财税[2010]121号文件

如何确定计入房产原值的地价2011-05-24 14:15:44| 分类：新财税政策| 标签：|字号大中小订阅文章作者：中国税网：毛岚12月21日，财政部、国家税务总局联合下发《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）文件，对土地使用税和房产税等相关问题进行了明确，该文件第三条明确了将地价计入房产原值征收房产税问题：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

”笔者认为，该文件应当这样理解：除宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价这种情况外，宗地容积率高于0.5的，一律按照地价全额计入房产原值计征房产税，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

现举例说明：例如，某工厂有一宗土地，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上建筑房屋面积12000平方米，则该宗地容积率为0.46，因此，计入房产原值的地价为24000万元（应税房产建筑面积×2×土地单价＝12000平方米×2×1万元/平方米＝24000万元）假如该工厂这宗土地其他条件不变，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积50000平方米，该宗地容积率为1.92，则计入房产原值的地价为26000万元。

该条规定可以理解为对企业减轻税负的利好政策，而非对宗地容积率低于0.5的用地单位的惩罚措施。

例如占地面积大而厂房少的工厂、大型堆场、仓储、物流的企业等，厂区空地较多，地价全额计入房产原值，税负较高，自2010年12月21日起，对这类“大地小房”的情况，即宗地容积率低于0.5的，允许按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价，可以测算出这类企业计算房产税的地价将小于全部地价款，减轻了房产税负担。

房产原值税收实务乱象
根据 １８年 １月１ 开始 实施 的 《 ９６ Ｏ 日 中华人 民共 和国房产税暂
７ ： 洲肼 ： 。 ８ 法规 的决 定 》 国务 院令第 ５８ ） 》（ ８号 ， 将 《 产 税暂 行条 例 》 房 第八 条 中的 “ 税 收征 收 管理 暂 行 条 《 例 》 修改 为 “ 税 收 征收 管理 法 》 。 收条 例 改为 适 用征 收 ” 《 ”征 法 ， 似实 质内容 未变 ， 貌 然而 ， 读１ ９ 年９ｊ 通 ９２ ＃ 的全国人 大通 过
的 《 收 征收 管理 法 》 赋 予政 府 颁布 行政 规 章 的 “ 税 ， 直通 车 ” 权 限被 大 大扩充 了 。
会计 核算 中是否单独记账与核 算 ， 都应计入房产原值 ， 征房产 计
税。 房屋 内涵的解释有所宽泛 ， ” 房产税税基 开始扩大。 第 四 阶段 ， 继续 强调 房产 值 的会 计原 则 。 政 部 税 务总 财 局在 《 于房产税 城 镇 土地使 用税 有关 问题 的通 知 》（ 关 财税 ［
规定 进行核 算 ” 但 多 了 ， 一条 “ 对依 照 房产原值计 税 的房产 ， 不 论是 否记载 在会 计 账簿 固定 资产科 目中， 应按 照房屋 原价 计 均
《 关于房产税 若 干具 体问题 的解 释 和暂 行规 定 》（ 税 地字 ［ 财 １ ８ ］ ９ ） 其 中第十 五条规 定 ： ９６ ８ －， 房产原值 是 指纳 税 人按 照会 计 制 度 规定 ， 帐簿 “ 在 固定 资产 ” 目中记载 的 房屋 原价 。 科 对 纳 税人 未按会 计 制度 规定记 载 的， 在计征 房产税 时， 按规 定 应
调 整房产 原值 ， 房产原值 明显不合 理 的 ， 对 应重 新 予以评估 。

税总便函解读财税【2010】121号文之一无文件号，经浙江地税税政三处的网友留言，系总局内部材料近日，财政部、国家税务总局下发了《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号，以下简称通知）。

为使各地准确把握政策内涵，减少政策执行的偏差，现将通知中有关政策解读如下：一、关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税问题为促进残疾人就业，国家税务总局在1988年下发的《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字[1988]15号）中明确，对民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地，可由省级税务机关确定征免城镇土地使用税。

