销售不动产、转让土地使用权常见涉税问题指南

不动产转让中的税费计算与纳税义务随着经济的发展和城市化进程的加快，不动产的买卖交易日益频繁。

在不动产转让过程中，纳税义务和税费计算是一项重要的问题。

本文将分析不动产转让中的税费计算和纳税义务，并通过案例来说明相关的法律规定和实际操作。

一、不动产转让中的税费计算不动产转让涉及的税费主要包括契税、土地增值税和个人所得税。

其中，契税是指不动产交易中的购房税费，土地增值税是指土地转让过程中的税费，个人所得税是指个人在不动产转让中所得的税费。

1. 契税的计算契税是按照不动产交易的合同价款或者市场价格的比例计算的。

具体计算方式如下：契税 = 不动产交易价格 ×契税税率契税税率根据不同地区和不同情况有所不同，一般在3%至5%之间。

需要注意的是，有些地区对于首次购房、自住房等给予了一定的减免政策，可以享受较低的契税税率。

2. 土地增值税的计算土地增值税是指在土地转让过程中，对土地增值部分所征收的一种税费。

具体计算方式如下：土地增值税 = （土地转让价格 - 取得土地的成本） ×土地增值税税率土地增值税税率根据不同地区和不同情况有所不同，一般在30%至60%之间。

需要注意的是，个人转让自己的住房土地时，可以免征土地增值税。

3. 个人所得税的计算个人所得税是指个人在不动产转让中所得的税费。

具体计算方式如下：个人所得税 = 不动产转让所得 ×个人所得税税率 - 速算扣除数个人所得税税率根据不同情况有所不同，一般在20%至30%之间。

速算扣除数是根据个人所得税税率确定的，用于简化计算过程。

二、不动产转让中的纳税义务在不动产转让过程中，买方和卖方都有纳税的义务。

具体纳税义务如下：1. 买方的纳税义务买方需要按照实际支付的不动产交易款项，计算并缴纳相应的契税。

2. 卖方的纳税义务卖方需要按照不动产转让所得，计算并缴纳个人所得税。

同时，如果卖方是个人，还需要按照土地增值税的规定计算并缴纳土地增值税。

房地产在建项目不同转让方式下的涉税分析房地产在建项目是指房地产开发企业在规划用地范围内，按照规划条件和要求，采用科学的设计、施工、装修手段，建造的、具有经济可行性的住宅、公私建筑等建筑物，其主体结构尚未建成或尚未取得不动产权证书的项目。

在建项目的转让方式有多种形式，包括转让土地使用权、整体转让房地产项目、转让房屋预售权等。

而不同的转让方式下涉税问题也各有不同，需要开发企业和购买方在转让时注意相应的税务规定。

一、转让土地使用权转让土地使用权是指开发企业在取得国有土地使用权证书后，将土地使用权转让给其他单位或个人的行为。

在用地取得后转让土地使用权，需要缴纳土地增值税和城市维护建设税。

根据《中华人民共和国土地管理法》和《土地增值税法》，在取得土地使用权后，如果转让土地使用权所得不超过土地成本以及房屋建设成本和相关税费的，可以不收取土地增值税。

但如果土地使用权转让所得超过上述成本，需要按照土地增值税法规定缴纳土地增值税。

根据《中华人民共和国城市维护建设税法》规定，转让土地使用权的单位或个人应当按照土地转让所得额的5%交纳城市维护建设税。

因此在转让土地使用权的过程中，需要注意相关税费的计算和缴纳，以避免因税收问题而导致转让交易受阻。

二、整体转让房地产项目整体转让房地产项目是指开发企业将整个在建项目转让给其他单位或个人的行为。

在整体转让房地产项目时，需要缴纳的税费包括增值税、契税和土地增值税。

根据《中华人民共和国增值税法》规定，房地产项目的整体转让应当按照国家规定的增值税税率计算并缴纳增值税。

增值税法对房地产项目的整体转让有严格的规定，需要开发企业在转让时结合实际情况进行计算和缴纳增值税。

根据《中华人民共和国契税法》规定，购买房地产项目需要缴纳契税。

在整体转让房地产项目时，购买方需要根据合同约定的价格缴纳相应的契税。

在整体转让房地产项目时，如果转让项目所在的土地使用权不是通过竞买方式取得，而是政府划拨或者协议出让的，需要根据《中华人民共和国土地增值税法》规定缴纳土地增值税。

房地产拿地的8个涉税难题处理一、房地产企业取得政府土地返还款的纳税筹划技巧1.在与政府签定土地购买合同时，在合同中明确规定：政府给予土地返还款的用途是专门用于给房地产企业给本地经济建设的奖励和补助。

