房地产税务筹划技巧

《以房抵债账务处理与税务筹划》

一、以房抵债的账务处理

在房地产公司与施工方以房抵债的情况下，房地产公司的账务处理如下：签订以房抵债协

议时，借：应付账款

——

施工方，贷：其他应付款

——

施工方（一般为房产价值）、银行

存款（剩余应付工程款）。与施工方找到的实际购房人签订商品房买卖合同并收取价款时，

借：银行存款，贷：预收账款；同时，借：其他应付款

——

施工方，贷：银行存款。

若房地产公司与其他公司以房抵债，例如，房地产企业将开发产品抵偿应付其他公司债务

时，借：应付账款

——

某公司，贷：主营业务收入、应交税费

——

应交增值税

——

销项税

额；借：主营业务成本，贷：开发产品。

对于建筑施工单位作为接收房产方，会计分录为：借：固定资产等、应交税费

——

应交

增值税

——

进项税额，贷：应收账款。双方分别给对方开具发票，各自进行纳税申报。以房

抵债的账务处理需严格按照会计准则和相关法规进行，确保财务数据的准确和合规。同时，不

同的交易主体和交易情况可能会导致账务处理略有差异，在实际操作中应根据具体情况进行调

整和处理。

二、以房抵债的税务问题

（一）涉及税种

以房抵债过程中涉及多种税种。

•

契税

：当债权人取得房产时，需要按照抵债金额计算并缴纳契税。税率通常在

3%

至

5%

之间，确切税率取决于地方规定。

•

营业税

：对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按

“

销售不动

产

”

税目征收营业税。由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。

产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及

租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

•

房产税

：取得抵债房产后，无论是否办理了不动产权证书，都应申报缴纳房产税。

对于未出租的房产，通常从取得次月开始依照房产的原值减除一定比例后的余值征税。

•

城镇土地使用税

：在以房抵债过程中，可能涉及城镇土地使用税的缴纳。具体情况

需根据房产所在地的相关规定确定。

•

印花税

：无论是取得还是持有抵债房产，都可能需要缴纳印花税。取得房产时，按

民营科技　２００９年第５期　

浅谈房地产企业税收筹划　

车宏伟　

（哈尔滨市阿城区房地产事业管理局，黑龙江哈尔滨１５０３００）　经济论坛　

摘要：我国税法和会计法规定，企业可在法律允许的范围内选择自己的会计政策，从而给企业提供了合理避税的空间。着重从会计政策的角　度分析房地产企业税收筹划的主要方式。　

关键词：税收筹划；会计政策；房地产　

划　

企业时常会有坏账发生，房地产企业更是如此。发生坏账取得税务机关　

认可后，作为坏账损失冲减应纳税所得额，节约所得税的上缴。需注意的是，　不是所有坏账都可作为坏账损失处理。因此，避税者必须清楚什么条件下的　

坏账可以列为坏账损失。此外，企业已列为坏账损失的应收款额在以后年度　全部或部分回收的，应计入收回年度的应纳税所得额。　

２利用折旧、折耗和摊销的会计处理方法进行税收筹划　固定资产折旧、无形资产和递延资产摊销是交纳所得税前准予扣除的项　

目。在收入既定的情况下，折旧和摊销额越大，应纳税所得额就越少。会计上　

可用的折ＩＥＩＹｙ￣＠展多，加速折旧就是一种比较有效的合理避税方法。对于没　有明确规定折旧或摊销年限的资产可尽量选择较短的年限。缩短折旧年限有　

利于加速成本收回，可使后期成本费用提前，从而使前期会计利润发生后移。　在税率稳定的情况下，所得税递延交纳，相当于向国家取得了一笔无　贷款。　

３利用销售定价进行税收筹划　

纳税人在销售房地产时售价的确定应遵循的规律是：当除销售税金及附　加后的扣除项目金额为ｂ时，将售价定位１．２８４８ｂ是该纳税人可以享受免税　优惠的最高价位。这—价格既可享受免税又可获得较大的收益，如果售价低　

