下载文档原格式
地产定价知识点总结大全一、定价理论基础1.1 定价概念和作用定价是指在市场上根据产品或服务的价值确定商品价格的过程。
定价的作用是通过适当的定价策略来实现企业的利润最大化，满足消费者和市场需求，促进产品或服务的销售和流通。
1.2 定价原则（1）价值定价原则：根据产品或服务的价值来确定价格。
（2）成本定价原则：根据产品或服务的生产成本来确定价格。
（3）竞争定价原则：根据市场竞争来确定价格。
（4）需求定价原则：根据市场需求来确定价格。
1.3 定价策略（1）市场定价：根据市场需求和市场竞争情况来确定价格。
（2）成本定价：根据产品或服务的生产成本来确定价格。
（3）价值定价：根据产品或服务的价值来确定价格。
（4）促销定价：通过促销活动来确定价格。
二、地产定价基础知识2.1 地产定价概念和作用地产定价是指在房地产市场上根据房地产的价值确定房地产价格的过程。
地产定价的作用是通过适当的定价策略来满足消费者和市场需求，促进房地产销售和流通。
2.2 地产定价原则（1）价值定价原则：根据房地产的实际价值来确定价格。
（2）需求定价原则：根据市场需求来确定价格。
（3）成本定价原则：根据房地产的生产成本来确定价格。
（4）竞争定价原则：根据市场竞争来确定价格。
2.3 地产定价策略（1）市场定价：根据市场需求和市场竞争情况来确定价格。
（2）成本定价：根据房地产的生产成本来确定价格。
（3）价值定价：根据房地产的实际价值来确定价格。
（4）促销定价：通过促销活动来确定价格。
三、地产定价方法3.1 房地产估价方法（1）市场比较法：根据相似或类似的房地产的交易价格来确定目标房地产的市场价值。
（2）收益法：根据目标房地产的预期收益来确定其价值。
（3）成本法：根据目标房地产的生产成本和维护费用来确定其价值。
3.2 土地定价方法（1）市场比较法：根据相似或类似的土地的交易价格来确定目标土地的市场价值。
（2）收益法：根据目标土地的预期收益来确定其价值。
房地产项目定价的方法定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。
虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。
产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。
在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。
房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。
一、成本导向定价法1、成本加成定价法成本×（1＋百分比）2、目标定价法（总成本＋目标利润）/可售面积二、市场导向定价法1、认知价值定价法消费者市场认可事先调查2、价值定价法开发商对竞争物业比较分析出价格三、竞争导向定价法1、领导者定价法高档次物业2、挑战者定价法3、追随者定价法一、成本导向定价成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。
其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。
成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定价法三种方法构成。
（一）、成本加成定价方法这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。
售价与成本之间的差额即为利润。
这里所指的成本，包含了税金。
由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上将这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。
它的计算公司为：单位产品价格：单位产品成本X（1+加成率）加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。
列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%则该楼盘每平方米售价：2000X（1+15%）=2300（元）这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。
