房地产项目投资全程分析

工程项目的工程造价全过程动态控制分析一、引言工程项目的工程造价是指在工程项目的全过程中，对工程项目在设计、施工、监理、招标、采购、变更等环节的相关费用进行估算、控制、分析和考核的过程。

工程造价全过程的动态控制分析是指在工程项目实施过程中，随着工程项目的不断推进，根据实际情况及时调整和控制工程造价的过程。

本文将对工程项目的工程造价全过程动态控制分析进行深入探讨，旨在为工程项目的顺利实施提供参考。

二、工程造价全过程动态控制分析的重要性工程项目的工程造价全过程动态控制分析是工程项目管理中的一个重要环节。

在工程项目实施过程中，工程造价的控制对于项目的顺利进行至关重要。

工程造价的动态控制可以有效避免项目预算超支的情况发生，提高项目的经济效益。

动态控制可以及时发现项目实施中的成本增加因素，为项目质量提供保障。

动态控制也可以提高整个工程项目实施过程的透明度，降低相关风险。

工程造价全过程动态控制的主体为工程项目管理团队。

由于工程造价的控制需要从设计、施工、监理、招标、采购等环节进行全方位的把控，因此需要专业的团队来进行协调和管理。

这个团队通常由工程项目经理、造价工程师、设计师、施工队等相关人员组成。

从工程项目启动到完成的全过程中，工程造价的动态控制涉及的内容相当广泛。

其中包括但不限于：（1）工程项目立项前的全面预算工程项目启动前，需要进行全面的工程造价预算。

预算内容包括土地成本、施工成本、设计成本、管理费用、物资采购费等。

这个预算将是整个工程项目实施过程中的基准，也是后续控制和分析的依据。

（2）项目实施中的成本管控一旦工程项目启动，各个环节的成本都需要得到有效的管控。

在施工过程中，需要管控材料的进场、使用与余料的处理等环节；在设计过程中，需要管控设计变更、技术升级等成本增加的因素等。

（3）工程造价的动态分析在工程项目实施过程中，需要对工程造价进行动态分析，及时调整预算，为后续工程项目提供更准确的预算依据。

具体可通过建立成本追踪表、项目成本曲线等形式来实现。

投资分析报告模板投资分析报告模板投资分析报告（精选6篇）随着人们自身素质提升，大家逐渐认识到报告的重要性，报告具有成文事后性的特点。

写起报告来就毫无头绪？下面是小编帮大家整理的投资分析报告（精选6篇），欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。

投资分析报告1一、项目开发宏观环境分析天津市经济逐步呈现平稳较快发展的良好态势。

近年来，工业经济进一步向好，投资、消费等内部需求持续升温，制约经济快速发展的有关因素明显得到改善，经济发展基础逐步得到加强，总体形势持续向好。

天津工业园区交通便利，水、陆、空、铁立体交通网络发达。

天津工业园区距离天津滨海国际机场仅两公里距离。

天津港是中国北方最大的人工港，园区距离港口三十公里。

同时，津滨高速、京津塘高速等多条高速公路贯穿在天津工业园区内。

二、可行性分析及必要性随着经济的发展和中国科技兴国战略的进一步实施，在政府的大力扶持下，我国各个行业发展迅猛尤其是房地产业与工业。

经过几十年的发展，轻钢结构建筑行业已经形成一条完整的产业链，从开采、提炼、加工、到应用于所需行业中，已日趋成熟。

轻钢结构具有轻巧、节材、节能、降低工程投资、使用寿命长等优势，可以实现快速安装与二次使用，并具有抗震、抗风、隔音、隔热等优点，因此，轻钢结构已经在建筑领域迅速崛起，同时，我国将节约资源作为基本国策，提出发展循环经济，保护生态环境，节约资源的发展理念。

为了加快钢结构产业发展，积极响应国家政策，Nvidia经过反复考察，拟在天津工业园区建立一家生产基地，项目总投资1.1亿元，征地45950平方米（位于天津工业园区3区内）。

三、可行性分析有投资就有风险，项目投入运营后，公司将更加完善现有企业制度和企业经营制度，保证各项目高效运营和管理，为促进企业经营的良性循环，公司制定了一系列措施。

