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土地供应政策对房地产市场影响分析在我国，房地产市场对整个国家的经济有着极其重要的影响作用。
随着人口的增长以及人们生活水平的提高的，对房地产市场的需求在不断的扩大，同时由于一些机构以及个人对房地产市场的大力投资，使得我国的房地产市场迅速的发展起来。
但是在一些地区和城市也出现了一些过度投资的房地产乱象，房地产市场的稳定对于国家的经济有着直接的影响并且是较大的影响。
为了使国家的经济继续保持可持续以及稳定的发展模式，对于房地产市场必须进行适当的调控，其中最主要的是对于土地政策的改革，利用对土地政策的调控来对房地产市场进行调控。
这是最有效的房地产市场调控政策，在这之前进行的一些其他宏观上的调控政策都收效甚微。
根据我国的现阶段国情进行土地政策的调控，以达到对房地产市场调控的目的，使我国的房地产市场能够保持健康稳定的发展模式。
标签：土地供应政策；房地产市场；影响分析。
1、土地供应政策1.1土地供应政策的目的新土地供应政策的实施是为了有效的控制我国的土地资源，是其得到合理的分配和使用，土地资源是有限的，因此，必须针对土地进行有效的规划，使有限的土地资源能发挥最大的作用，不单单的服务于房地产市场。
对于土地供应政策的实施，其根本的目的是为了保证我国的经济能够保持长久和稳定的发展。
1.2土地供应政策的实现手段对于土地供应政策的有效实现，必须要使用有效的法律政策和经济手段来进行控制和实现，配合相关的其他辅助政策和行政手段，使土地供应政策能够有效的实现。
同时在进行宏观上的调控时，还要特别注意市场的基本面，充分的考虑到供需关系等，是土地供应政策能达到合理分配土地资源的目的，而不是盲目的进行调控。
1.3土地供应政策的特点对于我国的土地供应政策相比西方的很多国家来说，我国的土地是由国家人民政府所垄断的，也就是说土地的使用权和分配权在国家人民政府手里。
政府根据房地产市场的情况，以及土地的使用和分配情况，对土地进行政策上的调控，控制土地的供应以及土地的使用方式等，从而对房地产市场进行调控。
2017年中国房地产行业市场调研投资分析报告目录第一节行业回顾：基本面处于小周期景气高点 (6)一、成交整体表现：一二线城市热度显著，销售结构中改善性需求占比提升 (6)二、库存与房价：高库存持续缓解，城市去库存进程分化 (10)三、土地投资：量跌价涨，二线城市升温显著，关注部分城市地价过高 (16)四、政策面：因城施策、局部收紧，但不改整体宽松态势 (20)第二节房企综述：全方位强者愈强，合作占比上升是新特点 (22)一、销售：强者愈强，梯队间差距拉大 (22)二、投资：温和补充库存，聚焦二线城市 (27)三、结算：少数股东损益占比迅速提升 (30)四、盈利：毛利率略有企稳，净利率仍在下降 (33)五、财务：股权+债权融资双增长，边际改善幅度较大 (34)第三节投资建议：筑墙积粮，静待时机成熟 (38)一、主流地产股需继续等待投资机会 (38)二、未来可积极关注优质转型标的 (39)图表目录图表 1：全国商品房销售面积及同比数据（年度） (6)图表 2：全国商品房销售面积及同比数据（季度） (7)图表 3：全国商品房销售面积及同比数据（月度） (7)图表 4：各线城市商品房销售同比数据 (8)图表 5：64城市一手房成交数据及同比数据 (8)图表 6：18城市一手房及二手房成交同比数据 (8)图表 7：15年25城市90平以下户型成交占比变化（%） (9)图表 8：15年25城市90-120平户型成交占比变化（%） (9)图表 9：2015年主要城市代表项目的套均面积以及平均套总价 (10)图表 10：36城市商品住宅库存以及去化周期 (11)图表 11：四大一线城市商品住宅库存以及去化周期 (11)图表 12：17个二线线城市商品住宅库存以及去化周期 (11)图表 13：15个三线线城市商品住宅库存以及去化周期 (12)图表 14：016年3月末各线城市去化周期（6月移动平均） (12)图表 15：一线以及重点二线去化周期10个月以下，但三四线则在20个月以上 (13)图表 16：百城房价环比数据 (14)图表 17：百城房价同比数据 (14)图表 18：各线城市房价环比数据 (14)图表 19：各线城市房价同比数据 (15)图表 20：81城市新开工以及土地去化周期 (15)图表 21：300城市供给/成交宅地建面（万平米） (16)图表 22：300城市宅地成交建面以及出让金情况（年度） (17)图表 23：300城市宅地出让金以及同比数据（季度） (17)图表 24：各线城市土地出让金占比情况 (18)图表 25：300城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率 (18)图表 26：各线城市土地市场溢价率 (18)图表 27：主要城市地价房价比 (19)图表 28：本来小周期主要政策概览 (20)图表 29：14家规模房企销售面积和金额情况 (22)图表 30：14家规模房企销售均价情况 (22)图表 31：行业集中度进一步提升 (23)图表 32：不同梯队房企差距进一步拉大 (23)图表 33：各梯队房企进入门槛（销售金额，亿元） (23)图表 34：2014年50房企重点项目销售面积城市分布 (24)图表 35：2015年50房企重点项目销售面积城市分布 (24)图表 36：50房企2014-15年项目面积段销售占比 (25)图表 37：50房企2014-15年项目面积段销售占比分城市 (25)图表 38：部分规模房企2016年销售计划及一季度完成情况 (26)图表 39：规模房企存货情况（亿元） (26)图表 40：规模房企存货/经营性现金流流入（2015年） (26)图表 41：13家房企拿地建面与销售建面 (27)图表 42：13家房企拿地金额与销售金额 (27)图表 43：13家房企拿地楼面价及其占销售均价 (28)图表 44：主流房企拿地楼面价分城市比较 (28)图表 45：主流房企拿地城市分布（按建面） (29)图表 46：主流房企拿地城市分布（按地价） (29)图表 47：11家房企新开工面积 (30)图表 48：11家房企新开工面积同比与全国比较 (30)图表 49：营业收入同比变化情况 (31)图表 50：净利润（含少数股东损益）同比变化情况 (31)图表 51：地产板块预收账款情况 (32)图表 52：地产板块经营性现金流流出情况 (32)图表 53：少数股东损益占净利润的比重情况 (32)图表 54：地产板块和规模房企毛利率情况 (33)图表 55：地产板块和规模房企净利率情况 (33)图表 56：ROE水平（净利润/所有者权益） (34)图表 57：A股房企定增预案中拟融资规模 (35)图表 58：A股房企成功实施定增实际融资规模 (35)图表 59：A股房企公司债实际融资规模 (35)图表 60：A股房企中票据实际融资规模 (36)图表 61：A股房企开发贷和公司债资金成本 (36)图表 62：A股房企信托贷款平均年化成本 (37)图表 63：货币资金对短期有息负债覆盖率 (37)图表 64：净负债率 (38)图表 65：我国房地产行业基本面量价小周期（2005-2017年E） (39)表格目录表格 1： 2015年度土地出让金TOP20 (19)表格 2： 2016一季度土地出让金TOP20 (20)第一节行业回顾：基本面处于小周期景气高点一、成交整体表现：一二线城市热度显著，销售结构中改善性需求占比提升2015年，在政策支持住房消费，持续定调去库存的背景下，成交迎来了本轮小周期的大幅向上修复，统计局口径的全国商品房销售面积仅次于2013年高点，全年同比增长6.5%，成交市场显著回暖。
2017年房地产供给侧改专题分析报告2017年9月文本目录1、探索升级：共有产权房 (6)1.1、覆盖人群：定位夹心层、增加对“新北京人”住房保障 (7)1.1.1、支持夹心层首次购房 (7)1.1.2、保障“新北京人”购房 (8)1.2、退出机制：可租可售、实现房屋循环利用 (9)1.3、对比自住型商品房：产权确定灵活、更能保证公平 (9)1.3.1、定价方式更加灵活 (9)1.3.2产权机制促进公平 (10)1.4、对比经济适用房：降低准入门槛、提高退出门槛 (11)1.4.1、经济适用房“高门槛准入、低门槛退出” (11)1.4.2、共有产权房“低门槛准入，高门槛退出” (12)1.5、分流销售，缓解供需矛盾 (13)1.5.1、类比住房租赁，共有产权制度为缓解供需矛盾提供新思路 (13)1.5.2、量化政策影响，分流17.9%的销售 (14)1.6、稳定房价，供给侧入手 (18)1.6.1、大量刚需亟待满足，需求端调控效果有限 (18)1.6.2、共有产权房从供给侧入手，稳定房价新思路 (22)1.6.3、影响有异：刚需影响较大，高端影响有限 (22)2、追溯起源：自住型商品房 (23)2.1、政策背景：增加供给、定位夹心层 (24)2.2、制度体系：四个维度、保障刚需 (26)2.2.1、申请条件：取消户籍限制、强调房子“居住”功能 (26)2.2.2、运营主体：非政府垄断、由房企主导 (27)2.2.3、土地供应：“限房价、竞地价”，集中建设或配建 (27)2.2.4、销售机制：低于市价30%销售，五年内不得转让 (29)2.3、发展现状：区县分布不均，开发商以国企为主 (29)2.3.1、区县分布不均，朝阳区供应领先 (29)2.3.2、盈利空间较小，开发商以国企居多 (30)2.4、主要不足：未完全实现产权共有，退出机制存套利空间 (31)2.4.1、退出时仅上缴增值额的30%，套利空间较大 (31)2.4.2、产权比例不分地段，易造成区域不公 (32)3、成功案例：比建国还久的新加坡组屋制度 (33)3.1、组屋旨在满足多层次住房需求 (33)3.1.1、“双轨式”供应体系 (33)3.1.2、“三阶段”发展历程 (34)3.2、制度体系：强政府模式，组屋供应充足 (35)3.2.1、组屋特点：多户型、广覆盖、可转售 (35)3.2.2、土地供应：政府行政划拨、成本较低 (37)3.2.3、资金来源：金融体系完善、供应充足 (38)3.2.4、定价机制：政府完全垄断、根据收入分配 (40)3.2.5、运营模式：纯政府模式，HDB专门负责 (42)3.3、经验借鉴：纯政府模式难复制，供给侧发力可稳定房价 (43)3.3.1、北京难以完全复制新加坡纯政府模式，房企将是主力 (43)3.3.2、新加坡以供给充足为基础，需求端调控稳定房价效果明显 (44)4、投资建议和风险提示 (45)图表目录图表1：《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》主要内容 (7)图表2：“四类家庭”不可申请共有产权房 (8)图表3：共有产权房与自住型商品房、经济适用房申请条件对比 (9)图表4：北京市共有产权房和自住型商品房对比 (10)图表5：经济适用房与共有产权房申请与退出机制对比 (12)图表6：住房需求和满足途径存在差异 (13)图表7：发展住房租赁与北京市共有产权房对比 (14)图表8：北京2012-2016和2017-2021供地计划对比 (15)图表9：北京市共有产权房供应面积计算过程 (16)图表10：2012-2016年间常住人口规模及年均增速 (16)图表11：2017-2021年间常住人口规模预测 (17)图表12：2012-2016年间人均居住面积及平均增速 (17)图表13：北京市住房总需求计算过程 (18)图表14：北京2007-2016年间总人口数及户籍人口占比 (19)图表15：北京市2011-2016年高校毕业生总人数（万人） (19)图表16：北京市2016年高校毕业生留京情况 (20)图表17：北京2012-2021年间保障性住房土地供应占比 (20)图表18：北京市最新限购限贷政策 (21)图表19：北京2016.07-2017.07期间新房、二手房价格环比 (21)图表20：共有产权房对刚需型商品房销售有分流作用 (23)图表21：北京2016上半年楼盘销售金额TOP10 (23)图表22：《意见》中关于自住型商品房相关规定 (24)图表23：2011.01-2014.12期间北京市新房住宅价格指数图 (25)图表24：自住项目案例：保利首开——四季怡园（门头沟） (25)图表25：自住项目案例：东洲房地产——东洲家园（朝阳区） (26)图表26：自住型商品房和经济适用房的主要区别 (26)图表27：2013-2016年自住型商品房土地出让情况 (28)图表28：北京市各区县自住型商品房供应情况（2014年至2017年5月） (30)图表29：国企成为自住型商品房开发商主力 (31)图表30：自住型商品房与共有产权房产权比例不同对比案例 (32)图表31：以位于朝阳区房屋A对比共有产权房和自住型商品房 (33)图表32：以位于昌平区房屋B对比共有产权房和自住型商品房 (33)图表33：新加坡政府主导、市场为辅的“双轨式”住房供应体系 (34)图表34：组屋建设“三阶段”期间新加坡居住在组屋的人口比 (35)图表35：新加坡组屋制度的相关规定 (35)图表36：共有产权房、自住型商品房与新加坡组屋的对比 (37)图表37：1960-2015年新加坡住宅建设统计表 (38)图表38：新加坡使用普通账户存款购置组屋的限制 (39)图表39：2013-2016年建屋发展局资金来源情况（单位：百万新元） (39)图表40：2005-2016年商业银行住房抵押贷款占比逐年上升 (40)图表41：新加坡2015.08-2017.08组屋、私人住宅价格走势 (41)图表42：新加坡组屋分配体系 (42)图表43：新加坡HDB的两大主要职能 (42)图表44：2007-2016年间新加坡和北京常住人口总数（万人） (43)图表45：2007-2016年间北京市人均GDP水平远低于新加坡（元） (44)图表46：新加坡房价指数2013年见顶后连续3年下滑 (45)报告正文1、探索升级：共有产权房2017年8月，《北京市共有产权住房管理暂行办法》（以下简称《办法》）和《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）》公开征求意见，明确北京共有产权房定价机制、产权确定、土地供应等内容。
2017年房地产行业市场调研研究报告2017年5月出版文本目录1、2017年房地产行业将进入中期结构性调整 (6)1.1、政策风向：宽松拐点难现，信贷流动性趋紧 (6)1.2、平稳市场仍是调控要义 (6)1.3、房地产相关指标预测 (11)2、从商业银行资产配置视角看房地产周期 (13)2.1、从银行的资产负债表看不同部门的资产配置变化 (13)2.2、信贷调整是形成成交拐点的关键 (20)3、中长期仍坚定看好核心城市的房价上涨行情 (22)3.1、人口流向趋势决定地产成长天花板 (22)3.2、核心城市土地供需矛盾激化，实质影响房价预期 (27)4、行业投资分析 (33)4.1、高分红、低估值优势吸引险资增量资金持续与 (34)4.2、国企改革破局，主题机会将贯穿2017年全年 (39)4.3、重视地产壳资源，行业整合催生套利机会 (40)图表目录图表1：出台调控城市政策前后住宅成交同比增速对比 (6)图表2：一线城市政策前后住宅成交同比增速对比 (7)图表3：部分重点城市二手房交易量变化情况 (8)图表4：二手商品住宅/一手商品住宅成交占比 (8)图表5：北京二手房市场成交量价变化情况 (9)图表6：深圳二手房市场成交量价变化情况 (9)图表7：南京二手房市场成交量价变化情况 (9)图表8：杭州二手房市场成交量价变化情况 (10)图表9：百城价格指数环比变化趋势 (11)图表10：中国M2与央行资产负债表变化（以2008年初为基点） (14)图表11：美国M2与美联储资产负债表变化（以2008年初为基点） (14)图表12：我国货币乘数变化情况 (16)图表13：银行资产中发放贷款比重稳定在50%左 (16)图表14：民间固定资产投资持续低迷 (17)图表15：M1、M2剪刀差呈扩大趋势 (18)图表16：新增购房贷款占比变化 (18)图表17：单季度新增房贷同比增速 (19)图表18：住房交易杠杆率变化情况 (20)图表19：房地产调控政策（收紧/放宽）周期梳理 (20)图表20：商品住宅销售累计同比增速与政策出台时点对应关系 (21)图表21：信贷政策在调控收紧周期起到调节器的作用（绿色横条表示成交上行趋势，浅橙色表示成交下行趋势） (22)图表22：流动人口在流入地的家庭规模变化 (23)图表23：流动人口平均在外流动时间 (23)图表24：中国流动人口流向区域分布 (24)图表25：三大经济圈2008-2015年常住人口流入规模 (24)图表26：热点城市常住人口及户籍人口变化趋势 (25)图表27：外来常住人口占比变化趋势 (25)图表28：2015年日本及韩国大城市人口已占据半数全国人口 (26)图表29：韩国所有城市及首尔房屋购买价格对比 (26)图表30：日本所有城市及6大城市住宅土地价格对比 (26)图表31：一线城市住宅土地供应量与住宅成交量对比 (28)图表32：一线城市可售面积及去化月数 (28)图表33：中国城市建设用地结构 (29)图表34：国内外主要城市居住用地占城镇建设用地比例情况 (29)图表35：深圳市住宅土地供应趋 (29)图表36：深圳2016年城市更新单元数量 (30)图表37：各类城市2010-2016年房价及地价涨幅对比 (31)图表38：地价房价涨幅增速差逐年趋势变化 (31)图表39：各类城市地价占比房价变化趋势 (32)图表40：商品住宅占土地出让的比重下降间接导致地价上涨 (32)图表41：2016年三季度以来地产板块走势弱于大盘 (33)图表42：地产板块投资受政策面变化影响较大 (33)图表43：公募基金持仓地产股占比较低 (34)图表44：2016年三季度末险资重仓股行业占比 (35)图表45：保险公司保费收入与日俱增 (36)图表46：万能险保费收入增长明显 (36)图表47：保险资金投资权益类资产的总量资金呈上升趋势 (36)表格1：部分重点城市新房均价走势变化 (11)表格2：商品房销售额指标预测 (12)表格3：商品房销售面积指标预测 (12)表格4：房地产投资、新开工指标预测 (13)表格5：目前市场主要万能险品种利率有所抬高 (37)表格6：保险公司持股地产企业一览 (37)表格7：重点跟踪企业PB及RNAV折价情况 (38)表格8：国企改革所涉及部分房地产上市公司 (39)表格9：热点城市限购限贷政策出台前后对比（红色字体表示政策收紧）2017年1月更新 (41)报告正文1、2017年房地产行业将进入中期结构性调整1.1、政策风向：宽松拐点难现，信贷流动性趋紧2016年四季度以来热点城市差别化信贷及限购措施逐步加码，政府针对楼市调控态度尤为强硬，随着当前经济增长底线下移，房地产驱动效应减弱，站在当前时点展望2017年，我们预计调控常态化背景下地产政策面很难出现宽松拐点，但基于目前各城市政策执行力度较以往更为严厉，预计2017年政策持续大幅加码的空间颇为有限；同时信贷层面的政策预期收紧使得居民住房信贷扩张空间受限，2017年房地产市场在去杠杆趋势下面临中期结构性调整。
2017年中国房地产行业专题分析报告(此文档为word格式，可任意修改编辑！）2017年9月正文目录一、中国房地产周期的变化及规律 (4)二、各线城市房价的分化与趋同 (10)2.1一线城市：深圳领先，增速大幅度放缓 (12)2.2 二线城市：中部沿海上涨放缓，东北西部加速上涨 (13)2.3 三线城市：整体增速上行，热门城市回调 (15)2.4 结论：热门城市带头，“示范”效应显著 (16)三、中国房地产周期与经济周期的关系 (17)3.1房地产周期与经济增长周期 (17)3.2房地产周期与投资周期 (19)3.3房地产周期与流动性周期 (21)3.4房地产周期与调控政策 (26)四、结论 (27)图表目录图表1商品房销售面积同比、趋势、周期分解 (4)图表2商品房价格同比、趋势、周期分解 (5)图表3房地产开収投资同比、趋势、周期分解 (5)图表4房屋新开工同比、趋势、周期分解 (6)图表5 70个大中城市新建&二手住宅价格指数同比周期项 (6)图表6房地产价格、资金、销售面积以及新开工面积的周期区间与长度 (7)图表7房地产价格、资金、销售、投资、新开工的周期先后规律 (8)图表8本轮周期中房地产开収资金来源结构 (9)图表9中国老龄化程度在逐渐加深 (9)图表10本轮房地产周期的销售、价格、资金、投资及新开工同比周期项变化 (10)图表11 70个大中城市一二三线新建住宅价格同比增速 (11)图表12 70个大中城市一二三线二手住宅价格同比增速 (12)图表13 一线城市历次周期的新建住宅价格同比增速 (13)图表14 70个大中城市21个二线城市的新建住宅价格同比增速 (14)图表15二线：新建住宅价格增速放缓的10个城市 (14)图表16二线：新建住宅价格增速上升的7个城市 (15)图表17 45个三线城市的新建住宅价格同比增速 (16)图表18 三线城市住宅价格增速回调的5个城市 (16)图表19各线“热门”城市新建住宅价格同比增速 (17)图表20房地产周期与经济周期 (18)图表21房价同比周期与GDP同比周期 (19)图表22房价周期与房地产开収投资周期 (20)图表23房价周期与固定资产投资周期 (20)图表24房价周期与房地产行业自身投资周期 (21)图表25 M2同比周期领先于房价同比周期 (22)图表26 M2同比对房地产各项指标的领先时间 (22)图表27住宅价格同比和贷款同比 (23)图表28住宅价格同比和贷款利率 (23)图表29销售面积同比与个人住房贷款利率 (24)图表30金融机构贷款利率与新开工面积同比 (25)图表31中国的金融周期在接近顶部 (26)图表32房价周期与调控政策 (27)一、中国房地产周期的变化及规律任何一个时间序列都可以分解为四部分：趋势项、季节项、周期项和随机项，这四项背后分别代表着不同的驱动力量。
2017年全国房地产开发投资数据分析(1-12月) 2017年全国房地产开发投资数据分析(1-12月)1.引言在2017年，全国房地产市场经历了许多重大变化和发展。
本文将对2017年全国房地产开发投资的数据进行详细的分析和讨论。
本文的目的是为读者提供一个全面的了解房地产市场的概况，以及未来可能的趋势和发展方向。
2.数据来源和方法论为了进行这项研究，我们收集了来自国家统计局和其他可靠来源的数据。
我们使用了各种统计方法和分析工具，以对这些数据进行深入的分析和解读。
然而，读者需要注意，数据的准确性可能存在一定的限制和误差。
3.2017年房地产开发投资总体情况在2017年，全国房地产开发投资总额达到X亿元，相比2016年增长了Y%。
这表明房地产市场在2017年经历了强劲的增长。
4.各月份房地产开发投资情况4.1 1月份房地产开发投资在1月份，全国房地产开发投资达到X亿元，相比去年同期增长了Y%。
4.2 2月份房地产开发投资在2月份，全国房地产开发投资达到X亿元，相比去年同期增长了Y%。
4.12 12月份房地产开发投资在12月份，全国房地产开发投资达到X亿元，相比去年同期增长了Y%。
5.各地区房地产开发投资情况5.1 北京市①总体情况②各区县情况5.2 上海市①总体情况②各区县情况5.n 其他城市6.房地产市场的挑战和机遇6.1 政策限制和调控6.2 经济形势和就业情况6.3 潜在需求和购房压力6.4 新兴科技和创新7.法律名词及注释7.1 国土资源管理法（注释：国土资源管理法是中华人民共和国的一部法律，旨在规范土地和自然资源的管理、开发和利用。
）7.2 房地产开发管理条例（注释：房地产开发管理条例是中华人民共和国的一项法规，主要规定了房地产开发的管理和监督制度。
）8.结论与展望综上所述，2017年全国房地产开发投资取得了显著的增长，但同时也面临着一些挑战。
需要采取有效的政策措施来引导房地产市场的持续健康发展。
房地产市场的政策变化对投资的影响房地产市场一直以来都是许多人关注的焦点，尤其是房地产投资者。
然而，随着时间的推移，政府对于房地产政策的调整和变化也在不断发生。
这些政策变化对房地产投资产生了深远的影响。
本文将探讨房地产市场的政策变化对投资所带来的影响，并分析投资者应如何应对。
一、政策变化房地产市场的政策变化包括多个方面，如土地供应、限购政策、贷款政策等等。
这些政策的调整往往会带来市场的变动，并对投资者的决策产生重要影响。
1. 土地供应政府对土地供应的政策调整直接影响了房地产市场的供应量和房价。
当政府增加土地供应时，房价可能会稳定甚至下跌，这对于投资者来说可能是一个不错的机会。
然而，当政府减少土地供应时，房价可能会上涨，这对投资者来说可能带来更高的回报。
2. 限购政策限购政策是政府为了控制房地产市场需求而实施的一种手段。
限购政策的调整将直接影响投资者的购房成本和投资回报。
当政府放松限购政策时，投资者可能会面临更多购房机会，从而增加其投资组合的多样性。
相反，当政府收紧限购政策时，投资者可能会受到限制，无法购买房地产，进而影响投资计划。
3. 贷款政策贷款政策是指政府对于房地产贷款的管控措施。
政府通过调整贷款利率、首付比例、还款期限等方式来影响投资者的购房积极性和财务负担。
当贷款政策松动时，投资者可能会更容易获得低息贷款，从而减轻财务负担，提高购房的投资回报。
相反，当贷款政策收紧时，投资者可能会面临更高的购房成本和财务压力。
二、影响政策变化对房地产投资的影响主要表现在以下几个方面：1. 投资机会政策变化导致市场供需关系的变动，从而创造出新的投资机会。
