房地产投资的税务筹划技巧

【干货】房地产投资常用税务筹划方法

在最大程度上降低税负，基于现行的税收法规，利用上述方法可以有效地将土地增值税的纳税义务向后递延，同时，目前税法对于上述交易中涉及的其他税种也给予了一定的税收优惠。

筹划方案一：以房地产出资

如果基金想要并购一家公司所持有的一宗地块，可以考虑要求交易对手所属公司用土地出资设立项目公司的方式先将资产剥离，在法律和财务上做到风险隔离之后，再通过收购项目公司股权的方式达成并购交易。这种筹划方案的好处在于，可以将原公司的法律和财务风险与目标地块进行分离，从而可以取得较为干净的资产以进行后续运作。

第一步：设立环节

由目前持有房地产的目标公司以现金出资设立项目公司。公司需申请成为增值税一般纳税人，以获取后续房地产作价投资时的增值税专用发票的进项税抵扣。

第二步：投资环节

目标公司将土地作价对项目公司增资，大于实收资本的作价款计入资本公积。需缴纳税种主要包括：

1）增值税及附加税费

2）印花税（产权转移书据、资金账簿）

3）契税（受让方缴纳）

4）企业所得税

根据《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（“财税[2015]5号”）的相关规定，单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税（房地产开发企业除外）。

第三步：转让环节 目标公司将其持有的项目公司100%股权转让给基金，需出具评估报告。通常而言，因评估报告的使用年限为1年，投资后转让环节的房地产评估价格并未产生增值。因此目标公司在股权转让环节仅需缴纳印花税（产权转移书据贴花）。

筹划方案二：企业分立

或者也可以考虑要求交易对手所属公司通过企业分立的方式将目标地块分立到项目公司，之后基金再通过收购项目公司股权的方式达成并购交易。相比较土地出资的筹划方案，企业分立的方式无法完全做到风险隔离，因为分立公司和被分立公司在法律上就负债（或有负债）仍然需要承担连带责任。

----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------

----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 谈房地产企业税务筹划

一、房地产企业税收情况概述

税务筹划，是纳税人在国家税收法律规定许可范围内，通过对投资、经营、核算等一系列经济活动的事先安排，以充分利用税收法规所提供的包括减免税在内的一切税收优惠政策和运用税收法规所允许的技术差异，从而达到尽可能降低税收负担或递延缴纳税款的目的，以使纳税人获得最大的经济利益。在对房地产项目税收进行筹划之前，有必要先了解一下当前房地产项目税收立法整体情况。一个房地产项目从招投标、开发、建设到销售（转让）过程主要涉及以下这些税种：企业所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、契税等，相对应的法规为各税种暂行条例及其实施细则以及财政、税收部门的规章、通知、批复等。因此，进行税务筹划，必须是在充分了解国家税收政策的基础上结合企业的自身情况进行。税务筹划的分类主要可以分为分行业、分税种、根据经营活动三种类别进行筹划。房地产项目可以从企业的经营活动以及区分不同税种进行税务筹划。

二、根据房地产企业的日常经营活动进行税务筹划

房地产企业从土地使用权的出让，一直到房产完工进行销售过程需要与其他企业发生交易行为，比如资金借贷、合作开发、投资入股等；同时房地产企业也会由于日常的经营需要，进行企业框架的重组，比如设立项目公司、销售公司、公司分立、合并等。在这些日常经营活动中，都涉及到税收方面的问题，由于采用不同的方式进行经营活动，所带来的税负是不一样，因此可以通过科学、合理的经营方式来取得合法合理节税、减轻企业税负的效果：