首先要加强企业宣传力度，只有让客户了解企业经营模式，产品质量，才能让客户信任本企业。

其次，加大业务员招揽力度，加大业务员队伍的建设。

房地产全程营销价值链分析房地产全程营销，是以市场营销为基础，以满足消费者需求为核心，以超越竞争对手，猎取、保持竞争优势为目标，将营销理念贯穿于房地产开发、经营、销售、治理全过程的一种企业战略。

迈克尔·波特的价值链，是分析企业如何开展每一价值活动，如何利用各价值活动之间的联系，产生最大的企业价值，猎取竞争优势的一种分析工具和分析方法。

全程营销战略与价值链分析方法有着异曲同工之处。

房地产全程营销流程的每一环节，可视为房地产开发企业价值链的每一链节，两者都注重对每一价值活动的分析，两者都有着共同目的：使企业在猛烈的市场竞争中猎取并保持竞争优势。

本文试图运用价值链作为分析工具，分析房地产全程营销的每个流程，为房地产开发企业能成功实施全程营销战略，猎取、保持竞争优势提供有参考意义的理论视角。

1房地产全程营销理论概述当前，房地产市场已进入了一个新的进展时期。

房地产市场由卖方市场进入买方市场，消费者在市场中占有绝对主动。

房地产开发商之间的竞争层面提高，他们开始从企业战略层面来研究房地产市场营销，房地产全程营销理念因此应运而生。

1.1房地产全程营销的概念房地产全程营销是指在房地产开发的全部流程中，以消费者为中心，以市场为导向，以猎取、保持竞争优势为目标，通过为消费者提供有效商品，满足消费者的需求，以保证企业可连续进展的全过程。

1.2什么缘故要提出房地产全程营销理念第一，房地产全程营销的提出是房地产市场进展的需要。

90年代前，房地产市场处于卖方市场时代，市场存在庞大的需求空间，房地产开发经营，是以房地产开发商自我为中心，〝开发什么样的房子，顾客就得买什么样的房子〞，当时的房地产市场，实际处于一个推销时期；1992年后，房地产投资盲目扩大，市场虚假繁荣，显现了供过于求的买方市场，大量商品房空置，这时，房地产营销进入销售时期，最典型的模式是广告策划+售楼部；而时至今日，房地产市场日趋规范，购房者日趋理性，促销表面的繁华，难掩楼盘内在的品质，开发商之间竞争猛烈，开发商越来越感到，只*已有的传统营销模式已难以适应消费者需求。

房地产工程全程策划30步骤第一阶段工程市场调研与投资分析步骤1：工程所在地市场情况初步调查【主要任务】从宏观上整体把握工程所在地房地产市场情况，从区域环境、区域房地产市场情况、工程所在地板块竞争工程分析，对工程情况作初步了解，为工程可行性研究提供依据。