但随着政府职能的转变，实施政企分开，民政部门不再直接举办福利工厂。

与此同时，随着福利事业的社会化，残疾人就业的单位逐步拓展到经济、社会的各个领域，一些企事业单位承担起了安置残疾人就业的社会责任。

为继续贯彻促进残疾人就业的精神，保持政策的连续性，应对安置残疾人就业单位的城镇土地使用税政策重新明确。

为此，参照营业税、企业所得税、增值税等税种的现行优惠政策，结合城镇土地使用税自身特点，将减免税条件设定为：在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%（含25%）且实际安置残疾人人数高于10人（含10人）。

考虑到此前福利工厂城镇土地使用税具体征免税是授权各省（区）确定的，为保持政策及管理的适当衔接，通知还规定具体减免税比例及管理办法仍由各地确定。

（中国财税浪子王骏插语，目前在企业所得税上残疾人工资加计扣除并没有对残疾职工人数的比例限制，一个企业哪怕是雇佣了一名残疾人员工，也可以享受残疾人工资加计扣除的待遇。

王骏曾经给北京市崇文区民政局管辖区内的福利企业做过一次小企业会计制度和税收实务的培训，也认识了一些从事会计工作的残疾人朋友，我感觉，一般残疾人从事会计工作并不会有太大的障碍，国家应该鼓励并采取多种方式对残疾人进行财务会计培训。

房产税XX121号解读财税[2010]121号文件李宝文件第二条规定：对出租房产，租赁两边签订的租赁合同商定有免收房钱刻日的，免收房钱时代由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

例如，某公司经营租出房产一套，该房产原值500万元，租期三年，共收房钱300万元，第一年事首年代付出80万元，岁终付出30万元，第二年事终付出120万元，第三年事终付出70万元，第一年的上半年为免租期，请精确运算房产税并做出管帐处理。

出租方：第一年事首年代借：银行存款 80贷：其他应收款——待摊房租收入 80借：营业税金及附加 4.4贷：应交税费——应交营业税 4应交税费——应交城建税 0.28应交税费——应交教诲费及附加 0.12借：治理费用 2.1贷：应交税费——应交房产税 2.1注：本例子是按照管帐准则规定做出管帐处理的，苦恼就苦恼在各期收取的房钱不相等，而租赁准则又要求在租赁期（包含免租期）内均派房钱收入，营业税税法却要求开票纳税，房产税也有专门规定，故：1、营业税=80×5%=4万、城建税=0.28万元、教诲费及附加=0.12万元2、房产税=500×（1-30%）×1.2%×6÷12=2.1万元第一年事终借：银行存款 30 其他应收款——待摊房租收入 70贷：其他营业收入 100借：营业税金及附加 1.65贷：应交税费——应交营业税 1.5应交税费——应交城建税 0.105应交税费——应交教诲费及附加 0.045借：治理费用 6贷：应交税费——应交房产税 6注：1、营业税=30×5%=1.5万、城建税=0.105万元、教诲费及附加=0.045万元2、房产税=100×12%×6÷12=6万元3、所得税确认收入为100万元第二年事终借：银行存款 120 贷：其他营业收入 100其他应收款——待摊房租收入 20借：营业税金及附加 6.6贷：应交税费——应交营业税 6应交税费——应交城建税 0.42应交税费——应交教诲费及附加 0.18借：治理费用12 贷：应交税费——应交房产税12第三年事终借：银行存款 70 其他应收款——待摊房租收入 30贷：其他营业收入 100借：营业税金及附加 3.85贷：应交税费——应交营业税 3.5应交税费——应交城建税 0.245应交税费——应交教诲费及附加 0.105借：治理费用12 贷：应交税费——应交房产税12该房屋应用至第三年中期。

安置残疾人就业单位减免城镇土地使用税应注意的问题[纳税筹划实务精品文档]《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)对安置残疾人就业单位减免城镇土地使用税有明确规定。

然而，该文件在执行过程中，由于部分企业财务人员和基层税务人员对政策理解存在偏差，经常出现该享受减免的单位得不到减免，不该享受减免的单位反而得到减免的状况。

为此，笔者就执行安置残疾人就业单位城镇土地使用税减免政策中应掌握和注意的几个问题作如下解析。

应具备的条件财税〔2010〕121号文件规定：对在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%(含25%)且实际安置残疾人人数高于10人(含10人)的单位，可减征或免征该年度城镇土地使用税。