2.企业应积极与政府部门沟通，取得政府部门的配合和理解，通过合法途径使土地返还款满足财税[2011]70号文规定的三个条件。

即:（一）要求当地政府提供拨付土地返还款资金专项用途的资金文件；（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算”。

（三）拿地中支付的土地开发成本如何计缴契税财税〔2004〕134号的相关规定财政部、国家税务总局《关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

财税〔2004〕134号）对出让国有土地使用权的契税计税价格分为以下两种情况:（1）如果以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

（2）如果以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。

成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

同时规定‚以协议方式出让国有土地使用权，没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：①评估价格，由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。

②土地基准地价，由县以上人民政府公示的土地基准地价。

二、拿地中支付的土地开发成本如何计缴契税某房地产公司竞价取得某市旧城改造项目，除向政府缴纳土地出让金、各项配套费10000万元外，还涉及拆迁还建50套商品房和货币拆迁补偿1000万元。

关于土地使用权出租、出让和转让行为管理中存在的问题及建议按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

现行税收政策规定，单位和个人出租土地使用权收入要征收营业税、城市维护建设税、企业（个人）所得税等；转让土地使用权收入要征收营业税、土地增值税、城市维护建设税、企业（个人）所得税等；土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，不征收营业税；因城市进行规划、国家建设需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权免征土地增值税。

因此，对土地使用权性质、用途以及变更如何认定，是区分征免税和如何征税的重要依据。

在实际管理中，与土地使用权相关的出租、出让、转让以及占有使用、处置和收益，一直以来是税务部门监控管理的重点。

深入研究土地使用权出租、出让与转让行为，不仅有利于完善现行税收政策，而且对于加强税收征管，堵塞税收漏洞，增加地方税收收入，都有积极的意义。

下面，结合土地使用权出租、出让和转让行为，就日常管理中存在的问题，谈几点意见和建议。

一、存在的问题（一）土地使用权出租一是集体土地违法长期租赁。

一些村镇以招商引资、发展经济为由，由村委会将一些沿省道、国道的集体土地自行规划为生产建设用地，为拴住外来加工的客户，以土地租用价格优惠为诱饵，私下违法签订租赁协议，租赁协议规定租赁期限较长，一般为20-50年，甚至长期或永久使用。

在租赁期内，承租人可在租赁场地根据生产需要自行建造房屋，租赁期满房屋所有权归出租人，租金一次性或者按年支付。

这类合同不仅违反了国家关于农村建设用地必须经过政府批准的规定，而且也违反了《合同法》租赁合同最长期限为20年的规定。

按照营业税暂行条例实施细则第四条的规定，转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠送他人，视同销售不动产。

在日常管理中，由于土地管理部门的管理缺位，地税部门一般按照租赁服务业征税。

承租人在生产经营一段时间后，由于生产经营或者土地租金上涨等原因，承租人往往采取转租甚至连同地上建筑物整体出售来赚取差价，由于承租人多为个体经营，社会流动性大，税务机关事后进行税款追缴难度大，税收流失普遍。

