，方便老人突发病情的就医。
此外，中心注重医疗，以康复训练为主，安排定期健康检测、便利的医疗服务、紧急医疗急救和快速反应设施等，确保中心所有老人得到妥善的医疗照护。
“食”：金色年华建设有近400平方米面积的餐厅，其膳食人员定期深入老人生活，征求老人意见，每周对食谱进行调整。
“住”：金色年华主力产品为养老公寓，公寓产品分类及租金如下：（1）、居家服务式公寓：在该类公寓中生活的老人有独立生活能力，无需任何护理，老人仅需要一个环境优美的住所享受退休后的生活。
这类产品的户型大小在60-70平方木左右，开发商完成硬装修和空调、厨卫设备等装修，家具、电器等需租户自行采购，也可委托开放商采购。
短租客户的租期可以为1-3年，月租金在3000元/平方米左右；长租客户可一次性租50年（解决两代人养老问题），一次性支付租金40-50万元不等。
（2）、介护式养老公寓：在该类公寓中生活的老人需要简单的介入护理和服务，如老人需要定期的室内保洁服务、定时吃药及测量血压等。
这类产品按床位收费，一个床位的月租金为2500元/平方米，护理费用按不同需求收取。
（3）、护理式托老公寓：老人身体状况欠佳，需全天候陪护。
费用按老人不同的身体情况收取。
“行”：金色年华对外，专设独立班车，定时进出市区；对内，风雨连廊在各单元间通行均无风雨之虞，无障碍通道畅通园区内各个区域。
“乐”：金色年华让老人们乐起来，动起来，增加文化娱乐设施和精力的投入，开设老年大学，丰富老年人的精神文化生活。
二、上海亲和源项目简介上海亲和源由亲和源股份有限公司开发建设，位于上海市浦东康桥镇，占地面积83680㎡（约125亩），总建筑面积近10万㎡，共16栋建筑，包括12栋公寓，以及会所、怡养院、配餐中心、商业街、管理及活动中心。
亲和源设置了三种户型，分别为大套（108㎡）、中套（70 ㎡）、小套（58 ㎡），共834套公寓，全部精装修交付使用。
亲和源所有物业均由开发公司持有，整体经营。
客户通过会员入会的方式租用内部公寓并享受服务。
亲和源中的住户，需要支付三笔费用：会员卡费、居住年费、日常生活费。
会员卡费为入住门槛，开发商用以补贴开发成本；居住年费，按户型大小不同收取，用以维持社区日常运营支出；日常生活费为客户日常的水、电、煤气等消耗支出须由客户自己承担。
亲和源的会员分为A卡客户和B卡客户两种模式。
A卡客户在缴纳会费后，享有永久租用的权利，且会员身份可继承、可转让；B卡客户的会员身份不可转让。
具体收费情况如下：亲和源项目推崇三大特色：健康：亲和源老年社区内部设置有医院，医保联网。
医院配置有私人医生，为老人定期体检，并出具健康绿皮书及养生建议。
亲和源已与周边的三甲医院签订了合作协议，当老人病情严重时，社区内专车15分钟可将老人送达。
同时，医院方面也会开启绿色通道，及时救治。
快乐：亲和源配套设施完善，老人有独立的书法、绘画、阅读、网上等活动空间。
社区组织建立了形式多样的兴趣小组，丰富老人晚年生活。
生活：亲和源专门设置了秘书台，随时提供家政、家电维修等服务；每天社区都有班车接送老人至大型超市、商场购物。
社区内还提供健康教练、私人厨师等特色服务。
三、上海佘山世茂纳米魔幻城项目简介总占地约32万方（约480亩），总建筑面积2.85万方。
项目原址自然深坑旧有矿场，深达80米，世茂将其建造成全球罕见的“超星级深坑酒店”。
内集“1000席魔幻主题城堡”、“沪上最大的室内儿童主题乐园”、“全球首个超五星级深坑酒店”为一体的亲子旅居综合体。
上海佘山世茂纳米魔幻城坐拥于整个大佘山稀缺自然环境之间——天马山、佘山、横山、辰山环抱其中；辰山植物园、广富林水下博物馆、天马山森林公园、佘山国家森公园、月湖雕塑公园五大生态公园相继环绕；更有世茂爱美酒店、佘山高尔夫等五星级休闲娱乐配套。
上海佘山世茂纳米魔幻城土地性质为旅游用地，产权40年，商业用水、用电价格。
目前精装修联排销售价格约为2.5万元/平方米。
休闲旅游养老地产待考察项目报告（美国、日本）一、美国凤凰城太阳城1、太阳城选址于阳光明媚的凤凰城郊区凤凰城郊区的太阳城是美国最著名的退休社区，它位于凤凰城西北12英里。
凤凰城是马里科帕郡的郡政府所在地，也是马里科帕郡所在的亚利桑那州的首府。
那里全年312天能够接收到日照，因住在其中的老年人活跃的生活方式而闻名。
太阳城拥有1200亩的高尔夫球场，所以又被称为“高尔夫爱好者的天堂”，在它周边有Lake Pleasant 地区公园，White Tanks 地区公园以及亚利桑那原始人生活历史博物馆。
凤凰城郊区的太阳城项目实际上分为两个项目：“太阳城”和“西太阳城”。
