房地产项目投资测算分析表 (一)

房地产项目投资测算全解析2019-07-30房地产项目投资测算全解析（1）项目投资项目投资是一种以特定建设项目为对象，直接与新建项目或更新改造项目有关的长期投资行为。

项目投资包含于直接投资、对内投资之中。

一般也包含于生产性投资之中。

更新改造项目包括两类：一是更新项目，即以全新的固定资产替换原有同型号的旧固定资产，该类项目的目的在于恢复固定资产的生产效率；二是改造项目，即以一种新型号的固定资产替换旧型号的固定资产，目的在于改善生产条件。

项目投资具有以下特点：投资内容独特(每个项目都至少涉及到一项固定资产投资)、投资数额多、影响时间长(⾄至少一年或一个营业周期以上)、发生频率低、变现能力差、投资风险大。

项目计算期指投资项目从投资建设开始到最终清理结束整个过程的全部时间。

项目计算期(n)＝建设期(s)＋运营期(p)运营期＝投产期(试产期）＋达产期从项目投资的⻆角度看，原始投资(又称初始投资)等于企业为使该项目完全达到设计生产能力、开展正常经营而投入的全部现实资金。

即：原始投资＝建设投资＋流动资金投资项目总投资＝原始投资＋建设期资本化利息固定资产原值=固定资产投资+建设期资本化借款利息项目总投资这个数据，只在计算投资收益率时使用，计算其他投资评价指标时不使用。

（2）项目投资现金流量分析a. 项目投资的现金流量明细：表1项目投资现金流量明细表b. 净现金流量的确定净现金流量又称现金净流量，是指在项目计算期内由每年现金流入量与同年现金流出量之间的差额所形成的序列指标。

净现金流量分为所得税前净现金流量和所得税后净现金流量。

所得税后净现金流量＝所得税前净现金流量－调整所得税调整所得税=息税前利润×所得税率c. 现金流量表现金流量表包括“项目投资现金流量表”、“项目资本金现金流量表”和“投资各方现金流量表”等不同形式。

项目投资现金流量表要详细列示所得税前净现金流量、累计所得税前净现金流量、所得税后净现金流量和累计所得税后净现金流量，并要求根据所得税前后的净现金流量分别计算两套内部收益率、净现值和投资回收期指标。

用EXCEL进行房地产投资项目敏感性分析(一)Excel是微软公司出品的office系列办公软件的一个组件，确切的说它是一个电子表格软件，可以用它来制作电子表格，完成许多复杂的运算，进行数据的分析和预测等。

Excel 快捷的制表功能、强大的函数运算功能和简便的操作方法是各级各类办公室管理人员日常工作的好帮手。

本文主要介绍运用EXCEL进行房地产投资项目的敏感性分析。

敏感性分析是投资决策中一种常用的重要的分析方法，它是用来衡量当投资方案中某个因素发生了变动时对该方案预期结果的影响程度。

通过敏感性分析，可以研究各种不确定因素变动对项目经济效果的影响程度，了解投资项目的风险根源和风险大小，还可以筛选出若干最为敏感的因素，有利于集中力量对他们进行研究，重点调查和搜集资料，尽量降低因素的不确定性，进而减少方案风险。

因此，敏感性分析可以帮助决策者了解不确定因素对评价指标的影响，从而提高决策的准确性。

房地产投资项目的敏感性分析房地产投资项目的敏感性分析是通过分析、预测房地产项目不确定性因素发生变化时，对项目成败和经济效益产生的影响；通过确定这些因素的影响程度，判断房地产项目经济效益对于各个影响因素的敏感性，并从中找出对于房地产项目经济效益影响较大的不确定性因素。

房地产项目敏感性分析主要包括以下几个步骤：第一，确定用于敏感性分析的经济评价指标。

通常采用的指标有：项目利润总额、税后利润、净现值、内部收益率、投资利润率、最低房地产产品售价、最低房地产产品租金等。

在具体选定时，应考虑分析的目的、显示的直观性、敏感性，以及计算的复杂程度。

第二，确定不确定性因素可能的变动范围，计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值。

第三，通过评价指标的变动情况，找出最为敏感的变动因素，作进一步分析。

根据每次变动因素的数目不同，敏感性分析又可分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。

(一)单因素敏感性分析单因素敏感性分析就是每次只考虑一个不确定性因素变动，对方案经济效果评价指标影响程度的分析方法。

对于销售类物业而言，销售收入实现总收入的49.59%，即可
收回全部投资。

对于全部投资而言，销售类物业按预计价格全部销售完毕，
基本可以实现全部投资的收回。

对于后期经营来说，以2030年稳定经营期为例，年营业收入
实现预计收入的64.09%时，即可达到收支平衡。

结论一：别墅、产权式酒店、商业等物业通过销售方式，可以快速回笼资金，实现滚动开发，降低财务费用，全部物业如期销售则可基本收回全部投资，从而降低开发风险。

结论二：后期经营方面，盈亏平衡点为63.57%，项目抗风险能力较弱，需要在经营管理、成本控制方面严格把关。

销售收入、经营收入变化敏感性分析表
销售类成本、经营类成本变化敏感性分析表
结论一：项目具有一定的抗风险能力，收入下降5%或成本增加5%，项目动态经济指标仍可行，但是收入下降10%或成本增加
10%，项目动态经济指标不可行。

结论二：对于成本、收入两项主要影响项目可行性指标而言，项目对收入的敏感性更高，因此，严格确保得成功的 关键。

盈亏平衡计算表
解释
仍可行，但是收入下降10%或成本增加
格确保收入的实现，是项目取。