非房企销售不动产土地增值税10%非房企销售不动产所产生的土地增值税是按照当地税收政策规定的，一般为10%。

下面是一些与非房企销售不动产土地增值税相关的参考内容。

1. 土地增值税的定义和背景：土地增值税是指在不动产（包括房地产）交易中，卖方所获得的土地增值部分需要缴纳的税款。

土地增值税的目的是通过落实税收政策，调控不动产市场，促进经济稳定持续增长。

2. 土地增值税的税率和计算方法：一般情况下，非房企销售不动产所产生的土地增值税税率为10%。

计算土地增值税的方法是将不动产的销售价与购买价之间的差额乘以税率。

3. 土地增值税的纳税主体：非房企销售不动产土地增值税的纳税主体为卖方，即不动产出售方。

卖方需要在不动产交易完成后，根据相关规定向税务部门申报和缴纳土地增值税。

4. 土地增值税的申报和缴纳流程：卖方在不动产交易完成后，需要向当地税务部门申报土地增值税。

申报材料通常包括不动产交易合同、购房发票、土地使用证明等。

税务部门会根据申报材料审核确认税款，并要求卖方按时缴纳土地增值税。

5. 土地增值税的影响因素：土地增值税的税率和政策可能会因地区、时间等因素的不同而有所调整。

此外，不同的不动产性质和用途也可能会影响土地增值税的计算方法和政策适用。

因此，非房企在销售不动产之前应仔细了解当地的税收政策，以免发生税务纠纷或额外税费的负担。

6. 土地增值税的合规性和风险：非房企销售不动产需要遵守相关的税收政策和法规，确保申报和缴纳土地增值税的合规性。

如果未按规定申报和缴纳税款，可能会面临罚款、滞纳金以及其他法律风险。

因此，非房企需与会计师或税务专业人士合作，确保土地增值税的申报和缴纳流程正确无误。

总结起来，非房企销售不动产所产生的土地增值税一般为10%。

卖方需在不动产交易完成后向税务部门申报和缴纳土地增值税。

合规性和风险方面，非房企需要遵守相关税收政策和法规，并确保申报和缴纳流程的准确性。

这些参考内容希望能帮助您更好地了解非房企销售不动产土地增值税的相关内容。

不动产、土地使用权作价入股涉税实务分析目录一、法律法规对不动产作价入股的有关规定（一)不动产与土地使用权的区别（二）法律法规对不动产作价入股的具体规定（三)不动产作价入股后需办理转移登记手续二、与不动产作价入股有关的税收规定(一）营改增之前不动产作价入股是否缴纳营业税（二)营改增之后不动产作价入股缴税分析三、结语不动产作价入股是我们耳熟能详的一种作为出资或者资产转让的方式之一。

其中,采取此种方式的原因之一是为达到节约税负的目的。

我们知道若某企业直接转让名下的不动产给其他企业,按照直接转让方式,该企业将承受高额的税负，包括增值税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税等，此种方式将很大程度上影响该企业的利润。

在地产的并购实践中,以不动产/土地使用权出资入股后通过股权转让的形式完成并购一直被行业广泛推崇，实务中不少企业会有意地控制不动产/土地使用权的评估价格后，以评估价签订《出资入股协议》，并通过土地增值税、契税甚至所得税的筹划后办理资产的过户登记并以转让股权的方式最终完成地产项目的并购（比如在具备相关条件的情况下办理《不征税申请表》、《纳税人减免税（费）申请表》等,其他地产并购的税筹实操详见本公众号“西政资本”2017年9月20日推文《城市更新/旧改项目并购方案设计及税务筹划（西政资本201709实操版)》）。

就交易架构而言，具体的不动产作价入股方式如，A企业将其名下的不动产转让给B企业，直接转让方式将产生高额税负，那么通过A与B企业成立一个新的企业C，A公司将其名下的不动产以作价入股的方式出资给C,B公司以其他方式出资，A公司再将其持有C公司的股权转让给B公司，通过上述方式完成不动产的转让。

(A也可直接以不动产对C企业增资，再将股权转让给B企业（原股东),或从C企业减资退股方式实现货币方式退出，有同效）。

那么,营改增之后,不动产作价入股是否缴纳增值税？不动产作价入股方式是如何交税的，能否真正的达到减少税负的目的呢？此种方式适用的范围是否有限制呢？带着这些问题我们来了解一下法律法规对不动产作价入股方式以及其涉税问题的相关规定.一、法律法规对不动产作价入股的有关规定(一）不动产与土地使用权的区别在梳理不动产作价入股的相关规定时，还有一种作价入股，即土地使用权的作价入股,很多人容易将土地使用权作价入股视为不动产作价入股,那么土地使用权与不动产存在什么区别呢？土地使用权属于不动产吗?这个答案是否定的。

房地产开发企业应该缴纳哪些税详解一、营业税（一）、应税范围：根据《中华人民共与国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时要紧涉及下列两个方面：1、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权与土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。

