“国房景气指数”编制方案与测算方法

什么是房地产景气指数?导读:本文介绍在房屋买房，购房政策的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。

房地产开发景气指数是反映房地产业发展景气状况的综合指数。

它是根据经济周期波动理论和景气指数原理，采用合成指数的计算方法，从房地产业发展必须同时具备的土地、资金和市场需求三个基本条件出发，选择房地产开发、资金来源、土地出让收入、完成土地开发面积、空置面积、新开工面积、竣工面积、商品房销售价格这8个具有代表性的统计指标进行分类指数测算，然后进行加权平均得到的总体指数，并以1994年12月为基期对比计算出用百分制表示的指数体系。

国房景气指数"国房景气指数"是全国房地产开发业综合景气指数的简称。

它是对房地产业发展变化趋势和变化程度的量化反映，由8个分类指数合成运算出综合指数，并用百分制表示。

其中，综合指数值100为景气线，100以上为景气空间，100以下为不景气空间。

通过对景气所处空间、景气值波动幅度、趋势的评估发布，可为国家宏观调控提供决策依据，也为社会提供统计信息，引导中国房地产业健康、有序发展。

"国房景气指数"是反映房地产市场景气变化趋势和程度的综合指数，其数据资料来源于国家统计局房地产统计机构进行的全面调查，而且数据资料可以月月更新，保证"国房景气指数"按月发布。

同时，"国房景气指数"是由政府统计部门编制，是代表国家行使统计监督职能的政府行为，因此，具有及时性、综合性和性等特点。

"国房景气指数"的计算（8部分）一是确定指标体系二是建立原始指标数据库三是消除量纲的影响四是确定权数五是确定基准对比时期六是消除季节、价格因素的影响七是建立分类指数和"国房景气指数"计算数学模型八是"国房景气指数"计算结果的分析报告国房景气指数作用通过分析报告可综合反映全国房地产业运行的景气状况，政府可以据此制定房地产改革和发展的各项政策，出台调节房地产健康发展的有效措施，者可以接受信息的正确导向，权衡的得失利弊，支配自己的行为.这样就对房地产业的健康发展起到了信息导向作用。

0791158巩成贺房地产营销第一次作业查资料， 查资料，国房景气指数 2007 年 9 月，到 2011 年 3 月，并房地产景气进行分 析预测国房景气指数"是全国房地产开发业综合景气指数的简称。

它是对房地产业 发展变化趋势和变化程度的量化反映， 8 个分类指数合成运算出综合指数， 由 并 用百分制表示。

其中，综合指数值 100 为景气线，100 以上为景气空间，100 以 下为不景气空间。

通过对景气所处空间、景气值波动幅度、趋势的评估发布，可 为国家宏观调控提供决策依据， 也为社会提供统计信息， 引导中国房地产业健康、 有序发展。

•国房景气指数为 102.9（ 国房景气指数为 102.9（2011 年 2 月）•由上图所知 2007 年 9 月到 11 月，房地产景气指数处于上行区间，都在 100 以上，到了 2007 年 11 月攀升到 106.59，达到了 2007 年全年的高位，说明房地产投资很热，新开工面 积增加，企业新开楼盘增多，形成了供销两旺，这时就有不少企业开始投资房地产，形成房 地产企业发展的辉煌，之后，指数就不断下滑，一直下滑到 2009 年 3 月的 94.74，下滑了 11.85 点。

这个国房景气指数基本上反映了全国楼市 2007 年疯狂飙升的走势， 也和随后的全国楼市向下调整的趋势比较吻合。

2009 年 3 月虽然环比 2 月依然下跌 0.12 点，但是跌幅已 经收窄了。

显示出房地产开发商的信心还是有所企稳——毕竟，3 月的房价有点“止跌企稳” 的兆头。

多数楼盘的价格都比 2008 年 12 月有了一定程度的涨幅，有些甚至达到 10%-30%。

但是，不少地产商的信心还不是很足，因为今年一季度这一波回暖，主要是压抑已久的刚性 需求的释放。

在国内领先的房企，都对后市持比较谨慎的态度，并没有因为前 3 个月销售打 了个翻身仗， 就兴高采烈。

如某大型房企万科将 09 年新开工面积比 2007 年实际完成数下调 23%，这已经是比较理想的。

我国房地产指数评析中图分类号：f293.3 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2010）12-042-01摘要在房地产市场中，房地产指数对于投资者，消费者和政府来说都是一种很重要的市场信息。

文章以“中房指数”、“国房指数”为例，对其编制方法进行评述，分析了我国现有房地产指数存在的缺陷，并提出完善的若干建议。

关键词房地产指数编制方法缺陷建议一、引言随着房地产市场逐渐升温，力图反映市场走势的各类指数也日益增多，除较早的中房指数、国房指数，还出现了上海、深圳、沈阳等许多地方指数以及证券公司、银行等推出的地产指数，甚至也有媒体推出了房地产指数。

一时之间，指数好像成了把握市场的良药，大有泛滥之势，实际上目前国内大多数指数体系不论是在理论架构还是时间操作方面都处于起步阶段，在样本数据的取得、指数公式的选择、指数的具体测算以及指数的应用等方面都存在这样或那样的问题。

