房地产收取的订金、意向金、诚意金等款项缴纳增值税问题

房地产企业销售期房和现房的增值税收入确认的法务与税务处理（老会计人的经验）商品房销售包括商品房现售和商品房预售两种情况。

这两种销售行为的增值税纳税义务时间如何确定，必须将有关销售期房和现房的法务与税务进行融合协调处理，才能准确确定。

（一）法律依据根据财税[2016]36号文件附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》四十五条第一项规定：“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号）第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

《城市商品房预售管理办法》第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。

开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案（简称网签手续）。

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》（法释〔2016〕5号）第十八条物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。

《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）第五条第（二）项的规定，房屋等建筑物、构筑物所有权的不动产权利，依照本条例的规定办理登记。

根据《不动产登记暂行条例实施细则》（中华人民共和国国土资源部令第63号）第八十五条第（一）项的规定，商品房等不动产预售的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记。

房地产收取诚意金、销售期房和现房应这样交税（下）关于我们九鼎财税，国内专业的房地产财税咨询机构，专注于房地产税务咨询、税收筹划、常年税务顾问；为企业家分忧解难、为企业提供可行的财税解决方案。

（一）期房销售常见的风险企业销售期房时，买受人付款方式一般分为分期付款、按揭贷款、一次性付款等模式。

不论是分期付款还是一次性付款只要没有达到增值税纳税义务发生时间，均要按照3%预缴增值税，我们一会说什么是纳税义务发生时间。

在我在企业税务咨询时也时差发现，部分企业只对首付款预缴了增值税，但是对于后续收到的分期付款、按揭款、尾款再没有预缴增值税。

还有一部分企业，只是预缴了增值税，但是没有按照预征率预缴土地增值税，也没有按照计税毛利率预缴企业所得税。

税务机关将通过企业提交的财务报表数据，进行预收账款科目比对，发现问题后通过纳税申报系统预警。

（二）增值税纳税义务发生时间的确认根据《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。

房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。

在具体交房时间的辨别上，以《商品房买卖合同》上约定的交付时间为准，此处的交付一般以买受人签订《交房确认书》为标志。

若实际交付时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。

如果发生延迟交付，又可以分为企业原因和买受人原因两种情况，（1）因购买方原因未按合同约定完成不动产交付手续的，以合同约定的最迟交房时间作为纳税义务发生时间。

（2）对于因房地产开发企业原因造成延迟交房的，延迟交付导致商品所有权风险未实现转移、因此未达到会计上收入的确认条件，此时应以实际交房时间作为纳税义务发生时间。

需要说明的是，对于因房地产企业原因延迟交付的情况，企业需要征询主管税务机关意见。

｛三｝、营改增后房地产企业增值税会计核算分录一、房地产企业会计核算用到的增值税科目核算规则：增值税一般纳税人应当在“应交税费”科目下设置“应交增值税"、“未交增值税"、“预交增值税"、“待抵扣进项税额”、“待认证进项税额”、“待转销项税额”、“增值税留抵税额”、“简易计税”、“转让金融商品应交增值税”、“代扣代交增值税"等明细科目。