具体减免税比例及管理办法由省、自治区、直辖市财税主管部门确定。

由此可见，安置残疾人就业单位要想享受城镇土地使用税减免政策优惠，必须符合按规定与残疾人签订劳动合同、符合实际安置残疾人上岗的比例、向残疾人支付不低于当地政府规定的最低工资标准的工资以及按规定为每位残疾人足额缴纳各项社会保险费。

土地权属不同待遇各异除了对符合减免城镇土地使用税条件的安置残疾人就业单位，拥有土地使用权并实际使用的土地给予减免税外，对以下四种情况应区别对待：安置残疾人就业单位租用其他纳税人的土地，土地权属是国有的，根据《国家税务总局关于检发城镇土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定的通知》(国税地〔1988〕15号)，城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位和个人缴纳。

所以，安置残疾人就业的单位不是城镇土地使用税的纳税人，也就不存在减免城镇土地使用税。

安置残疾人就业单位租用其他纳税人的土地，土地权属是集体的，根据《财政部、国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕56号)，在城镇土地使用税征收范围内实际使用应税集体所有建设用地，但未办理土地使用流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。

江苏省常州地方税务局税政管理一处常地税一便函[2011]10号关于执行财税[2010]121号文件第三条政策相关口径的通知各市（区）地方税务局，本局各单位：在执行《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号，以下简称通知）过程中基层单位反映存在许多争议。

为确保常州市范围内执行政策口径统一，经讨论研究，在上级部门未有明确规定前，请各单位按以下口径做好2011年度房产税的征收工作。

如今后上级部门政策口径有新的调整，再按新的政策执行。

一、执行“将地价计入房产原值征收房产税”的相关口径（一）关于宗地容积率的概念宗地：是土地权属界址线围成的地块，是土地登记和地籍调查的基本单位，一般情况下，一宗土地为一个权属单位。

容积率：是指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）总建筑面积与该宗土地面积之比，是反映土地使用强度的指标。

纳税人征用一次土地算一宗计算容积率。

容积率应以规划部门确定的容积率为准，如企业跨宗地建造房产，应按照建筑面积进行拆分，对各宗土地分别计算容积率。

如纳税人无法提供规划部门关于容积率的相关证明材料，可由企业先自行计算申报，主管税务机关根据需要进行审核和评估。

（二）有些应税房产未取得或无法取得房产证，其用于确定容积率的相关数据无法求取对此类情况，可由企业先自行申报，按申报数确定容积率。

主管税务机关应对此类房产加强评估和稽查。

（三）如企业在同一宗土地上既有建成投入使用的房产，又有在建或者待建房产时，在建、待建房产分摊的土地价值是否需并入房产原值缴纳房产税按照现行房产税有关规定，在建房产和待建房产不属于应税房产，不需要缴纳房产税，其占用土地的价值可按建筑面积进行分摊，不计入房产原值缴纳房产税。

对待建房产的确认，按以下方法处理：1、企业实际建成房产的容积率等于或高于批准建造的容积率，企业如有待建房产，则需提供县级以上规划部门关于该待建房产的规划许可证明材料。

2、企业实际建成房产的容积率低于批准建筑的容积率，企业如有待建房产，由企业提供相关证明材料后，该待建房产分摊的土地价值可不并入房产原值。

解读财税[2010]121号文件解读财税[2010]121号文件李宝文件第二条规定：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

例如，某公司经营租出房产一套，该房产原值500万元，租期三年，共收租金300万元，第一年年初支付80万元，年末支付30万元，第二年年末支付120万元，第三年年末支付70万元，第一年的上半年为免租期，请正确计算房产税并做出会计处理。

