广州万科四季花城解读

边缘社区中的新城市主义——万科四季花城设计随笔陈　方一、新城市主义的背景及涵义二次世界大战以后,西方资本主义国家大力发展公路交通,而城市环境由于人口膨胀、地价飞涨、工业污染等原因而急剧下降。

伴随着汽车私有化的进程,大量富有的城市居民乃至中产阶层开始从城市迁往郊区,这种现象称之谓“郊迁”,随之而来的便是城市中心区的衰败与萧条,城市税收的锐减。

为重振城市中心区,西方学者及城市行政当局提出了一系列的城市重建及更新计划,这便是通常观念上的“新城市主义”,“新城市主义”运动体现了西方世界对于城市人文价值的一种回归与追求。

但是新城市主义的意义还体现在另一方面:在“郊迁”过程中,城市郊区的自然风光被破坏,建设呈现无序状态,居民点任意散落。

此时人们开始倡导居住小城的模式,重拾居住文化中的城市情结,出现了一些颇有情趣的小镇,比利时的布鲁日小城由此成为闻名遐迩的观光胜地。

新城市主义有关此方面的内容在美国人Peter Katz的“N ew U rbanis m——to the A rchitecture of Comm unities”有着较为详尽的表述。

二、中国边缘社区的发展与新城市主义风格 随着中国经济的发展及城市住宅改革进程的深入,城市边缘地带因在用地、环境、地价等方面的诸多优势,已经成为城市居住开发的重要场所,而边缘社区研究中引入新城市主义的概念,有着以下几方面的意义:(一)东方文化中城市情结:与西方人相比,东方人更愿意在城市环境中进行交流,这可以从东亚、东南亚遍布繁华都市的现象中得到佐证。

