下载文档原格式
2012年上半年成都房地产市场分析一、宏观政策（一）1月30日，成都“北改”启动四轴八片5年改头换面作为成都“立城优城”战略龙头工程，“北改”涉及金牛区85平方公里、13个街道办。
四轴：川陕路、北新干道、沙西线、成灌路等4大发展轴；八片：包括旧城改造5大重点片区，人民北路—火车北站片区、解放路—曹家巷驷马桥片区、沙湾路—铁二局西南交大片区、金牛大道—茶店子金牛宾馆片区、川陕路—天回旧场镇片区；新区开发3大重点片区，北新干道—凤凰山片区、北新干道—国际商贸城片区、沙西线“198”片区等。
火车北站、解放路、荷花池、五块石等老成都耳熟能详的城北“地标”区域，即将改头换面。
（二）2月18日，2月24日起下调存款准备金率0.5个百分点中国人民银行18日晚间宣布，自2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
这是今年以来我国央行首次下调存款准备金率，距离上次下调不到三个月时间。
（三）2月，京沪蓉渝等17个城市均不同角度微调楼市限购政策针对近期市场传言上海放宽限购，允许外地户籍居民持长期居住证满三年可购二套房，上海市房管局于2月21日回应称，原来的政策中已包括持长期居住证满3年的人群，这一操作从限购政策开始时就已执行，不存在放松限购之说。
自去年下半年以来，包括北京、上海、杭州、重庆等17个城市出台了不同的微调政策，内容涉及限购门槛、普通住宅标准、放宽公积金、税费优惠及购房补贴等。
（四）3月5日，中央明确房地产调控不动摇3月5日，第十一届全国人民代表大会第五次会议在北京人民大会堂开幕，国务院总理温家宝在政府工作报告中谈及2012年房地产市场调控时明确时指出，将进一步巩固房地产市场调控成果，促进房价合理回归。
（五）3月20日，住建部发新规土地出让后开发商不得调容积率《建设用地容积率管理办法》近日出台，要求任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整，确需调整的，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序。
2013年全国房地产市场预判2012/12© 新聚仁地产研究院出品01.宏观经济展望02.楼市政策回顾03.全国土地市场04.全国市场表现05.未来市场预判06.上海市场预判01.宏观经济展望宏观经济主要内容一、稳增长倒逼政策放松二、通胀温和为货币政策放松提供条件三、政策放松的方式与方向四、2013 年宏观经济展望一、稳增长倒逼政策放松1.1 2013年国内经济仍有不可忽视的“硬着陆”风险⏹2011年以来，我国的宏观经济表现持续低于预期，GDP增长率连续7个季度大幅下滑，到今年3季度已经下降到同比7.4%的水平，甚至跌破了政府7.5%的增长底线，出现了08年金融危机以来的新低点。
虽然进入10月份之后，基本面的一系列数据表现企稳回升，在市场的“寒冬”中，实体经济突然显示出了回暖的迹象，但是“硬着陆”风险的压力仍然比较大，2013年中国经济的内需和外需仍然面临着极大的困难和挑战。
⏹从过去两年的经验来看，每年约2%以内的预算赤字率和14%的M2增长率，这种政策调控表面上中性偏积极，但实际执行效果却使2011、2012 年的同比增长每年下滑约1.3%，具有紧缩的特征。
如果延续上述政策搭配，明年经济增长将难以保7%，尤其是明年1季度经济增速可能会低于市场预期。
1.2 2013 年中国经济三种可能的宏观情景⏹情景一：政策不放松，增长保7%比较困难。
如果明年的财政赤字率不能大于2.0%，货币增长率目标不能超过14%，我们认为经济增速继续下滑的可能性非常大。
如果不放松，债市、股市基本上没有太大机会。
⏹情景二：政策倒逼逐渐放松，增长企稳。
财政政策温和放松，主要以数量手段的货币政策放松为主，容忍社会融资总额的扩张，从而推动经济增长达到8%左右的水平。
⏹情景三：政策主动放松，增长大幅上升。
中央高度警惕经济增速，提前安排，增加投资投入，扩大放松力度，那么不仅经济会迅速反弹，资本市场也会及时走强。
第二种情景可能性比较大，即稳中见松的逆周期手段，和先易后难的结构调整手段平衡使用，注重增长的宏观质量和微观效益。
成都房地产市场成都房地产市场周报周报（2012年7月30日-2012年8月5日）一、土地市场（1）、新增供应本周全域成都土地新增供应18宗，供应面积合计1414.6628亩（主城区7宗/597.1245亩,郊县11宗/817.5383亩），用地性质多为商住用地；主城区的成华区、高新区为城区供应主要来源（合计6宗/587.7685亩），武侯区有一宗供应9.356亩位于红牌楼；郊县供地主要集中于都江堰（8宗448.0011亩）；（2）、土地成交本周全域成都土地成交合本周全域成都土地成交合计计14宗/1362.300/1362.30066亩（主城主城区区6宗/835.464/835.46477亩，郊县8宗/526.835/526.83599亩）主城区的锦江区主城区的锦江区、、金牛区为成交主力区金牛区为成交主力区（（合计4宗/758.2634亩），武侯区、高新区也各有1宗成交；郊县方面成交区域则分布于新都区郊县方面成交区域则分布于新都区、、都江堰市及郫县；新都区、武侯区及金牛区成交宗地用地性质均为商业用地。
