房地产投资的税务筹划技巧

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----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 谈房地产企业税务筹划

一、房地产企业税收情况概述

税务筹划，是纳税人在国家税收法律规定许可范围内，通过对投资、经营、核算等一系列经济活动的事先安排，以充分利用税收法规所提供的包括减免税在内的一切税收优惠政策和运用税收法规所允许的技术差异，从而达到尽可能降低税收负担或递延缴纳税款的目的，以使纳税人获得最大的经济利益。在对房地产项目税收进行筹划之前，有必要先了解一下当前房地产项目税收立法整体情况。一个房地产项目从招投标、开发、建设到销售（转让）过程主要涉及以下这些税种：企业所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、契税等，相对应的法规为各税种暂行条例及其实施细则以及财政、税收部门的规章、通知、批复等。因此，进行税务筹划，必须是在充分了解国家税收政策的基础上结合企业的自身情况进行。税务筹划的分类主要可以分为分行业、分税种、根据经营活动三种类别进行筹划。房地产项目可以从企业的经营活动以及区分不同税种进行税务筹划。

二、根据房地产企业的日常经营活动进行税务筹划

房地产企业从土地使用权的出让，一直到房产完工进行销售过程需要与其他企业发生交易行为，比如资金借贷、合作开发、投资入股等；同时房地产企业也会由于日常的经营需要，进行企业框架的重组，比如设立项目公司、销售公司、公司分立、合并等。在这些日常经营活动中，都涉及到税收方面的问题，由于采用不同的方式进行经营活动，所带来的税负是不一样，因此可以通过科学、合理的经营方式来取得合法合理节税、减轻企业税负的效果：

房地产开发企业税务筹划策略

房地产开发企业是国民经济中非常重要的一部分，它对于国家的经济发展起到了重要的推动作用。对于房地产开发企业来说，税务筹划是非常重要的一环。通过实施科学合理的税务筹划，房地产开发企业可以有效地降低税负，提高盈利能力，从而为企业的发展创造更多的资源。

一、税收政策的分析

房地产开发企业在制定税务筹划方案时应该首先对当前的税收政策进行分析。通过分析当前的税收政策，企业可以了解目前的税法规定，税项明细及其影响，以及国家税收政策的变化趋势。从而对企业制定更为科学有效的税务筹划方案提供依据。

二、企业类型及信誉度的考虑

房地产开发企业根据企业类型和信誉度的不同也应该采取不同的税务筹划方案。例如，某些政策下纳税企业和非纳税企业在税负上会存在差异，需要根据企业类型来选择更为优惠的税务方案。同时，企业信誉度也是重要的考虑因素，根据不同的信誉度，企业可以在税务筹划方面进行差异化处理来减轻税务负担。

三、营业税改增增值税

房地产开发企业早在2016年就率先开始实施营改增，将营业税改为增值税。该项政策的实施对房地产开发企业的税务筹划有着重要的影响。企业可以在具体操作中加强对成本的把控，根据税负压力和成本结构的变化来进行调整，从而最大化减少税负和税前盈利进而提高税后盈利。

四、房产投资筹划

房地产开发企业在选择房产投资策略的时候，同样需要考虑到税务因素。企业在购置房产时，应该优先选择没有房产税的地区，避免房产税对企业的财务影响。同时，在选择房产投资时，也要考虑到房产增值的税收问题。企业应该在税收筹划时将房产增值税纳入考虑范围，从而为企业的长远发展提供保障。

五、房地产开发企业内部管理

对于房地产开发企业来说，内部管理是保证企业正常运转和发展的关键因素。在税收筹划方面，企业也应该加强对内部管理的规范，从而更好地实施税务筹划。企业可以通过加强成本管理，控制成本，降低企业税负，同时也可以强化风险管理，提高企业财务收益，实现税收筹划的目标。

房地产投资的税务筹划

随着经济的发展和城市规模的扩大，房地产投资成为了许多人关注的焦点。然而，在进行房地产投资时，税务筹划是一个必须要考虑的重要因素。合理的税务筹划可以最大限度地优化投资回报，并降低税务风险。本文将探讨房地产投资的税务筹划及其关键要点。