在拥有较高经济水平的日本、韩国以及中国台湾,皆未产生明显的“郊迁”现象,一定程度上也与东方文化中的城市情结密不可分。

(二)提升郊区素质:配套设施不全、治安不好已成为阻碍边缘社区发展的重要因素。

(三)规划控制的力度有待进一步增强:将城市规划控制的某些观念引入边缘社区,对于约束复杂而又疏于管理的城市边缘地带,是未雨绸缪必不可少的一环。

万科四季花城二期设计说明设计说明第一部分：总体规划设计调整一、工程概况坂田万科四季花城位于深圳梅林关外坂田雪岗开发区内由深圳梅林出发，经梅观高速，出大发埔收费站即至用地东临王和大道，北接面龙公路，在其西北为平南铁路其中王和大道直通梅林关的工程正在建设中，建成后可不经高速公路从梅林关直达万科四季花城万科四季花城占地约23公顷，用地性质为居住小区，包括住宅及相应的配套设施二、设计依据1．深圳市龙岗区板雪岗地区市政详细规划； 2．原有规划方案；3．深圳市规划国土局规划设计要点；4．深圳市万科房地产有限公司《坂田万科四季花城规划设计方案设计招标书》及中标通知和修改意见；5．地形图及在建中的一期设计； 6．相关资料三、总体规划设计方案修改调整的构思及内容1．对原规划构思的继承与沿袭·继承原规划的平民思想和现代乡村居住模式，即街区邻里、内庭园共享、购物交往、市民广场等市俗生活概念与空间结构·继承原有的部里结构与分期开发的模式沿袭用各式的基本组团模式，形成邻里结构延续原规划的主入口东西景观轴线，并强化道路交叉口的节点处理，形成几个景观高潮，观景塔和水池－欧式凉亭和水廊－半园广场和喷水池－花廊和雕塑广场，使中央主轴线形成一条动与静、点线面结合变化的景观线2．结原有规划的调整变化及发展·控制层数，减少带电梯的住宅单元·调整公建位置配合分期开发及前期开发的需求，在工期建幼儿园及增设商业街·重新整原有交通及停车组织，明确以下几点：a．车行交通沿外环向内渗透至各停车场b．人行交通由中央主轴线向外渗透至各围合组团及外环车场路 c．取消路边停车的方式，改为东西向支路两侧停车与利用地形的半地下停车共存的停车方式，减少停车对车行及人行的干扰 d．南向道路及外环路无停车拟修成林荫道·顺应交通方式的改变，中央景观主轴线沿南北向林荫路向外渗透，构思回家路线，即东西景观主轴线－林荫路－组团内花无的景观连续性·为方便牧业管理，各组团的住宅楼梯均向内庭院开口，各组团均以形成较为独立的封闭式管理单元，强调内庭空间的半秘密性·在工期，按无障碍设计的有关要求设计了南北向老人公寓64套并在老人公寓底层架空，设计为老人活动中心第二部分二期规划及方案设计建筑说明一、概述万科四季花城二期开发用地，计容积率部分 M2，二期容积率： M2二、工期规划1．二期规划继承了原规划的总体构思，总结一期开发中的问题，着重解决以下几个方面的问题1）交通组织：外环车行交通向内渗透，中心东西轴线步行系统向外渗透，中间地带车行路、步行路间隔布置，更好地做到人车分流2）停车场组织：二期改变一期路边停车的单一方式，停车场库多样化，一是利用地形高差组织半地下停车库二是充分利用组团之间的空地，结合高差及局部半地下停车方式，增加停车位三是尽可能避免外环路的直接停车场，以减少停车对交通的干扰3）组团封闭管理方式与出入口的控制：组团的划分及出入口的位置明确界定，给住户明确的线路引导和更多的安全感2．二期除住宅外，规划有幼儿园及多平方米的配套商业3．组团周围的车行路、人行路、停车场在紧急状态下，均可形成环路交通三、组团及单体1．组团设计继承原有规划的围合方式，并更注重管理的独立性2．单体设计上比较一期，更注重自然通风，内院景观，多样化和因地制宜四、立面造型上仍以坡屋顶、八角形转角单元为主要视觉元素，并适当增加外墙的凹凸变化注重窗、阳台、空调机位等立面构件的细部处理及实墙面的材料色彩和组成的变化五、消防及环保1．路网可形成消防环路，方便消防车到达 2．单体设计按有关防火规范执行3．环保注重沿平面铁路及布龙公路的防噪设计： 1）主要居室尽量避免该方向朝向 2）利用高围墙降噪3）建筑立面上利用阳台进行隔声和吸声 4）采用塑钢门窗和中空玻璃隔音六、主要技术经济指标：总用地面积：总建筑面积： M2计入容积部分：1．住宅： M22．幼儿园： M2 3．商业及其它： M2 不计容积部分：1．架空层： M22．车库： M2 容积率：覆盖率：28％住宅总户数：户停车位：位合计： M2 合计： M2工程造价估算表序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11子项名称前期工程小区配套小区道路广场小区绿化小品等商业多层住宅电梯住宅架空层半地下车库不可预测费合计工程量2折合造价元／M 75 502合计备注“五通一平”，勘察设计等组团外组团内结构说明一、设计依据1．自然条件1）基本风压值W0＝/M2； 2）抗震设防烈度七度近震；3）深圳市龙岗区布吉镇坂田万科城市花园岩土工程初步勘察报告 2、设计规范标准 1）建筑结构荷载规范； 2）砼结构设计规范； 3）建筑抗震设计规范；4）钢筋砼高层建筑结构设计与施工规程； 5）深圳地区建筑地基基础设计试行规程； 6）砌体结构设计规范； 7）深圳市民用建筑设计技术要求与规定二、结构设计1．结构体系6～10号楼系六至十一层住宅楼，均采用现浇钢筋砼框架及框架剪力墙结构，框架抗震等级三级，剪力墙抗震等级二级根据颁布《深圳市民用建筑设计技术要求与规定》，其中6、9、10号楼为9层和11层框架剪力墙结构，拟用矩形柱断面，其余各楼为六层框架结构，可采用异形柱断面 2．地基基础参考初勘报告，该场地原始地貌属剥蚀台地，北东面为冲洪沟，地形起伏较大，现场已回填整平，填土厚度在～米不等，拟建各栋楼根据地基岩土分布情况，考虑三种地基处理方案：1）填土厚度小于4M时采用天然地基2）填土厚度大于4M的六层框架采用沉管灌注桩3）填土厚度大于4M的九层及十一住宅楼采用人工挖孔桩待提供详勘报告后确定各栋楼地基方案及沉降缝的设置电气设计说明一、电气1、负荷分级万科四季花城由多层、中高层住宅及商业、幼儿园等公共建筑组成的建筑群体，总建筑面积约为M2其供电负荷中消防水泵等用电负荷为二级，其余均为三级 2、供电负荷指标住宅6～8KW/户，公共建筑80W/M，幼儿园60W/M，汽车库20W/M 3、供电容量设备安装总容量KW，计算容量KW，变压器安装总容量，应急发电机安装总容量KW 4、供电电源小区10KV供电电源由市政规划电网供电，引进10KV电缆线路组成环网供电在小区内设置10KV配电所一座，以放射式电缆线路馈电给各10／变压器 5、变配电所设置按供电范围在用负荷中心适当位置附设变电所4座，变压器安装总容量为 6、应急电源为了保证区内消防用电设备及部分道路照明的可靠运行，在区内1～2座变电所内各设置应急柴油发电机组一台作为应急电源其安装总容量为KW、7、低压配电多层住宅由附近变电所低压配电柜引出／V电缆线路经室外π接箱向住户供电，商业、幼儿园、车库等公共建筑由低压配电柜引出电缆线路以放射式供电，道路照明按小区变电所分布划分几个区域分片供电，其控制集中在变电所内8、室外线路敷设222区内高低压电源线路均采用铜芯电力电缆埋地敷设，道路照明线路及由π接箱引至住户的配电线路采用铜芯电缆，穿管埋地敷设 9、防雷接地建筑物防雷等级由各建筑单体设计确定中高层及多层建筑按民用建筑防雷三级设计低压配电系统的接地型式按TN－S系统设计二、弱电1、电话通讯系统小区通讯线路由市话网提供，在每幢建筑物的入口处设置电话交接箱，拟采用光纤通信系统电话用户估算：两室户及单身公寓1线／户三室及四室户2线／户，公共建筑及幼儿园25线，汽车库10线，合计线 2、有线广播系统：有线电视系统由城市有线电视网提供，在每幢建筑物的入口处设置分配箱 3、保安对讲系统在住宅的每户装设对讲――电门锁保安系统，住户可与来访者对话，也可与监按中心对话 4、能源计量管理系统各住宅楼实施水、电、气流量微机监测联网管理自动抄表系统 5、电讯管道通风系统线路都埋地敷设在电讯管道内，电讯管道采用塑料管，不同用途的通讯电穿放在不同管道内。

