房地产项目成本测算、投资分析(超详细、联表自动生成)

房地产项目投资测算全解析2019-07-30房地产项目投资测算全解析（1）项目投资项目投资是一种以特定建设项目为对象，直接与新建项目或更新改造项目有关的长期投资行为。

项目投资包含于直接投资、对内投资之中。

一般也包含于生产性投资之中。

更新改造项目包括两类：一是更新项目，即以全新的固定资产替换原有同型号的旧固定资产，该类项目的目的在于恢复固定资产的生产效率；二是改造项目，即以一种新型号的固定资产替换旧型号的固定资产，目的在于改善生产条件。

项目投资具有以下特点：投资内容独特(每个项目都至少涉及到一项固定资产投资)、投资数额多、影响时间长(⾄至少一年或一个营业周期以上)、发生频率低、变现能力差、投资风险大。

项目计算期指投资项目从投资建设开始到最终清理结束整个过程的全部时间。

项目计算期(n)＝建设期(s)＋运营期(p)运营期＝投产期(试产期）＋达产期从项目投资的⻆角度看，原始投资(又称初始投资)等于企业为使该项目完全达到设计生产能力、开展正常经营而投入的全部现实资金。

即：原始投资＝建设投资＋流动资金投资项目总投资＝原始投资＋建设期资本化利息固定资产原值=固定资产投资+建设期资本化借款利息项目总投资这个数据，只在计算投资收益率时使用，计算其他投资评价指标时不使用。

（2）项目投资现金流量分析a. 项目投资的现金流量明细：表1项目投资现金流量明细表b. 净现金流量的确定净现金流量又称现金净流量，是指在项目计算期内由每年现金流入量与同年现金流出量之间的差额所形成的序列指标。

净现金流量分为所得税前净现金流量和所得税后净现金流量。

所得税后净现金流量＝所得税前净现金流量－调整所得税调整所得税=息税前利润×所得税率c. 现金流量表现金流量表包括“项目投资现金流量表”、“项目资本金现金流量表”和“投资各方现金流量表”等不同形式。

项目投资现金流量表要详细列示所得税前净现金流量、累计所得税前净现金流量、所得税后净现金流量和累计所得税后净现金流量，并要求根据所得税前后的净现金流量分别计算两套内部收益率、净现值和投资回收期指标。

实例：
• 一、直接费 • （一）、土地费用： 征地管理费：129亩×10万元/亩×3%=38.7
万元
• （二）、拆迁安置补偿费： • 1、 委托拆迁费：241户×450元/户=10.85万元 • 2、 拆迁管理费：241户×8元/M2×90M2/户=17.35万
元
• 3、 搬家补助：241户×600元/户=14.46万元 • 4、 临时安置：241户×90M2/户×6元/月×18月
• ①拆迁城镇居民和农村居民，安置用房的建设费或购买商 品房的费用。
• ②拆迁单位的公有房屋，拨付给被拆迁单位的新建房费和 征地费。
• ③拆除地上物的补偿费，是指拆除原有的房屋、附属物、 树木、机井等的拆除费及补偿费。
• ④其它费用。指安置房的房租、维修费、取暖费、居民搬 家费、临时周转房费等以及有关的法、公证、咨询等费用。
=234.25万元 • 5、 无证房补助费：1500M2×500元/M2=75万元 • 6、 搬迁奖励费：241户×5000元/户=120.5万元 • 7、 旧房评估费：241户×6万元/户×1%=14.46万元 • 小计：486.87万元
• （三）、前期手续费：
• 1、 综合开发费：10.3万M2×120元/M2=1236万元
• 8、 资源综合利用发展基金：10.3万M2×2=20.6万元
• 9、 散装水泥：10.3万M2×0.7=7.21万元
• 10、 质量监督、监理费：8304×2%=166.08万元
• 11、 劳保基金：8304×2.6%=215.90万元
• 12、 规划管理费：10.3万M2×1.5元/ M2=15.45万元
• （五）、房屋开发费：
• 1、 建安工程费：
• ① 住宅：9.98万M2×800元/M2=7984万元