阶段A：宏观环境分析第一、区域环境。

研究区域环境要注重这几个方面：区域简况、面积、人口、交通、通信、旅游等。

第二、经济环境。

经济环境研究通常包含国民经济情况、财政收支、产业结构和主导产业、家庭收入和支出、消费结构和消费水平、对外贸易，以及经济发展规模、趋势、速度和效益等等。

第三、政策环境。

即与地产市场相关的房改政策、房地产价格政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、税收政策等。

第四、行业环境。

有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。

与此同时，在地产开发过程中，资本流动量、工程的分析和评估手段、投资价值与决策、交易规模和交易过程、货币信贷情况等方面也应该做出系统的研究。

阶段B：工程所在地房地产市场状况分析第一、城市房地产市场发展描述。

主要通过数据的统计，进而对供应量与需求量、价格走势进行客观、到位的描述。

第二、市场现状剖析。

通常通过对比近3-5年的成交量、供应量及成交价格，结合当地居民的居住观念及开发商的开发模式，对当地市场现状进行深层次的剖析。

第三、未来走势预测。

在现状剖析的基础上，就与工程相关的方面，如郊区住宅发展趋势等，做出预测（约3-5年）。

阶段C：工程所在地板块市场分析第一、板块总体规划。

主要包括其住宅规划、配套规划、道路规划、绿地规划等。

第二、板块功能定位。

是CLD还是CBD等都是要加以区分的。

第三、板块开发动态。

已建、在建和即将开发的工程都要有个全面、扼要的认识。

第四、板块物业价格水平分析。

这是制订价格策略的基础，因此一定要搜集准确、全面的资料，并进行归类、分析。

阶段D：工程地块环境研究分析地块环境研究报告一般的结构是：对开发地块周围1-2公里范围内，以及开发地块未来在城市发展走势中的地位研究分析。

房地产项目全程策划步骤LEKIBM standardization office【IBM5AB- LEKIBMK08- LEKIBM2C】房地产项目全程策划30步骤第一阶段项目市场调研与投资分析步骤1：项目所在地市场情况初步调查【主要任务】从宏观上整体把握项目所在地房地产市场情况，从区域环境、区域房地产市场情况、项目所在地板块竞争项目分析，对项目情况作初步了解，为项目可行性研究提供依据。

