商业地产投资测算全解

从地产并购看房地产项⽬的投资测算（案例）谈起房地产，⼤家都会想到通过招拍挂流程拿地后开发建设。

⼟地储备多少是⼀个房企持续经营的关键指标。

除了⾛正常招拍挂流程，通过并购获取⼟地也是房企拿地的重要⼿段。

融创收购万达⽂旅项⽬和云南城投会展项⽬、万科收购华夏幸福北京项⽬都是房地产并购的标准操作。

本⽂就针对房地产并购中最常见的股权收购谈起，直⾄收购项⽬完成开发整个过程中的投资测算进⾏简要分析，希望对银⾏在叙做房地产并购贷款和表内开发贷款时经济效益测算有所帮助。

并购常见的模式⼀、并购常见的模式谈到并购模式，最常见的为资产收购和股权收购。

分清楚这两种模式的不同，举个形象的栗⼦：假如把苹果⽐喻成⼀项资产，直接买苹果就叫资产收购；但如果苹果在袋⼦⾥，股权收购就是买这个袋⼦，可以有⼀层袋⼦，这袋⼦就称之为项⽬公司；如果有两层袋⼦，最外层袋⼦就是项⽬公司的母公司。

具体到房地产项⽬上，由于⼟地使⽤权直接转让受投资额须达到投资总额的1/4的限制，突破限制后的转让称之为“在建⼯程转让”，但在实际操作中，在建⼯程转让流程复杂、⼿续⿇烦，⽽且税费较⾼，⼀般都不考虑。

因此，如果⼟地在项⽬公司名下，最常见的就是通过购买项⽬公司的股权来实现，也就是⽆法直接购买苹果，那就买装有苹果的袋⼦，最后也能拿到苹果。

⼆、并购相关⽅的会计处理举个栗⼦，假设有个项⽬公司C 名下有⼟地，⼟地尚未进⾏开发，是股东B 当年出资30000万元取得的，C 没有任何负债。

如果A 出资50000万元从B ⼿⾥购买了项⽬公司C的100%股权，假如现在拿C来银⾏申请贷款，对于C 开发的项⽬总投资中⼟地成本如何计算？是按⼟地原先⼊账价格30000万元计算还是按照A⽀付的股权转让对价50000万元计算呢？搞清楚这个问题，我们需要弄懂这笔股权转让的会计分录：对于转让⽅B来说，它把持有C的长期股权投资30000万元转给了A，收到A的股权购买款50000万元，同时确认⼀笔投资收益20000万元。

房地产项目经济测算培训房地产项目经济测算培训一、背景介绍随着经济发展和城市化进程的不断推进，房地产业已成为我国最为活跃的产业之一。

然而，房地产开发涉及的投资非常巨大，项目规划和经济测算直接决定了项目的投资效益和成败，因此，如何科学、合理地进行房地产项目经济测算，对于开发商和政府部门的决策者来说都显得尤为重要。

二、培训目标本次房地产项目经济测算培训的目标是，帮助学员了解房地产项目的经济测算基础知识和实践操作，使学员能够掌握房地产项目经济测算的方法和技巧，提高能力水平，为开发商和政府部门提供更加科学、合理的经济测算方案和决策支持。

三、培训内容1. 房地产项目经济测算概述2. 房地产项目财务基础知识(1) 项目投资收益测算公式(2) 现值和净现值的概念和计算方法(3) 内部收益率和投资回收期的概念和计算方法(4) 静态投资评价和比较(5) 动态投资评价和比较(6) 投资风险与回报关系3. 房地产项目经济测算流程(1) 市场分析和需求预测(2) 项目定位和设计方案(3) 资金计划和融资方案(4) 运营管理和绩效评估4. 房地产项目案例分析(1) 住宅项目经济测算实例(2) 商业项目经济测算实例(3) 其他类型项目经济测算实例四、培训方法本次培训将采用理论结合实际的方法，通过PPT教学、案例分析、互动讨论等方式，让学员在充分掌握理论知识的基础上，深入了解实际项目运作中的经济测算流程和实践操作。