房地产项目营销成本测算明细根据项目总销售额预计为6亿测算人员工资及提成、办公费用、税金等费用。

本项目的工作专案组成员构成为：/项目总监1名/销售人员12名（销售经理1名、销售员10名、销售秘书1名）、/策划师1名/设计总监1名/美术指导1名/设计师1名/创意总监1名/文案1名/客户人员1名各个岗位相应的工资待遇为：一、项目总监工资及提成（按照总销售额6亿计算）工资收入：IOoOO*10=IOOOOO提成：6亿*0.0004=240000小计：34万二、销售经理工资及提成（按照总销售额6亿计算）提成收入：6亿XO.0005=300000小计：34.5万三、销售员工资及提成（10人）工资收入：1500*10*10=150000提成U攵入：6亿米0.005=3000000小计：315万四、物业咨询人员（秘书）工资及提成工资收入：1200*10=12000提成收入：6亿*0.00005=30000小计：4.2万五、策划师工资及提成工资收入：3500*10=35000提成：6亿*0.00006=36000小计：7.1万六、设计总监工资及提成提成:6亿*0.0002=12万小计：20万七、美术指导工资及提成提成：6亿*0.0001=6万小结：12万八、创意总监工资及提成工资收入：7500*10=7.5万提成：6亿*0.00015=9万小结16.5万九、文案及设计工资及提成设计收入：3500*10=3.5万提成：6亿*0.00005*2=6万小结12.5万十、客户人员提成按照600万佣金额*4%=24万十一、税金应该发票金额：600万（6亿*1%）营业税、城建税、教育费附加、印花税5.58%=33.48万十二、工装及销售员办公用品12人*3000*2=7.2万（二身换洗及换季衣服）十三、餐补、车补、通讯费等补贴500*19*10=9.5万十四、办公日杂及管理费IOoOo*10=10万十五、宿舍、水电网煤费用8000*12个月=9.6万（按照实际居住一年计算）十六、其他不可预见费用10万/年总费用559.58万元。

02
折现现金流法
03
内部收益率法
将项目未来预期的现金流折现至 当前时点，计算项目的净现值， 以此评估项目的收益性。
通过计算项目在投资期内的内部 收益率，衡量项目的投资收益水 平。
风险评估指标设定
市场风险
评估市场波动、政策变化等因素对项目收益的 影响。
财务风险
分析项目的财务状况，包括资金筹措、成本控 制、债务偿还等方面的风险。
3
竞争环境
项目所在区域内同类竞品较少，且本项目具有独 特的地理位置和资源优势，具有较强的市场竞争 力。
投资测算目的与意义
评估项目可行性
通过对项目的投资测算，可 以全面评估项目的经济效益 和可行性，为投资者提供决 策依据。
控制投资风险
投资测算可以帮助投资者识 别项目潜在的风险点，并制 定相应的风险控制措施，降 低投资风险。
安防设施费用
包括监控、报警、门禁等安防设施建设费用 。
05
运营成本测算
管理费用计算
人员薪酬
包括高管、中层管理、基层员工等各级别人 员的薪酬总额。
差旅费用
包括员工出差的交通、住宿、餐饮等费用。
办公费用
包括租金、水电、物业管理、办公用品等日 常开支。
业务招待费用
用于维护客户关系、拓展业务的招待费用。
1
手续费及佣金支出
与金融机构合作所需支付的 手续费、佣金等。
汇兑损益
如项目涉及外币贷款或投资 ，因汇率波动产生的损益。
其他财务费用
包括评估费、审计费、律师 费等与项目融资相关的费用 。
06
收益预测与风险评估
收益预测方法选择
01
市场比较法
通过比较类似房地产项目的市场 价格、租金收益等数据，预测项 目的未来收益。

总建筑面积 （元/m2)
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0
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0
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0
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0
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64,092 30,000
3,849
31,436 32,656
600 30
271,612,116
0 8,734,598 209,888,573 46,980,321
922,711 5,085,912
科目内容
编制依据
合院别墅
独栋（双拼）别墅
总建筑面积（元 /m2)
地上可售面积（元/m2)
成本金额(元)
计价系数
动态资金合计
拿地当月
拿地当月付土 地款
第2个月
第3个月
开工
第4个月
0.00
271,612,116
0
468,359
2,371,907 2,732,486
8,734,598
0
468,359
2,371,907 2,476,120
209,888,573
0
0
0
0
46,980,321
0
0
0
0
922,711
0 2,426,798
116 4,164
243 0
105
汽车库 人防地下汽车库
独立公建配套（物管、社区 、幼儿园、配电站）
成本金额(元)