土地租赁，不按本税目征税。

2、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。

不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。

本税目的征收范围包含：销售建筑物或者构筑物、销售其他土地附着物。

（1）销售建筑物或者构筑物销售建筑物或者构筑物，是指有偿转让建筑物或者构筑物的所有权的行为。

以转让有限产权或者永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。

（2）销售其他土地附着物①销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。

②其他土地附着物，是指建筑物或者构筑物以外的其他附着于土地的不动产。

③单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。

④在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。

⑤以不动产投资入股，参与同意投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。

⑥不动产租赁，不按本税目征税。

（二）涉及税种房地产开发企业要紧涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税与契税等。

1、销售不动产的营业税计税根据根据《中华人民共与国营业税暂行条例实施细则》的规定：（1）纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款与价外费用。

（2）单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。

对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。

（3）营业税暂行条例实施细则第十五条规定：纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者者销售的同类不动产的平均价格核定；②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者者销售的同类不动产的平均价格核定；③按下列公式核定计税价格：计税价格=营业成本或者工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率）上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。

土地增值税的30个涉税疑难问题处理土地增值税的30个涉税疑难问题处理作者：财税培训师纳税筹划师税收学博士肖太寿1、双方均不支付补价的土地置换中的土地增值税处理根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则财法字19956号第二条规定：条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为;基于此规定,在土地置换中,如果换出土地是国有土地,并且国有土地使用权发生了转让,是有偿转让房地产的行为,属于土地增值税应税行为,应该征收土地增值税,如果国有土地使用权没有发生转让,根据关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复国税函2007第645号的规定,只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利,且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益,土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收;则需要缴纳增值税;总之,双方均不支付补价的土地置换的行为,无论是否办理土地使用证的变更手续,都应该缴纳土地增值税处理;2、将国家无偿划拨的土地进行有偿转让,但未办理土地使用权证变更手续,的土地增值税处理根据关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复国税函2007第645号的规定,土地使用者转让、抵押或置换土地,无论其是否取得了该土地的使用权属证书,无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续,只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利,且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益,土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收;因此,将国家无偿划拨的土地进行有偿转让,但未办理土地使用权证变更手续,应当依法缴纳土地增值税;3、未取得项目立项也未取得商品房预售许可证的房地产开发企业,在租赁土地上建造的房产销售的土地增值税处理土地增值税宣传提纲国税函发1995110号第四第规定：根据条例的规定,凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税;这样界定有三层含意：一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收,对转让集体土地使用权的不征税……;二是只有转让的房地产征收土地增值税,不转让的不征税;如房地产的出租,虽然取得了收入,但没有发生房地产的产权转让,不应属于土地增值税的征收范围;……根据上述文件精神,房地产开发企业在租赁土地上开发的房地产进行“转让”的,不缴纳土地增值税;4、房地产开发企业的建设工程,在工程项目登记备案时,没有进行分期项目的备案,但是,企业自行划分了项目分期建设,在做土地增值税清算时,是否可以自行划分的分期建设为项目单位进行汇算根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号的规定,土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算;因此,在土地增值税清算时,不能以企业自行划分的分期工程建设项目为单位进行清算;5、房地产开发公司在土地拆迁中,拆迁合同约定对被拆迁房屋以新建房补偿,在计算土地增值税如何处里,如果补偿面积超过拆迁合同确定的补偿面积,如何处理房地产开发公司在土地拆迁中,拆迁合同约定对被拆迁房屋以新建房补偿,在拆迁时以合同约定的房屋拆补偿款作为土地征用及拆迁补偿费,并在新建房补偿拆迁房交付时,按合同约定的房屋拆补偿款计入转让收入;如果实际以新建房补偿的面积超过拆迁合同约定的补偿面积,超过部分的面积按企业销售同类房地产的市场价格计算销售收入;6、房产转让合同上约定了房价,但不包含转让税金,约定转让税金由房产受让方承担,转让收入怎样确定房产转让合同上约定了房价,约定转让税金由房产受让方承担,先按以下方法计算转让收入：转让收入=合同约定转让价格÷1-受让房替转让方承担应纳税收的税率之和;以此方法计算的转让收入合理的,据以计算土地增值税,不合理的,由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定;7、房地产开发企业用开发的商品房对外投资,没有取得货币收入,计算土地增值税时的收入确定根据国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知国税发200991号第十九条的规定,房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定;8、一次性获取土地使用权,但是分期分批开发,在计算土地增值税时,如何确定扣除项目中获取土地使用权所支付的金额答：中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则财法字1995第006号