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第五章房地产估价原则【本章历年考试情况】■本章最近几年考试一般在4分左右考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价原则的含义、种类、作用，各项房地产估价原则对房地产估价、特别是对估价结果的要求，房地产估价为何要遵守这些原则以及在实际估价中如何遵守这些原则等的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容第一节房地产估价原则概述一、房地产估价原则的含义二、房地产估价原则的内容熟悉三、房地产估价原则的作用熟悉第二节独立、客观、公正原则掌握第三节合法原则掌握第四节最高最佳使用原则掌握第五节估价时点原则掌握第六节替代原则熟悉第七节谨慎原则熟悉第一节房地产估价原则概述1.房地产估价原则的含义（了解）人们在房估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，并在此基础上总结、提炼出一些简明扼要的进行房地产估价应当依据的法则或标准，这些法则或标准就是房地产估价原则。
2.房地产估价原则的种类（三层次六原则）（熟悉）原则1 独立、客观、公正原则－－基本原则，（房地产估价的最高行为准则）以下4个原则都是普适技术性原则（也称为一般原则，各种估价目的都应遵守的原则）原则2 合法原则原则3 最高最佳使用原则原则4 估价时点原则原则5 替代原则特殊原则原则6 谨慎原则－－既是特殊原则，也是技术原则，典型例子（抵押估价），但不适用于城市房屋拆迁估价下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是（）。
【2008年真题】A.最高最佳使用原则B.合法原则C.替代原则D.谨慎原则提示：参见教材P149[答疑编号0101]『正确答案』D下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（）。
【2007年真题】A.独立、客观、公正原则属于基本原则B.合法原则属于一般性原则C.最高最佳使用原则属于技术性原则D.谨慎原则属于一般性原则提示：参见教材P149[答疑编号0102]『正确答案』D『答案解析』一般性原则就是普适技术性原则。
一、本讲考点
本章近三年考试平均分值为5分左右。
1．合法原则内涵。
2012年考点。
2．依法不得作为抵押目的的估价对象。
是2009、2008、2005年的考点。
二、内容讲解
第五章房地产估价原则
第一节房地产估价原则概述
一、房地产估价原则的含义
它是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和变动客观规律的基础上，总结和提炼出的一些简明扼要的进行房地产估价所依据的法则或标准。
房地产估价原则主要有：①独立、客观、公正原则；②合法原则；③价值时点原则；④替代原则；⑤最高最佳利用原则；⑥谨慎原则。
不同估价目的的估价或评估的价值类型不同，应遵循的估价原则可能有所不同。
市场价值评估应遵循上述前五项原则，投资价值、现状价值等市场价值以外的其他价值评估，应根据价值类型和估价目的，从上述原则中选择适用的估价原则，并可增加其他适用的估价原则。
【2013年教材新增内容】
二、房地产估价原则的作用（2010年考点）
房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估价值趋于相同或近似，帮助房地产估价师如何去思考和衡量估价对象的价值，如何把估价对象的评估价值首先框定在一个基本合理的范围内，然后结合估价方法的测算，就可以评估出一个更加精准的价值。
评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是检查估价机构和估价师是否遵循了应遵循的估价原则。
【2010年试题】房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象的估价目的具有相似性。
（）
答案：×见教材P153
解析：应是对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。
本题考察的是房地产估价原则的作用。
第二节独立、客观、公正原则（2005年考点）
独立、客观、公正原则要求估价机构和估价师站在中立的立场上评估出对各方当事人来说都是公平合理的价值。
所谓“独立”，就是要求估价机构和估价师与相关当事人无利害关系，在估价中不受包括委托人在内的任何单位和个人的影响，应凭自己的专业知识、经验和职业道德进行估价。
所谓“客观”，就是要求估价机构和估价师在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。
所谓“公正”，就是要求估价机构和估价师在估价中不偏袒相关当事人中任何一方，应坚持原则、公平正直地进行估价。
除投资价值评估外，房地产估价之所以要遵循独立、客观、公正原则，【2013年教材变动内容】是因为评估出的价值或价格如果不公平合理，就会损害估价利害关系人中某一方的利益，也有损于估价师、估价机构以至整个估价行业的公信力和声誉。
独立、客观、公正原则是房地产估价的基本原则，也是估价的最高行为准则，是估价师的天职。
【2013年教材删除内容】
为了保障估价机构和估价师独立、客观、公正地估价，一是要求估价机构应是一个不依附于他人、不受他人束缚的具有独立的法人地位的机构。
估价机构的独立性，是客观、公正估价的前提。
二是要求估价机构和估价师应与委托人及估价利害关系人没有利害关系，与估价对象没有利益关系。
如果估价机构或估价师与委托人或估价利害关系人有利害关系或者与估价对象有利益关系，则估价时就难以做到公平公正。
即使自己有良好的职业道德自律能保证估价公平公正，但其公信力仍然会受到人们怀疑。
因此，当估价机构或估价师与委托人或估价利害关系人有利害关系或者与估价对象有利益关系的，应当回避。
三是要求任何单位和个人不得干预估价活动，包括不得干预估价过程和结果。
当然，在遇到干预时，估价机构和估价师不应屈从，应“我行我素”。
在估价操作层面，为了评估出公平合理的价值，估价师首先应本着以下假设进行估价：各方当事人均是利己并理性的，如买者不肯枉花一分钱购买，卖者不肯少得一分钱出售。
其次，估价师应以各方当事人的角色或心态来考虑评估价值，即“换位思考”。
【2005年试题】房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
A．委托人
B．估价报告预期使用者
C．管理部门
D．中立
答案：D。