两个项目先后建成，地理位置相邻，配套齐全，整个建造周期将近40年，在国际上有较大影响力。
“太阳城”项目于1960年开始建造，70年代末竣工，占地37.8平方公里（约5.67万亩），有五种户型，一个购物中心，一个休闲中心和一个高尔夫球场。
根据2000年的人口普查数据，太阳城人口约为3.83万人。
由于“太阳城”养老社区模式在美国取得巨大成功，该项目开发商决定在当地再造一个太阳城，即“西太阳城”。
“西太阳城”与“太阳城”仅一河之隔，自80年代开始建造，建成于1998年，占地28.7平方公里（约4.31万亩）,根据2000年的人口普查，西太阳城人口为2.63万人。
2、太阳城经历了20年的发展历史20世纪50年代，这里本来是一片半沙漠的棉田。
地产建筑商德尔·韦布路过此地，觉得这里气候炎热干燥，土地又非常便宜，决定在这里建些住宅，供美国寒带一些农民在冬季农闲时到这里来度假，结果来这里度假的基本是老年人。
受到启发，他干脆把目标定在老年人身上。
60年代之前，他在这里建了些仅供55岁以上退休老人居住的样品房，同时修建了疗养、医疗、商业中心及高尔夫球场等老人娱乐配套设施。
太阳城由Del Webb公司于1960年开始建设，经过20年的发展基本建成。
原本太阳城有一个计划好的街道网络，后来被凤凰城的第二次街道规划打破，所以在过去40年中社区变化很少。
同时，由于越来越多的退休人员居住到这个区域，在80年代后期，Del Webb开始建造Sun City West，在90年代后半叶开始建造Sun City Grand，在2000年后开始建造Sun City Festival。
1959年，Del Webb公司开始建造社区，首先建起来的是一个商业中心，然后是个高尔夫球场以及一个娱乐中心。
这个模式——建造一个小社区紧邻商业及娱乐设施——也成为了所有退休社区规划的学习的对象。
在开盘之前，Del Webb做好了五件事情：价格适当的样板房，娱乐、工艺设施，拥有好餐厅的宾馆，一个邮局，以及一个商业中心。
Del Webb公司将娱乐设施、高尔夫球场、商业设施作为太阳城发展的关键。
截至1968年，公司在太阳城开发了三个娱乐中心：Oakmont, Fairway以及New Mountain View Center。
60年代，Webb公司开始在Grand大道以北进行开发。
1970年“Lakeview娱乐中心”建造完成，其后，又相继开发完成了Sundial and Bell娱乐中心，以及1979年开张的也是最后一个娱乐中心——“Marinette娱乐中心”。
3、太阳城住宅产品以独栋和双拼为主在太阳城中有许多种住宅类型，包括：独栋住宅，双拼住宅，多层公寓，独立居住中心，生活救助中心，生活照料社区，复合公寓住宅等。
表1：房屋类型所占套数4、太阳城休闲设施成为社区特色太阳城拥有大量的生活设施，包括7个娱乐中心，它们提供游泳、网球和工艺，另外还有2个图书馆，2个保龄球馆，8个高尔夫场，3个乡村俱乐部，一间美术馆和一个交响乐演奏厅。
用于演出的的“Sun Bowl”室外剧场和“Sundome”中心是为表演而建在太阳城区域的，能够提供7000个座位。
表2：太阳城内部设施5、关于美国太阳城养老社区的开发商Del Webb公司是“老年社区”行业的领导者，它由Del Webb 先生创建。
在2004年的一次调查中，美国西部三分之一的成年人认可Del Webb或者“太阳城”这个品牌。
到2000年1月，Del Webb开发了13个太阳城社区，销售了超过80000套住宅，公司年收入达到了20亿美元。
2001年7月，Del Webb 与Pulte公司合并，成立了全美最大的住宅建筑公司。
现在，Del Webb的产品遍布全美超过16个州，而且将来可能会更多。
对55岁以上的活跃长者来说，Del Webb的产品代表了一种独一无二的生活方式。
（1）产品布局从太阳带向全美境内辐射1998年之前，Del Webb的产品主要分布在内华达、亚利桑那、佛罗里达等位于太阳带区域的州，1998年，随着Sun City Huntley 在伊利诺斯州开盘，标志着Del Webb正式走出这一区域，开始全国布局。
Del Webb从90年代开始进入有霜带（Frost belt）开发成人社区，例如康涅狄格、马萨诸塞、新泽西、纽约、宾夕法尼亚等州。
迄今为止，Pulte/Del Webb已经在全国建造了22个专供退了休的老人居住的居民小区，有一半是建在气候偏冷的州的，比如伊利诺斯州、密歇根州、新泽西州和俄亥俄州，这与其他房地产公司只盯着佛罗里达州这样的南方暖和区域的策略有所不同。