于该价位，虽也能享受免税，却只能获取较低的收益；如果提高售价，则必须　

使价格高于１．３７４５ｂ，否则价格带来的收益将不足以弥补价格提高所增加的　

税收负担。　

４利用收入的确认进行税收筹划　

随着消费者对房屋个ｆ生化要求的提高，房地产企业从原来的毛坯房向装　

饰房发展，装修标准逐年提高，装修费用在房款中所占的比重逐年提高。房地　

房地产企业土地增值税税收风险及筹划

近年来，随着房地产市场的快速发展，房地产企业的土地增值税问题愈加突出。土地增值税是房地产企业常常需要面临的风险之一，如何降低土地增值税税负，有效进行税收筹划，成为众多房地产企业亟需解决的问题。

首先，房地产企业应该对土地增值税法律法规有所了解。土地增值税是指在土地所有权转移、房屋所有权转移和土地使用权出让过程中产生的增值部分，依照国家规定向国家缴纳的税款。房地产企业应该掌握土地增值税的征收标准、计算方式以及纳税期限等基础知识，以便更好地进行税收筹划。同时，还需要了解土地增值税优惠政策以及适用条件，如免征、减征和缓征等福利政策，以便在税收筹划时谨慎把握。

其次，房地产企业应该优化土地交易结构，降低土地增值税税负。房地产企业在土地交易过程中，可通过合理设计交易结构来降低土地增值税税负。例如，将土地指定为公司货币认购资金的出资方，将土地等价对换成其他资产等。同时，在土地交易过程中，也需要注意控制资金流动，避免在资金流转过程中出现非正常交易或虚假交易。还可以采用多年分期支付方式，将土地增值收益分摊到未来多年中，降低土地增值税税负。

第三，房地产企业应该留意土地增值税申报及缴纳期限，准确纳税。房地产企业在土地交易后，应及时履行纳税申报和缴纳的义务。土地增值税纳税期限要求比较严格，如果错过纳税期限将面临高额的滞纳金和罚款。因此，房地产企业需要在土地交易过程中积极关注土地增值税的申报和缴纳期限，并派专人负责纳税申报和缴纳工作，确保准确纳税，避免在税收筹划过程中面临风险。

综上所述，房地产企业在进行土地增值税税收筹划时，需要做好土地增值税法律法规的了解，采取合理的交易结构来避免高税负的风险，留意土地增值税申报及缴纳期限，保证准确纳税。只有这样，房地产企业才能更好地应对土地增值税风险，实现税收筹划的有效管理。

房地产开发企业土地增值税纳税筹划分析

随着中国房地产市场的发展和房地产业的繁荣，房地产开发企业越来越需要实施税务筹划来降低税收负担。其中，土地增值税是房地产开发企业面临的重要税项之一。本文将分析房地产开发企业土地增值税纳税筹划的相关问题。

一、土地增值税的基本概念

土地增值税是指在土地使用权、房屋等不动产所有权转让、赠与、交换等处置行为中，增值部分应纳税的税金。土地增值税的纳税对象是土地增值的权利人，在房地产开发中，通常是房地产开发企业。

二、土地增值税纳税筹划的方法

1. 合理规划土地经营项目，在合法合规的前提下选择适合项目的土地，减少未开发用地，避免无法建设导致使用受限的问题。同时，在土地出让过程中，可以采用多种方式来降低土地出让金，例如与政府协商降低出让金、提供社会公共设施、提高土地利用效率等。

2. 降低地价。房地产开发企业可以通过与土地所有者协商议价，获得更低的地价。此外，也可以通过向银行借款购买土地，利用银行的信贷杠杆，以较低的成本进行土地开发。

3. 合理安排财务结构。房地产开发企业可以通过与银行合作、发行债券等方式降低负债率，降低土地增值税的负担。

4. 注意与税务机关的沟通。房地产开发企业应该了解税务政策的变化，并及时与税务机关沟通，了解其纳税要求，避免税收风险。

5. 合理利用税收优惠政策。在国家税收政策中，对于特定的产业或行业往往有一些税收优惠政策，如地方政府所给予的政策、税收暂免政策等。房地产开发企业可以了解这些税收优惠政策，并在其合法的范围内加以利用。

三、相关法律法规

1. 房地产税法。房地产税法于2019年10月1日正式实施，重点解决了房地产税收政策中的一系列问题，包括房地产企业的纳税规定、税率、税基等方面问题。

2. 土地增值税法。土地增值税法对于土地所有权的转让、赠与、交换等处置行为中产生的增值部分应纳税的问题做了详细的规定。 3. 企业所得税法。企业所得税法规定了所有企业应该缴纳的所得税，并在其内涵上有精巧的发展与创新，如利润的界定、税收保护、税收减免等方面的明确定义。