出租方：第一年年初借：银行存款 80贷：其他应收款——待摊房租收入 80借：营业税金及附加 4.4贷：应交税费——应交营业税 4应交税费——应交城建税 0.28应交税费——应交教育费及附加 0.12借：管理费用 2.1贷：应交税费——应交房产税 2.1注：本例子是按照会计准则规定做出会计处理的，麻烦就麻烦在各期收取的租金不相等，而租赁准则又要求在租赁期（包括免租期）内均摊租金收入，营业税税法却要求开票纳税，房产税也有特殊规定，故：1、营业税=80×5%=4万、城建税=0.28万元、教育费及附加=0.12万元2、房产税=500×（1-30%）×1.2%×6÷12=2.1万元第一年年末借：银行存款 30其他应收款——待摊房租收入 70贷：其他业务收入 100借：营业税金及附加 1.65贷：应交税费——应交营业税 1.5应交税费——应交城建税 0.105应交税费——应交教育费及附加 0.045借：管理费用 6贷：应交税费——应交房产税 6注：1、营业税=30×5%=1.5万、城建税=0.105万元、教育费及附加=0.045万元2、房产税=100×12%×6÷12=6万元3、所得税确认收入为100万元第二年年末借：银行存款 120贷：其他业务收入 100其他应收款——待摊房租收入 20借：营业税金及附加 6.6贷：应交税费——应交营业税 6应交税费——应交城建税 0.42应交税费——应交教育费及附加 0.18借：管理费用 12贷：应交税费——应交房产税 12第三年年末借：银行存款 70其他应收款——待摊房租收入 30贷：其他业务收入 100借：营业税金及附加 3.85贷：应交税费——应交营业税 3.5应交税费——应交城建税 0.245应交税费——应交教育费及附加 0.105借：管理费用 12贷：应交税费——应交房产税 12该房屋使用至第三年中期。

将地价计入房产原值征收房产税的综合规定一、计算案例：某企业土地土地面积2000平方米，价值120万元，其上有建筑物一栋，建筑面积500平方米，价值50万，该房产企业为自用，计算企业2011年度应缴纳的房产税。

解：其应缴纳房产税：1、计算土地容积率=500÷2000=0.252、容积率＜0.5，因此土地价值部分计入房产税计算依据3、土地单位土地价值=120÷2000=0.06（万元）4、土地应计入房产税计算依据的土地价值=500×2×0.06=60（万元）5 、土地上建筑物应缴纳房产税=(60＋50)×(1-30%)×1.2%=0.924（万元）二、政策依据1、《财政部国家税务总局关于安臵残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）（三）关于将地价计入房产原值征收房产税问题对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于 0.5 的，按房产建筑面积的 2 倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

本通知自发文之日（2010年12月20日）起执行。

此前规定与本通知不一致的，按本通知执行。

2、《江苏省财政厅、江苏省地方税务局转发财政部、国家税务总局关于安臵残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（苏财税[2011]3号）（二）按照《通知》规定，对宗地容积率低于0.5的，其计入房产原值的地价按以下公式计算：计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价通过划拨方式取得土地使用权的，计入房产原值的地价为零。

3、《江苏省税务局关于房产税车船使用税若干具体问题的解释和规定》(苏税三…87‟11号)的规定：“纳税单位的房产，当月发生增减变动的，均从次月份起调整房产计税价值。

”因此，纳税人因执行财税…2010‟121号文件造成2010年12月份房产计税原值发生增减变动的，应当从2011年1月份起相应调整其应缴纳的房产税，即2010年12月21日至2010年12月31日期间不需要计算房产税补(退)税额。

税总便函解读财税【2010】121号文之一近日，财政部、国家税务总局下发了《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号，以下简称通知）。

为使各地准确把握政策内涵，减少政策执行的偏差，现将通知中有关政策解读如下：一、关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税问题为促进残疾人就业，国家税务总局在1988年下发的《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字[1988]15号）中明确，对民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地，可由省级税务机关确定征免城镇土地使用税。

但随着政府职能的转变，实施政企分开，民政部门不再直接举办福利工厂。

与此同时，随着福利事业的社会化，残疾人就业的单位逐步拓展到经济、社会的各个领域，一些企事业单位承担起了安置残疾人就业的社会责任。

为继续贯彻促进残疾人就业的精神，保持政策的连续性，应对安置残疾人就业单位的城镇土地使用税政策重新明确。

为此，参照营业税、企业所得税、增值税等税种的现行优惠政策，结合城镇土地使用税自身特点，将减免税条件设定为：在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%（含25%）且实际安置残疾人人数高于10人（含10人）。

