国房景气指数分析

2022年房地产行业运行分析一、房地产开发投资完成情况1—4月份，全国房地产开发投资39154亿元，同比下降2.7%；其中，住宅投资29527亿元，下降2.1%。

二、商品房销售和待售情况1—4月份，商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；其中，住宅销售面积下降25.4%。

商品房销售额37789亿元，下降29.5%；其中，住宅销售额下降32.2%。

三、房地产开发企业到位资金情况1—4月份，房地产开发企业到位资金48522亿元，同比下降23.6%。

其中，国内贷款6837亿元，下降24.4%；利用外资38亿元，增长129.4%；自筹资金16271亿元，下降5.2%；定金及预收款15357亿元，下降37.0%；个人按揭贷款8037亿元，下降25.1%。

四、房地产开发景气指数4月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为95.89。

首先：成交面积、成交金额4月全面低迷1—4月份商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；其中，住宅销售面积下降25.4%。

商品房销售额37789亿元，下降29.5%；其中，住宅销售额下降32.2%。

拆分单月数据可以看到，4月单月销售面积销售额，同比均出现了非常明显的下调。

是5年来市场最低值，成交额同比下调超过46%。

其次，楼市低迷， 2022年主要是疫情影响楼市在1-4月出现明显下调的原因主要有：、1：市场未恢复信心2021年楼市房贷排队现象严重，严重制约了楼市成交。

房贷全面收紧，虽然最近有所恢复，但市场信心没有全面恢复2：2021年疫情波动导致前值过高，2022年4月全国疫情影响巨大整体看，因为2021年整体市场上半年萧条，下半年井喷，所以去年下半年整体数值较高，2022年4月整体疫情影响巨大，特别是2021年4月整体市场活跃，出现了同比数据明显下调。

3：楼市宽松政策井喷，但暂时市场还未完全见底经过几年的深度调控，房地产市场显现出一些疲态，加之相关部门对房地产开发企业在融资端的监管，让企业压力倍增，新房降价销售的现象在一些城市和区域逐渐增多。

/200207/08/2104.shtml“国房景气指数”编制方案与测算方法一、“国房景气指数”的界定及编制流程定义和说明国房景气指数是综合反映全国房地产业发展景气状况的总体指数，“国房景气指数”可以从土地、资金、开发量、市场需求等角度显示全国房地产业基本运行状况，波动幅度，预测未来趋势，为国家宏观调控提供预警机制，为投资者选择投资机遇提供统计信息。

“国房景气指数”是借鉴景气指数体系的原理，由属于超前、同步、滞后性质的指数指标（注意：这里仅指性质，而不是理论上真正起超前、同步、滞后作用的指标）组成，根据合成指数的计算方法，在计算分类指数的基础上，而得到的一个加权平均综合指数。

“国房景气指数”的编制流程“国房景气指数”的编制大体上分为八个步骤，一是确定指标体系，可分为参与计算和用于分析的两部分；二是建立“国房景气指数”原始指标数据库和数据调整；三是消除量纲影响；四是确定权数；五是确定基准对比时期；六是消除季节、价格因素影响；七是建立分在指数和“国房景气指数”计算的数字模型；八是“国房景气指数”的计算结果与分析。

二、“国房景气指数”指标体系的确定按照上述原则，“国房景气指数”的指数指标体系分为两部分：一是参与计算用的指数指标；二是用于分析研究的指数指标。

具体包括：用于计算国房景气指数的指标有（1）土地出让收入指数；（2）本年完成开发土地面积指数；（3）房地产开发投资指数；（4）本年资金来源指数；（5）商品房销售价格指数；（6）新开工面积指数；（7）房屋竣工面积指数；（8）空置面积指数。

用于分析报告用的指数指标，也是四个方面共14个指标。

具体为：（1）新开工面积指数；（2）房屋施工面积指数；（3）国有单位投资指数；（4）国内贷款指数；（5）利用外资指数；（6）自筹资金指数；（7）住宅销售价格指数；（8）办公楼销售价格指数；（9）商业营业用房销售价格指数；（10）个人商品房销售额指数；（11）竣工房屋价值指数；（12）住宅空置面积指数；（13）办公楼空置面积指数；（14）商业营业用房空置面积指数。

要点提示★2004年房地产投资增长幅度逐月落低，1-6月份增长幅度差不多低于2002年和2003年同期的增长水平，标明自往年以来国家采取的一系列操纵投资高速增长的政策措施已初见成效。

