投资房地产的税务筹划策略

【干货】房地产投资常用税务筹划方法

在最大程度上降低税负，基于现行的税收法规，利用上述方法可以有效地将土地增值税的纳税义务向后递延，同时，目前税法对于上述交易中涉及的其他税种也给予了一定的税收优惠。

筹划方案一：以房地产出资

如果基金想要并购一家公司所持有的一宗地块，可以考虑要求交易对手所属公司用土地出资设立项目公司的方式先将资产剥离，在法律和财务上做到风险隔离之后，再通过收购项目公司股权的方式达成并购交易。这种筹划方案的好处在于，可以将原公司的法律和财务风险与目标地块进行分离，从而可以取得较为干净的资产以进行后续运作。

第一步：设立环节

由目前持有房地产的目标公司以现金出资设立项目公司。公司需申请成为增值税一般纳税人，以获取后续房地产作价投资时的增值税专用发票的进项税抵扣。

第二步：投资环节

目标公司将土地作价对项目公司增资，大于实收资本的作价款计入资本公积。需缴纳税种主要包括：

1）增值税及附加税费

2）印花税（产权转移书据、资金账簿）

3）契税（受让方缴纳）

4）企业所得税

根据《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（“财税[2015]5号”）的相关规定，单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税（房地产开发企业除外）。

第三步：转让环节 目标公司将其持有的项目公司100%股权转让给基金，需出具评估报告。通常而言，因评估报告的使用年限为1年，投资后转让环节的房地产评估价格并未产生增值。因此目标公司在股权转让环节仅需缴纳印花税（产权转移书据贴花）。

筹划方案二：企业分立

或者也可以考虑要求交易对手所属公司通过企业分立的方式将目标地块分立到项目公司，之后基金再通过收购项目公司股权的方式达成并购交易。相比较土地出资的筹划方案，企业分立的方式无法完全做到风险隔离，因为分立公司和被分立公司在法律上就负债（或有负债）仍然需要承担连带责任。

房地产开发企业税务筹划策略

房地产开发企业是国民经济中非常重要的一部分，它对于国家的经济发展起到了重要的推动作用。对于房地产开发企业来说，税务筹划是非常重要的一环。通过实施科学合理的税务筹划，房地产开发企业可以有效地降低税负，提高盈利能力，从而为企业的发展创造更多的资源。

一、税收政策的分析

房地产开发企业在制定税务筹划方案时应该首先对当前的税收政策进行分析。通过分析当前的税收政策，企业可以了解目前的税法规定，税项明细及其影响，以及国家税收政策的变化趋势。从而对企业制定更为科学有效的税务筹划方案提供依据。

二、企业类型及信誉度的考虑

房地产开发企业根据企业类型和信誉度的不同也应该采取不同的税务筹划方案。例如，某些政策下纳税企业和非纳税企业在税负上会存在差异，需要根据企业类型来选择更为优惠的税务方案。同时，企业信誉度也是重要的考虑因素，根据不同的信誉度，企业可以在税务筹划方面进行差异化处理来减轻税务负担。

三、营业税改增增值税

房地产开发企业早在2016年就率先开始实施营改增，将营业税改为增值税。该项政策的实施对房地产开发企业的税务筹划有着重要的影响。企业可以在具体操作中加强对成本的把控，根据税负压力和成本结构的变化来进行调整，从而最大化减少税负和税前盈利进而提高税后盈利。

四、房产投资筹划

房地产开发企业在选择房产投资策略的时候，同样需要考虑到税务因素。企业在购置房产时，应该优先选择没有房产税的地区，避免房产税对企业的财务影响。同时，在选择房产投资时，也要考虑到房产增值的税收问题。企业应该在税收筹划时将房产增值税纳入考虑范围，从而为企业的长远发展提供保障。

五、房地产开发企业内部管理

对于房地产开发企业来说，内部管理是保证企业正常运转和发展的关键因素。在税收筹划方面，企业也应该加强对内部管理的规范，从而更好地实施税务筹划。企业可以通过加强成本管理，控制成本，降低企业税负，同时也可以强化风险管理，提高企业财务收益，实现税收筹划的目标。

房地产企业税务筹划和稽查实例

来源：天财会计网

一、基本情况：

某房地产公司成立于2007年2月，股东由某投资有限公司、某集团公司构成，随后购得327亩土地的使用权，进行房地产项目的开发，开发的楼盘有A、B、C、D等4栋高层楼房。