二、我国房地产指数系统举例（一）中房指数1．“中房指数”是“中国房地产指数系统”的简称，是一套以价格指数形式反映全国各主要城市房地产市场发展变化轨迹和当前房价变动状况的指标体系，是我国最早研究，编制并公布的房地产价格指数系统。

其计算公式为：2．关于中房指数编制方法的几点说明中房指数是一种修正的拉氏指数，实际操作中以1994年11月为基期，以基期商品房比较价格为基值，基期指数定为1000点，属于定期指数；计算时采用加权平均方法，权数采用基期时各类物业的规模比重。

基期与权数在一定时段内固定，在市场结构有了较大变化时，调整基期与权数。

由于权数固定，中房指数在计算时可以消除权数变化对指数的影响，可以更纯粹地反映“同类同质商品”的价格变动情况。

由于中房指数属于定基指数，不同时期指数值都可以直接对比，具有比较好的历史可比性，可以采用图表形式直观表现。

采用这一表现方法，可以直观地表示出市场周期发展状况以及目前市场形势，趋势和幅度。

3．中房指数的缺陷的分析（1）指数测算方法不够完善现实应用的公式未考虑物业结构类型的变动，公式所选用的权重是报告期的物业面积，而原始公式所用的权重是固定（即基期）的物业面积。

景气指数编制的一般方法宏观经济景气动向分析方法，是在既有的统计指标基础之上，筛选出具有代表性的指标，建立一个经济监测指标体系，并以此建立各种指数或模型来描述宏观经济的运行状况和预测未来走势。

由于这套指标的描述和预测功能，我们也称该指标体系为宏观经济的"晴雨表"或"报警器"。

但它之所以能象"晴雨表"或"报警器"那样发挥监测和预警的作用，第一是因为经济本身在客观上存在着周期波动；第二是因为在经济波动过程中，经济运行中的一些问题可以通过一些指标率先暴露或反映出来。

利用景气指数进行分析，就是用经济变量之间的时差关系指示景气动向。

首先是确定时差关系的参照系，即基准循环，编制景气循环年表；其次，根据基准循环选择超前、同步、滞后指标；最后编制扩散指数和合成指数来描述总体经济运行状况、预测转折点。

经济波动的复苏、扩张、收缩和萧条都不是在某一个月发生的，而是通过许多经济变量在不同的经济过程中的不断演化而逐渐展开的。

我们可以根据不同的经济变量参予经济波动各个阶段的先后顺序来确定基准点，最后再根据专家建议来确定各阶段特别是峰和谷的转折点日期。

峰和谷的转折点日期就构成了景气循环年表。

所以，景气监测的第一步工作就是编制景气循环年表。

根据景气循环年表，我们就可以把一系列监测指标划分为先行、一致、滞后指标。

一致指标，也叫同步指标。

这些指标峰与谷出现的时间与总体经济运行峰与谷出现的时间一致，可以综合地描述总体经济所处状态。

如工业总产值，社会消费品零售总额等。

先行指标，也叫领先指标。

利用这些指标可以事先预测总体经济运行的峰和谷。

如机械产品订货、股票指数、广义货币Ｍ２（美国）等。

滞后指标是对总体经济运行中已经出现的峰和谷的一种确认。

如利息率、库存等。

对这些指标进行逆转，也可以得到很好的超前指标。

这些超前、一致、滞后指标，共同构成了景气指标体系。

经济的周期波动是通过一系列经济变量的活动来传递和扩散的。

文／盛丽聂安达覃晓梅刘葳２００２年后，政府陆续出台了有关土地、金融方面的宏观政策，在经过两年的完善与深化后，宏观调控对市场的规范与发展发挥了很好的调控作用；自２００３年下半年以来，围绕“房地产泡沫”的讨论始终没有停止过；而２００４年的房地产市场则更是值得总结与回味的一年。

热热闹闹的争论，让房地产开发的各个参与角色都有机会不断的、谨慎细致的审视市场，审视现在的开发行为，审视未来的改变。

在各种不同声音的对峙中，在一系列宏观政策的调控下，让我们看看市场都发生了哪些变化，预测一下市场可能将要有什么样的变化吧。

为此，本刊特邀请世邦魏理仕、中原、华高莱斯等专业公司根据２００４年１～９月的国房景气指数对中国，特别是对北京的房地产市场情况进行了分析，并据此对２００５上升１．５５点，与去年同期相比下降１．１４点，表明２００４年房年的房地产市场进行了预测。

地产开发总体景气水平在逐步升高，但仍低于去年同期水中原平。

之后国房景气综合指数在５月和７月均有小幅回升，但－、综合指数走辨情批升高幅度在０．１点左右。

９月国房景气指数为１０４．８３点，与２００４年１～９月，国房景气指数始终处于景气上升空上月相比下降０．３３点，与去年同期相比下降１．８２点。

国房间。

综合指数的基本走势是“高开低走”，由年初的最高点景气指数整体呈平稳下降趋势，并且与上年相比水平明显下１０７．７５点，经过年中的小幅振荡，最后回落到１０４．８３点的降（见表１）。