五、培训时间和地点本次培训计划为期三天，时间为XX年XX月XX日-XX年XX月XX日，地点为XX酒店会议室。

六、培训对象本次培训的对象为房地产开发商、政府投资部门、金融机构从事房地产贷款业务的相关工作人员等。

七、培训费用本次培训费用为每人XX元（含资料费、场地费、午餐、茶歇等）。

请学员将培训费于XX年XX月XX日之前，汇入xx银行xx支行xx分行xx账号。

八、培训师资本次培训特别邀请业内知名房地产专家为我们授课，通过他们丰富的实践经验和详实的理论知识，让学员深入了解房地产项目经济测算的基本原理和实践操作。

房地产投资测算操作手册及成本概算说明第一部分投资成本一.征地补偿费(一).土地出让金1.计算方法:土地出让金基准价*容积率修正系数* 年限修正系数*用地面积2.上交部门: 市财政局3.说明:(1) 各区类地价取值详见附件;(2) 城近郊区土地出让金的60%返还区财政;(3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用;(4) 市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发,利用,经营,应补交土地出让金, 其中的60%返还企业, 由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设.(5) 在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按照区县划分,不同区县的同类地区差别很大, 而且周围环境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为合理,规范.同时考虑到说明(2),(3),(4), 在测算地价时加入" 操作系数"概念,以准确测算必须交纳的土地出让金比例.附件: (1) 1-10 类地区土地出让金标准价;(2) 土地出让金修正系数表.(二).征地及拆迁补偿费:详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支范围.说明:(1)测算时亦可依据《基准地价表》,计取"土地开发及其它费用"的数据.二.前期工程费:(取值在40-120元/平米)1.临时水,电,路,场地平整费依据:1992年建安工程定额;标准:按实际发生工程量计算;说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元/平米,或建安工程费的1%.2.规划,测量,勘察,设计费:依据:原国家建委(79)建发设字第315号文, 国家计委计字(1984)596号文,建设部(1991)第150,316,425号文;国家物价局,建设部[1992]价费字375号.标准:(1) 勘察费: 概算价*0.30-0.80%；(2) 民用建筑设计费民用建筑工程设计费率收费标准单位: %┏━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓┃ 工程│ 工程概算投资 (万元) ┃┃├─────┬─────┬─────┬─────┨┃ 等级│ 300 以下│ 301-1000 │1001-3000 │ 3001 以上┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃ 特级│ 2.2 │ 2.1 │ 2.0 │ 1.9 ┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃ 一级│ 2.0 │ 1.9 │ 1.8 │ 1.7 ┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃ 二级│ 1.8 │ 1.7 │ 1.6 │ 1.5 ┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃ 三级│ 1.6 │ 1.5 │ 1.4 │ 1.3 ┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃ 四级│ 1.4 │ 1.3 │ 1.2 │ ┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃ 五级│ 1.2 │ 1.1 ││┃┗━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┛备注:特级: 1.列为国家重点项目或以国际性活动为主的特高级大型公共建筑;2.有全国性历史意义或技术要求特别复杂的中小型公共建筑;3.30层以上建筑;4.高大空间有声,光等特殊要求的建筑.一级: 1.高级大型公共建筑；2.有地区性历史意义或技术要求复杂的中小型公共建筑;3.16层以上29层以下或超过50 米高的公共建筑.二级: 1.中高级,大中型公共建筑；2.技术要求较高的中小型建筑；3.16层以上29层以下住宅.三级: 1.中级,中型公共建筑；2.7层以上(含7层)15 层以下有电梯住宅或框架结构的建筑;四级: 1.一般中小型公共建筑；2.7层以下无电梯的住宅,宿舍及砖混建筑.五级: 一、二层单功能,一般小跨度结构建筑.说明: (1)民用建筑大型 >10000 平米中型 3000-10000 平米小型 <3000 平米(2)仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时,其工作量的比例为40%和60%.