阶段A：宏观环境分析第一、区域环境。

研究区域环境要注重这几个方面：区域概况、面积、人口、交通、通信、旅游等。

第二、经济环境。

经济环境研究通常包含国民经济情况、财政收支、产业结构和主导产业、家庭收入和支出、消费结构和消费水平、对外贸易，以及经济发展规模、趋势、速度和效益等等。

第三、政策环境。

即与地产市场相关的房改政策、房地产价格政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、税收政策等。

第四、行业环境。

有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。

与此同时，在地产开发过程中，资本流动量、项目的分析和评估手段、投资价值与决策、交易规模和交易过程、货币信贷情况等方面也应该做出系统的研究。

阶段B：项目所在地房地产市场状况分析第一、城市房地产市场发展描述。

主要通过数据的统计，进而对供应量与需求量、价格走势进行客观、到位的描述。

第二、市场现状剖析。

通常通过对比近3-5年的成交量、供应量及成交价格，结合当地居民的居住观念及开发商的开发模式，对当地市场现状进行深层次的剖析。

第三、未来走势预测。

在现状剖析的基础上，就与项目相关的方面，如郊区住宅发展趋势等，做出预测（约3-5年）。

阶段C：项目所在地板块市场分析第一、板块总体规划。

主要包括其住宅规划、配套规划、道路规划、绿地规划等。

第二、板块功能定位。

是CLD还是CBD等都是要加以区分的。

第三、板块开发动态。

已建、在建和即将开发的项目都要有个全面、扼要的认识。

哈尔滨房地产市场分析报告一、市场概况哈尔滨房地产市场是一个庞大且具有潜力的市场。

随着经济的不断增长，城市化进程加快以及居民收入的提高，人们对住房的需求也越来越高。

同时，哈尔滨地理位置优越，交通便利，生活环境较好，这也吸引了许多人来此购买房产。

二、市场价格哈尔滨房地产市场价格总体稳定，但各区域之间存在差异。

市中心地段的房产价格相对较高，而郊区和农村地区的房产价格较低。

此外，新房和二手房的价格也有一定差距，新房价格相对较高。

三、供需情况哈尔滨房地产市场需求较大，特别是对于住宅的需求量日益增大。

由于人口流入较多，城市更新和改造的需求也在不断增加。

然而，供应方面存在一定的问题。

新建住宅建设进度较慢，导致市场供应不足，从而推高了房价。

四、政策影响政府政策对房地产市场有着直接的影响。

政府对房产市场进行严格的限购和限售政策，旨在抑制投资性购房和投机行为。

同时，政府也加大了对住房保障的投入，提供了一定的补贴和优惠政策，以满足居民的住房需求。

五、投资机会哈尔滨房地产市场存在着一些投资机会。

首先，随着经济的不断发展，商业地产市场也在不断壮大，尤其是零售和服务业。

其次，随着城市建设的不断推进，土地开发的潜力也越来越大。

此外，旅游地产市场也具有较大的潜力，哈尔滨作为一个著名的旅游城市，吸引了大量的游客。

六、未来发展趋势从长远来看，哈尔滨房地产市场具有良好的发展前景。

随着经济的持续增长和城市化进程的加快，人们对于住房的需求也会继续增加。

同时，政府通过一系列政策的引导，将逐渐消化市场供应不足的问题。

此外，哈尔滨作为一个旅游城市，将继续吸引大量的游客和投资者，推动该市场的发展。

综上所述，哈尔滨房地产市场具有一定的规模和潜力。

市场价格总体稳定，供需关系较大。

政府政策对市场有着直接的影响，同时也提供了一些投资机会。

未来，哈尔滨房地产市场将会继续保持稳定增长的态势，为投资者和居民提供更好的发展机遇。

七、市场竞争情况哈尔滨房地产市场竞争激烈，各大房地产开发商争相进入市场。

体育馆路南安大厦项目前期分析及定位报告第一篇地块解析1．1本项目地块解析本项目地块位于西安市南门外体育馆路，南临体育馆路，西距长安路50米，北望环城南路。

项目用地性质为住宅用地，实在是市内黄金地段不可多得的地块。

图1.1 项目地块位置图本项目地块----地块现状地块地面已平整，周边建筑物林立占地面积：4600㎡1.2 本项目地块优劣势分析【项目优势分析】区位优势---西安市南门外区域堪称古城门户区域，占据着西安市最最重要的地理位置，整体规划配套完善。

生活优势---本项目周边已经有着非常繁荣、成熟的生活氛围，本项目西接长安路，东连文艺路，是传统生活与现代都市共同繁荣的地方。

发展优势---位于西安市中心地段，发展潜力和升值空间很大。

昭示优势---因为项目的区位优势十分显著，对项目的后期形象有很好的正面影响。

资源优势---本项目周边生活、娱乐、学习、商业环境极佳。

【项目劣势分析】环境劣势---本项目地处市内黄金区位，寸土寸金，从开发经营效益的角度和实际建设规划的角度考虑，都不可能有大面积的绿化环境，只能通过小面积和局部的绿化点缀其间，所以对于追求自然环境的客户而言，恐怕怕难以认可。

【项目机会分析】发展机会---本项目所处区位对消费者有着不可抗拒的吸引力，项目区域的城市基础建设必将是政府重点关注的，是西安市的形象建设，所以项目周边未来发展潜力巨大。

空白机会—目前项目区域商务地产项目云集，只有少量住宅项目，本项目的住宅功能和商业裙房配套都是吸引投资者的重要机会。

市场机会---目前西安市住宅项目开发建设离市区越来越远，而城墙内的项目往往价格甚高，环城路周边项目则备受消费者青睐。

置业机会---自住、投资、办公客户都会选择在项目区域置业，本项目目标客户群体范围广，容量大，对项目的销售有很大促进作用。

分析结论：本项目个性突出，优劣分明；开发关键在于扬长避短，应针对目标客户分析市场需求，依托本项目特色，借助周边生活环境及社会服务功能的无形价值，来进行有针对性的宣传，同时致力于项目形象的改善，以求一举竖立起本项目的人气热潮。