广州万科四季花城策划方案(doc 10页)广州万科四季花城策划案钦钦2005发表于搜房社区-地产江湖总序今天的广州房地产市场相对平静。

万科的到来，将打破这一表面的平静，（继华南版块横空出市后）再次掀起一场风波，形成一股巨大的震动。

万科的到来，带来的不仅是市场上量的提高，更将出现质的提升，将形成从理念到实质实现“先破后立”的飞跃。

对于本地的房地产行业，将是一场革命，以往的行业标准将被再次改写；对于本土的大发展商是极大的威胁，市场的紧迫感与竞争从未如此的激烈，生存的压力无柰地浮出水面；对于本土的消费者，将是一场住宅升级换代的盛宴，将得到前所未有的生活空间与享受。

这一切，不仅来自于万科自身雄厚的开发实力与卓越的创造力、无穷的品牌魅力，更重要的是，作为首次进入广州市场，万科能够通过将过往的全国性开发经验与本土智慧相结合，精准地把握市场的命脉，快速地完成与市场的磨合，进入良与困难。

并提出了相应的解决办法。

达到：树立万科在广州的企业形象和万科首次开发的产品在广州“一炮而红”，为万科在广州的其他项目开奠定基础，最终实现万科的“星火燎原”之势。

这就是本次策划的宗旨。

第二篇整体发展战略第一部分万科广州四季花城项目的理解整体思路：本部分主旨在充分的熟悉市场及目标客户的消费惯性的问题、了解项目面临的问题与压力，最后找到市场的空白点——也就是项目切入市场的最佳切入点。