二、房地产企业简易征收会计核算简易计税方式下设置增值税会计科目：“简易计税”明细科目,核算一般纳税人采用简易计税方法发生的增值税计提、扣减、预缴、缴纳等业务.1、收到诚意金、VIP认筹款、订金、意向金、入会费等时借：银行存款贷：其他应付款2、收到预收款时（包括:定金、首付款、按揭款、余款、一次性付款）借：银行存款贷:预收账款-不含税（简易征收)预收账款—增值税（简易征收)3、预缴税款时（3%）借：应交税费—简易征收贷：银行存款4、房屋交付时借：预收账款—不含税（简易征收) 预收账款-增值税（简易征收）贷:主营业务收入应交税费—简易征收5、纳税申报并交税借:应交税费—简易征收贷：银行存款6、交房前退补差会计处理1)补差会计分录同收到预收款借：银行存款贷:预收账款—不含税(简易征收）预收账款—增值税（简易征收）2）退差做同方向红冲处理借：银行存款贷：预收账款—不含税(简易征收)预收账款-增值税（简易征收）7、交房后退补差会计处理1）补差会计分录借:银行存款贷:主营业务收入应交税费—简易征收2）退差做同方向红冲处理借：银行存款贷:主营业务收入应交税费—简易征收三、房地产企业一般计税会计核算一般计税方式下应当在“应交税费”科目下设置“应交增值税”、“未交增值税”、“预交增值税”、“待抵扣进项税额”、“待认证进项税额”、“待转销项税额”、“增值税留抵税额"、“简易计税”、“转让金融商品应交增值税"、“代扣代交增值税”等明细科目.在“应交增值税”明细账内设置“进项税额”、“销项税额抵减”、“已交税金”、“转出未交增值税"、“减免税款"、“出口抵减内销产品应纳税额"、“销项税额”、“出口退税”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”等专栏。

房企收取巨额“诚意金”，税务如何处理？营改增前，房地产企业采取预收款方式销售不动产的，其营业税纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

营改增后，为保证营改增政策的顺利实施，关于房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，根据《国家税务总局关于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告20XX年第18号）的规定，不管是一般纳税人还是小规模纳税人，采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，不再以收到预收款的当天为增值税纳税义务发生时间。

同时，各地也出台了不同的政策指引明确预收款的税务处理。

例如，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票，在发票备注栏单独备注“预收款”。

開票金额为实际收到的预收款全款，待下个月申报期内通过《增值税预缴税款表》进行申报并按照规定预缴增值税。

在申报当期增值税时，不再将已经预缴税款的预收款通过申报表进行体现，将来正式确认收入开具不动产销售发票时也不再进行红字冲回。

这些规定已经突破了财税36号文的相关规定，成为征纳双方意见不一的重要原因，容易引发税务风险。

对此，房地产企业应在遵守税法的前提下，重视税法解释和适用，同时及时关注开票与申报的税务风险。

3.土地增值税。

根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告20XX年第70号）的规定，房地产开发企业收到预收款时，应按照规定的方法预缴土地增值税。

依据《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税[20XX]43 号）中“三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入”的规定可以确定：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款；土地增值税预缴税额=（预收款-应预缴增值税税款）×预征率。

房地产收取诚意金、销售期房和现房应这样交税（完整版）地球人都知道，在中国，房地产企业商品房销售包括现房销售和商品房预售两种模式。

一、预售涉税预售模式一开始是不存在的，并且直到现在，在欧美国家，也不存在预售模式。

（一）预售模式的起源就像土地增值税起源于我国一样。

20世纪50年代，香港知名实业家霍英东先生，为了促销楼盘，在香港发明了商品房分期付款模式，后来演变为预售制度传播到大陆，预售制度有效缓解了房地产企业的资金压力，也迅速拉升了地方的GDP。

《商品房销售管理办法》（中华人民共和国建设部令第88号）第三条第（三）款规定，商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

但是因为部分开发项目因为各种原因形成了烂尾工程，一定程度上冲击了房地产市场秩序，因此政府出台了相关制约制度。

（二）向买受人收取费用的前提目前，房地产开发企业不论是销售期房还是现房，均应符合一定的条件，必要条件就是要取得预售许可证，然后签订合同。

具体如下：（1）《城市商品房预售管理办法》（中华人民共和国建设部令第131号）第十条规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。

（2）《商品房销售管理办法》（中华人民共和国建设部令第88号）第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

否则，按照《商品房销售管理办法》第二十二条规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。

例如阜阳市房地产管理局《关于进一步规范购房款缴存的通知》（阜房办[2017]244号）文件第一条规定，未取得《商品房预售许可证》，开发企业不得直接收取购房人的购房款。