(3)提供文件的份数为初步设计图纸6份,施工图8份.3.规划条件,可行性研究费依据:建设部(1991)第425号文标准: (1) 按现行规划收费定额计算: 工日定额85元/工日用地规模(公顷) 工日定额<=3 9010 30020 50030 78040 92050 1000>50 面议(2) 施工执照费按京政发[1988]21号文:概算额*(1-3)‰三.基础设施费1.红线内基础设施费依据:京政发[1993]34号文标准: 1).根据项目的实际情况定.管线延长米*管线单方造价.2).根据经验, 基础设施费一般为建安工程费的 2% - 10%.说明: (1)一般该项费用为基础设施各种管线工程量*单方造价;(2)各种管线单方造价:自来水管线 600元/米雨水管线700元/米污水管线 800元/米煤气管线1000元/米热力管线2000元/米供电管线 700元/米电信管线1500元/门道路 80元/平米绿化 20元/平米(3)经验数据:环卫费 5元/平米照明费 5元/平米(4)该项费用一般范围150-400元/平米普通住宅150元/平米高档住宅(公寓,写字楼) 400元/平米2.红线外基础设施费(包括集资和自己修建)依据:设计方案和集资协议;标准:根据项目的实际情况定;说明: (1)热力,煤气,自来水, 污水处理如有集资,则相应的四源费中的该项不在计取.(2)若自己修建, 测算依据同红线内基础设施费.四.房屋建安工程费1.建安工程费依据:现行建安费定额计算单方造价.标准:(1) 普通住宅多层900-1000元/平米高层1600-1800元/平米(2) 公共建筑A.公寓,写字楼 3000-4500元/平米其中: 结构1000-1500元/平米装修 800-1000元/平米设备 1200-2000元/平米B.别墅 3000元/平米说明:(1)公共建筑包括公寓,写字楼,别墅,以及教育,医疗卫生,文化体育,商业服务,金融邮电,社区服务,行政管理,市政公用.(2)依据:京政发[1985]149号文;标准:建筑面积 9678-10630平米/千户工程取费按实际工程量.①.详见公建配套附表.a.北京市新建改建居住小区公共服务设施配套建设定额指标;b.北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设定额指标;②.通常取7-15%为公建配套面积比率.2.招投标费依据:京政办发(1987)第152号文标准:中标额*1‰3.预算审查费依据:(84)建京经字第439号;标准:预算造价*0.5‰（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）4.工程监理费依据:(1)国家物价局.建设部[1992]价费字479号;(2)[93]京建法字第029号标准:工程造价*适用税率适用税率:工程造价 500 万元以下 2.5%500---1000 2.0-2.5%1000---5000 1.4-2.0%5000--10000 1.2-1.4%10000--50000 0.8-1.2%50000-100000 0.6-0.8%>100000 0.6%说明:(1) 实行监理的工程由监理单位向工程质量监督部门上缴质量监督费,其费率为工程监理费中的 7%,工程质量监督部门不在收取建设单位的质量管理监督费.(2) 设计监理费由于金额相对较小,测算时一般不予考虑.5.竣工图费依据:(86)市建规字第097号;标准:设计费*7%6.建材发展基金依据:(89)京建材字第292号;标准:建安工程造价*2%（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）五.公共配套设施费1.锅炉房标准:总建面积/锅炉每吨供热面积*锅炉每吨造价说明:(1)锅炉每吨供热面积约5000平米;(2)锅炉每吨造价约25万元.2.变配电所标准:每建筑平米30元.3.集资维护费标准:每建筑平米 80元.4.电贴费(建设部明文取消，北京仍在执行)依据:原(84)华北电供用字25号文 290元/KVA，后调整为四环路以内 1100元/KVA，四环路以外 550元/KVA;现调整为单路供电 270元/KVA，双路供电 540元/KVA;说明:住宅用电量 30-60 VA/平米;其他用电量 50-80 VA/平米.六.管理费依据:(92)京价收字第124号;标准:一至五项之和*2.5%.七.四源费1.商品房依据: 京计基字(1988)第866号文标准: 自来水厂建设费 12元/平米;煤气厂建设费 29元/平米;供热厂建设费 30元/平米;污水处理厂建设费 10元/平米;说明:(1).用一项交一项;(2).如其中之一在基础设施中有集资,则该项不再重复计取;2.非住宅建设项目四源费依据: (1).京政发(1986)131号;(2).京政发(1986)155号;标准:自来水厂建设费 :设计日用水量*830元/吨;煤气厂建设费 :设计日用气量*600元/吨；供热厂建设费 :设计每小时供热量*35万元/百万大卡；污水处理厂建设费 :设计日排污量*830元/吨;说明:交纳数额在20万元以上的在接用"四源" 之前可以分期交纳.八.大市政费1.综合开发市政费依据: (1).京计基字(1988)第648号;(2).市开办(1988)经字第2号;标准: (1).(商品房收入-四源费-用电权)*15%;(2).建设投资*15%;2.分散建设市政费依据:京计基字(1988)第648号;标准: 多层,纯住宅建筑面积*60元/平米；高层,纯住宅建筑面积*90元/平米;3.98年最新规定城近郊区商品房大市政费一律按100元/平米计算。