作到“知己知彼”，“百战不殆”。

同时有效的整合万科的企业品牌、多年的开发经验，以及合富丰富的资源和策划代理经验，在广州创造房地产一个神话.一、清晰的理解万科广州四季花城的优劣势及面对的机遇与威胁一）、项目的优势分析(S)1、万科地产以多年房地产全国性开发经验，已形成了成熟的开发模式，对自身产品的严格要求，对市场的充分了解，完全符合房地产市场竞争的规律；2、项目位于“大广州”概念的西区，是广州政府西联的主要目的地；3、项目距广州、南海、佛山都非常近，可以吸纳三地客户，扩大了项目的客户层面；4、本项目离广州市中心区的行车距离为30分钟以内，是城市人可接受的交通距离。

打响万科广告词一到城市上空，体验金色生活谁说入伙搞装修，非得懂专业万科金色家园第32天第25个小时第61秒20xx年x月x日全城公开在城市中央，点亮金色优质教育与品质生活，多数人向往，少数人拥有城熟都市生活“完美加”万科金色康苑心怀感恩期待2008园林，让都市生活更优越万科城向东，因为山在那里瞰生活半山别墅登高而来您触手可及的半山别墅生活山上天下您有多久没试过深呼吸了来万科城，与百年老树一起深呼吸万科城万科在造一座城万科城三期全新品牌风情登陆城新城意全新现代西班牙风格连院别墅限量发售生活亦赛场，关注永不落幕的精彩对家人的爱愈显不凡对别墅的要求自会另上层次不止提提供居所更提供生活的“盛宴”四年沉淀打造生活之城隽永的生活只选择隽永的别墅种树，也种墅难得万科城别墅，找回传统的新年深圳中轴，别墅地标能有几座万科城让建筑赞美生命城市花园生活，最讲究什么品味，拿什么保障服务，更在乎什么城市花园朋友说要买180平米的房子，我请他先来看我在万科108平米的家有细节的地方才有美放心思的地方才叫家那个用花香种满笑声的花园，就是我的家，独有的入户花园设计，真正的自然居家环境，家人比我还满意。