根据稽查计划安排，某地税稽查局于2010年3月对该房地产公司进行稽查，按照惯例，稽查人员先是检查该公司的“预收账款”账户，从账面看2007年至2009年该公司预售商品房收取的预收款有1亿元，基本都按照房地产企业缴纳营业税的期限缴纳了营业税等税金，仅有少数预售售房款以及将“他项权利登记费”、“抵押手续费”等代收款项列入到“其他应付款”科目而少缴了20余万元的营业税及附加，再就是少缴了土地使用税和部分印花税，看上去再没有其他问题了。

现场检查完毕后，稽查人员在科室的案情讨论会上汇报了上述问题，在汇报到印花税部分时，提到该房地产公司“其他应付款”科目中反映从某机电设备销售公司借款4320万元，没有按借款合同税目缴纳印花税，据该公司财务人员解释是因公司开发资金不足，就找老板朋友开的某机电设备销售公司分几次借了这4320万元。

从某机电设备销售公司借款4320万元？科室负责人听到这里心中顿时升起一团疑云，果真如此吗？难道真的就只是印花税的问题？在当前的经济形势下，一个机电设备销售公司居然能有几千万的资金外借给房地产公司？其中是否有猫腻？于是要求稽查人员次日再去该房地产公司，将这几笔借款的来龙去脉查清楚。次日，稽查人员再次来到该公司复查，该公司财务人员仍坚持上述说法，并表示他们当时认为这不是从银行贷的款就没有缴纳印花税，既然稽查局认定要按借款合同的税目缴印花税，公司愿意马上补缴。

三、查处经过：

为了彻底查清问题的真相，稽查局决定就此事展开外部调查，依照《税收征管法》第五十七条、五十九条的规定，向某机电设备销售公司发出了《税务检查通知书（二）》，对该机电设备销售公司与某房地产公司的资金往来情况等进行检查。通过检查发现，该公司的确分几次将累计4320万元“资金借”给了某房地产公司，但奇怪的是，该机电设备销售公司几年来居然没有一分钱的销售收入，那么其借出去的几千万元资金又是怎么来的呢？再对“其他应付款”科目进行检查，发现其资金是来自于几十个自然人。随后在对公司的注册情况进行检查时又发现，这家机电设备销售公司的大股东与某房地产公司的大股东都是某矿业集团公司。

投资性房地产税务筹划研究

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。投资性房地产的涉税处理涉及营业税、城建税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、印花税和企业所得税等多个税种，为合理保护企业利益，做好投资性房地产的税务筹划非常重要。

一、投资性房地产初始出租时税务筹划

第一，投资性房地产出租时合同合并与分立税务筹划。通常，企业将厂房出租租金收入直接关系到应缴纳的营业税、房产税等，房产租金收入高则承担的税负重，企业在进行税务筹划时，应尽量将房地产的租金和家俱及其他设备的租金分开，这样能有效地减轻企业税负。同样的道理，建造房地产作为投资性房地产出租时，将建筑物及附属设备分开核算，可以减少房屋建筑物的价值，减少房产税；房屋出租并提供水、电等服务的，将房屋租金与水、电费收入分开核算也可以起到节税作用。

例1：A公司为满足市场需求，扩大生产能力，新建厂房及设备均竣工并投入使用。原厂房及旧设备闲置，为盘活资产，提高资产利用率，A公司管理层积极与外界协商计划将原厂房设备出租（此业务为非融资租赁；A公司按直线法计提折旧，每年厂房设备折旧额合计为20万元）。

方案一：将原厂房及设备整体出租，签订一份出租合同，年租金100万元。

方案二：将原厂房及旧设备分别出租，分别签订厂房出租合同和设备出租合同，厂房租金70万元/年，设备租金30万元/年。分析：A公司的此出租业务涉及的税款包括：营业税、房产税、城建税及教育费附加、企业所得税及租赁合同的印花税。由于方案一与方案二营业收入相同，所以两方案的应缴纳的营业税、城建税及教育费附加相同；由于两方案合同金额相同，因此所缴纳的印花税不变。可见，两方案的税负差别在于所缴纳的房产税和企业所得税。

A公司需缴纳的营业税为：100×5%=5（万元）。

A公司需缴纳的城建税（假定为7%的税率）及教育费附加（假定为3%的税率）为：5×（7%+3%）=0.5（万元）。