北京崇文门商圈商业地产投资分析崇文门区域地处城市中心，周边环境成熟，西北紧邻王府井东单商圈，东北为建国门商圈，西边为前门和庄胜SOGO商圈，东南为广渠门商圈，四面呈被围堵之势。

在别的区域都蓬勃发展之时，崇文门却显得步伐缓慢。

2005年3月，经股东大会顺利通过股金支配方案之后，新世界董事、总经理郑家纯对外宣布，配股所得其中的32亿元，全部投入北京崇文区旧城改造。

6月5日，80万平方米，综合购物中心、写字楼、公寓等多种业态的国瑞城正式开盘。

区域突围的步伐开始明显加快。

区域发展: 三步走实现商圈重建“崇文门”原称“文明门”，明正统四年(1493年)改称为“崇文门”，有崇尚文化之意。

在古代它就具有一定的商业地位。

老北京有句顺口溜：“东城富，西城贵，崇文穷，宣武破。

”目前，北京市大部分危旧房屋(主要是平房)都集中在崇文、宣武这两个区，最早可以追溯到明朝，清朝也有不少，民国至解放前建造的房子更是多不胜数。

而现在崇文门商圈的发展却自20世纪90年代初始。

据北京·新界销售总监李珍介绍，目前所谓的新世界商圈其实主要依托于老城区的发展和香港新世界集团的开发，主要经历了三个发展阶段。

崇文区地处市中心，却在一定范围内保留着老城平、密、旧的面孔，与现代化大都市极不协调。

新世界集团1992年进入北京，在市、区政府的大力协助下，直接参与了崇文区旧城改建项目。

在崇外大街沿线1.3平方公里范围内相继开发了包括新世界中心在内的九大项目。

1998年，新世界购物中心建成，并随着一期经营的调整和二期的开业，与新世界万怡酒店、新世界太华公寓等一起成为这一带商业动力的基地。

其中的新世界中心现在已经发展成为了区域商业核心。

区域发展的第二阶段应该从2001年两广路的建设起始。

两广路跨宣武、进崇文、接朝阳，在功能定位上成为与平安大街、长安街对应的东西大动脉，被誉为“第二条长安街”。

实际上两广路自古就是南城的经济、文化、民俗兴旺地，被人戏称为古时“CBD”。

、深度拆解| 新版《商业银行资本管理办法》发布，银行行为变化及资本测算银行证券研究报告/行业深度报告2023年02月20日独立、直接穿透；二是新增杠杆调整要求，要求银行在执行穿透时要将产品本身杠杆加回，目前货基杠杆1.06，非货杠杆1.13，影响较小。

并且国内《商业银行大额风险暴露管理办法》实施多年，且针对目前资管产品底层披露机制与新资本管理办法之间存在的不适配性，下阶段监管或将针对性出台更为细致的操作指引，新资本管理办法仍留有10个月的整改期，届时新实施的穿透要求带来的风险权重变化将有限。