房地产全程营销价值链分析房地产全程营销价值链是指从房地产项目的规划、开发到销售、交付和售后服务的整个过程。

它是一个从构想到实现的连续过程，涵盖了市场调研、产品策划、品牌推广、销售渠道建设以及客户关系管理等各个环节。

通过全程营销价值链的分析，可以更好地理解房地产行业的运作方式以及各个环节的重要性。

首先，在市场调研阶段，房地产企业需要对目标市场的需求进行详细调研。

通过了解消费者的购房需求、购房预算以及购房意愿等信息，房地产企业可以更精准地制定产品策划和市场推广计划，以满足消费者的需求。

其次，在产品策划阶段，房地产企业需要根据市场调研的结果，确定产品的特点和定位。

这包括房屋的户型设计、建筑风格、配套设施以及价格等方面。

通过科学合理地设计产品，可以提高产品的竞争力和市场接受度，从而增加销售机会。

接下来，在品牌推广阶段，房地产企业将通过多种渠道和方式宣传推广产品。

这包括网络媒体、广告投放、宣传册、线下展览等。

通过有效的品牌推广，可以提高产品的知名度和美誉度，吸引更多的潜在客户。

然后，在销售渠道建设阶段，房地产企业需要建立和发展多元化的销售渠道。

这包括自有销售团队、合作销售渠道以及线上销售平台等。

通过多样化的销售渠道，可以更好地覆盖不同群体的客户，增加销售机会和销售额。

最后，在客户关系管理阶段，房地产企业需要与客户进行有效的沟通和互动，提供全方位的售后服务。

这包括及时解答客户的问题、提供房屋使用指南、安排维修保养等。

通过维系良好的客户关系，可以提高客户的满意度和口碑，建立品牌忠诚度，进而促进二次购买和口碑传播。

总之，房地产全程营销价值链是一个囊括了市场调研、产品策划、品牌推广、销售渠道建设以及客户关系管理等环节的过程。

每个环节的有效运作都对房地产企业的发展至关重要，只有在各个环节都做到精益求精，才能提升企业的市场竞争力和整体价值。

继续写相关内容，1500字。

另一个重要的环节是房地产项目的开发阶段。

在开发阶段，房地产企业需要进行项目规划、建筑设计、施工和工程管理等工作。

房地产工程全程核心要素把控与精细化管理体系实战解析———暨以大视角来破除工程现场管理的谜局【课程背景】您是否在工程现场管理中经常被日常杂项工作困扰得烦不胜烦?是否经常被一些突发性事件拖累而影响到全局计划?是否觉得无论自己多么尽心尽力,仍有一些事情防不胜防？是否觉得事先制定好的计划执行起来总是滞后而力不从心?目前房地产企业工程现场及质量控制普遍在技术管理上存在着薄弱环节,本课程通过理论引导、实战经验总结和大量的案例分享,结合国内大型房地产企业工程管理体系建立，工程管理方面出现的各种质量通病及产生的原因,提出有针对性的技术解决方案，全面解决工程施工现场及质量管理疑难杂症及通病．实用性地讲解不同施工阶段、施工部位、关键工序的质量控制标准和要点。

全盘掌握的现场管理大局观,以大视角来破除工程现场管理的谜局。

提供“事前预防、事中管理、事后检验＂的技术管理方法,强调工程现场解决舍本逐末、抓小放大的问题。

并可以结合项目本身情况建立一套完整、切实可行的个性工程管理方案．【课程收益】１、掌握通过项目运营管理提高项目工程管理的效率、风险控制能力;２、掌握房地产工程质量管理体系的基本构成；３、全方位掌握项目工程管理进度、质量与成本控制精髓；4、掌握不同施工阶段质量管理的薄弱环节、管控重点及质量通病防治；５、帮助企业学习借鉴并逐步建立符合企业自身情况的精细化现场管理体系;6、获取标杆房企工程精细化管理体系标准模板文档,快速运用到日常工程管理工作;7、帮助提升项目经理式人才的综合管理能力和职业素养。

【课程特点】实战性强:基于行业咨询培训和标杆地产的实践经验，确保课程内容、工具方法、案例对地产企业工程管理者的实战性;针对性强:基于课前对客户单位需求的充分调研,确保内训对客户企业的针对性;【课程对象】房地产企业总经理、总工、分管工程副总、项目总经理、工程总监、设计总监、前期部、开发部经理、工程部经理等。

【课程大纲】第一讲：房地产公司治理(头脑风暴篇）第二讲: 项目工程现场（初窥门径篇）第三讲: 项目工程准备阶段（登堂入室篇）第四讲：项目工程实施阶段(破釜沉舟篇）第五讲: 项目工程交付及后评估阶段(大功告成篇)回顾总结：最后研讨及经验交流其中第一讲: 房地产公司治理思考:白银时代房地产公司该如何“洗脑？”第一部分:简析中国房地产形势1）、2014年房地产市场回顾2）、20１5年房地产行业预测3）、市场关键词——-风险与机遇并存4)、行业关键词-大企业、多元化、互联网５)2015年房地产9大维度的判断万科的思考:新常态下万科的坚持是什么?结论：中小房业转型的关键之路：专业融合＋执道发展第二部分:专业融合执道发展1、专业融合A、专业间的融合:“薪火传承"的重要性B、专业与管理的融合:1。