考虑到此前福利工厂城镇土地使用税具体征免税是授权各省（区）确定的，为保持政策及管理的适当衔接，通知还规定具体减免税比例及管理办法仍由各地确定。

二、关于出租房产免收租金期间房产税问题现行房产税政策规定，出租房产按租金收入征税。

在实际的房产租赁中，一些出租人往往采取给予一定期限免收租金的优惠来招揽承租人。

而房产免收租金期间如何征收房产税，各地做法也不尽一致。

一些地方按实际租金收入征税，免收租金期间纳税人对其房产按零租金申报，据此计算的应纳税款为零，造成了税收流失。

还有一些地方采取了核定租金收入的办法，但按照征管法规定，核定收入的前提是申报收入偏低，而免租期间出租人又确无租金收入，核定征税的前提也不成立。

财税[2010]121号文件解读发布时间：2011年03月31日信息来源：南通市海门地方税务局陈俊杰字体：【大中小】访问次数：30533财政部、国家税务总局于去年年底发布了《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）文，笔者现就通知中关于安置残疾人就业单位的城镇土地使用税问题、出租房产免收租金期间房产税问题以及将地价计入房产原值征收房产税问题这三方面对该文件进行解读。

一、关于安置残疾人就业单位的城镇土地使用税问题对在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%（含25%）且实际安置残疾人人数高于10人（含10人）的单位，可减征或免征该年度城镇土地使用税。

具体减免税比例及管理办法由省、自治区、直辖市财税主管部门确定。

关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税的问题，国家税务总局在1988年下发的《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字[1988]15号）第十八条第四项中明确，对民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地减免征收城镇土地使用税。

后来，民政部门不再直接举办福利工厂，但随着福利事业的社会化，残疾人就业的单位逐步拓展到经济、社会的各个领域，一些企事业单位承担起了安置残疾人就业的社会责任。

为继续贯彻促进残疾人就业的精神，保持政策的连续性，对安置残疾人就业单位的城镇土地使用税问题在财税[2010]121号中重新进行了明确。

也就是说安置残疾人就业单位可以减征或免征某年度城镇土地使用税的条件有两条：（1）一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%（含25%）；（2）实际安置残疾人人数高于10人（含10人）。

此外，财税[2010]121号规定，《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字[1988]15号）第十八条第四项关于民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地减免政策废止。

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近日财政部、国家税务总局发布了《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）文，明确了安置残疾人就业单位的城镇土地使用税问题、免租金期间房产税缴纳问题以及房产原值是否包括地价等三项财产税问题。

其中，最引人瞩目的是明确将地价计入房产原值征收房产税的规定，通知规定对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

同时通知明确政策执行时间自发文之日起执行，此前规定与本通知不一致的，按本通知执行。

评析：根据房产税暂行条例的规定，房产税征税的计税基础是房屋原值。

至于何为房屋原值，最权威的解释即 (86)财税地字第008号：房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿固定资产科目中记载的房屋原价。

对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值。

而会计制度中对土地是否列入固定资产，曾有过不同的规定:
《企业会计制度》第四十七条规定：企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。

房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。

随后2007年1月1日起施行《企业会计准则第6 号无形资产》应用指南六规定：土地使用权的处理：企业取得的土地使用权通常应确认为无形。

关于财税【2010】121号文件第三条的解读注：本解读属于内部文件，仅供地方税务机关征管和执法时参考用，暂不对外公开。

财政部、国家税务总局《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号，以下简称通知）下发以后，一些地方针对《通知》第三条“关于将地价计入房产原值征收房产税问题”产生了一些不同的理解，为使各地准确把握政策内涵，统一执法口径，经与财政部研究将反映比较突出的问题解读如下：一、土地价值是否应在不同房产中进行分摊问题：如果一宗土地上既有已经建成投入使用的房产，又有在建或规划建设的房产，在将土地价值计入房产原值征收房产税时，是否可以将该宗土地的价值在不同房产中进行分摊。