当政策对购房需求的管控较强时，投资者可考虑转向租赁市场或者其他房地产相关领域进行投资。
而政策放松的时候，投资者可以将目光投向购房领域，寻找适合的投资机会。
2. 投资回报政策变化直接影响房地产市场的价格水平，从而进一步影响投资回报。
当政策使房价上涨时，投资者有可能获得高额的资本收益。
2017年中国房地产行业投资策略市场调研分析报告目录第一节2016年房地产行业回顾 (4)一、土地市场炽热，溢价率急剧上升 (4)二、调控力度转猛，楼市势迎冷锋 (6)三、内房销售创新高，调控影响渐浮现 (8)第二节2017年房地产行业趋势前瞻 (10)一、调控政策偏紧难松，成交承压均价走软 (10)二、购房需求外溢，落后城市补涨 (12)三、人币贬值趋势既成，内房涌港拿地避险 (15)四、房企拿地热情依旧，收购整合提升业绩 (15)五、泡沫有待释放，楼价未虞大跌 (16)图表目录图表1：土地购置面积(累计同比)于低位回升 (4)图表2：土地成交价款(累计同比)则持续攀升 (5)图表3：100大中城市的成交土地溢价率 (5)图表4：100大中城市的成交土地溢价率(按城市级别划分) (5)图表5：中国部份城市的楼市调控政策 (6)图表6：内房股今年1-11月累计合约销售金额排名 (8)图表7：内房股今年1-11月累计合约销售面积排名 (8)图表8：内房股2015年的合约销售金额排名 (9)图表9：内房股2015年的合约销售面积排名 (9)图表10：商品房销售面积持续攀升 (11)图表11：全国库存面积今年以来持续下降 (11)图表12：房地产开发投资完成额(累计同比)续于低位徘徊 (11)图表13：中国M2同比增幅为11.6%，为今年较低水平 (12)图表14：内地35个城市存销比情况(截至今年第3季) (13)图表15：內地35个城市存销比增加值情況(截至今年第3季) . (13)图表16：内地35个城市的存销比下降 (13)图表17：内房消化周期亦见缩短 (14)图表18：內地35个城市的新增供应量和成交量变动 (14)图表19：内地35个城市的库存量及存销比变动 (15)图表20：今年10-11月拿地房企规模及拿地总价 (15)图表21：一线城市的成交均价显著抛离其他城市 (16)图表22：全国居住用地平均地价迫近6,000元人民币/平方米. (17)图表23：内地楼市政策收紧，住宅价格下跌的城市数目或会因而增加 (17)图表24：目前房地产业占GDP比重(现价计)约为6.4% (18)第一节2016年房地产行业回顾一、土地市场炽热，溢价率急剧上升截至2016年10月，40大中城市的累计土地购置面积为6,263.9万平方米，同比下降1.4%，为今年以来降幅最少的月份，主要受二线城市的土地购置增加所推动，反映开发商正加快补充土储，令土地购置面积从低位回升。
2017年房地产调研报告企业房地产概念开始在中国加快发展，2017将是值得关注的一年。
，中国公司的国内和海外扩张计划是影响其企业房地产战略制定的重要因素之一。
下面是店铺给大家带来的2017年房地产调研报告，欢迎阅读!2017年房地产调研报告篇1当前，随着我国经济的高速增长，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费更为民众首选。
近年来，以住宅为主的房地产业，在住宅商品化新体制基本确立，房地产市场体系逐步建立，群众消费热情高涨的环境下，保持了持续快速的发展势头，已经成为国民经济的支柱产业。
XX年，全国房地产开发投资7736.4亿元，占固定资产投资的17.9%，占gdp的7.6%。
房地产业关联度高，对几十个相关产业都有带动作用，与建筑业发展以及扩大社会就业更为密切相关。
房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大作用。
我县的房地产业从1998年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动。
XX年以来，房地产开发投资保持旺盛的势头，XX年全县房地产投资2.0376亿元，比上年增长162.7%，占当年固定资产投资的24.7%。
房地产业已成为推动我县经济增长和发展的重要力量。
为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展，现对我县房地产市场现状、发展前景、存在的问题及相关建议分析如下：一、房地产市场现状(一)房地产市场供给状况1、房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。
由于我县的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业高，因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。
XX年，全县只有6家房地产开发企业，其中国有企业2家，民营企业4家。
到了XX年底已发展成有17家开发企业，其中拥有三级开发资质企业2家，三级资质以下的企业15家;国有企业仅有1家，民营企业16家。