倍受关注的【锦江区粮丰村一、二、四、五、六、七、十组，龙泉驿区东洪村十组、洪柳村一组】地块/447.6952亩,被绿地集团以330万/亩的底价竞得，用于规划建设【成都绿地中心】前所未有的468米高度，米高度，建成建成建成后将后将成为成为的西南第一高楼、中国第四高楼和世界第七高楼！的西南第一高楼、中国第四高楼和世界第七高楼！的西南第一高楼、中国第四高楼和世界第七高楼！该项目已于该项目已于7月31日奠基，开发周期为5年（数据来源：成都国土资源局网站）详细数据见附件1二、主城区商品房市场关键词关键词::新增面积、成交面积、成交套数、高新区（1）、本周新建周新建商品房供商品房供商品房供应应情况：本周主城区共12个楼盘取得预售证，预售面积257712.1㎡（住宅2496套、商业74套、办公用房420套、车位73套）不含中铁西城、斯嘉丽广场表1：本周新增商品房供应统计表（2）、本周新建周新建商品房商品房商品房住宅住宅住宅成交面积为成交面积为218723.15平方米，平方米，22212221套。
2012年上半年成都市别墅市场报告房地产门户-搜房网2012-07-10 11:56:00 来源：中成房业政策篇1、全国政策2012年上半年，政策基调是坚决抑制不合理需求，支持自住需求，促进房地产市场健康发展。
严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施。
中成观点：中央加强房地产调控，目前是继续坚决抑制不合理需求和支持自住性合理需求，货币政策方面，预调微调力度加大，上半年2次降存准率，三年来首次降息，促进观望情绪的缓解和成交量的稳步回升。
预计下半年房地产调控政策仍将维持稳中趋紧态势，抑制不合理需求的大方向不会变化。
货币政策微调、基建投资促进宏观经济探底回升，房地产业作为经济增长动力的作用将弱化。
为巩固房地产调控效果，防止市场出现反弹，中央政府将要求地方政府继续严格实施各项政策，地方政府突破限购“救市”的举措将继续被叫停。
如果房价出现反复，中央仍可能进一步出台限制性政策。
2、成都政策中成观点：2012年3月住房公积金缴存基数上调，2012年6月公积金申贷时名下无房客户可享受首套房政策，大大降低了购房门槛，带动商品房成交量上升。
成交价格下调、信贷环境宽松特别是公积金贷款的放开，对于改善型需求的释放起到不可忽视的作用。
大量的首次改善型以及再改需求释放，推动了成都改善型房地产市场回暖。
目前看来，改善型需求的入市有望带领楼市进入小阳春第二阶段，但这种依然属于前期被压抑的改善型需求，能否持续，尚有待观察。
二手房“新规”出台，后期成交或出现明显下滑。
预计下半年地方政府不会出台严厉政策打压地产，在贷款方面会持续出现微调，市场仍将以价换量快速走量为主旋律，成交出现短期回暖。
二、成都市别墅市场分析1、别墅新增供给情况1.1、新增供给半年度走势新增—放量同比去年小幅上升，郊县仍是目前别墅开发主战场2012年上半年成都市累计新增别墅3398套，规模为80万㎡，新增面积同比增长5.45%。
从上半年月度成交走势来看，新增在6月出现高位增长，别墅供给主力仍集中在郊县，主城区因土地稀缺，别墅产品供给较少。
2012年成都市国民经济和社会发展统计公报2012年，面对世界经济严峻复杂、国内经济下行压力加大的宏观形势，全市人民在市委、市政府的坚强领导下，深入贯彻落实科学发展观，坚持“稳中快进，领先发展”的工作基调，大力实施“五大兴市战略”，奋力打造西部经济核心增长极，全市经济社会呈现领先发展、科学发展、又好又快发展的良好局面。
一、综合全市实现地区生产总值8138.9亿元（见图1），比上年增长13.0%。
其中：第一产业实现增加值348.1亿元，增长3.8%；第二产业实现增加值3790.6亿元，增长15.6%；第三产业实现增加值4000.3亿元，增长11.5%。
按常住人口计算人均生产总值57624元，增长12.5%。
一、二、三产业比例关系为4.3∶46.6∶49.1。
全年地方公共财政收入781.0亿元，比上年增长18.9%；其中税收收入571.6亿元，增长17.3%。
全年公共财政支出982.3亿元，增长15.8%。
全年城镇新增就业21.9万人，其中，持《再就业优惠证》人员实现再就业9.2万人，“4050”等就业困难人员实现再就业2.4万人。
农村劳动力转移到非农产业就业新增12.0万人。
农村劳动力劳务输出人数为224.2万人。
年末城镇登记失业率为2.89%。
全年居民消费价格总水平比上年上涨3.0%（见图2）。
其中，食品类价格上涨3.9%，医疗保健和个人用品上涨1.9%，烟酒及用品上涨3.4%，衣着类上涨11.6%，交通与通信下降0.7%，居住类价格上涨2.0%，娱乐教育文化用品及服务上涨0.7%，家庭设备用品及维修服务类价格上涨1.6%。
商品零售价格总指数上涨1.4%。
固定资产投资价格上涨1.6%。
工业生产者出厂价格下降0.7%。
工业生产者购进价格上涨0.2%。
二、农业全年实现农业总产值577.8亿元，比上年增长3.5%。
其中种植业294.0亿元，增长5.2%；牧业实现产值244.6亿元，增长1.1%。
全年农作物播种面积76.9万公顷，比上年减少0.7万公顷，其中粮食播种面积40.9万公顷，减少1.8万公顷。