解读：在建房产和待建房产尚未建成使用，按照现行房产税有关规定不属于应税房产，不应当缴纳房产税，其占用土地的价值也不应该作为房产税的计税依据缴税。

据此，该宗土地的地价，应按照建成和在建（包括待建）房产的建筑面积比例进行分摊。

其中：建成房产所分摊的土地价值应计入房产原值征收房产税；在建和待建房产分摊的土地价值，待房产建成后再计入房产原值征收房产税。

二、非应税建筑物所占土地的价值是否应扣除问题：应税房产配建了一些非应税建筑物，如游泳池、烟囱、水塔等，在计算计入房产原值的土地价值时，是否应将这些建筑物所占土地的价值扣除。

解读：按照现行房产税有关政策，独立于房屋之外的建筑物，如游泳池、烟囱、水塔等，不属于房产，不是房产税的征税对象，其所占用土地的价值也不应该计入应税房产的原值征收房产税。

因此，在计算应计入房产原值的地价时，可将非房产税征税对象的建筑物所占的土地价值进行扣除。

三、地价中是否包括契税问题：纳税人为取得土地使用权所支付成本费用，是否包括购买土地所缴纳的契税。

解读：纳税人购买土地所缴纳的契税，均属于地价的组成部分，应计入房产原值征税。

四、宗地容积率大于或等于0.5时，如何计算应计入房产原值的地价问题：当宗地容积率在0.5—1之间时，是否应将容积率乘以土地价值，以此计算的结果再按建筑面积分摊，并确定征税的房产原值。

财税2010 121号1. 背景介绍财税2010 121号是一份财政和税务部门发布的文件，旨在对财税政策进行调整和解释。

该文件对诸多关于财政和税务的问题做出了具体的规定和解答，以指导企业和个人在财税方面的合规操作。

2. 主要内容2.1 财政政策调整财税2010 121号文件在财政政策方面做出了一定的调整。

在文件中，财政部门明确了关于财政收入和支出方面的具体规定。

文件中提到了税收政策的调整，包括降低企业所得税税率，提高个人所得税起征点等。

2.2 税务规定解读此外，财税2010 121号文件中还对税务问题进行了详细解读。

对于诸如增值税、个人所得税、企业所得税等关键税种，文件给出了具体的解释和操作指南，以帮助企业和个人理解和应用税务政策。

2.3 其他内容除了财政政策调整和税务规定解读外，财税2010 121号文件还涉及到了其他方面的内容。

例如，文件中对于税收违法行为的处罚和处理措施进行了阐述，以及对于税收优惠政策的调整和规范等。

3. 对企业和个人的影响财税2010 121号文件对企业和个人都有一定的影响。

首先，对于企业来说，文件中的财政政策调整和税务规定解读为企业提供了更加明确的操作指南，有助于企业合规经营，减少税务风险。

对于个人来说，文件中提到的个人所得税起征点调整将减轻一部分纳税人的税负，增加个人收入。

此外，文件还对个人所得税的计税方法进行了调整和解释，使个人可以更好地理解和计算个人所得税。

总的来说，财税2010 121号文件的发布对于企业和个人来说都是利好消息。

它为他们提供了更加合规操作的指引，减少了财税风险，并有助于提高企业和个人的财务状况。

4. 实施细则和后续政策财税2010 121号文件中并未提及具体的实施细则和后续政策，但可以预见，相关部门将在文件发布后陆续出台具体的实施指南和政策补充文件，以进一步完善和具体化财税2010 121号文件中的规定。

企业和个人在实施细则和后续政策出台后，应及时了解并适应这些政策的变化，以确保自身的财税操作符合最新的法规和政策要求。

解读财税[2010]121号：如何确定计入房产原值的地价(2011-04-26 19:34:38)作者：毛岚12月21日，财政部、国家税务总局联合下发《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）文件，对土地使用税和房产税等相关问题进行了明确，该文件第三条明确了将地价计入房产原值征收房产税问题：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

”笔者认为，该文件应当这样理解：除宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价这种情况外，宗地容积率高于0.5的，一律按照地价全额计入房产原值计征房产税，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