第六条的规定,纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发,转让房地产的,其扣除项目金额的确定可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊;9、土地使用权评估增值是否可以作为成本扣除纳税人对其拥有的土地使用权进行评估,评估增值额无论会计上如何处里,在土地使用权转让计算土地增值税时,不应作为土地增值税扣除项目;10、单位转让土地使用权时,土地部门收取的土地闲置费、土价评估费的土地增值税处理根据国家税务总局关于印发的土地增值税宣传提纲国税函发1995110号第五条第一款规定：取得土地使用权所支付的金额,包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用;具体为：以出让方式取得土地使用权的,为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的,为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的,为支付的地价款;土地部门收取的土地闲置费不能作为取得土地使用权所支付的金额扣除;国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函2010220号第四条规定：“房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除;”;根据财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字199548号第十二条规定：纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估,其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除;对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用,不允许在计算土地增值税时予以扣除;因此土地估价费能否扣除应视具体情况而定;11、纳税人取得土地应上交的土地出让金不直接支付给土地部门,而是作为政府部门对企业投资,可否作为计算土地增值税扣除项目纳税人取得土地的应上交的土地出让金不直接支付给土地部门,而是作为政府部门对企业投资,如果其金额与土地出让合同确定的土地出让金金额一致,并且取得了土地出让金合法票据,在土地使用权转让计算土地增值税时,应当作为扣除项目;12、房地产开发企业按“以地补路”的方式取得土地,但是该单位支付修路款时,取得的是政府部门财政收据,支付修路款是否可以作为取得土地使用权支付的金额房地产开发企业房地产开发项目的立项文件中或政府的其他文件中包含“以地补路”方式取得土地的内容,如果道路是由其他单位施工的,并且财政部门或其他部门以代付了修路费用,向代付单位支付的修路费取得的是财政收据,可经审核确认后作为取得土地使用权支付的金额；如果道路是由该房地产开发公司直接施工,支付的修路费取得的是财政收据,则不能作为取得土地使用权支付的金额;13、对于以地补路工程的项目,其修路成本和承担工程的成本,能否看作是其取得土地的成本土地增值税暂行条例实施细则财法字19956号第七条第一款规定：取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用;考虑到一些房地产开发项目尽管看似无偿取得了土地,实际上取得的土地是承担了修建道路和政府工程成本而获得的补偿,房地产开发公司可以修建道路和政府工程成本作为取得土地所支付的金额,但是应当核实所发生修建道路和政府工程成本的真实性,并有相关的政府文件或者合同协议为依据;14、房地产企业将一些工程尾款挂在应付账款上以保证工程质量,这些应付账款可否计入开发成本;根据土地增值税清算管理规程国税发〔2009〕91号第二十一条第一款规定：在土地增值税清算中,计算扣除项目金额时,其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除;如果合同约定以部分工程款作为质量保证金,符合合同法规规定的比例要求,并且开具了发票,应当作为房地产开发成本按规定扣除;国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函2010220号第二条规定：“房地产开发企业在工程竣工验收后,根据合同约定,扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款,作为开发项目的质量保证金,在计算土地增值税时,建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的,按发票所载金额予以扣除；未开具发票的,扣留的质保金不得计算扣除;”15、房地产开发企业在进行土地增值税清算时无法完整的提供前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等开发成本的凭证或资料,如何进行土地增值税的清算国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发〔2006〕187号第四条第二项规定：“房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的,地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述四项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除;具体核定方法由省税务机关确定;”如江苏省地方税务局转发<国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知>的通知苏地税发200775号规定,对房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的,各省辖市地方税务局可参照当地建设工程管理造价部门最新公布的建安造价定额资料, 结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述四项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除;所以,如果不能完整的提供前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等开发成本的凭证或资料,可参照当地建设工程管理造价部门最新公布的建安造价定额资料, 结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述四项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除;16、房地产企业发生的编标费、中标费、投标费、招标费、招标监督费,是否可以扣除编标费、中标费、投标费、招标费、招标监督费等费用是与工程招标相关的费用,按国家财务会计制度的规定计入有关成本,并按土地增值税政策规定扣除;17、房地产开发企业所建商品房装修后销售的,装修成本如何扣除国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发〔2006〕187号第四条第四项规定：“房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本”;房地产开发企业将所建商品房装修后销售的,如果在计算转让收入时,向购房方收取的装修费用计入计算土地增值税的转让收入的,装修成本可以计入房地产开发成本,按规定扣除,并可作为计算加计扣除金额的基数;如果向购房方收取的装修费用不计入房地产转让收入,则装修费用不可以作为土地增值税的扣除项目;18、国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知国税发200931号规定,开发间接费包含项目营销设施建造费,在计算土地增值税时开发间接费是否包括项目营销设施建造费根据土地增值税暂行条例实施细则的规定