不得收取购房人在现场或者虚拟网络电商平台纳的定金，诚意金，保证金。

会员费，预付款等，不得间接收取第三方融平台或金融平台代理的变相“购房意向金”。

但是房地产企业为了提前圈占客户，在与同行竞争中抢得先机，在未取得预售许可证之前，一般会打政策的擦边球，以“订金、诚意金、认筹款、意向金、看房费、购房卡、选房卡、VIP卡”等名义向意向客户收取部分款项。

浅谈房地产企业增值税的预缴作者：姜鹏浩来源：《市场周刊·市场版》2017年第10期摘要：文章首先阐述房地产企业营业税改征增值税后作为一般纳税人和小规模纳税人预缴款计算方法和时间，然后简析了房地产预缴税率管理措施，最后有针对性提出房地产企业收取诚意金等款项应如何进行税务处理。

关键词：预缴；预收款房地产企业销售自行开发的房地产项目以及房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后、以自己的名义立项，采取预收款方式（预收款包括首付款，按揭贷款，尾款等）销售的，应按照以下方法预缴增值税：一、一般纳税人增值税预缴一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

（一）一般计税方法预缴税款计算公式应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率） ×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

（二）一般计税方法预缴税款时间一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

（三）一般纳税人预缴税款后向机构所在地纳税申报时间一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。

未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

一般纳税人销售自行开发的房地产项目试用简易计税方法的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。

未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

向机构所在地主管国税机关申报缴纳的增值税﹦预收款÷（1+11%）×5%-己预缴税款二、小规模纳税人增值税预缴房地产开发企业中的小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

房地产收取诚意金、销售期房和现房应这样交税（中）上文说到企业收取诚意金等后，除了河北的特殊规定外，均不预缴增值税。

此时税、会应如何处理呢？（一）诚意金的税会处理1.会计处理上文说到企业收取诚意金等后，除了河北的特殊规定外，均不预缴增值税，此时的会计处理应为：借：银行存款贷：其他应付款2.土地增值税处理按照《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

企业收取的诚意金等，未取得预售许可证，不属于销售收入，未来存在退还业主的可能性，因此不应预交土地增值税。

即如果在企业取得预售许可证前，税务机关对企业收取诚意金征税，从法理上是站不住脚的。

但是，如果企业以诚意金的名义向业主收取款项，来避税也是行不通的，因为税收征管还有一个重要的原则是实质重于形式，例如，《国家税务总局安徽省税务局关于修改<关于若干税收政策问题的公告>的公告》（国家税务总局安徽省税务局公告2019年第3号）第七条规定，“房地产开发企业转让房地产时收取的定金、诚意金等，应一并计入销售收入预征土地增值税。

在清算土地增值税时，买受方在签订合同前因撤销购买意向而向销售方支付的违约金，不计入销售收入，不征收土地增值税”。

在这里我们需要重点关注“转让房地产”这个关键词，只有取得预售许可证后才可以转让，类似的道理同样适用于企业所得税。

3.企业所得税处理《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）文件第六条规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

企业收取诚意金时，尚未取得预售许可证，无法签订《预售合同》或《销售合同》，因此，对企业通过诚意金等名义收取的款项，无须预缴企业所得税。

房地产预售阶段增值税的几个问题2019-08-08房地产企业在预售阶段，会涉及预缴增值税、土地增值税、企业所得税等问题，以及相应的账务处理问题。

营改增之后，特别是在2018年、2019年诸多新税收文件出台后，又有了哪些新的变化？笔者希望在此将其好好梳理，以供各位读者参考！根据财税（2016）36号文的规定，房地产预售时，不管是新项目还是老项目，均以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款。

国家税务总局2016年第18号进一步明确计算公式：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。

文件中公式已经列明，具体操作中还有哪些问题呢？预缴税款的时点房款总价为100万，先收到首付款30万，此时应预缴的税款的基数是30万还是100万呢？笔者认为是按30万计算，从文件规定的公式可以看出，预缴计算基数为“预收款”，所以此时收到的30万才能算是“预收款”。