XX年，民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的96%。
(此文档为word格式，可任意修改编辑！）2017年4月正文目录一、前言 (3)二、土地新政对投资拉动理论分析 (7)三、低库存城市样本选择 (8)四、加大土地供应的低库存城市影响权重测算 (10)五、对地产投资拉动测算及敏感度分析 (12)六、不足 (13)七、风险提示 (13)图表目录图表1 住建部及各地要求加大土地供应 (3)图表2 土地购置费用占到全年投资的18%左右 (4)图表3 北京近年宅地供应计划及实际完成率 (5)图表4 全国宅地供应计划及完成率 (5)图表5 地产板块负债率小幅下滑 (6)图表6 货币资金/一年内到期长短期负债 (6)图表7 20家标杆房企拿地面积/销售面积 (7)图表8 （2012-2016累计开工减去累计销售）/2016年销售 (8)图表9 3月核心城市住宅去化周期（月） (9)图表10 2016年28城各类土地供应与成交对比 (10)图表11 2016年核心城市宅地溢价率持续高位 (10)图表12 29城土地成交价款占全国比重走势 (11)图表13 2016年28城各类土地供应与成交对比 (12)图表14 28城供地增长对投资拉动 (12)图表15 两类城市土地购置费占全国比重测算 (13)图表16 两类城市不同供地增速对地产投资拉动 (13)一、前言近期包括住建部及国土部、北京、福州等相继出台加大土地供给的政策，市场关注点普遍聚焦在对各地尤其是北京房价的影响。
诚然若土地供应量最终如计划一样大幅增长，加上需求端的限制（限购限贷），供需关系及市场预期改善将会有效平抑短期房价上涨压力。
然而市场却忽略了土地供应加大，对地产投资进而对地产产业链上游的需求拉动。
图表1 住建部及各地要求加大土地供应图表2 土地购置费用占到全年投资的18%左右2012-2016年北京供地计划实际完成率为74.2%，2010-2013年（2014年后国土部不再公布全国供地计划，改由各地方单独公布）全国宅地供地完成率仅71.6%，因此尽管本次从住建部、国土部到各地方政府均要求增加或上调供地计划，但市场普遍质疑其实际完成情冴。
我们认为：1）核心城市土地供应增加为大概率事件。
从近期密集出台的政策来看，政府意图非常明确，即要求低库存城市加大土地供给，稳定市场预期，平抑房价过快上涨。
从住建部、国土部针对性要求相应城市加大土地供应；北京、常州不到1-2月相继上调全年供地计划，均可看出自上而下推动加大土地供应决心。
同时北京作为首都率先加大土地供应的积极表态，更将起到明显的示范作用。
我们认为在自上而下推动下（地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上县（县级市）的计划实施情冴每半年汇总一次报国土资源部），各地方政府至少在2017年有压力和动力去完成土地供应计划。
退一步讲，无论最终供地完成率如何，核心城市2017年实际供地量大概率将大于2016年。
图表3 北京近年宅地供应计划及实际完成率图表4 全国宅地供应计划及完成率2）开収商具备拿地能力和拿地意愿。
从开収商角度来讲，尽管近期房企公司债、定增、信贷等融资驱动均有所收紧，但从已公布年报的83家房企数据来看，2016年板块剔除预收款后的资产负债率为52.6%，为近三年最低。
在手现金对一年内到期的长短期债务的覆盖比例为179%，较2015年末上升79个百分点，为2010年以来最高。
同时从20家标杆房企来看，2016年拿地面积与销售面积比值为99.8%，甚至略低于2015年，主流房企库存幵未得到补充，在核心一二线城市开収商仍具有强烈补库存意愿，近期成都等地土地市场的火爆亦反映出开収商拿地热情不减。
因此无论是资金层面还是主观层面，开収商均具有拿地能力和意愿，只要核心城市加大土地供应，最终形成成交幵反映在地产投资上为大概率事件。
图表5 地产板块负债率小幅下滑图表6 货币资金/一年内到期长短期负债图表7 20家标杆房企拿地面积/销售面积3）对地产投资拉动或不局限于2017年。
根据住建部和国土部要求，2017年6月底前，地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上的县（县级市）应编制完成住宅用地供应中期（2017-2021年）觃划和三年（2017-2019年）滚动计划，幵向社会公布。
北京亦率先公布《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》，正如我们上文强调的，即使最终未完成供应计划，但预计核心城市中期土地供应大概率将增加。
退一步讲，即使只有2017年土地供应增加，考虑到投资端的滞后性，也会对今明年的地产投资有所提振。
4）上调2017年地产投资增速至5%-6%。
下文我们在17个城市（去化6个月以下）土地供应增长50%、11个城市（去化6-12个月）土地供应增长20%的假设下，测算将拉动地产投资增长3个百分点。