建筑面积 建筑面积
0.00 0.00 0.00 0.00
1300 1300 1300 1300
1300
1300 1300
20.66 1.50 13.69 12.15
80.5
23.00 7.00
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
21.08 16.71 6.24 2.69 0.20 1.78 1.58 0.00 0.00 10.47
82.91 32.50 8.45 3.90
可售单方
1999.83 153.08 137.70 15.38
982.75 637.75 Leabharlann 50.00 65.00 30.00
单元数 户数 户数 建筑面积 0.4 1300 650
单元数
电梯厅数
单元数
楼梯间面积
建筑面积
1300 500
建筑面积 1.3 1300 80
总包给排水 钢塑管 PPR管材 UPVC管材 ◆ 室内采暖 ◆ 室内燃气 ◆ 室内电气工程 ◆ 2 设备及安装费 ◆ 通风空调系统 ◆ 电梯供货及安装 ◆ 发电机供货及安装 ◆ 消防系统 水消防系统 电消防系统 气体灭火系统
楼梯间数量 户数 底层户数 户数
建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积
建筑面积
33.80 0.00 0.00 0.00 33.80
78.52 0.00 0.00 0.00 0.00 65.00 13.52 0.00 0.00
260.00
260.00 604.00
500.00 104.00
楼梯栏杆 阳台栏杆 私家花园栏杆 空调板装饰
◆ 5 室内装修 ◆ 厨房装修 ◆ 卫生间装修 ◆ 厅房装修 ◆ 阳台露台地面 ◆ 四 主体安装工程费 1 室内水暖气电 ◆ 室内给排水

162.16 150.00 290.15 536.94 0.00
室内水暖气12电8.50
128.50 150.00 156.67 257.00 0.00
设备及安装11费7.00
30.00
111.69 234.00 0.00
弱电系统 22.97
3.66
21.79 45.94 0.00
社区管网工77程.6费8
围墙建造费12.39
12.39
12.39 24.79 0.00
室外照明 5.07
5.07
5.07 10.14 0.00
室外零星工4.程69
4.69
4.69 9.39 0.00
其他 0.00
0.00
0.00 0.00 0.00
配套设施费112.68
112.68
112.68 225.35 0.00
游泳池 0.00
77.68
77.68 155.37 0.00
室外给排水13系.4统4
13.44
13.44 26.87 0.00
室外采暖系0.统00
0.00
0.00 0.00 0.00
室外燃气系0.统00
0.00
0.00 0.00 0.00
室外高低压56线.9路8
56.98
56.98 113.97 0.00
室外智能化7.系26统
测绘 文物古迹勘探 初勘 详勘 施工放线 竣工测量费 ◆ 规划设计费 概念设计 规划设计 施工图设计 环境设计 其它（立面设计等） ◆ 建筑研究用房 2 报批报建费 ◆ 报批报建费 政府综合报建费 人防易地建设费 白蚁防治费 图纸审查费 消防审查费 教育基金 新墙体材料保证金 散装水泥保证金 卫生防疫审查费 工程招投标管理费 招投标代理服务费 合同鉴证管理费 项目环境影响评测费 标底编制审查费 规划执照费 劳保统筹费 城市生活垃圾服务费 污水处理费 …… ◆ 增容费 供电贴费 水增容费 煤气增容费 ◆ 3 三通一平费 ◆ 临时道路 ◆ 临时用电 ◆ 临时用水 ◆ 场地平整 4 临时设施费 ◆ 临时围墙 ◆ 临时办公室 ◆ 临时场地占用费 ◆ 临时围板 五 社区管网工程费 1 室外给排水系统 ◆ 室外给水系统 变频给水设备 PE管材 室外给水施工 ◆ 雨污水系统 2 室外采暖系统 ◆ 管道系统 ◆ 热交换站 ◆ 锅炉房 3 室外燃气系统 ◆ 管道系统 ◆ 调压站 4 室外电气及高低压设备 ◆ 高低压配电设备及安装 ◆ 室外强电管道及电缆敷设 ◆ 室外弱电管道埋设 ◆ 开闭站及电缆专线工程 ◆ 总平高压线路工程 5 室外智能化系统 ◆ 停车管理系统 ◆ 小区闭路监控系统 ◆ 周界红外防越 ◆ 小区门禁系统 ◆ 电子巡更系统 ◆ 电子公告屏 6 六 园林环境费 1 绿化建设费 ◆ 公共绿化 ◆ 组团绿化 ◆ 私家花园绿化 ◆ 待征地绿化 2 建筑小品 ◆ 雕塑 ◆ 水景 ◆ 小品 ◆ 3 道路广场建造费 ◆ 普通车行道 ◆ 硬质铺装车行道 ◆ 硬质铺装广场及人行道 4 围墙建造费 5 室外照明 6 室外零星设施 7 七 配套设施费 1 游泳池 2 会所 3 幼儿园 4 学校 5 球场 6 地下停车场 7 车站建造费 8 社区居委会 八 开发间接费 1 工程管理费 ◆ 工程监理费 ◆ 预结算编审费 ◆ 行政费用 ◆ 施工合同外奖金 ◆ 工程质量监督费 ◆ 安全监督费 ◆ 工程保险费 ◆ 2 资本化利息 3 营销设施建造费 ◆ 广告设施及发布费 ◆ 现场包装费 ◆ 接待厅装修装饰费 ◆ 样板间费用 ◆ 销售模型费 ◆ …… 4 物业完善费 5 不可预见费 九 期间费用 1 管理费用 ◆ 人工费用 ◆ 行政费用 ◆ 财产费用 ◆ 其他 2 销售费用 ◆ 媒介广告费 ◆ 营销活动费 ◆ 促销活动费 ◆ 宣传资料及礼品费 ◆ 现场销售器具费 ◆ 销售人工费 ◆ 看楼交通费 ◆ 销售代理费及佣金 ◆ 中介策划及咨询费 ◆ ◆ 总产权登记费 ◆ 分户产权转移登记费 ◆ 房屋交易费 ◆ ……