房地产项目价格策略与执行方案随着城市化进程的不断加快，房地产行业成为了国民经济的重要产业之一。
作为房地产企业，在推出一个房地产项目时，价格策略与执行方案是至关重要的，它直接关系到项目的销售情况以及企业的发展。
本文将围绕这个主题展开分析和探讨。
一、房地产项目价格策略1.定价原则在制定房地产项目价格策略时，开发商需要考虑多个因素。
首先，它需要考虑房子所在的位置、房子的质量、匹配的设施以及市场需求等因素。
其次，它需要考虑当前市场环境以及竞争对手的定价水平。
因此，房地产项目的定价原则应该是以市场需求为导向，参考竞争对手的定价水平，结合自身的市场定位，综合考虑成本、利润等多个因素进行制定。
2.分时段定价房地产项目的销售周期较长，因此开发商需要考虑分时段定价的策略。
在项目推出的前期，开发商可以采取较为积极向上的定价策略，逐步拓展市场份额。
在后期如果销售情况不理想，就可采取适当的降价策略，以便刺激市场需求和促进销售。
3.组合定价在定价方案中，组合定价是常见的策略，可以通过组合不同的产品或服务，从而提高产品或服务的附加值，最终达到更好的抵御市场竞争及提升利润空间的效果。
二、房地产项目价格执行方案1.提前确定销售目标在推出房地产项目后，开发商需及时制定销售目标，制定清晰的计划，包括销售目标、时间节点、销售策略等。
对于优惠政策和促销计划的执行，要尽量与销售目标相吻合，确保能够达到既定目标和计划。
2.采用价值营销更好的跟踪及了解消费者需求，对产品定价做出靠谱的决策，可以提升产品的附加值，从而会让消费者对产品更有极大的认可度和价值，这便是价值营销的核心实质。
在销售过程中，开发商可以推出节假日特惠、购房送装修等的优惠政策，通过创造消费者的信任感及价值感，不断推销企业产品。
3.加强产品的品牌及营销提高产品的知名度和优势性是一个企业发展和沟通的基础。
基于此，对于房地产企业来说，加强产品的品牌营销是一个非常有效的方式。
通过社会媒体、电视广告、展览会创造较高的宣传效益，加强与消费者的沟通，提升品牌的声誉度和美誉度。
房地产销售定价原则房地产销售定价原则：成本加成定价法将产品的成本(含税金)加上预期利润即为房地产价格的定价方法，是一种最基本的定价法，是根据测算或核算的成本加上一定比例的利润率确定的。
例如：某一项目的总成本为1500万元，预期利润10%，则总售价为1650万元，再将此1650万元分配至每一单位的房地产商品，即得到单位面积平均售价，再根据每一单元房地产的楼层、朝向、室内装饰情况确定房地产售价。
成本是开发项目的全部成本，包括开发成本以及经营过程中的支出和税收，基本上可分为可直接计入的成本和分配计入的成本。
利润率应当考虑房地产投资的风险情况和整个行业的平均利润综合测算确定。
成本加成订价虽较简单、理论依据充分，但这种方法本身考虑市场对价格的接受能力不够，实际定价时，在此基础上仍必须考虑市场行情及竞争激烈与否，才能定出合理的价格，在市场竞争激烈的情况下，这种定价方法所做的定价可能缺乏竞争力。
房地产销售定价原则：竞争价格定价法竞争价格定价法从市场竞争的角度来定价，市场竞争是一种综合实力的竞争，但其中价格的竞争始终是市场竞争的重要要素，特别是房地产商品这样高价格的产品，即使你的定价比竞争者的价格高出不多，但作为顾客是特别关心的，由于房地产商品的不可移动性，竞争主要考虑相近产品或附近区域的竞争情况，因此，所谓竞争价格定价法主要依据相近产品或附近区域竞争状况而确定经营房地产的价格。
在竞争激烈时，若条件相当的两宗房地产，定价较高的，一般难以为顾客所接受。
要比竞争者推出价格较高的房地产，通常应具有公司信誉良好、用材较高级、具有独特的设计等优势。
竞争价格定价法通常是在市场竞争较为激烈时应当考虑的一种方法，在此种方法下，开发经营者获取较高利润的途径就是必须着眼于降低开发经营成本。
房地产销售定价原则：顾客感受定价法这种方法的理论基础实际上是效用理论。
对购房者而言，他实际上并不清楚也不十分关心市场上房地产商品的成本、造价等问题。
房地产项目定价与定价策略房地产项目定价与定价策略是开发商在推出房地产项目时必须考虑和制定的重要决策。
定价是指将房地产项目出售的价格确定下来的过程，而定价策略则是指开发商在制定定价时所采取的策略和方法。
本文将详细介绍房地产项目定价的原则和策略。