★1-6月份，全国房地产开发企业资金来源增幅比一季度落低20.4个百分点，特别是流淌资金贷款逐月负增长。

在资金来源中国内贷款和拖欠工程款的比重明显下落，而由房屋需求较旺带来的售房定金及预付款的大幅增长，成为房地产开发企业的重要资金来源。

★二季度，全国35个大中都市房屋销售价格比往年同期上涨10.4%，土地交易价格上涨11.5%，房屋租赁价格上涨1.0%。

★宏瞧紧缩政策将加剧行业结构调整；建筑原材料价格上涨使企业开发本钞票上升；开征物业税有利于平抑房价，落低购房门槛。

★估量2004年房地产业投资增幅在20%左右，2005年会回落到15%左右的水平；今后房价将维持升势，但升幅不大；与此相对应，行业平均盈利水平将下落；房地产开发公司优胜劣汰加剧。

名目Ⅰ本原数据一、全国房地产开发投资情况单位：亿元，%二、各地区房地产开发投资情况单位：亿元，%三、全国房地产土地开发与销售情况单位：万平方米，亿元四、各地区土地开发与购置增长情况单位：亿元，万平方米，%五、各地区房地产开发规模与开、竣工面积增长情况单位：万平方米，%六、各地区商品房住宅销售增长情况单位:万平方米，亿元，%数据来源：以上数据来源于国家统计局Ⅱ市场运行状况今年以来，全社会固定资产投资呈高速增长势头。

一季度全社会固定资产投资同比增长43%，增幅比往年同期提高了15.2个百分点；钢铁、水泥投资增长一倍以上；其中房地产开发投资增长41.1%，。

针对这种情况，中心采取了一系列宏瞧调控措施，连续出台与房地产市场相关的多项重大政策，如对房地产名目坚持适度从紧的供地政策、紧缩房地产开发信贷政策等，旨在从房地产开发的源头——土地和金融两方面来对行业进行调控。

上半年房地产市场运行情况显示，这一系列宏瞧调控措施差不多取得初步成效：房地产开发投资增长幅度逐月落低，1-6月份全国累计完成房地产开发投资增幅比往年同期回落5.3个百分点，比今年一季度回落12.4个百分点；房地产开发贷款增速放缓，资金来源偏紧；土地开发面积和商品房竣工面积增速也持续回落。

/200207/08/2104.shtml“国房景气指数”编制方案与测算方法一、“国房景气指数”的界定及编制流程定义和说明国房景气指数是综合反映全国房地产业发展景气状况的总体指数，“国房景气指数”可以从土地、资金、开发量、市场需求等角度显示全国房地产业基本运行状况，波动幅度，预测未来趋势，为国家宏观调控提供预警机制，为投资者选择投资机遇提供统计信息。

“国房景气指数”是借鉴景气指数体系的原理，由属于超前、同步、滞后性质的指数指标（注意：这里仅指性质，而不是理论上真正起超前、同步、滞后作用的指标）组成，根据合成指数的计算方法，在计算分类指数的基础上，而得到的一个加权平均综合指数。

“国房景气指数”的编制流程“国房景气指数”的编制大体上分为八个步骤，一是确定指标体系，可分为参与计算和用于分析的两部分；二是建立“国房景气指数”原始指标数据库和数据调整；三是消除量纲影响；四是确定权数；五是确定基准对比时期；六是消除季节、价格因素影响；七是建立分在指数和“国房景气指数”计算的数字模型；八是“国房景气指数”的计算结果与分析。

二、“国房景气指数”指标体系的确定按照上述原则，“国房景气指数”的指数指标体系分为两部分：一是参与计算用的指数指标；二是用于分析研究的指数指标。

具体包括：用于计算国房景气指数的指标有（1）土地出让收入指数；（2）本年完成开发土地面积指数；（3）房地产开发投资指数；（4）本年资金来源指数；（5）商品房销售价格指数；（6）新开工面积指数；（7）房屋竣工面积指数；（8）空置面积指数。

用于分析报告用的指数指标，也是四个方面共14个指标。

具体为：（1）新开工面积指数；（2）房屋施工面积指数；（3）国有单位投资指数；（4）国内贷款指数；（5）利用外资指数；（6）自筹资金指数；（7）住宅销售价格指数；（8）办公楼销售价格指数；（9）商业营业用房销售价格指数；（10）个人商品房销售额指数；（11）竣工房屋价值指数；（12）住宅空置面积指数；（13）办公楼空置面积指数；（14）商业营业用房空置面积指数。