幸福的1%通过首饰传达，99%通过40000平米的园林社区体现我的新书房也是女儿的启蒙课堂，令人满意的功能设计，体现不同阶段的人生需求，孩子和我各取所需。

回家的路，总是让我放慢脚步在窗前，习惯了用心去欣赏窗外的风景我的新家成了朋友们的“俱乐部”茶香夹着水汽，音乐的龙门阵飘来，书中的字便成了画。

万科第五园(深圳)现代中式骨子里的中国礼献中国居住文化淡尽浮华第五园万科第五园：珍藏一生的丰盛万科青青青青4周岁小镇嘉年华小镇的柔软时光生活被小镇和我们打动万科城市高尔夫明天你将住在哪里什么样的房子，才能成为专利进一步庭院深深，退一步天地情怀总有一群人爱这种感觉总有一个地方感动中这群人明天下午2点峰景高尔夫会所有多久，居住理想被忽略了万科云山山在园中家在山中愈珍贵愈稀少寻找广州至美丽的95m2全新95凭精装三方，x月x日荣耀登场在这里，童话也可以是真的x月x日聚焦万科云山约6000平米实景依山园林盛大展现！阅山无数识真山深呼吸，都市“氧”生之道万科让建筑赞美生命万科城高尔夫花园平米情景美墅，高层山景洋房、3月新品成熟绽放，万科运河东1号莫待无花空折枝丹桂园约85-155平米新品现正全城热销城市生活美学，在山居延伸多盘联动，幸福花样绽放居住改变城市篇三：万科楼盘命名及主打广告语楼盘命名及广告语1、万科的命名：万科城、金域蓝湾、万科东海岸；17英里，第五园；松山湖壹号东莞：松山湖壹号Neverbefore,neveragain日本虹溪诺雅境界所在，人杰出万科城市高尔夫花园绽放成熟之美金域蓝湾前所未有的海居体验金域华府惟中心所有运河东1号追忆似水年华万科全面家居升级方案大宅，大隐莞城中央城市便利生活万科城家族原墅万科翡丽山：武汉：万科城显赫门庭前城后景金域华府世界新意，凝韵东方万科圆方名士换装升级开启高尔夫不极致，不登场金色家园城核珍藏版高端居住区一寓千金汉口仰止魅力之城光谷之心，时尚之旅西半岛润园：关系出名门，定义城市终极府邸城市花园：大城优越，理想共筑香港路8号四季花城永远的花城，永远的生活广州万科中粮万科金域蓝湾重估江景价值在新年之前提前倒数万科兰乔圣菲万科柏悦湾万科城城市里的院子，最后的珍藏向东，山在那里金色城品自由畅想家万科云山花园收官力作，完美绽放万科新里程金色康苑金色荔苑金色家园云山花园蓝山花园深圳万科万科棠樾谈古论今说国宅在东方生活当以境界甄别万科城登场，即成典藏万科在造一座城东方尊峪360度原生山谷领地金域东郡成就东部新城人居梦想17英里我能与世界保持的距离天琴湾尊贵生活体验万科兰乔圣菲新中心区家族别墅万科金域华府：后CBD城市KING生活第五园骨子里的中国东海岸山海之上真义人生清林径偷得浮生半日闲篇四：万科房地产广告文案赏析——从万科地产广告文案解读“建筑无限生活”“每个人都拥有属于自己的生活，每个人都经历着不同的生活体验，在各自的生活空间里，你始终努力前进，你渴望永远年轻，你满怀无限希望，你要求生活中的一切更理想，面对情趣丰富的生活百态和沉浸其中的你，万科，坚持以你的生活为本，从懂得你的生活开始，为每一个你建筑属于你的无限生活。

一、知识管理知识点概述：十八、知识的定义：十九、在国内：二十、《辞源》中给出的解释是：人对事物的认识。

二十一、《辞海》：人在社会实践中积累起来的经验。

二十二、《现代汉语辞典》：人们在改造世界的实践中获得的认识和经验的总和。

二十三、在国外：二十四、苏格拉底：经过证实的正确的认识。

二十五、罗素：知识是一个意义模糊的概二十六、德鲁克：是一种能改变某些人（事）的信息，包括使信息成为行动的基础的方式，还包括通过对信息的运用使人或机构有能力进行改变或进行更为有效的行为的方式。

二十七、达文波特：包括已经结构化的经验、价值和有特定涵义的信息及专家洞察力。

二十八、总之：知识是人类对客观世界认识的反映，也是对生产活动和社会实践中不断积累的经验的总结。

二十九、知识的特征三十、知识具有客观性；可存储性；载体多样性；可传递性；可加工性；可共享性；可转化性等特征一、知识管理内涵：知识管理，即对知识的获取、整理、保存、更新、应用、测评、传递、分享和创新等基础环节，并通过知识的生成、积累、交流和应用管理，复合作用于组织的多个领域，以实现知识的资本化和产品化。

它既是对知识及知识过程的管理，也是对知识工作者的管理。

二、知识管理背景：1.知识经济的发展：经济形态由农业社会向工业社会再向后工业社会转化，这就意味着以由生产要素转向投资最终转向创新为动力的经济时代的到来。

OECD 于 1997 年初 ,提出了“以知识为基础的经济”的概念。

标志着传统的以大量消耗原材料和能源为特征的工业经济，正在逐渐被全新的基于最新科技和人类知识精华的经济形态——知识经济所取代。

知识经济作为一种新的经济形态。

它与以往的经济形态最大的区别在于，知识经济的繁荣不是直接取决于资源、资本等硬件技术的数量。

而是依赖于知识和有效信息的积累与运用。

2.管理环境的变化：知识化；网络化；全球化。

3.信息技术的进步：信息与网络产业深刻改变了经济规则，并开始成为新的经济增长点。

20 世纪下半叶以来，世界经济迎来了大规模技术革新和全面复兴的时代。

万科四季花城一期成本分析四季花城一期平面图花城一期园林环境动态成本比目标成本超182万。

其中一期范围内景观成本增加122万；公共景观增加405万, 分摊到一期增加60万, 详见下表:万科四季花城一期景观成本变化对比表项目目标成本动态成本差价公共景观270 330 60（分摊价）组团景观285 339 54私家花园33 95 62建筑小品26 44 18道路建设114 92 －22围墙48 45 -3室外照明45 46 1背景音乐13 15 2零星设施60 70 10合计（万元）8941076182入口广场硬景成本分析入口广场景观动态成本比目标成本增加127万, 增加的主要原因为:1.铺贴面积增加30%, 2130平方米；2.铺贴单价目标成本为: 280元/平方米, 目前动态单方为: 297元/平方米。