,开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等;因此,计算土地增值税时,项目营销设施建造费不能包含在开发间接费里;19、纳税人缴纳的规费可不可以作为扣除利息和管理费用的基数房地产开发企业取得土地和房地产开发过程中发生的规费,如果按会计制度应当计入取得土地成本、房地产开发成本的,应当作为计算扣除利息和其他房地产开发费用的基数;20、房地产开发企业向金融机构以外的单位和个人借款利息支出在计算土地增值税时能否扣除企业总机构统借统还的利息支出是否可以扣除项目之间的利息费用划分不清,如果所发生的利息和管理费、销售费用总额低于10%,如何扣除中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则财法字1995第006号第七条第三款规定：财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业区银行同类同期贷款利率计算的金额;其他房地产开发费用,按本条一、二项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除;凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条一、二项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除;房地产开发企业向金融机构以外的单位和个人借款利息,无法取得金融机构证明,利息支出和其他房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和的百分之十以内计算扣除;21、纳税人购买土地和房产时所缴纳的契税,如何扣除财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税〔2006〕21号第二条规定：纳税人转让旧房及建筑物,对购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数;从事房地产开发的企业取得土地所缴纳的契税,按财务制定计入有关的成本,可以作为计算加计扣除金额的基数;、22、违约金是否可以作为土地增值税扣除项目企业支付的各种滞纳金、罚款和违约金等,其性质是企业正常营业活动以外发生的支出;因此在会计处理上应计入营业外支出,企业发生的上述支出时,借记‘营业外支出’,贷记‘银行存款’等科目;土地增值税暂行条例实施细则规定：开发土地和新建房及配套设施的费用即房地产开发费用,是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用;根据会计制度对违约金作为营业处支出处理的办法和土地增值税政策规定,违约金不属于土地增值税扣除项目;23、房地产开发公司开发一幢综合楼,1-4层是商业用房,5-20层是住宅,现在进行土地增值税清算,经计算,住宅为负增值,商业用房为正增值且数额很大;住宅的负增值能否抵减商业用房的正增值土地增值税暂行条例实施细则第八条规定,土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算；财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税199548号十三条规定,对纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额财税200621号及国税发2006187号文对此也有规定,不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用免税规定;江苏省地方税务局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知苏地税发〔2009〕72号第十七条规定：清算审核时,应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于由发改委或规划部门批准的分期开发的项目,是否以分期项目为单位清算；普通标准住宅是否与其他类型的房屋分别计算增值额、增值率,缴纳土地增值税;根据以上规定,除普通标准住宅外,同一清算单位中的不同类别的商品房不分别计算增值额和增值率;24、已核定项目如何适用核定征收率已核定征收项目如果符合土地增值税清算管理规程国税发〔2009〕91号第十条第一款和第二款清算条件进了核定征收清算的,其未售部分继续销售的,按清算时确定的核定征收率核定征收;25、房地产开发项目分期开发,前期项目已核定征收,后期项目如何进行清算土地增值税清算管理规程国税发〔2009〕91号第三十六条规定：对于分期开发的房地产项目,各期清算的方式应保持一致;因此,前期项目已核定征收,后期项目也应该核定征收;25、房地产企业进行土地增值税清算后,销售剩余房屋收到的预收款,是否要预征土地增值税房地产企业进行土地增值税清算后,销售剩余房屋收到的预收款,应根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号的第八条规定,在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积;即纳税人已清算项目继续销售的,应在销售的当月进行清算,不再先预征后清算;26、项目清算时未售部分的成本、费用、税金如何扣除未售部分的将来的成本、费用、税金、预征税款的处理根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号第八条的规定：在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算;单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积;清算时未售部分预征的税款不得扣除;未售部分在销售时按上述方法计算其成本、费用;未售部分销售时已预征的税款在计算土地增值税予以扣除;27、土地增值税清算过程中,企业想享受增值额不超过20%增值额免税的普通标准住宅,需要提供哪些证明资料1立项批准机关对经济适用房立项的批准文件；2土地管理部门划拨土地的批准文件；3物价部门核定的有关经济适用房销售价格的批件；4住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房资格证明；5列明该项目的政府经济适用房建设投资计划；6经济适用房销售清册包括购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额；7主管地税机关要求提供的其他资料;28、销售经济适用房的车库等,是否可享受土地增值税的优惠政策房地产开发企业转让经济适用房车库等,其面积并入经济适用房面积,其合计数未超过经济适用房标准的,享受经济适用房政策,其合计数超过经济适用房标准的,所转让房产与车库等均不作为经济适用房,不应享受经济适用房优惠政策;29、房地产企业用房地产投资的土地增值税处理据财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税〔2006〕21号第五条规定：对于以土地房地产作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字1995048号第一条暂免征收土地增值税的规定;因此,房地产企业用房地产投资的,需要缴纳土地增值税;例如,母公司以土地进行投资给子公司进行资本增值,母公司购入土地时价值500万,按800万作价投资,在投资时母子公司都不是房地产开发企业,但子公司取得土地后向工商和建委申请房地产开发资质,土地用来建造科研大楼,大楼建成后用于自用或出租,是否交土地增值税根据财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税〔2006〕21号的规定,母公司以土地向子公司投资时,子公司尚未取得房地产开发资质,子公司当时不是房地产开发企业,因此母公司以土地向子公司投资可以暂免土地增值税;子公司取得房地产开发资质后,以该土地进行房地产开发,今后如果转让房地产的,应按规定缴纳土地增值税;。