现举例说明：例如，某工厂有一宗土地，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上建筑房屋面积12000平方米，则该宗地容积率为0.46，因此，计入房产原值的地价为24000万元（应税房产建筑面积×2×土地单价＝12000平方米×2×1万元/平方米＝24000万元）假如该工厂这宗土地其他条件不变，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积50000平方米，该宗地容积率为1.92，则计入房产原值的地价为26000万元。

该条规定可以理解为对企业减轻税负的利好政策，而非对宗地容积率低于0.5的用地单位的惩罚措施。

例如占地面积大而厂房少的工厂、大型堆场、仓储、物流的企业等，厂区空地较多，地价全额计入房产原值，税负较高，自2010年12月21日起，对这类“大地小房”的情况，即宗地容积率低于0.5的，允许按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价，可以测算出这类企业计算房产税的地价将小于全部地价款，减轻了房产税负担。

财税[2010]121号文件解析一、免租金期间房产税缴纳问题（一）财税[2010]121号文件理解财政部、国家税务总局发布了《关于安置残疾人就业单位城镇土（财税[2010]121号）明确了安置残疾人就业单位的城镇土地使用税问题、免租金期间房产税缴纳问题以及房产原值是否包括地价等三项财产税问题。

名头残疾人实际是一个财产行为税类的文件，符合发文程序。

（二）财税[2010]121号文件规定财税[2010]121号规定第二条规定：“对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

查采矣孚涉及到这个业务，中行涉及这个业务。

股票大厅，存款利息抵顶租金，此文发布前规定（三）财税[2010]121号发布前规定1、财税地字（1986）8号第七条规定：“无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

”为什么代缴？因为有的是租用行政、事业、学校不纳税单位的房产，所以由使用人缴纳。

为什么是余值?全国扣除数不一样，有的是10%、有的是20%，吉林省规定为扣除30%。

这个文件指的是按各地规定的比例扣除后的房产余值，不是说按原值减折旧后的净值，各地自行扣除就可以了，（此文件执行到2009年11月30日）中行以前涉及这个部题，将部份楼层借给股票交易大厅使用，但房产税是中行按余值缴纳，地税局不同意，说是按租金缴纳，因合同是无租使用，（股票大厅的交易金额必须存于中行账户，地税局将存于中行的款项利息算出来，视为租金按同地区地段价格计算征收房产税，后来按余值缴了,这是个聪明的合理的的税收畴划，中行缴与借方交税款无差额，谁缴都可以因为是余值）采矣孚涉也及到这个问题。

租房合同规定2004年10月31日开始前5年免租，免到2009年10月31日止。

这个期间税收规定正是财税地字（1986）8号第七条规定：所以应按当时的文件执行。

因我们审计时已经是2011年9月份。

为了避免涉税风险，查一下以前年度。

财税[2010]121号文件解读最近，国家税务总局下发的《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第三条规定，自2010年12月21日起，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

一、这一规定与《企业会计准则》不一致《企业会计准则第6号--无形资产》规定，企业取得的土地使用权可以单独作为无形资产核算，企业外购的土地及建筑物支付的价款，应当在建筑物与土地使用权之间进行分配。

难以合理分配的，应当全部作为固定资产核算。

也就是说执行《企业会计准则》的企业，其取得的土地使用权是单独作为无形资产核算的，其价值不包括在账簿中固定资产－房屋的价值中，因此，其在计算缴纳房产税时是并不包含土地价款的。

2010年12月21日前，税务机关也都是按照这个原则执行的。

2010年12月21日后，按财税[2010]121号规定，房产原值的会计和房产税处理就不一致。

会计上仍然按照《企业会计准则》的规定，在帐薄“固定资产”科目中记载的房屋原价不包含地价及其他费用；税收上在申报缴纳房产税时，却要按照财税[2010]121号规定，房产税的计税依据要包括地价及其他费用。

二、这一规定废止了与此不一致有关规定财税[2010]121号规定，本通知自发文之日（2010年12月21日）起执行，此前规定与本通知不一致的，按本通知执行，这就废止了与此不一致的有关规定。

如，财政部、税务总局《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]8号）曾规定，“房产原值”是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。

财政部、国家税务总局《关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）曾规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。