【课程背景】房地产管理的精细化是整个房地产行业经营管理中最重要的关注点之一面对成交量不断萎缩的局面，流动资金日益紧缺，政府限购又限贷经过了黄金十年后，面对白银的十年，政府规范管理的十年在严峻的宏观地产调控背景下原来的粗放管理已经没有生存空间了谁能有效提高管理水准，谁就能持久留在市场！加强房地产的精细管理是企业发展的基石！也是行业发展的现阶段的市场生存要求！【课程收益】战略上贪婪，想用非常有限的资源做太多的事情；连承诺员工的都不兑现？愿景模糊，不能向员工清晰呈现出企业未来发展的蓝图？员工不知道明年干什么，项目做完了干什么？优秀员工都跳槽了？留下的……客户不做挑选，以至于忘记最该珍惜的那群人？模式上同质，竞争对手做什么，我也做什么？组织架构设计就是画一个组织架构图？组织上混乱，不能让员工清楚地知道自己该做什么？忙的忙死，闲的闲死，好事抢着干，许多事又没人干？公司制度一大堆，就是没人执行？看了不少管理的书，也上了MBA，为什么管理还是没有起色？美好的战略，为什么总是落不了地？计划如何与战略匹配？为什么一些成本管控的方法无法发挥作用？标杆企业的成本管控方法，我们学不会？所有和我们合作的分包单位都赚到了钱，就我们亏了？绩效管理很重要，为什么我们不敢做？地中海风情小区，西班牙风格，世界级的全幕墙，我们真的需要吗？如何管好和用好：策划公司、设计院、造价咨询公司？如何管好：施工单位、监理公司、物业公司？……【课程特色】实用性：三结合——段传斌老师以20多年的行业实操经验，从实际问题出发，结合国内行业发展现状、结合企业现状、结合具体专业，以落地实施为目的，为客户提供切实可行的解决方案，避免企业管理中的理论空洞乏力，方案不能落地。

系统性：三协同——通过梳理企业的核心价值观体系、战略体系，并以此为据为客户构建一个和谐统一的执行系统，从而避免企业管理的各专业模块互不兼容，不能协同工作的症结，走出内部各系统相互纠结的泥沼。

湘江世纪城项目简析一、项目简介湘江世纪城是由世纪金源集团08年投资兴建的超大复合型地产项目，占地面积约100万平方米，总建筑面积约400万平方米，商品房数量约20000套，规划入住约6万人。

包括普通住宅、高级住宅、大型购物中心、超五星级标准酒店、学校、商业等多种物业类型，于10年12月份完工交房，是长沙规模最大的商业住宅小区。

二、项目分析1. 宏观：政策（金融政策、土地政策、房地产行业政策）及市场分析08年处于国家楼市调控下，宏观政策方面凸显不出有利条件，楼市下挫跌入冰点，地方政府给予开发商最大有利条件吸引投资；另外商品房市场处于喷薄期。

据《2008年长沙市国民经济和社会发展统计公报》显示：长沙市2008年国民生产总值首次突破3000亿元大关。

初步核算，全年实现地区生产总值（GDP）3000.98亿元，比上年增长15.1%。

按常住人口计算，人均GDP达45765元，同比增长14.0%。

全年完成全社会固定资产投资1873.33亿元，比上年增长29.6%。

年末常住总人口658.56万人，比上年增长0.87%。

抽样调查资料显示，全年城市居民人均可支配收入18282元，比上年增加2129元，增长13.2%，剔除物价因素，城市居民收入实际增长7.6%。

在城市居民家庭可支配收入中，人均工资性收入按从业人数计算同比上升14.6%；人均经营性收入按从业成员计算同比上升25.9%。

城市居民人均消费性支出12960元，增加672元，增长5.5%，服务性消费支出3804元，增长3.9%。

城市居民恩格尔系数为36.9%，受食品价格上涨较快影响，恩格尔系数比上年回升2.0个百分点。

据《2008年长沙市国民经济和社会发展统计公报》显示：房地产开发增速回落。

全年房地产开发投资469.5亿元，增长13.7%，比上年回落17.4个百分点。

商品房销售面积822.6万平方米，比上年下降16.5%；住宅销售额245.5亿元，下降17.7%。

房地产项目发展策划的内容与方法地产广告策划、营销策划、项目全程策划，不一而足。

但将其归类、整理，大致可分为三种典型模式，这三种房地产策划模式，基本可反映出房地产策划的过去、现在和将来。

1、概念策划模式2、卖点群策划模式3、等值策划模式4、房地产全程策划的内涵（1）土地价值研判（2）概念设计（3）视觉设计（4）营销策划（5）市场推广、媒体组合（6）工程质量、成本、工期控制（7）物业管理、售后服务（8）品牌培植与运用房地产项目的选择与论证——房地产项目发展策划的内容与方法一、对房地产项目选择与论证认识的误区误区一：房地产开发经营的简单化、概念化误区二：房地产后期营销、广告万能化误区三：房地产项目选择与论证的形式化以上认识的误区，导致众多开发企业不重视开发项目的前期选择与论证，或将该项工作简单行事，令项目草率上马，以致项目市场目标不表，定位不明，设计脱离市场或盲目跟风，企业无一套系统的开发模式和资金营运计划，在激烈的市场竞争中，这样的项目是难以成功的。