基本筹划技巧：就是将税法中的优惠政策想办法使企业符合，如：到开发区注册企业，招募下岗职工，工资按工效挂钩制度算企业所得税

我国现行的流转税有:如增值税、消费税、营业税、关税等

在纳税对象上有什么区别？

流转税的主要特点是：第一，以商品生产、交换和提供商业性劳务为征税前提，征税范围较为广泛，既包括第一产业和第二产业的产品销售收入，也包括第三产业的营业收入；既对国内商品征税，也对进出口的商品征税，税源比较充足。第二，以商品、劳务的销售额和营业收入作为计税依据，一般不受生产、经营成本和费用变化的影响，可以保证国家能够及时、稳定、可靠地取得财政收入。第三，一般具有间接税的性质，特别是在从价征税的情况下，税收与价格的密切相关，便于国家通过征税体现产业政策和消费政策。第四，同有些税类相比，流转税在计算征收上较为简便易行，也容易为纳税人所接受。

新中国成立以来，流转税在我国税制结构中一直处于主导地位，是政府税收收入、财政收入的主要来源。现行税制中的增值税、消费税、营业税和关税是我国流转税的主体税种。

税收筹划思路

摘要：税收筹划思路是连接税收筹划理念与实务的桥梁，是连接税收筹划目标与方法、技术的纽带。税收筹划的总体思路是：悉心研究税法，精心安排经济活动，并将两者有机结合起来，最终实现税收筹划目标。税收筹划的具体思路是：税种筹划应根据不同税种的特点，采用不同的筹划方法；税收要素筹划应针对不同的税收要素，运用不同的筹划技术；经济活动筹划应全面考虑不同方案的税负差异，并对经济活动进行巧妙安排；地域筹划应充分利用国内不同地域、不同国家（或地区）的税负差别，统筹安排国内或跨国经济活动。

(一)税收筹划思路是连接税收筹划理念与实务的桥梁，是连接税收筹划目标与方法、技术的纽带。税收筹划人员，企业内部筹划人员，在税收筹划的迷宫中，始终要保持清晰的税收筹划思路，才能进行有效的税收筹划，避免陷入税收筹划误区，实现纳税人的税收筹划目标。

房地产税务筹划论文

有关房地产税务筹划论文范文

有效的税务筹划,能最大程度地降低房地产企业涉税风险,增加经济效益,实现价值最大化。税务筹划涉及到房地产企业经营、投资、理财、决策等活动的各个方面。

房地产税务筹划论文

房地产税务筹划论文范文一：浅论房产税税收筹划

[摘要]税收筹划不是偷税漏税,而是在合理合法的前提下,减轻企业税收负担,实现企业税后利润最大化。

本文结合房产税的特点,从房产税的征税范围、计税依据、计征方式、税收优惠等方面对房产税的税收筹划进行探讨。

[关键词]房产税 自用房产 出租房产 税收筹划

一、前言

税收筹划就是在现行税制条件下,通过合理利用各种对自己有利的税收政策和合理安排税务行为,以获得最大的税后利益的一种经济行为。

房产税是以城镇中的房产为课税对象,按房产原值减除一定比例或租金向房产所有人或经营者征收的一种财产税。

虽然从规模上看,房产税始终是一个小税,但是随着房地产市场的发展,国家对房产税的征管和稽查力度的加大,房产税已成为企业税收的一项重要支出。

因此,如何通过科学的税收筹划降低企业的税负显得尤为重要。

本文根据房产税的有关规定,结合笔者的实际工作经验,拟从房产税的征税范围、计税依据、计征方式、税收优惠等方面对房产税的税收筹划进行探讨,以尽可能减少企业税收负担,实现企业效益最大化。

二、房产税的特点

我国现行的房产税设立于1986年,是从原房地产税中分离出来的。

1986年9月15日,国务院发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》,从当年10月1日开始施行。 之后,各省、自治区、直辖市人民政府根据暂行条例,制定了施行细则。

随着外向经济的迅速发展,从2009年1月1 日起,房产税统一了内外税制的区别,取消了外资企业和外籍人员一直沿用的《城市房地产暂行条例》,将外资企业和外籍人员也纳入到房产税的纳税人之中。