诚意金、认筹金、订金、定金之类款项是否预缴增值税？这就回到另一个问题，诚意金、认筹金、订金之类到底是否属于“预收款”呢。

这个问题一直有很多争议，税法文件中也未对预收款并行明确的定义，也有部分地方的税务局有发文对此明确，但也说法不一。

财税（2016）36号文第一条就有规定，“在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人”。

那么征税的前提应是确实已发生了不动产销售的行为。

笔者观点，如果尚未签订预售合同，并不确定买房者可以购买到此套房产，此时房地产销售的行为未成立，未发生纳税义务。

当预售合同签订后，诚意金一般会转为预收款，此时应按规定预缴税款。

回迁安置房是否预缴增值税？回迁根据财税（2016）36号文的规定，开发商向被拆迁方交付的回迁安置房，属于一种特殊的销售形式，属于有偿销售不动产，应视同为销售征收增值税。

那么预售阶段回迁房是否需要预缴增值税呢？从18号公告规定的预缴增值税计算公式来看，“预收款”是做为增值税预缴的基数，因回迁房不需要预售，一般也并不先收款，所以如果没有收到“预收款”，则不需要进行预缴。

房地产企业销售期房和现房的增值税收入确认的法务与税务处理（老会计人的经验）商品房销售包括商品房现售和商品房预售两种情况。

这两种销售行为的增值税纳税义务时间如何确定，必须将有关销售期房和现房的法务与税务进行融合协调处理，才能准确确定。

（一）法律依据根据财税[2016]36号文件附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》四十五条第一项规定：“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号）第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

《城市商品房预售管理办法》第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。

开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案（简称网签手续）。

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》（法释〔2016〕5号）第十八条物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。

《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）第五条第（二）项的规定，房屋等建筑物、构筑物所有权的不动产权利，依照本条例的规定办理登记。

根据《不动产登记暂行条例实施细则》（中华人民共和国国土资源部令第63号）第八十五条第（一）项的规定，商品房等不动产预售的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记。

房地产企业向购房者收取的诚意金是否缴纳营业税房地产企业向购房者收取的诚意金是否应缴纳营业税近年来，随着房地产市场的快速发展，购房者在购房过程中常常需要向房地产企业交纳一笔诚意金。

然而，对于这笔诚意金是否应该缴纳营业税存在不同的观点和解释。

本文将从法律和实践的角度探讨房地产企业向购房者收取的诚意金是否应缴纳营业税，旨在明确该问题的相关规定和应对策略。

首先，我们需要明确什么是诚意金。

诚意金是购房者在购房过程中向房地产企业支付的一定金额，以显示其购房的诚意和决心。

诚意金通常用于预定、认购或签订购房合同等阶段，作为购房者与房地产企业之间的一种经济保证。

根据我国现行税法，营业税作为一种间接税，适用于生产经营者或者提供应税服务者从事经营活动期间的增值销售环节，并由销售方向购买方征收。

但对于房地产企业向购房者收取的诚意金是否应该纳入营业税征税范围，法律并未明确规定，存在一定的争议。

一些机构和专家认为，房地产企业向购房者收取的诚意金应该缴纳营业税。

他们认为，购房者支付诚意金是出于对房地产企业商品的购买意愿，作为房地产企业的销售收入应纳入营业税征税范围。

另一方面，一些政策文件也对此作了一定的倾向性表述，认定诚意金为商品销售的一部分，应纳入税负范围。

然而，另一些机构和专家却持不同意见。

他们认为，诚意金是购房者展示购房意愿的表达，不属于实际商品销售的交易收入，因此不应视为营业税的征税对象。

此外，营业税应该纳税于增值销售环节，而诚意金只是购房者与房地产企业之间的一种经济保证金，并未增加商品的价值，因此不具备增值销售的特征。

在实践中，各地对于房地产企业向购房者收取的诚意金是否缴纳营业税存在不同的做法。

一些地方税务局认定诚意金属于商品销售收入的一部分，要求房地产企业按照一定比例缴纳营业税。

而另一些地方则将诚意金视为预定金或订金，并未归入增值销售环节，因此不纳入营业税征税范围。

面对这种法律和实践的不确定性，房地产企业和购房者面临着不少困扰。