4、针对地方政府债，一般债权重由20%调低至10%，专项债维持20%，各档次银行均适用。

地方债投资者结构来看，预计银行共持有一般地方债约12万亿，利好银行对一般政府债的持有意愿，一般债和专项债的定价可能在未来会发生差异。

商业银行自营投资结构来看，整体商业银行自营总投资中，地方债占39.6%，该比例在大行+股份行、城商行、农商+农合中分别为49%/28.1%/15.6%。

⏹内评法影响（六家银行使用内评法）：基本沿用巴Ⅲ最终版内评法调整，与巴Ⅲ最终版资本底线72.5%保持一致，低于现行的80%。

对资本影响测算：预计核心一级资本可以提升0.17%。

我们测算：零售贷款可以缓释资本0.24%；对公贷款缓释0.03%。

同业存单拖累0.02%；金融债拖累0.03%；次级债拖累0.06%；一般地方债缓释0.01%。

综合考虑贷款和金融投资，上市银行（剔除六家内评法银行）将节省资本1.2万亿，核心一级资本预计提升0.17个百分点至9.29%。

⏹投资建议：2023年银行股震荡上行，两条主线选股：修复逻辑和确定性增长逻辑。

第一条选股主线是修复逻辑：地产回暖+消费复苏，看好招行、宁波、平安、邮储和兴业。

第二条选股主线是确定性增长逻辑：收入端增长确定性最强的仍是优质区域城商行板块，看好宁波、苏州、江苏、南京、成都和常熟。

从节奏上看，修复逻辑上半年占优；确定性增长逻辑下半年占优。

A 区 投 资 测 算问题及建议：123456 789商业综合体部分是否有自用面积，如有，可考虑以不同项目公司拿地，建成自用后出租、联营形式减少土增税税负。

测算后，不考虑融资成本，项目综合利润率为23%，若考虑融资成本，综合利润率在20%左右，相对目前市场来说属中等偏上，投资可行性较强。

测算依据的销售单价是否在实际市调基础上考虑了地产市场宏观趋势？谨慎起见，建议按照最差、平稳、最优市况分别进行多套方案测算，结合盈亏平衡点分析，将项目风险控制在可接受范围内。

精装公寓造价每平米比住宅高3350元，售价增加仅2000元，尚不足弥补增加的成本，如无其他特殊考量，此方案不妥。

建议提高售价、削减成本或车库不可售，分摊成本不妥，影响成本费用在各开发类型中的合理准确计算。

其相应成本应在可售面积中分摊计入，本测算中已经修改。

考虑到日后可以取得一定的经营收入，按照18平米/个车库计算，42000平米约得车库2300个，预计年租金1200，出租率70%计，每年收入193万元，10%永续年金折现率计算出其综合收益现值为1932万元。

售楼处是另行建造还是在建筑体内未说明，若在建筑体内则可将部分成本分摊为建造成本，减少土增税税负。

独立商业和底商增值率较高，需争取土增税综合清算。

项目体量较大，资金周转需求量大，可考虑分期滚动开发模式，结合住宅商业等不同业态，合理安排开发次序及进度，节约融资成本。

商业部分可以考虑引进战略投资者、未来业主联合开发，给予其价格或其他形式的优惠，缓解资金压力的同时还可以减少土增税税负。

商业综合项目是否可以争取地方政府的扶持优惠政策？。

房地产开发目标成本测算实例及表格房地产开发项目的目标成本测算是一个非常重要的工作，它能够为投资者提供项目的预期成本，并帮助他们做出投资决策。

城市综合体项目具有较高的复杂性，因此需要进行详细的成本测算，以确保项目能够在预期的时间内、以预期的成本顺利完成。

下面是一个城市综合体项目的目标成本测算实例及表格，以帮助读者更好地理解：项目简介：该城市综合体项目位于大城市的市中心地带，占地面积为10万平方米。

项目的总建筑面积为50万平方米，包括住宅、商业、办公等多个功能区块。

项目的开发周期预计为3年，包括设计、审批、施工和销售等各个阶段。

目标成本测算表格：阶段，项目成本，百分比----------，-----------------------，--------设计阶段，500万人民币，5%审批阶段，200万人民币，2%施工阶段，8000万人民币，80%销售阶段，1000万人民币，10%其他费用，500万人民币，5%说明：1.设计阶段的成本包括土地勘测、设计费用等。

2.审批阶段的成本包括政府审批费用等。

3.施工阶段是项目中的主要成本阶段，包括土地开发、建筑施工、设备采购等。

4.销售阶段的成本包括广告宣传费用、营销人员工资等。

5.其他费用包括项目管理费用、保险费用等。

目标成本测算的计算方法：1.首先，根据项目规模和市场行情，确定各个阶段的预算。

2.然后，根据项目的周期和进度，将预算按照不同阶段进行调整，以确保项目的可行性。

3.最后，将各个阶段的预算相加，得到项目的目标成本。

除了目标成本测算，对于房地产开发项目来说，还需要进行风险评估和现金流分析等工作，以更全面地评估项目的可行性和收益率。

总之，城市综合体项目的目标成本测算是一个重要的工作，可以为投资者提供项目的预期成本，并帮助他们做出投资决策。

通过详细的测算和分析，可以准确评估项目的成本以及相关风险，为项目的可行性提供有力的支持。