单价增加约6%。

3.水景设备花费了35万元。

硬景、软景面积比率硬景、软景、水景造价比率硬景单位面积价格构成:铺贴为130元；结构127元；水电30元； 其他为10元。

控制成本的重点是结构及铺贴方案。

从面材分析:石材5295平米, 单价为146元； 洗石米431平米, 单价为114元； 建菱砖2943平米, 单价为83元； 木材413平米, 单价285元。

控制成本的重点在石材的价格及各种材料的面积比例。

入口广场软景成本分析控制软景造价重点在: 1.乔木；2.灌木与地被的面积比。

硬景材料面积比率木材 413 5%洗石米 431 5%软景造价比率地被 3%大、小乔木造价比率小乔木入口广场乔木总计357株, 价格大于等于1000元的仅仅82株, 但是造价却占乔木总造价的79％, 占软景总造价的54％, 控制乔木造价重点在大乔木。

乔木密度为: 0.09株/平方米,相当于11m2/棵树。

软景面积＝灌木面积＋地被面积, 地被与灌木面积比率差别不大, 但是造价就相差8倍左右, 增加地被的面积比率也是降低软景成本的有效方法。

【关键字】精品深圳万科四季花城楼盘详解万科四季花城位于龙岗区布吉镇坂田村五和大道，离梅林关口仅，交通非常方便，地铁五号线五和站就在小区的小东门。

小区由万科地产开发，万科物业管理，乃是万科四季花城全国社区的典范。

小区一共分七期，批地时间分为一二三四期为1998年4月，五期为2001年6月，六七期为1998年12月，入伙时间由2000年到2003年，其中一二期是2000年入伙，三期是2001年入伙，四五六期为2002年，七期为2003年。

小区总占地面积37万平米，总建筑面积53万平米，总居住户是4855户，小区绿化率高达40%。

小区车位共有2028个，其中一至六期固定车位552个，非固定车位1045个；七期室内车位203个，露天车位228个。

管理费：一到五期不带电梯为1.1元/M2/月，带电梯为1.8元/M2/月；宽景洋房紫竹苑、翠竹苑、玉竹苑、富竹苑、贵竹苑、鸣竹苑为1.95元/M2/月；金枫苑、银桦苑多层为1.7元/M2/月，带电梯2.3元/M2/月；樱花苑、云竹苑、望月楼为3元/M2/月，商铺为3.25元/M2/月。

停车为费：1.5吨以下的小车为100元/月，1.5吨以上3吨以下大车、20座以上的200元/月，临时停车30分钟不收费，30分钟以上收5元，过夜10元。

有限电视：主机是16元/月，副机7元/月，居家用电是0.73元/度，商业用电是0.89元/度。

水费月用25立方以下是1.8元/方，以上是2.3元/方；门禁卡是45元/张。

小区两房为74平、72.46平、81平、80平和64平，三房面积为86平、99平、106平、105平、104平、111平、115平七种，四房面积分为118平、126平和129平三种，其他的都是顶楼复式。

下面我就花城的户型面积做个详细的介绍。

一期总占地面积是63235平，总建筑面积是80809.33平，有7个苑共799户，分别是杜鹃苑、牡丹苑、紫薇苑、米兰苑、海棠苑、樱花苑、罗兰苑，共72个单元9部电梯；首先是牡丹苑：苑中B、C、D、E、F、G、L、M、N、Y单元是南北通透的，H、J、R、T、A单元为东西向，其中A、B、C、D、E、F、G单元是五层高，其余是六层高。