首先，房地产项目定价的原则是要合理而公正。
这意味着定价应该基于项目的实际价值和市场需求来确定，不能过高或过低。
合理的定价能够提高项目的竞争力，吸引更多的购房者。
其次，房地产项目定价的策略有多种选择。
一种常见的策略是市场定价，即根据市场需求和竞争情况来确定价格。
开发商可以通过市场调研和对竞争对手的定价进行比较，来制定自己的定价策略。
另一种策略是成本定价，即根据项目的成本来确定价格。
开发商需要考虑土地成本、建筑成本、配套设施成本等多方面的因素，以确保项目的盈利能力。
在制定定价策略时，还需要考虑项目的定位和目标客户群体。
不同类型的房地产项目适合不同的客户群体，因此定价策略也需要根据目标客户群体的收入水平和购房意愿来确定。
例如，高端别墅项目可以采取高价策略，而经济适用房项目则需要采取低价策略。
此外，还需要考虑房地产市场的周期性。
在市场繁荣期，购房者的需求大，开发商可以适当提高价格以获得更高的利润。
而在市场低迷期，购房者的需求相对较小，开发商应该降低价格以增加销量。
因此，在不同的市场环境下，需要采取不同的定价策略来适应市场需求。
最后，还需要考虑竞争对手的定价情况。
如果竞争对手的定价较低，开发商可以选择降低价格以争取更多客户；如果竞争对手的定价较高，开发商可以通过提供更多附加值和优惠政策来提高项目的竞争力。
综上所述，房地产项目定价与定价策略是开发商在推出房地产项目时必须考虑和制定的重要决策。
定价应该合理而公正，定价策略可以根据市场情况、项目定位和竞争对手的定价来确定。
通过制定恰当的定价策略，开发商可以提高项目的竞争力和盈利能力。
房地产估价应遵循的原则
房地产估价是指对房地产进行评估，确定其市场价值的过程。
在进行房地产估价时，需要遵循一些原则，以确保估价结果的准确性和公正性。
第一原则是客观性。
房地产估价需要客观、公正地进行，不受个人主观意见的影响。
评估师需要根据客观的数据和事实，进行科学的分析和判断，以确保估价结果的准确性。
第二原则是综合性。
房地产估价需要综合考虑多种因素，包括房屋的位置、面积、建筑质量、周边环境、市场需求等因素。
评估师需要对这些因素进行全面的分析和评估，以确定房地产的市场价值。
第三原则是时效性。
房地产估价需要及时进行，以反映当前市场的实际情况。
评估师需要及时收集和分析市场数据，以确保估价结果的时效性和准确性。
第四原则是可比性。
房地产估价需要进行可比性分析，即将估价对象与同类房地产进行比较。
评估师需要考虑同类房地产的市场价值和特征，以确定估价对象的市场价值。
第五原则是透明性。
房地产估价需要公开透明，评估师需要向客户提供详细的估价报告，包括估价方法、数据来源、分析过程等信息。
客户需要了解估价过程和结果，以便做出正确的决策。
房地产估价需要遵循客观性、综合性、时效性、可比性和透明性等原则，以确保估价结果的准确性和公正性。
评估师需要具备专业知识和技能，进行科学的分析和判断，以为客户提供准确、可靠的估价服务。
定价商品房是什么意思,定价原则是什么商品房，是开发商⽤于营利向社会公众销售的房屋。
有的商品房并未定价，允许双⽅讨价还价，有的却是定好了价的。
下⾯店铺⼩编来为你解答，希望对你有所帮助。
定价商品房，是指商品房的价格已经由开发商先⾏定好的房屋。
商品房定价有三个原则1、总体均价确定原则商品房总体均价确定可以采⽤消费者反馈法(问卷调查)、市场定价法(层次分析法)和专家意见法三个⽅法，最好是通过三个⽅法分别得到项⽬总体均价，然后在按照权重计算最终均价。
2、推售策略确定原则推售策略决定了你把房⼦分多少次推出来，每次计划推出的房源数量有多少，这样才能计算各期推售房源的均价和如何实现整体均价。
3、每套房屋定价原则在确定了推售单位之后，按照推售单位房源的各种差异(位置、朝向、户型、景观、交通、噪⾳等等)，分别测算出每套房屋的评分，按照房屋评分系统，结合均价计算所有房屋的单独售价。
我国规定商品房价格的构成因素有：开发成本费、商品房的经营费⽤、⼩区内的配套费、开发企业的期间费⽤、利润和税费等。
开发成本费包括：⼟地使⽤权取得费、前期⼯程费、建筑和安装⼯程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发间接费等;期间费⽤指开发经营者在商品房开发期间为管理费⽤、财务费⽤、销售费⽤等与房产开发基础有关的⽀出;税费为依据国家税收法律法规规定应当交纳的营业税、城市维护建设费、教育费附加、城市基础设施建设费等其他⾏政事业性收费。