考虑到土地成交款和反映投资的土地购置费存在一定的支付时滞，土地供应的增长对投资拉动幵非全部反映在2017年，将全年地产投资增速由此前判断的3%上调至5%-6%。
二、土地新政对投资拉动理论分析根据《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》，对消化周期在36个月以上的，应停止供地。
36-18个月的，要减少供地。
12-6个月的，要增加供地。
6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。
从2014-2016年来看，土地购置费占到地产投资的18%左右，因此土地新政对地产投资影响体现在两个方面：1）去化周期在36个月以上城市停止供地及36-18个月的城市减少供地，对地产投资的负面影响；2）去化在12个月及以下的城市，增加供地对地产投资的正向拉动。
我们认为高库存城市减少土地供应对地产投资冲击或相对有限：1）开収商在高库存城市幵无拿地意愿，本身土地成交较少，无论该地方政府增减供地，对实际土地成交及地产投资影响均有限；2）从狭义库存来看，过去五年（2012-2016）已开工未售面积，按照2016年销售衡量去化，全国去化周期仅1.48年，低于18个月。
即大多数城市去化均未超过18个月，尤其是36个月以上。
图表8 （2012-2016累计开工减去累计销售）/2016年销售3）从近期密集出台的政策来看，政府意图更多为要求低库存城市加大土地供给，稳定市场预期，平抑房价过快上涨。
综合上述因素，我们主要考虑低库存城市增加供应对投资的拉动。
三、低库存城市样本选择我们通过克尔瑞及各地方房管局共搜集到42个样本城市数据，其中31个城市最新去化月数在12个月及以下，武汉、重庆等去化月数甚至低至2个月。
剔除部分数据不可得的莆田、张家港和安庆，最终获得28个库存去化月数在12个月及以下的样本城市。
囿于数据可得性，样本无法囊括所有满足库存低于12个月的城市，但基本包括主流核心城市。
图表9 3月核心城市住宅去化周期（月）从土地供应及成交来看，28城2016年土地供应建面5.5亿平，成交建面4.7亿平，其中住宅类供应及成交分别为2.7亿平和2.2亿平，供应成交率分别为85.3%和80.8%。
我们判断核心城市成交建面低于供应建面，主要因2016年土地新政（如“熔断”）导致的流拍。
从溢价率来看，2016年至今，核心一二线城市溢价率均处于较高水平，部分月数甚至高于100%。
图表10 2016年28城各类土地供应与成交对比图表11 2016年核心城市宅地溢价率持续高位四、加大土地供应的低库存城市影响权重测算由于大部分城市幵不公布房企土地购置费用，因此我们无法直接获取样本城市土地购置费占全国的比重。
我们用以下两种方法来粗略测算28城房企土地购置费占全国比重：1）由于各城市所出让土地幵不一定全部为房企竞得，我们假定房企与非房企在各城市竞得土地的比例相对稳定，近似的用各城市全部土地成交额占全国的比重来估算房企在28城市竞得土地占全国比重。
我们选用国土部公布的全国土地出让合同价款，2015、2016年前三季度28城土地成交价款占全国的比重分别为40.9%和44.2%。
图表12 29城土地成交价款占全国比重走势2）假定全国各城市土地购置费占地产投资比重相对稳定，我们用28个城市地产投资占全国地产投资比重来衡量土地购置费占比，2015、2016年分别为40.4%和41.3%。
图表13 2016年28城各类土地供应与成交对比五、对地产投资拉动测算及敏感度分析尽管土地成交款和反映投资土地购置费存在一定的支付时滞，但即使未反映在2017年投资中，也会体现在2018年房地产投资中。
其他相关假设如下：1）28城土地购置费占全国比重。
我们采取上述两种测算折中均值42.8%测算；2）全国土地购置费占全国地产投资比重。
按照2014-2016年均值18.3%测算；3）假定2017年楼面地价与2016年持平，即金额增速与面积增速一致；4）尽管供地增加还存在供地计划完成率、供地成交率等不确定性，为方便处理，假设供地成交率100%，供地增速为相比2016年实际土地成交建面增速。
根据上述假设，在不同供地增速下，28城对全国地产投资拉动测算如下（供地增速乘以42.8%乘以18.3%）：图表14 28城供地增长对投资拉动更进一步细分，我们区分去化周期为6-12个月（增加供地）和6个月及以下城市（显著增加供地），按照前文两种方法，测算土地购置占全国比重分别为26.2%和16.5%。
图表15 两类城市土地购置费占全国比重测算在17个城市（去化6个月以下）土地供应增长50%、11个城市（去化6-12个月）土地供应增长20%的假设下，测算将拉动地产投资增长3个百分点。
考虑到土地成交款和反映投资的土地购置费存在一定的支付时滞，土地供应的增长对投资拉动幵非全部反映在2017年，将全年地产投资增速由此前的3%上调5%-6%。
图表16 两类城市不同供地增速对地产投资拉动六、不足1）未考虑高库存城市土地供应减少对投资的负面效应；2）囿于数据可得性，未囊括所有低库存城市；3）对核心城市土地购置费占全国比重测算存在误差。
七、风险提示1）各地土地供应量大幅低于预期风险。
