广州万科四季花城解读69页PPT

花已开好 只待四季
天元·四季花城推广执行方案
青铜骑士华中区
2016.08.26
案情回顾
价值梳理
外部价值
天元四季花城价值梳理
内部价值
区域
汉 阳 大 道 上
王 家 湾 生 活 圈
武 汉 四 环 支 撑 点
交通
地 铁 口 号 线 延 长 线
配套
环境
学
超
中
校
市
法
、
、
生
医
银
态
院
行
新
环
便
城
绕
捷
核
心
园林
两
绿
目光吸进来，话题移进来，客群引进来
——需要全面覆盖，双线齐发
某四季花城推广执行方案(PPT69页)
某四季花城推广执行方案(PPT69页)
战略目标
快打快销，夺市
提升项目去化率
导客3000组，认筹1000组，去化 400套，实现开盘热销。
高举高打，夺势
打造品牌影响力
让汉阳人都知道天元·四季花城，提升 品牌影响力。
某四季花城推广执行方案(PPT69页)
推推广广思计划路
推广阶段 时间节点 阶段主题
分阶段 传播重点 活动建议
渠道
天元·四季花城推广计划
形象期 （9（ 月91月 日-19月0月2）6日）
认筹期 （9月（2170日月--1111月月1）4日）
9月1日
9月26日
开盘期 （（1111月月115日日--1111月月2268日日））
某四季花城推广执行方案(PPT69页)
推广目标： 1、项目首要目标——知名度 2、直接影响产品产品热销 3、带动品牌影响力

地形分析 山 顶
谷 地
山 顶
陡 坡 处 约 45 度
陡 坡 处 约 28 度
产品类型分析 情景洋房 小高层 H型 townhouse
设计过程回顾 ■ 与地形不协调
■ 视觉通廊未打开 ■ 会所未考虑地形
原规划方案
树木保护分析
■ ■
保留原树群处
施行二级管理出入口
■ 3-3剖面图 ■ 架空绿化 ■ 娱乐室
经济技术指标(原始指标)
五期规划指标(原始指标) 产品构成 D型 T型 H型 住宅 G型 B2型 B8型 A型 小计 总用地面积 (m2) 地上建筑面 积(m2) 计容积率面 积(m3) 总建筑面 积(m2) 地下建筑 面积(m2) 容积率 93,334.52 119,499.34 19096.17 1.31 栋数 建筑面积 (m2)
二级管理区
车行二级管理出入口
设计方案
18层
■ 1-1剖面
现规划方案
■ 1-1剖面方案一
■ 情景房车库与大 地下室车库相连
■ 架空娱乐室
5层
18层
■ 1-1剖面方案二 ■情景房车库从路面 进入 ■ 娱乐室
5层
设计方案
18层
■ 2-2剖面图 ■ 架空绿化 ■ 娱乐室
现规划方案
11层
18层 11层
■ 2-2剖面 ■ ３-3剖面

绿 化 率： 30%
时间：2004
4
a
城市主干道
主入口 道路交通分析图
车辆主入口
5
步行街入口
a
景观分析图

小区住户景观观向
小区住户景观观向
休憩 半岛
水域
6
a
空间丰富 亲近自然 围而不闭
7
a 围合的空间
居住区结构分析
居住区—居住小区—组团
8
a
户型分布
沿山四层 沿湖五层 沿湖十层 多层住宅 五层户型 八层户型 小高层 别墅 社区会所 幼儿园 小学 零售商铺
9
a
居住区中心商业服务区
设施齐全 交通便捷
10
a
住区中的商、教娱乐区
利用住宅底层 沿湖景商业街 教育设施齐全
11
a
居住区规划实例分析
——广东佛山万科四季花城
1
a
实例分析
万科四季花城住区概况 居住区总平面图 道路交通分析 景观分析图 功能结构分析
2
a
区位图
佛山
3
广州
a
平面总图
地址：南海黄岐 浔峰洲路8号
占地面积:50公顷
总建筑面积:44.7 万平方米
总户数:3900户
容 积 率：1.00