开发商将开发成本加利润分摊到单位建筑⾯积上，再通过绿化、⼩区配套朝向、户型设计等相关指标的优劣⽐较，确定出具体的商品房价格。
以上便是⼩编为⼤家整理的相关知识，相信⼤家通过以上知识都已经有了⼤致的了解。
如果您的情况⽐较复杂，店铺也提供律师在线咨询服务，欢迎您进⾏法律咨询。
房地产开发经营工作中的房屋销售价格策略在房地产开发经营工作中，房屋销售价格策略是至关重要的一环。
合理的定价策略能够使开发商获得最大程度的利润，同时也能满足购房者的需求。
本文将从市场分析、定价原则和策略选择等方面进行探讨，帮助开发商制定出有效的房屋销售价格策略。
一、市场分析在制定房屋销售价格策略之前，开发商需要对市场进行充分的分析。
这包括对房地产市场的整体情况、竞争对手的定价策略、目标客户群体的购买力和需求等方面进行研究。
只有了解了市场的供需状况和竞争态势，开发商才能够更准确地判断适宜的销售价格范围。
二、定价原则1. 成本原则成本原则是房屋销售价格制定的基础。
开发商应该对项目的开发成本进行详细核算，包括土地成本、建筑材料成本、人工成本、税费等。
在此基础上，考虑到开发商的利润和市场需求状况，确定一个合理的销售价格范围。
2. 市场供需原则市场供需是影响房屋销售价格的重要因素之一。
当房屋供应过剩时，开发商为了促销会选择降低价格；而当市场需求高涨时，开发商可以适当上调价格。
因此，开发商需要密切关注市场的供求状况，在销售价格的制定上灵活应对。
三、策略选择1. 高端定位策略高端定位策略适用于豪华房产或特色房产。
这类房屋通常具有优越的地理位置、高品质的建筑和豪华的装修，定价相对较高。
开发商在销售过程中，要突出房屋的独特卖点，提供高端的配套服务，吸引高收入人群购买。
2. 中端定位策略中端定位策略适用于普通居民的住房需求。
房屋的价格相对较为亲民，适合中等收入人群购买。
在制定中端定价策略时，开发商需要考虑到购房者的购买能力和市场的竞争情况，确保价格具有竞争力。
3. 低端定位策略低端定位策略适用于经济住房或廉租房等项目。
这类房屋的价格相对较低，主要面向低收入人群。
在制定低端定价策略时，开发商需要控制成本，提高运营效率，以确保项目的盈利能力。
四、策略的有效性评估在确定房屋销售价格策略后，开发商需要进行有效性评估。
这包括对实际销售情况进行跟踪和分析，了解市场反应和客户满意度。
住宅项目定价方法(科学、详尽）－)住宅项目定价方法探讨在住宅项目定价实践中，其定价方法较多，其中主要有成本加成定价法，它指的是在项目单位成本的基础上加上一定比例的目标利润作为项目的单位售价，其公式为P=C×(1+η)[1]，但这种定价方法仅仅考虑成本与企业的目标利润，而不考虑需求和市场竞争状况，其结果是住宅要么卖不出去，要么企业不能获取较大的利润。
竞争定价法，它指的是以竞争对手的价格作为基础的定价方法，这种方法考虑了市场需求和行业竞争状况，在房地产竞争激烈的今天，其住宅的需求弹性较小和供大于求的情况下，为了不破坏整个市场价格的平衡，这是一种较常采用的定价方法，但这种方法仅从竞争对手价格这一单一指标进行考虑，这样就显得过于笼统，没有很好地按区域、住宅物业形态等因素进行市场细分，故在项目定价实际应用中将会遇到障碍。
此外，还有尾数定价法，以及差别定价法。
在本文中，主要介绍一种能够运用于房地产企业中实际可操作的定价方法，它其实是对竞争定价法的一种深化和延伸。
在这里，称之为类比量化定价法。
该定价方法指的是对住宅价格有影响的主要因素按其影响因素的不同分别确定权重，并对其中的每一单个因素根据其优劣赋予不同的分值，然后选择与本项目类似的项目进行类比后分别一一赋予分值，其次根据权重乘以相应分值求和得出各项目的总分，再次通过所得出的各项目的总分与已知项目的均价按最小二乘法建立函数关系式得出拟售住宅项目的均价，最后根据位置、楼层、景观、朝向等进行价格调整确定出每一单元的拟售价格。
该方法其优越性在于将其定价影响因素进行了量化，而赋予的分值
又仅仅是通过调查对比得出，而不是采取专家打分法使得分值的随意性和波动性都比较大，而且充分考虑了市场需求和行业竞争状况。
一、影响因素、指标及其分值的确定
笔者共列出了12个主要影响因素，分别是位置、价格、配套、交通、物业管理、周边环境（景观、污染）、城市规划、楼盘规模、建筑风格及立面、户型、发展商品牌和实力、广告，其分值分别为1、2、3、4、5。