某大型地产：项目成本测算、投资分析等Excel表，7大类目
如果你是在地产公司从事基层财务人员
成本会计、成本专员等职务，肯定不止一次因
为地产成本核算方法、管理方法，而分不清楚，
因为地产成本构成要素非常多，对于新手而言
更是难上加难……
地产成本测算
如果你在知名地产公司工作过，你一定知道：地产中心有自己的内训资料，尤其是成本预算、投资分析等方面，甚至有现成可以套用的表格模板。

今天给大家带来一份中国某龙头地产公司内部发行的Excel表格，包含规划指标、成本汇总、六类公摊费用、不同类型商业主体等等7大类目内容，非常值得我们大家参考学习。

（文末有电子版领取方式）
成本测算工作流程
根据地产中心内部人士透露：现在做新项目的投资测算，一般都需要各部门配合完成；
基本流程是：设计部提供强排指标、成本部提供各项成本、营销部提供售价和回款节奏、运营部提供关键节点，大家按照测算模板的要求录入数据，投资部负责土地款和支付节奏并进行统稿，财务部进行最终的审查才算最终成稿。

但是在实际的工作中往往是：投资只需做一个简单测算就可以进行初步研判，根本不需要太精准，
甚至需要其他同事帮助，第一时间上可能来不及，第二有时候没必要兴师动众，所以从事成本测算的朋友还需要掌握一些其他部门的基本技能。