一、合理选择房地产投资形式

在进行房地产投资时，投资者需要根据自身的情况合理选择投资形式。常见的房地产投资形式包括直接购买房产、通过房地产开发企业购买股权或基金份额等。每种形式都有其特点和税务影响。投资者应根据自身需求和税务优惠政策，选择最适合自己的投资形式。

二、合理利用税收政策

在房地产投资中，合理利用税收政策能够有效降低税务负担。例如，根据国家的相关政策，投资者可以享受购房税收优惠政策，如购房公积金贷款利息税收优惠、首套房免征个人所得税等。此外，投资者还可以通过合理的资产配置，利用税收政策上的空间，实现房地产投资的税收优势。

三、合理规避税务风险

在房地产投资中，税务风险是不可忽视的。投资者需要合理规避税务风险，避免处于不利的税务地位。首先，投资者应了解相关法规，确保投资行为符合法律法规的规定。其次，投资者应避免通过虚假的交易手段来规避税务。此外，投资者还应及时了解税收政策的变化，针对性地调整自己的投资策略，以最大限度地降低税务风险。

四、合理资产配置与税务筹划

在房地产投资中，合理的资产配置与税务筹划密不可分。投资者可以通过合理的资产配置，实现税务筹划的目的。例如，投资者可以通过合理的资产组合配置，合理分配投资风险，在不同地区、不同类型的房产中进行投资，以达到最佳的税务效果。此外，投资者还可以通过租赁等方式进行资产运营，通过租金收入来分摊房地产投资的税务负担。

五、合理选择投资时机

在房地产投资中，选择合适的投资时机也是一项重要的税务筹划措施。投资者可以通过分析市场趋势，选择合适的时机进行投资，以提高投资回报和降低税务风险。此外，在购房时，投资者可以根据相关税收政策的变化，选择购房的时间点，以最大限度地享受税收优惠。

房地产企业税务筹划和稽查实例

来源：天财会计网

一、基本情况：

某房地产公司成立于2007年2月，股东由某投资有限公司、某集团公司构成，随后购得327亩土地的使用权，进行房地产项目的开发，开发的楼盘有A、B、C、D等4栋高层楼房。

根据稽查计划安排，某地税稽查局于2010年3月对该房地产公司进行稽查，按照惯例，稽查人员先是检查该公司的“预收账款”账户，从账面看2007年至2009年该公司预售商品房收取的预收款有1亿元，基本都按照房地产企业缴纳营业税的期限缴纳了营业税等税金，仅有少数预售售房款以及将“他项权利登记费”、“抵押手续费”等代收款项列入到“其他应付款”科目而少缴了20余万元的营业税及附加，再就是少缴了土地使用税和部分印花税，看上去再没有其他问题了。

现场检查完毕后，稽查人员在科室的案情讨论会上汇报了上述问题，在汇报到印花税部分时，提到该房地产公司“其他应付款”科目中反映从某机电设备销售公司借款4320万元，没有按借款合同税目缴纳印花税，据该公司财务人员解释是因公司开发资金不足，就找老板朋友开的某机电设备销售公司分几次借了这4320万元。

从某机电设备销售公司借款4320万元？科室负责人听到这里心中顿时升起一团疑云，果真如此吗？难道真的就只是印花税的问题？在当前的经济形势下，一个机电设备销售公司居然能有几千万的资金外借给房地产公司？其中是否有猫腻？于是要求稽查人员次日再去该房地产公司，将这几笔借款的来龙去脉查清楚。次日，稽查人员再次来到该公司复查，该公司财务人员仍坚持上述说法，并表示他们当时认为这不是从银行贷的款就没有缴纳印花税，既然稽查局认定要按借款合同的税目缴印花税，公司愿意马上补缴。

三、查处经过：

为了彻底查清问题的真相，稽查局决定就此事展开外部调查，依照《税收征管法》第五十七条、五十九条的规定，向某机电设备销售公司发出了《税务检查通知书（二）》，对该机电设备销售公司与某房地产公司的资金往来情况等进行检查。通过检查发现，该公司的确分几次将累计4320万元“资金借”给了某房地产公司，但奇怪的是，该机电设备销售公司几年来居然没有一分钱的销售收入，那么其借出去的几千万元资金又是怎么来的呢？再对“其他应付款”科目进行检查，发现其资金是来自于几十个自然人。随后在对公司的注册情况进行检查时又发现，这家机电设备销售公司的大股东与某房地产公司的大股东都是某矿业集团公司。