11
四季花城5期开盘后持续性攻击计划
2001年8月
9月
10月
11月
12月
2002年1月
* 儿童夏令营及四季花城好少年活动 * 长者会及长者会的定期活动 * 中秋节业主联欢及业主自己出节目 * 四季花城2年回顾摄影展
* 有点洋味的圣诞节
* 过新年的各种风俗展
12
关于主角的问题
* 业主就是我们最好的演员。 * 8月18日开盘庆典，如果演员是业主，将会给人耳目一新的感觉； * 8月18日开盘庆典的服务人员是业主义务服务员，如老人穿上四季花城的文化衫，就会有耳目一 新的感觉； * 业主需要有表演的机会，其将会调动业主长期参与社区的热潮； * 有业主在参与，“欢迎你成为我们中的一员”将具有非常好的说法力效果； * 特别是老人的“长者会”，将会给人更多的亲近感； * 社区人文活动的主角是业主，四季花城将会成为一个非常有活力的社区；
4、四季花城99年大剧院轰动一时，2000年持续报纸媒介进一步建立了外部品牌，但从2001年开始， 一直没有对外的规模性市场攻击，市场已经在淡忘四季花城的印象，社众的品牌关注力正在逐 渐的消退；
[判断]：*四季花城每年至少要有一次形成市场影响力的至高点；
7
关于市场的攻击
四季花城5期市场攻击策略
核心攻击点：求变
关于市场攻击参考3：四季花城
1、四季花城内部的品质非常好，销售业绩也非常好，品牌形象与口碑同样非常好； 2、就象可口可乐，虽然也是大品牌，但其同样需要不断地建立市场的新意，不断地刺激市场形成 高度的关注力，不断地形成品牌的维护； 在奥美，这样的过程就是非常著名的品牌管家； 3、新出现的万科形象“有梦想去实现”、“想得更多，做得更好”、“每天我们都在攀越”，非 常好，在市场的震动性非常大，让人们有看到有活力、有激情的万科地产，同样实现了非常好 的品牌管家；

广州万科四季花城解读
组团院落分析
广州万科四季花城解读
院落式邻里交往、游憩空间，归属感强，生活气息浓厚
广州万科四季花城解读
敞亮的门厅，绿意透窗而来
广州万科四季花城解读
丰富而亲切的邻里空间
பைடு நூலகம்
广州万科四季花城解读
夕阳中临水的优尚House。采用层层退台设计，每一层退台使下面一层 单位都多出了一个露台空间，大大增加了单元的户外活动空间。
广州万科四季花城解读
万科四季花城推广语 —————有一个美丽的地方
万科产品形象诠释 —————建筑无限生活
万科四季花城已在数个城市成功开发的系列品牌, 宗旨是 ————找到最适宜人居住的地方，创造最高品质 的居住环境
广州万科四季花城解读
公建、商业配套
• 教育：由中山大学授权中山大学附属学校与万科签署四季花城学校 的合作办学协议。由万科出资打造学校的所有硬件，由中大负责经 营学校，中大不需交费用给万科，也可以对外招生，但花城业主可 享受全城特惠的教育收费。
• 产品定位：大型低密度社区，以多层、小高层中偏高档住宅为主，成熟 后考虑部分高档住宅
• 项目优势：四季花城选址金沙洲，项目内地形地貌与金沙洲一致，山脉 相连，湖水相通，周边无大型工业区，空气素质优良
• 项目劣势：距离城市较为偏远，离广州市中心区的行车距离为15-30分 钟，市政配套、生活配套、交通配套等人们生活必备条件缺乏；市场对 金沙洲区域认可度不高
广州万科四季花城解读
造型丰富的的假日广场建筑
广州万科四季花城解读
随处可见的推广语
广州万科四季花城解读
随弯就直的道路和水面上的栈道使交通便利，各种绿色小道蜿蜒至家，回家可有不
同的路

•比销售总价更重要的是附加值单价的高效区间Байду номын сангаас这与客户的实际 •使用需求有关.
PPT文档演模板
万科四季花城产品设计附加值总结
•产品附加值
•成
本
•附加值应该做多大? •售价与成本的相对关系
产品类型
华中版情景洋 房首层带地下 室
华中版情景洋 房首层带地下 室
华南版情景洋 房首层带地下 室
华南版情景洋 房首层带地下 室
1.00
22.94
47,722.50
1单元 102
89.38 49.58
15.76
73,910.00
1单元 202
89.38
1.00
10,000.00
1单元 302
89.38
1.00
10,000.00
1单元 3a02
89.38
1.00
10,000.00
1单元 502
90.57
1.00
10,000.00
566,646
3,711
421,295
13,352.00
434,647
3,751
425,836
13,352.00
439,188
3,741
424,701
13,352.00
438,053
3•,顶711 层私家42天1,29面5 提高13,了352.070 8０元／434,6平47 米
3,671
416,755
50.96 88.50% %
7,074
945,281
92.29
1,037,57
92,290
1
7,765
59.15
91.10%

中
slogan：万科之美 墨城之巅
：
产
品
万科名牌美誉度
即墨别称墨城，千年
形
全国的名牌地产项目
古城；四季花城。
象
即墨生活最高标准。
定
标准化、人性化、细致 感、全面家居解决方案。
万科的标准 即墨的秩序
位
万科四季 花城营 销报告( ppt101 页)
万科四季 花城营 销报告( ppt101 页)
2010年，万科四季花城推广价值体系
产
万科服务 从经营导向—产品导向—客户导向的服务理念的成熟蜕变。
品
意味着万科的业主将享受其他品牌下难以企及的美好体验。
360°物业管理
形
愉悦感（全程成熟服务体系）+优越感+被尊重感……
象
被人肯定、赞美的满足感和被人仰视的优越感。
定
位
万科四季 花城营 销报告( ppt101 页)
万科四季 花城营 销报告( ppt101 页)
外炼
位
中央高档居住区已渐形成
东部核心地段 高档配套区
东部经济开发区，日益成熟，市政、购物、教育、医疗、 餐饮、休闲、娱乐⋯⋯等高档配套逐步完善
未来的地段、配套之巅
万科四季 花城营 销报告( ppt101 页)
万科四季 花城营 销报告( ppt101 页)
中 ：
四季还需要一顶新帽子
产
关于产品案名的思考：
上
： 从品牌导向、销售需求、市场份额、产品升级（精装）、溢价等各方面出发，
综 均要求推广定位更高，覆盖范畴更大，影响力度更强。
合 即品牌+品质+品位的综合诉求。
局 势 研
因此2010年，对于万科四季花城， 是自我博弈，自我修正，自我升级的一年。