项目总投资 净利润
分摊标准说明
表中公式把地价按可售面 积进行分摊。若按占地面 积分摊地价，请修改公式 。若地价不是在所有产品
表中公式把该项成本按可 售面积在所有产品类型中 分摊。若不是在所有产品 类型中分摊请修改公式
表中公式把该项成本按可 售面积在所有产品类型中 分摊。若不是在所有产品 类型中分摊请修改公式
万科产品类型成本汇总表
可售面积单位成本
总成本（万元）
合计
2 设备用房 3 其他 八 开发间接费 1 工程管理费 2 资本化利息 3 营销设施建造费
4 物业完善费
5 不可预见费 开发成本
九 期间费用 1 管理费用
2 销售费用
3 招商费用
十 流转税费
营业税
教育附加税
城市建设税
土地增值税
印花税
十 一
企业所得税
表中公式把该项成本按可 售面积在所有产品类型中 分摊。若不是在所有产品 类型中分摊请修改公式
表中公式把该项成本按可 售面积在所有产品类型中 分摊。若不是在所有产品 类型中分摊请修改公式
表中公式把该项成本按可 售面积在所有产品类型中 分摊。若不是在所有产品
类型中分摊请修改公式
销售额×3.00% 营业税×2.00% 营业税×7.00% 销售收入×1％(2%) 销售收入×1.4*0.3‰ 销售收入×15.00%*3筑面积
可售面积
一 土地获得价款
1 政府地价及相关费用
二 开发前期准备费 1 勘察设计费 2 市政配套费 3 报批报建增容费 4 三通一平费 5 临时设施费 三 主体建筑工程费 四 主体安装工程费 五 社区管网工程费 1 室外给排水系统 2 室外采暖系统 3 室外燃气系统 4 室外高低压线路 5 室外智能化系统 6 其他 六 园林环境费 1 绿化建设费 2 建筑小品 3 道路广场建造费 4 围墙建造费 5 室外照明 6 室外零星工程 7 其他 七 配套设施费 1 会所

地产项目开发成本测算分析（含参考指标）测算成本分析现在做新项目的投资测算，一般都需要各部门的配合完成，一般来说设计部提供强排指标、成本部提供各项成本、营销部提供售价和回款节奏、运营部提供关键节点，大家按照测算模板的要求录入数据，投资部负责土地款和支付节奏并进行统稿，财务部进行最终的审查才算最终成稿。

但是实际上，有些时候投资只需做一个简单测算进行初步研判，不需要太精准，若次次都劳烦各部门同事，第一时间上可能来不及，第二有时候没必要兴师动众，所以拓展狗自己掌握一些其他部门的基本技能还是很有必要的。

简单说下房地产成本的组成：1、土地费用土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。

房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。

目前基本以后两种方式为主。

随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。

目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。

2、前期工程费前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。

他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。

3、建筑安装工程费建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。

他在整个成本构成中所占比例相对较大。

从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。

4、市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。

基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。

公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。

他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。

在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。

购物中心面积分布明细 商业业态
1、百货 2、超市 3、建材超市
4、娱乐广场
项目规划经济技术指标
地块位置
单位 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m
楼层分布 地上六层 地下一层
小计 地上一层
电游 KTV 影城 夹层
地上二层 地上三层 地上四层 地上四层
小计 地上一层 地上二层 地上三层 物业管理用房
项目名称 一、规划用地 二、总建筑面积
1、持有部分总建筑面积 1.1 购物中心 1.2 酒店 1.3写字楼
2、销售部分总建筑面积 三、地上总建筑面积
1、独幛别墅 2、联排别墅 3、洋房 4、多层住宅 5、高层住宅 6、公建 7、底商 四、地下建筑面积 1、别墅联排洋房地下室 2、车库 五、停车位 1、购物中心部分 2、酒店部分 3、写字楼部分 4、住宅部分 六、容积率 七、覆盖率 八、总户数 1、住宅部分 2、公寓部分
数量 209500 347006.19
318207.79 15577.79 57908.37 51259.2 8587.08 155685.36 5363.52 23826.47 28798.4 28798.4
1.43 0.595
面积（m2）
备注 备注
4、娱乐广场
5、室内步行街
6、地下部分 地上部分小计 地下部分小计 总计