分值越大，表示等次越高，详见下表1。
表1 住宅项目影响因素、指标与分值[2]
二、权重的确定
表2 住宅项目影响因素权重计算表（0？9评分法）[3]
笔者运用价值工程中的0---9评分法来确定权重。
三、项目均价的确定
通过表2确定的各影响因素的权重和拟售项目及类比项目所赋予的分值，由公式得出各项目的总分，其中n表示项目影响因素的项数，Wi表示权重，Fi表示分值，其计算如表3。
表3 类比量化定价法计算表
然后根据表3得出的数据，运用最小二乘法建立回归方程，即P=a+bS[4]，其中P为项目均价，S为项目得分，确定参数a和b后，代入拟售项目的得分，即可得拟售项目的均价。
四、住宅项目各单元定价
上述定价只是制定出一个小区或一栋楼的基准平均价格，而对具体的某一单元而言，由于位置、层高、区位、朝向、景观、户型等的不同，对
购房者来说，就有着不同的效用。
所以需将各单元分别定价，以不同的价格来体现效用的高低。
1、项目位置价格调整系数
项目位置价格调整系数是指在一个小区中，根据各栋楼宇的位置、坐向、临街状况、楼间距、与小区花园、公共配套服务设施的距离等来综合调整价格系数。
如南北朝向、较大的楼间距、临近配套设施、外观漂亮的楼宇的价格就会相对高些，如表4所示。
表4 项目位置价格调整系数表
注：其中m、k一般在5％以内，如果位置差异特别大，可取更大的系数，但一般不超过15％。
2、项目楼层价格调整系数
项目楼层价格调整系数是指根据居民的生活习惯、楼层高低所体现的通风采光、视野等差异来调整的楼宇价格。
在我国，如果是六层多层住宅，一般是一、六层较便宜，二、五楼层居中，三、四层最贵；而对高层住宅，一般是越高越贵。
针对不同楼层其价格调整系数见表5。
表5 项目楼层价格调整系数表[5]
注：①m=k/N，其中k为不同楼层系数之最大值，一般取10％---15％。
②如果有另楼遮挡本楼，则在另楼的最高层处上下，本楼的楼层系数会有一个较大的跳跃。
根据项目位置价格调整系数和项目楼层价格调整系数，利用公式类比量化法的楼宇均价×（1+项目位置价格调整系数）×（1+项目楼层价格调整系数）得出各栋楼各层的均价，笔者将此价格称之为楼层均价。
3、项目水平价格调整系数
（1）项目区位价格调整系数
区位价格调整系数指的是那种靠近电梯、过道的单元由于易受噪音干扰、而此位置单元不如远离电梯、过道的单元所形成的价格调整系数，一般此价格调整系数上下不要超过1％。
（2）户型价格调整系数
户型价格调整系数是指从它的功能分区是否合理，采光通风如何，是
否有暗房，是否有恰当的面积配合比等方面来进行价格调整的系数。
其价格调整系数一般不要超过3％。
（3）单元朝向价格调整系数
单元朝向价格调整系数是指根据单元的朝向、采光、平面布局、消费习惯等而进行的价格调整系数。
朝向通常是指客厅的朝向，根据朝向的不同，其价格调整系数见表6。
表6 单元朝向价格调整系数表
（4）景观价格调整系数
景观对于住宅购买者而言，常具有决定性的影响力，对那种能够临望公园、水景、山景、自然或人造的景观单元，通常相对没有景观的单元而言，价格要高出许多。
故景观价格调整系数就是指由于不同单元的景观差异所造成的价格调整系数。
其价格调整系数一般不要超过15％，对多面景观也最多不要超过20％。
综合项目的区位价格调整系数、户型价格调整系数、单元朝向价格调整系数、景观价格调整系数得出项目水平价格调整系数。
然后用每栋楼的各层楼的楼层均价×（1+项目水平价格调整系数），即得各单元的初步价格。
五、各单元价格的微调
上述各单元的初步价格×相应各单元的面积之和得出整个项目的总价，用总价除以总面积所得的调整后均价与我们前面通过类比量化定价法所得出的均价有一定的出入。
我们可以用以下方法进行微调。
1、当调整后的均价大于通过类比量化定价法得出的均价时，一是用每套单元均价除以系数k，其中系数k＝调整后均价/类比量化定价法得出的均价。
二是将那些条件差的单元价格再次调低，使最终得出的调整后均价与通过类比量化定价法得出的均价大致相符。
2、当调整后的均价小于通过类比量化定价法得出的均价时，一是用每套单元均价乘以系数k，其中系数k＝调整后均价/类比量化定价法得出的均价。
二是将那些条件好的单元价格再次调高，使最终得出的调整后均价与通过类比量化定价法得出的均价大致相符。