不动产司法拍卖中的涉税问题不动产司法拍卖是一种常见的法律手段，用于解决债务人未履行债务或违约的情况。

然而，在不动产司法拍卖中，涉税问题往往成为一个值得关注的焦点。

本文将就不动产司法拍卖中的涉税问题展开论述。

一、不动产司法拍卖涉税问题的背景不动产司法拍卖中的涉税问题源于拍卖标的物可能涉及的不动产所有权及税务问题。

在进行不动产司法拍卖时，涉税问题对于拍卖标的物的价值与所产生的权益具有重要影响。

若债务人存在未缴纳的税款或其他税务问题，会对拍卖过程产生直接的影响。

二、不动产司法拍卖中常见的涉税问题1. 逃税或欠税在不动产被拍卖前，债务人存在逃税或欠税行为的情况并不罕见。

这可能导致税务机关以拍卖标的物为对象，进行查封、扣押或变价等措施，影响拍卖的进行。

若不动产所有权受到争议，也会使拍卖无法顺利进行。

2. 不动产登记瑕疵不动产司法拍卖要求标的物具备合法、有效的不动产权证书。

然而，由于不动产登记系统不完善，存在不动产登记的瑕疵，如登记错误、表面上出售的房屋与实际情况不符等，可能导致拍卖标的物产生争议，拍卖无法顺利进行。

3. 文书性质与税务处理在不动产司法拍卖中，被拍卖的房屋可能涉及租赁、转租或出借等情况。

在这种情况下，拍卖标的物的价值与税务处理之间存在一定的关联。

对于租赁等相关合同的内容及税务处理，需要在拍卖前进行充分的核查，确保拍卖的合法性和有效性。

三、解决不动产司法拍卖中的涉税问题的建议1. 加强税务部门的合作在不动产司法拍卖中，税务机关应与司法机关加强沟通与合作，确保税款的征收与拍卖的进行相互协调。

同时，税务机关可以提供对税务问题的解答和法律意见，帮助解决拍卖中的涉税问题。

2. 完善不动产登记制度完善不动产登记制度，减少登记瑕疵的发生。

建立全面的不动产登记数据库，确保登记的准确性和及时性。

同时，加强对登记事项的监管，防止不动产登记过程中出现违法行为。

3. 提供专业的法律咨询服务为参与不动产司法拍卖的各方提供专业的法律咨询服务，帮助他们了解拍卖过程中可能涉及的税务问题，并提供相应的解决方案。