3.90 0.00 0.00 0.00 3.90 2.99 0.91 0.00
162.16 128.50 48.00 20.66 1.50 13.69 12.15
80.50
30.00
30.00 23.00 7.00
防排烟工程
◆ 人防设备及安装 ◆ 3 弱电系统 ◆ 居家防盗系统 ◆ 对讲系统 ◆ 三表远传费用 ◆ 有线电视 ◆ 电话 ◆ 宽带网 ◆
建筑面积 建筑面积
0.00 0.00 0.00 0.00
1300 1300 1300 1300
1300
1300 1300
20.66 1.50 13.69 12.15
80.5
23.00 7.00
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
21.08 16.71 6.24 2.69 0.20 1.78 1.58 0.00 0.00 10.47
商业主体建安工程费
序 号
成本项目
三 商业主体建筑工程费
1 基础工程费
◆ 土方工程
◆ 护壁护坡 ◆ 桩基础 ◆ 桩基检测费 ◆ 降水 2 结构及粗装修
◆ 混凝土框架 ◆ 砌体 ◆ 找平及抹灰 ◆ 防水 ◆ ◆ 3 门窗工程
◆ 单元门 ◆ 入户门 ◆ 户内门 ◆ 窗、阳台门 4 公共部位装修 ◆ 大堂精装修 ◆ 电梯厅装修 ◆ 单元入口装修 ◆ 楼梯间 ◆ 外立面装修 ◆ 外墙外保温 ◆ 屋面 ◆ 栏杆
0.00 0.00
0.48
3.66
Байду номын сангаас
0.00
0.00
0.00
28
170
0.48
3.66
0.00
0.00
工程量及单价说明

房地产项目经济测算(自动计算版) 随着社会的发展，房地产行业已经成为了国民经济的重要支柱。

在这个行业中，项目的经济效益是至关重要的。

为了更好地评估房地产项目的经济效益，我们需要进行详细的经济测算。

本文将从多个方面对房地产项目的经济测算进行探讨，以期为相关从业人员提供一些参考。

一、项目投资与成本分析1.1 项目投资预算在房地产项目的初期阶段，我们需要对项目的总投资进行预算。

这个预算包括了土地购置费、建筑施工费、基础设施费用、销售费用、管理费用等多个方面。

在预算过程中，我们需要充分考虑各种因素，如市场环境、政策导向、地理位置等，以确保项目的可行性和盈利性。

1.2 项目成本控制项目成本控制是保证项目经济效益的关键环节。

在项目实施过程中，我们需要对各项成本进行实时监控，并采取相应的措施进行调整。

例如，我们可以通过优化设计、提高施工效率、降低材料采购成本等方式来降低项目总成本。

我们还需要关注项目的风险因素，如政策变动、市场波动等，以便及时调整策略，确保项目顺利进行。

二、项目收益分析2.1 项目销售收入预测项目的销售收入是衡量项目经济效益的重要指标。

我们需要根据市场需求、项目定位、产品特点等因素，对项目的销售价格和销售量进行预测。

在预测过程中，我们可以借鉴历史数据、市场调查、专家意见等多方面的信息，以提高预测的准确性。

2.2 项目利润率分析项目利润率是指项目销售收入与成本之间的差额占销售收入的比例。

通过分析项目的利润率，我们可以了解项目的盈利能力。

在实际操作中，我们需要注意控制成本，提高利润率，以确保项目的可持续发展。

三、项目风险评估与对策制定3.1 市场风险评估市场风险是指由于市场需求、竞争环境等因素导致的项目收益下降的风险。

在评估市场风险时，我们需要关注市场的整体走势、竞争对手的情况、消费者需求的变化等方面。

通过建立风险预警机制，我们可以及时发现市场风险，并采取相应的对策进行应对。

3.2 政策风险评估政策风险是指由于政策法规、税收政策等因素导致的项目收益下降的风险。

按产品类型实发生额计算
按产品类型实发生额计算
表中公式把该项成本按可售面积在所 有产品类型中分摊。若不是在所有产 品类型中分摊请修改公式
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分摊标准说明
表中公式把该项成本按可售面积在所 有产品类型中分摊。若不是在所有产 品类型中分摊请修改公式
表中公式把该项成本按可售面积在所 有产品类型中分摊。若不是在所有产 品类型中分摊请修改公式
257.00 0.00
234.00 0.00
45.94 0.00
155.37 0.00
26.87 0.00
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113.97 0.00
14.53 0.00
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类型3
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
124.45
197.29
130.41
268.47
128.50
117.00
22.97
77.68
13.44
0.00
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56.98
7.26
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商业
地下停 车场
平均
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1569.04
1569.04
1569.04
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0.00
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0.00
0.00
240.17
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商业