二、从房地产开发的基本特性认识项目选择与论证的重要性1、房地产是一项高投资、高风险、高回报的行业。

（1）房地产开发需要筹备大量的资金，投资各方须要了解项目的效益与风险；（2）由于开发周期长，开发者需要预计市场变化，开发条件变化所产生的风险程度；（3）开发商要衡量自身承受风险的能力与限度。

一项成功的地产发展项目，可以换来高额或稳定的回报，但一个疏忽、些徽延误，会令收益大打折扣，甚至倾家荡产。

2、房地产项目开局的好坏是项目成败的关键所在。

（1）房地产开发前期投资很大，一但项目选择与论证不当而投入了资金，则投资的失败是无可挽回的。

（2）项目选址不当，前期市场定位与建筑设计错误的项目建成后，如无特别的客观条件的改变，任何营销、策划的高招都是难以挽救的。

3、房地产开发具有很强的地域性和产品差异性。

(1) 一方水土养一方人，任何成功的开发经验都必须与当地的开发条件与市场状况相适应；(2) 同一地块不同时期，不同的开发方式会产生不同效果、不同效益，令房地产的发展是极具创意和面对市场挑战的。

房地产项目全程策划流程（日照海景房）建设项目全方位（全程）策划是从项目用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系，内容包括：①项目投资策划②项目规划设计策划③项目质量工期策划④项目形象策划⑤项目推广策划⑥项目顾问、销售代理⑦项目服务策划⑧项目二次策划研发中心建议，未雨绸缪，在莱西项目上作试点，试图将整个开发项目理念系统化，并加强成本控制，为以后的开发总结经验，提供依据。

这个框架是研发中心借鉴理整其他公司开发项目的框架，可能个别地方不太适合或繁琐，在以后的工作中可以修正和调整完善，力争形成一个标准格式报告文件。

案头工作阶段第一章“某项目”投资策划第一节项目投资策划的含义项目投资策划是房地产全方位策划关键的环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下些功夫，以后的开发经营中就可以未雨绸缪。

通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、莱西房地产市场的供求状况、莱西同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析，在以上基础上，对项目进行系统准确的市场定位和项目价值发现分析，然后根据基本资料，对某项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，并对开发节奏提出专业意见。