景气水平。

２００４年１～９月房地产开发综合指数反映出全国●：、｛ｊ要分类指数走势情况房地产开发市场总体趋势由年初的过快发展逐步回落到相１．房地产开发投资指数对平稳发展的过程。

２００４年１～９月，全国房地产开发投资指数同样呈现高２００４年１月，国房景气指数为１０７．７５点，与上月相比开低走的态势（见表２）。

２０｝城市于｝发１２２００４－ＵＲＢＡＮＤＥＶＥＬＯＰＭＥＮｒ●■■■■万方数据２００４年１月份，房地产开发投资指数为１１０．８９点，相比２００３年１２月份上升了３．７８点，相比２００３年同期也有大幅增长，上升了６．２０点。

中国房地产指数系统全解(2007-06-24 10:44:43)转载标签：谢青竹房地产指数解释"国房景气指数"是全国房地产开发业综合景气指数的简称。

它是对房地产业发展变化趋势和变化程度的量化反映，由8个分类指数合成运算出综合指数，并用百分制表示。

其中，综合指数值100为景气线，100以上为景气空间，100以下为不景气空间。

通过对景气所处空间、景气值波动幅度、趋势的评估发布，可为国家宏观调控提供决策依据，也为社会提供统计信息，引导中国房地产业健康、有序发展。

"国房景气指数"是反映房地产市场景气变化趋势和程度的综合指数，其数据资料来源于国家统计局房地产统计机构进行的全面调查，而且数据资料可以月月更新，保证"国房景气指数"按月发布。

同时，"国房景气指数"是由政府统计部门编制，是代表国家行使统计监督职能的政府行为，因此，具有及时性、综合性和权威性等特点。

国房景气指数"的编制方法是根据经济周期波动理论和景气指数原理，采用合成指数的计算方法，从房地产业发展必须同时具备的土地、资金和市场需要三个基本条件出发，选择房地产开发投资、资金来源、土地转让收入、土地开发面积、新开工面积、竣工面积、空置面积、商品房销售价格等8个具有代表性的统计指标进行分类指数测算，再以1995年3月为基期对比计算出的综合指数体系。

"国房景气指数"的计算分为八个部分：一是确定指标体系，二是建立原始指标数据库，三是消除量纲的影响，四是确定权数，五是确定基准对比时期，六是消除季节、价格因素的影响，七是建立分类指数和"国房景气指数"计算数学模型，八是"国房景气指数"计算结果的分析报告。

通过分析报告可综合反映全国房地产业运行的景气状况，政府可以据此制定房地产改革和发展的各项政策，出台调节房地产健康发展的有效措施，投资者可以接受信息的正确导向，权衡投资的得失利弊，支配自己的投资行为.这样就对房地产业的健康发展起到了信息导向作用。

/200207/08/2104.shtml“国房景气指数”编制方案与测算方法一、“国房景气指数”的界定及编制流程定义和说明国房景气指数是综合反映全国房地产业发展景气状况的总体指数，“国房景气指数”可以从土地、资金、开发量、市场需求等角度显示全国房地产业基本运行状况，波动幅度，预测未来趋势，为国家宏观调控提供预警机制，为投资者选择投资机遇提供统计信息。

“国房景气指数”是借鉴景气指数体系的原理，由属于超前、同步、滞后性质的指数指标（注意：这里仅指性质，而不是理论上真正起超前、同步、滞后作用的指标）组成，根据合成指数的计算方法，在计算分类指数的基础上，而得到的一个加权平均综合指数。

“国房景气指数”的编制流程“国房景气指数”的编制大体上分为八个步骤，一是确定指标体系，可分为参与计算和用于分析的两部分；二是建立“国房景气指数”原始指标数据库和数据调整；三是消除量纲影响；四是确定权数；五是确定基准对比时期；六是消除季节、价格因素影响；七是建立分在指数和“国房景气指数”计算的数字模型；八是“国房景气指数”的计算结果与分析。

二、“国房景气指数”指标体系的确定按照上述原则，“国房景气指数”的指数指标体系分为两部分：一是参与计算用的指数指标；二是用于分析研究的指数指标。

具体包括：用于计算国房景气指数的指标有（1）土地出让收入指数；（2）本年完成开发土地面积指数；（3）房地产开发投资指数；（4）本年资金来源指数；（5）商品房销售价格指数；（6）新开工面积指数；（7）房屋竣工面积指数；（8）空置面积指数。

用于分析报告用的指数指标，也是四个方面共14个指标。

具体为：（1）新开工面积指数；（2）房屋施工面积指数；（3）国有单位投资指数；（4）国内贷款指数；（5）利用外资指数；（6）自筹资金指数；（7）住宅销售价格指数；（8）办公楼销售价格指数；（9）商业营业用房销售价格指数；（10）个人商品房销售额指数；（11）竣工房屋价值指数；（12）住宅空置面积指数；（13）办公楼空置面积指数；（14）商业营业用房空置面积指数。