第２９卷第３期Ｖｏｌ．２９　Ｎｏ．３统计与信息论坛Ｓｔａｔｉｓｔｉｃｓ　＆Ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ　Ｆｏｒｕｍ２０１４年３月Ｍａｒ．，２０１４收稿日期：２０１３－０６－２８作者简介：张宇青，男，安徽铜陵人，博士生，研究方向：农村金融与数量经济；周应恒，湖南长沙人，教授，博士生导师，研究方向：农业经济管理；易中懿，安徽金寨人，教授，博士生导师，研究方向：农业经济管理。

【统计应用研究】经济预警指数、国房景气指数与ＣＰＩ指数波动溢出实证分析———基于三元ＶＡＲ－ＧＡＲＣＨ－ＢＥＫＫ模型张宇青１，周应恒１，易中懿２（１南京农业大学经济管理学院，江苏南京２１００９５；２江苏大学党委，江苏镇江２１２０１３）摘要：建立三元ＶＡＲ－ＧＡＲＣＨ－ＢＥＫＫ模型对中国经济预警指数、国房景气指数和ＣＰＩ指数间的ＡＲＣＨ型和ＧＡＲＣＨ型波动溢出进行了分析，发现经济预警指数和国房景气指数当期波动均受到了自身滞后残差平方与滞后波动的显著影响，但ＣＰＩ指数波动不存在ＡＲＣＨ和ＧＡＲＣＨ效应。

ＣＰＩ指数对经济预警指数和国房景气指数有显著的波动溢出作用，经济预警指数对国房景气指数存在波动溢出作用。

因此，国家制定宏观经济政策时应避免分割控制模式，积极建立动态制度框架和信息沟通机制以抵御风险。

关键词：经济预警指数；国房景气指数；ＣＰＩ；波动溢出；ＶＡＲ－ＧＡＲＣＨ－ＢＥＫＫ中图分类号：Ｆ２２４．０ 文献标志码：Ａ 文章编号：１００７－３１１６（２０１４）０３－００３６－０６一、引　言改革开放以来，随着中国住房制度和城市土地使用制度的不断完善，房地产业取得了迅猛发展，成为拉动中国经济快速增长的主导力量之一，住房与城乡建设部的统计数据表明：多年来房地产业对经济增长的贡献率一直保持在２％以上，并且产生了大量的就业岗位。

房地产业的火爆加速了通货膨胀，房价高涨促使国际、国内热钱大量投资于地产业，各种资源要素（劳动力、建筑原材料、土地）的成本大幅攀升，造成了货币购买力的急剧下降和居民储蓄预防性动机的提高。

对当前房地产市场形势的几点分析和建议整体看，2020年1—9月房地产市场整体继续向下调整。

继2季度70大中城市二手住宅销售价钱同比下降以后，70大中城市衡宇销售价钱和新建商品住宅销售价钱在8月份和9月份持续显现环比下降局面，房地产开发投资意愿持续下降。

从周期分析的角度看，我国房地产市场此刻已经进入了一次尚未见底、可能持续2—3年的衰退。

一、2020年1—9月房地产市场运行状况（一）房地产市场销量增加持续12个月维持下行2020年房地产市场继续去年4季度的下行态势，在以后收入预期显著下降，和资产价钱暴跌带来负的财富效应背景下，民众购房意愿普遍下降。

1—9月商品衡宇销售面积同比负增加%。

商品住宅、办公楼、商业用房等各类要紧类型物业的销售面积均同比下降。

商品衡宇空置面积迅速增加，2020年8月末同比增加%。

购房者“观望”态势从珠三角区域已经慢慢蔓延到全国范围。

40个重点城市中有15个城市商品衡宇销售面积比去年减少30%以上，北京、深圳、宁波等城市商品衡宇销售面积乃至同比下降50%左右。

（二）70个大中城市房价显现绝对下降2020年1—9月，70大中城市衡宇销售价钱同比涨幅逐月快速回落，环比价钱小幅波动。

衡宇销售价钱环比涨幅由2007年3季度的%降为4季度的%，继而又降为2020年1季度的%和2季度的%，7月为%，8月和9月那么为－%。

其中，商品住宅销售价钱环比涨幅由2007年3季度的%降为4季度的%、2020年1季度的%和2季度的%，7月为%，8月那么为－%，9月为－%；二手住宅销售价钱环比涨幅由2007年3季度的%降为4季度的%和2020年1季度的%，2季度那么为－%，7月为%，8月那么不升不降，9月为%。

2020年上半年，70大中城市中有20%的城市住房价钱显现下降，7月和8月这些城市住房价钱继续下降。

其中，珠三角地域要紧城市房价显现较大幅度下降，深圳商品住宅和二手住宅销售价钱比年初别离下降了10%和15%，90平方米以下商品住宅销售价钱比年初下降了15%；广州、惠州商品住宅和二手住宅销售价钱均比年初下降5%左右。