第二节某项目投资策划的具体内容一、项目用地周边环境分析1．项目土地性质调查•地理位置•地质地貌状况•土地面积及其红线图•七通一平现状2．项目用地周边环境调查•地块周边的建筑物•绿化景观•自然景观•历史人文景观•环境污染状况3．地块交通条件调查•地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划•项目对外水、陆、空交通状况•地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状4．周边市政配套设施调查•购物场所•文化教育•医疗卫生•金融服务•邮政服务•娱乐、餐饮、运动•生活服务•游乐休憩设施•周边可能存在的对项目不利的干扰因素•历史人文区位影响二、区域市场现状及其趋势1．宏观经济运行情况2．莱西房地产市场概况及政府相关的政策法规3．莱西房地产市场总体供求现状4．莱西商品住宅市场板块的化分及其差异5．莱西商品住宅平均价格走势及市场价值发现6．莱西商品住宅客户构成及购买实态分析三、土地SWOT分析1．项目地块的优势2．项目地块的劣势3．项目地块的机会点4．项目地块的威胁及困难点四、项目市场地位1．类比竞争楼盘调研2．项目定位：•市场定位（区域定位、主力客户群定位）•功能定位•建筑风格定位五、项目价值分析1．商品住宅项目价值分析的基本方法和概念•商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法a选择可类比项目b确定该类楼盘价值实现的各种要素及其在价值实现中的权重c分析可类比项目价值实现的要素的对比值d对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值e根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价•类比土地价值决定因素a类比土地价值：地段资源差异※市政交通及直入交通的便利性的差异※项目周边环境的差异，包括——周边自然和绿化景观的差异——教育、人文景观的差异——各种污染程度的差异——周边社区素质的差异※周边市政配套便利性的差异b项目可提升价值判断※建筑风格和立面的设计、材质※单体户型设计※建筑空间布局和环艺设计※小区配套和物业管理※形象包装和营销策划※发展商品牌和实力c价值实现的经济因素※经济因素※政策因素2．项目可实现价值分析•类比楼盘分析与评价•项目价值类比分析a价值提升和实现要素对比分析 b项目类比价值计算六、项目定价模拟1．均价的确定2．项目中具体单位的定价模拟七、项目投入产出分析1．项目经济技术指标模拟•项目总体经济技术指标•首期经济技术指标2．项目受期成本模拟•成本模拟表及其说明3．项目收益部分模拟•销售收入模拟a销售均价假设b销售收入模拟表•利润模拟及说明a模拟说明 b利润模拟表•敏感性分析a可变成本变动时对利润的影响 b销售价格变动时对利润的影响八、投资风险分析及其规避方式提示1．项目风险性评价•价值提升及其实现的风险性a项目的规划和建筑设计是否以提升项目同周边项目的类比价值b项目形象包装和营销推广是否成功2．资金运用的风险性•减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本•对销售节奏和项目开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼3．经济政策风险•国际国内宏观经济形势的变化•国家、地方相关地产政策的出台及相关市政配套设计建设九、开发节奏建议1．影响项目开发节奏的基本因素•政策法规因素•地块状况因素•发展商操作水平因素•自己投放量及资金回收要求•销售策略、销售政策及价格控制因素•市场供求因素•上市时间要求2．项目开发节奏及结果预测•项目开发步骤•项目投入产出评估•结论第二章某项目规划设计策划第一节项目规划设计策划的含义（根据万科研发中心经验，开发商引领设计单位完成设计）通过完整科学的投资策划分析，可以明确市场定位，从而进入产品设计阶段。

恒大房地产住宅项目四大产品线全程标准解析Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998目录第一章建筑篇第一部分总平面规划设计恒大住宅系列户型分类表 (1)1第一章建筑篇恒大住宅系列户型分类表第一部分总平面规划设计(一) 规划设计1规划设计基础条件每个项目在设计院立项时必须提供的基础文件资料如下：(1)建设范围和用地红线；(2)建设用地及周边现状地形图；(3)规划管理部门的规划设计条件、要点、文件及地方规范；(4)规划退缩、建筑物间距、日照间距要求；(5)市政规划的接口条件（包括道路标高、供水、排水、供电、供热等）；(6)当地城市管理部门的要求（国土局、房管局、水利局及水、电、燃气管理部门等）及水文、地质、气象条件；(7)当地房地产市场调查结果；(8)当地户型设计调查(可根据当地若干个优秀工程分析，收集当地优秀户型做为借鉴)；(9)规划设计应尊重当地建筑设计的主导风向和最佳朝向要求，具体参见下表及当地设计调研报告。

部分城市建筑朝向参考表注：摘自《建筑设计资料集（第二版）3》，中国建筑工业出版社，1994年6月。

2总平面设计2.1住宅间距需要满足当地规划要求的日照间距与退缩间距。

2.2规划设计图必须清晰表达有关构思意图，以正确引导建筑和其他专业（包括园林专业）的设计。

2.3规划设计图要表达与场地周围市政设施的结合方式。

2.4非采暖地区应利用地形条件，考虑设计自然通风采光的地下停车场。

2.5高差较大的地形可以结合地形条件设计阳光地下室，充分利用地形营造丰富的室内空间。

2.6山地排洪、防滑坡等应该委托专项公司设计。

2.7地下车库：（1）在工期许可的情况下：地下车库应优先设于建筑主体之下，不应设独立地下车库。

（2）宜尽量避免设置于消防通道下。

2.8住区规划力求规划应力求做到人车分流。

2.9合理考虑开发顺序：（1）组团设计要考虑总体与分期围蔽、分期封闭及分期物业管理。