所获荣誉
5.给我们的启示
• 谢谢！
第五章 土地使用权获取
主要内容
5.1 土地管理制度及其演变 5.2 土地使用权出让 5.3 在建项目收购与项目公司入股
§5.1 土地管理制度及其演变
5.1.1 土地管理基本制度
《土地管理法》中明确规定了我国土地管理的六项制度，即 社会主义土地公有制度，国有土地有偿使用制度，土地用途管 制制度，占用耕地补偿制度，基本农田保护制度，土地登记制 度。社会主义公有制是土地所有制的一种。在本节中，重点介 绍土地所有制和国有土地使用制度。
TOWN HOUSE 情景别墅
花园式洋房，密度低，低楼层并联设计，家家拥有
花园平台和私家花园，既有多层集合住宅便于邻里 交往，居住安全
所有户型采用跃层
或复试设计，拥有 各自 花园Biblioteka 入口空间其他配套设施
底层架空会所
广场
游泳馆
商铺
细节展示
铺装展示
楼梯细节
1.规划亮点：新城市主义概念与城市居住“郊迁”
居住区规划案例分析万科四 季花城
1·项目介绍
深圳万科·四季花城位于深圳市福田 中心区的后花园——龙岗区坂雪岗高新 技术开发区。总共分七期开发，总容积 率约1.45，绿化率达40％，以多层住宅 为主，是一个大型、低密度的休闲住宅 区。作为万科咋深圳开发的首个“面向 普通人”的大型精品楼盘，万科·四季花 城家喻户晓。总建筑面积53万平方米， 分7期进行开发。是一座超大型低密度的 休闲欧洲风情小镇。
❖这种土地使用制度，是在不改变城市土地国有的前提下，采取 拍卖、招标、协议、挂牌等方式将土地使用权有偿、有限期地出 让给土地使用者；土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转 让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受国家法律 保护；需要继续使用的，经批准，期限可以延长，同时按当时市 场情况补交地价。

、机遇对于有准备的头脑有特别的 亲和力 。 27、自信是人格的核心。
28、目标的坚定是性格中最必要的力 量泉源 之一， 也是成 功的利 器之一 。没有 它，天 才也会 在矛盾 无定的 迷径中 ，徒劳 无功。- -查士 德斐尔 爵士。 29、困难就是机遇。--温斯顿．丘吉 尔。 30、我奋斗，所以我快乐。--格林斯 潘。
1、最灵繁的人也看不见自己的背脊。——非洲 2、最困难的事情就是认识自己。——希腊 3、有勇气承担命运这才是英雄好汉。——黑塞 4、与肝胆人共事，无字句处读书。——周恩来 5、阅读使人充实，会谈使人敏捷，写作使人精确。——培根

个成交量的提升。
20 07 年 10 月 20 07 年 11 月 20 07 年 12 月 20 08 年 1月 20 08 年 2月 20 08 年 3月 20 08 年 4月
供应 成交
Tospur
价格分析
3.5
——该项目目前成交均价公寓为11000元/m2——12000元/m2，别墅为14000元/ m2——17000元/m2。由于07年10月至08年3月这段期间房 源有公寓与别墅两种，别墅房源自07年10月推出后销售一直处在平稳状态，至08年2月为止剩余房源数量已经不多，销售逐渐进入尾
L型 厨房
缺点： ——玄关功能划分不明，使进门空间较为局促。 ——主卧门正对客厅，私密性差。
90m2三房
Tospur
主力户型
178.82m2 叠拼一层 主力户型—别墅 优点： ——1F：景观餐厅，客厅与餐厅的功能规划全面区分
储藏室的设臵完善了功能性
——2F：方正主卧，合理生活动线；主人书房
独立卫浴，专设衣帽间，品质生活体现。 缺点： ——1F生活动线过长，有部分交通面积被浪费。 ——南客卧门正对客厅，私密性差。
济光学院 易初莲花 北上海商业广场
Tospur
『项目属性分析』
项目四至/产品分析 绿化景观简述/户型分析
Tospur
项目四至
项目四至：东至为张扬北路；四至为蕰川路；南至为宝杨路；北至为友谊路。整个项目被镇泰路自东向西，松兰路自南向北分为四块。
四季花城一期
松
四季花城一期
镇泰路—双向4车道
位于松兰路的二期3区
镇 兰
泰
路
四季花城二期
（规划中）
四季花城二期
路
售楼处
松兰路