引言：房地产开发是一个复杂的过程，其中一个必不可少的环节就是成本测算。

成本的准确测算对于房地产开发公司来说至关重要，它直接影响项目的投资回报率以及开发商的盈利能力。

本文将详细介绍房地产开发成本测算的相关内容，以帮助开发商更好地控制和管理成本，从而提高项目的盈利能力。

概述：本文将从五个大点出发，分别是土地成本测算、建筑施工成本测算、设计费用测算、物业管理费用测算以及其他相关成本测算。

每个大点将进一步细分为五至九个小点进行详细阐述。

正文：一、土地成本测算1.土地购置费用测算调查研究费用土地市场价格评估土地购置交易费用2.土地开发准备费用测算前期市场调研费用土地规划和设计费用市政设施配套费用3.土地使用权及相关税费测算土地使用权出让金土地房产税费土地增值税4.土地开发风险成本测算投资回报率计算土地开发风险溢价土地开发周期成本5.土地成本控制与管理土地拍卖策略土地购置合同谈判技巧土地使用权期限管理二、建筑施工成本测算1.建筑施工预算编制施工材料成本估算人工成本估算设备租赁及维护成本估算2.建筑施工风险成本测算施工期风险成本施工质量风险成本施工安全风险成本3.建筑施工监理费用测算监理人员工资及福利费用监理设备租赁及维护成本监理工作风险成本4.建筑施工质量控制与管理施工质量管理体系建立施工质量监督与检验施工质量事故处理5.建筑施工进度控制与管理施工进度计划编制施工进度监督与管理施工进度延误处理三、设计费用测算1.设计人员薪酬及福利费用测算设计人员工资水平调查设计人员福利待遇评估设计人员绩效奖金测算2.设计软件及设备费用测算设计软件购买与更新费用设计设备租赁与维护费用设计软件与设备风险成本测算3.设计方案变更及风险成本测算设计方案变更费用估算设计风险成本估算设计效果评估与管控4.设计质量控制和管理设计质量管理体系建立设计质量监督与检查设计质量事故处理5.设计进度控制和管理设计进度计划编制设计进度监理与管理设计进度延误处理四、物业管理费用测算1.物业管理人员薪酬及福利费用测算物业管理人员工资水平调查物业管理人员福利待遇评估物业管理人员绩效奖金测算2.物业管理设备及设施费用测算物业管理设备购买与更新费用物业管理设施租赁与维护费用物业管理设备与设施风险成本测算3.物业维修及保养费用测算日常维修材料及人工费用估算重大维修和设备更新费用估算物业维修风险成本测算4.物业管理质量控制和管理物业管理质量管理体系建立物业管理质量监督与检查物业管理质量事故处理5.物业管理服务水平控制和管理服务水平评估与提升投诉处理与纠纷解决居民满意度调查与管控五、其他相关成本测算1.税费成本测算城市维护建设税房产税城镇土地使用税2.融资成本测算借款利息资金调配成本风险溢价3.管理费用测算公司运营费用行政管理费用人力资源费用4.销售及推广成本测算销售人员薪酬及奖金推广宣传费用渠道费用5.其他杂费测算项目备案及审批费用环境评估费用监理与验收费用总结：本文从土地成本测算、建筑施工成本测算、设计费用测算、物业管理费用测算以及其他相关成本测算五个大点，详细介绍了每个大点中的小点内容。

