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房地产项目投资测算全解析2019-07-30房地产项目投资测算全解析（1）项目投资项目投资是一种以特定建设项目为对象，直接与新建项目或更新改造项目有关的长期投资行为。
项目投资包含于直接投资、对内投资之中。
一般也包含于生产性投资之中。
更新改造项目包括两类：一是更新项目，即以全新的固定资产替换原有同型号的旧固定资产，该类项目的目的在于恢复固定资产的生产效率；二是改造项目，即以一种新型号的固定资产替换旧型号的固定资产，目的在于改善生产条件。
项目投资具有以下特点：投资内容独特(每个项目都至少涉及到一项固定资产投资)、投资数额多、影响时间长(⾄至少一年或一个营业周期以上)、发生频率低、变现能力差、投资风险大。
项目计算期指投资项目从投资建设开始到最终清理结束整个过程的全部时间。
项目计算期(n)＝建设期(s)＋运营期(p)运营期＝投产期(试产期）＋达产期从项目投资的⻆角度看，原始投资(又称初始投资)等于企业为使该项目完全达到设计生产能力、开展正常经营而投入的全部现实资金。
即：原始投资＝建设投资＋流动资金投资项目总投资＝原始投资＋建设期资本化利息固定资产原值=固定资产投资+建设期资本化借款利息项目总投资这个数据，只在计算投资收益率时使用，计算其他投资评价指标时不使用。
（2）项目投资现金流量分析a. 项目投资的现金流量明细：表1项目投资现金流量明细表b. 净现金流量的确定净现金流量又称现金净流量，是指在项目计算期内由每年现金流入量与同年现金流出量之间的差额所形成的序列指标。
净现金流量分为所得税前净现金流量和所得税后净现金流量。
所得税后净现金流量＝所得税前净现金流量－调整所得税调整所得税=息税前利润×所得税率c. 现金流量表现金流量表包括“项目投资现金流量表”、“项目资本金现金流量表”和“投资各方现金流量表”等不同形式。
项目投资现金流量表要详细列示所得税前净现金流量、累计所得税前净现金流量、所得税后净现金流量和累计所得税后净现金流量，并要求根据所得税前后的净现金流量分别计算两套内部收益率、净现值和投资回收期指标。
房地产项目投资测算分析表 (一)
房地产投资是一项需要精确计算的投资项目，每个投资者都应了解一些测算方法和分析工具。
而房地产项目投资测算分析表，则是一种十分常用的工具。
本文将为您介绍房地产项目投资测算分析表是什么以及如何使用它进行投资计算。
一、房地产项目投资测算分析表的定义和作用
房地产项目投资测算分析表是一种通过各项数值计算出一个房地产项目是否值得投资的工具。
房地产项目投资测算分析表中包含了一系列指标和数值，比如房价、每平方米的租金、装修费用、物业管理费用等等。
这些指标都是影响一个房地产项目价值的关键变量，通过对这些变量的测算和分析，我们可以得到一个较为准确的投资收益预测。
二、房地产项目投资测算分析表的使用
1. 确定测算分析表的内容
房地产项目投资测算分析表必须包含的内容包括：房地产项目所在地的房价、每平方米的租金、装修费用、物业管理费用等。
2. 收集数据
收集有效的数据，以计算出测算分析表中必要的数据。
3. 计算并填写各项指标数值
根据数据进行相关计算，得到各项指标数值，将数值填写在测算分析
表中。
4. 进行分析
根据测算分析表中各项指标的数值，进行进一步的分析，比如观察每
个指标的变化趋势、对比不同投资方案的收益等。
5. 做出决策
在完成分析之后，我们可以得到一个比较清晰的投资预测，可以更准
确地判断投资是否值得。
根据测算分析表的结果做出决策，是否投资。
三、测算分析表中的重要指标
1. 房价
房价是房地产投资测算分析表中最为重要的一个指标，它对整个投资
的价值有着相当大的影响。
根据不同地区，房价也会有所迥异，需要
在测算分析表中根据当地情况标准填写。
2. 租金
租金可以直接影响到收益，是投资者最为关注的另一位指标。
租金的
大小受多种因素影响，比如房屋面积、地段、周边配套等等。
3. 装修费用
装修费用是后期的必要费用之一，也是影响房地产项目投资总成本的
重要指标。
在填写时需要详细到每个装修项目的预算，以便更精确确
定方案。
4. 物业管理费
物业管理费是指为了维护房屋和周边环境而产生的费用，也是影响房地产项目投资成本的因素之一。
物业管理费的大小要根据实际情况确定，并且要预算到整个投资周期。
综上所述，房地产项目投资测算分析表是一个非常有用的工具，利用它可以帮助投资者更清晰地进行计算和决策。
但要想得到较为准确的预测结果，我们需要尽量详细地填写每个指标的数值，并且要充分考虑到各种因素，以便更好地预测投资收益和风险。