所有产 品类型中分摊请修改公式
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分摊标准说明
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一 1 2 3 4 二 1 2 3 4 三 1 2 3 4 5 四 1 2 3 五 1 2 3 4 5 6 六
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地块成本汇总表 序号 1 2 3 4 5 6 7 七 1 1 2 3 5 6 7 8 八 1 2 3 4 5 可售面积单位成本 16层住宅 类型2 类型3 7.86 绿化建设费 0.00 建筑小品 26.14 道路广场建造费 12.39 围墙建造费 5.07 室外照明 4.69 室外零星工程 0.00 其他 112.68 配套设施费 0.00 游泳池 0.00 会所 0.00 幼儿园 0.00 学校 0.00 球场 112.68 地下停车场 0.00 车站建造费 0.00 其他 138.33 开发间接费 17.11 工程管理费 19.01 资本化利息 46.58 营销设施建造费 36.60 物业完善费 19.01 不可预见费 3777.08 开发成本单价 4,500 销售单价（元/m2） ####### 销售面积（m2) 9,000 营业收入（万元） 450 0 0 营业税及附加5%（元/m2) 3,777 开发成本单价（元/m2 ） 7,554 开发成本（万元） 996 项目利润(万元） 成本项目 商业 7.86 0.00 26.14 12.39 5.07 4.69 0.00 112.68 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 112.68 0.00 0.00 138.33 17.11 19.01 46.58 36.60 19.01 4356.05 6,000 1300.00 780 39 4,356 566 175 地下停车场 平均 7.86 0.00 26.14 12.39 5.07 4.69 0.00 112.68 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 112.68 0.00 0.00 138.33 17.11 19.01 46.58 36.60 19.01 900.00 3981.43 1,800 4,930 4000.00 ####### 720 10,500 36 525 900 3,981 360 8,480 324 1,495 总成本（万元） 16层住宅 类型2 15.72 0.00 0.00 0.00 52.27 0.00 24.79 0.00 10.14 0.00 9.39 0.00 0.00 0.00 225.35 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 225.35 0.00 0.00 276.65 34.23 38.03 93.17 73.20 38.03 7554.16 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 类型3 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 商业 1.02 0.00 3.40 1.61 0.66 0.61 0.00 14.65 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 14.65 0.00 17.98 2.22 2.47 6.06 4.76 2.47 566.29 地下停车场 合计 16.74 0.00 55.67 26.40 10.80 10.00 0.00 240.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 240.00 0.00 0.00 294.64 36.45 40.50 99.23 77.96 40.50 360.00 8480.45

房地产项目成本测算详解随着房地产行业逐步进入白银时代，行业利润率逐渐下降，而项目的好坏直接影响房企的利润和现金流。

今天我们学习房地产项目成本测算方法。

房地产项目建设周期相对较长，成本构成纷繁复杂，全面理解及准确计算房地产项目的成本是房企测算项目利润的关键。

在系列一：房地产项目销售收入测算篇中，我们主要介绍了房地产项目利润测算思路和销售收入的测算方法，本篇将对房地产项目成本进行抽丝剥茧，详细介绍每项成本的含义、其成本费用核算范围及估算方法，并通过具体案例予以解析帮助读者理解。

由于成本中的税金占比较大、计算复杂且房地产项目涉及税种较多，将单独作为细分研究在后续的系列研究中推出，本篇仅聚焦于除税金之外的项目成本。

需要关注的是，作为房企外部人员，我们无法像房企那样对每项成本进行较为精确的估算，本篇研究提供的成本测算方法主要基于外部人员可获得有限信息的前提假设。

一、房地产项目总成本概览房地产项目的总成本主要可分为土地成本、建造成本、期间费用及税金，不同房企每类成本项下的细分类别及名称不尽相同，参考多家房企的项目成本分类明细表，对房企的项目总成本分类总结如表1，后文将以各二级分类成本为细分单位做简要介绍（税金将在后续研究中介绍），并探讨相关成本的计算/估算方法。

二、项目成本详解（除税金）1、土地成本土地成本指取得开发项目用地而发生的费用。

房地产开发项目取得土地使用权一般有以下几种方式：划拨或征收、出让、转让、股东投资入股、租用，对应的土地成本分别为土地征收拆迁费、出让地价款、土地转让费、土地投资评估价及土地租用费。

（1）土地征收拆迁补偿费随着城市内人地矛盾加剧，城中村、老破小、旧村厂区改造问题日益突出，以征收拆迁方式获取土地成为房企的一种选择。

土地征收拆迁模式对应的土地成本主要为拆迁补偿费，此外还需补缴一定土地出让金。

具体来看，土地征收拆迁补偿费可分为农村土地征收拆迁补偿费和城镇土地拆迁补偿费：农村土地征收拆迁费主要包括土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、新菜地开发建设基金、耕地占用税等；城镇土地征收拆迁费主要包括地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，原用地单位停产、停业补偿费等。