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企业所得税汇算清缴自查要点企业在汇算清缴时要警惕新旧政策衔接环节的风险和对政策边界把握不准的风险，稍有不慎就面临补税、滞纳金和罚款的税务风险，汇算清缴工作中应关注容易出现风险的相关审核要点，从而最大限度地规避税务风险。
所得税新政策主要变化点国家税务总局2011年第25号公告对资产损失税前扣除办法由原自行计算扣除和经税务机关审批扣除两类改为现行的“清单申报和专项申报”扣除，以“专项申报”取代“审批”。
对企业而言,申报手续看似简化,实际税务风险却大大增加,资产损失所要求提供的证据丝毫没有放松反而比原来的更加具体,并且公司应承担真实申报的责任，税务机关保留追查的权力,这就要求企业应当建立健全资产损失内部核销管理制度，及时收集、整理、编制、申报详细的资产损失的内部和外部证据材料，并且正确区分清单申报和专向申报资产损失，同时收集具有法律效力的外部证据、具有法定资质的中介机构的经济鉴证证明和特定事项的企业内部证据,以方便税务机关检查。
对无法准确判别的，建议采取专项申报的形式申报扣除以规避风险。
2011年2月发布的《发票管理办法》的规定,明确了发票上1/ 12财务专用章的使用被禁止,只能加盖发票专用章.企业应自查发票章是否合规,不合规的及时补盖.同时注意未按规定取得的合法有效凭据不得在税前扣除，没有填开付款方全称的发票应及时补充完整。
关注享受税收优惠政策的企业是否及时审批或备案检查享受税收优惠政策的是否已取得税务机关审批文件，比如西部大开发15%税率优惠以及两免三减半政策等等（不是全部），按照规定所有需审批的事项原则上均应在年度纳税申报之前办理完毕。
应逐项检查是否有需备案的事项准备备案材料。
需事前备案的有：企业需要对固定资产进行加速折旧的，应在取得该固定资产后一个月内备案；以及环境保护、节能节水、安全生产等专用设备投资额和技术转让等等。
汇算清缴时需备案的有:国债利息收入免征企业所得税；股息、红利等权益性投资收益免征企业所得税；研究开发费用加计扣除；企业安置残疾人员工资加计扣除；企业资产损失清单申报和专项申报两种申报形式等等。
宁波市国税局企业所得税汇算清缴政策问题解答（2011年度）1、货运货代企业在计算业务招待费、广告宣传费限额扣除时，其年度销售收入如何确定？货运货代联运、建筑安装转包等业务计提业务招待费、广告宣传费的收入基数，按该企业适用的会计制度（准则）规定的核算办法计算出的营业收入。
2、查补收入是否作为计算业务招待费、广告费和业务宣传费的税前扣除基数？查补收入可以作为收入当年计算业务招待费、广告费和业务宣传费的税前扣除基数。
3、根据财税[2009]59号第六条第（四）项，企业重组业务中，可由合并企业弥补的被合并企业亏损的限额计算的最长期限的国债利率如何确定？国家税务局2010年公告第4号第26条，每年可由合并企业弥补的被合并企业亏损的限额是否每年计算？财税[2009]59号第六条第（四）项规定的最长期限的国债利率是指合并业务发生当年年末国家发行最长期限的国债利率，国家当年没有发行（或公布）的，可以上年度的确定，以1此类推。
具体可由企业举证，税务机关根据合理性原则予以确定；可由合并企业弥补的被合并企业亏损的限额是指每年可由合并企业弥补的被合并企业亏损的限额。
4、“金融企业同期同类利率”，所指“金融企业”是否包括“小额贷款公司”？小额贷款公司属金融企业，“金融企业同期同类利率”的适用范围应涵盖小额贷款公司。
5、企业对外投资，投资款以借款形式借入，其借款利息是作财务费用还是作投资成本？企业对外投资，投资款以借款形式借入的，无论是短期投资还是长期投资，其借款利息可作为财务费用在税前扣除。
6、非银行贴现的承兑贴息是否可以税前扣除？按企业间借款利息支出相关规定在税前扣除。
7、企业筹建期结束的标志是什么？筹建期应自企业领取营业执照至企业开始经营（包括试生产、试营业）为止期间，不同企业需要进行具体的职业判断。
一般商贸企业和服务性企业，可以正式开业纳客的当天为筹建期结束，工业企业可以第一次投料生产为筹建期结束。
28、企业筹建期的业务招待费是否可以税前扣除？如何计算？企业筹建期间由于没有业务收入，其发生的业务招待费不得在税前扣除。
ZHANGJIAN仅供个人学习，勿做商业用途房地产企业常见84个税收问题一、企业所得税问题（一）收入方面问题1、将销售收入(包括预收收入)挂在往来账上，或隐匿收入，或不做或不与时做账务处理，或直接冲减开发成本。
2、分解售房款收入，将部分款项开具收款收据，隐匿收入。
3、分期收款方式销售开发产品的，合同约定收款日期未收到房款的，或其他合同约定应收房款日期未收到房款的，未按合同约定收款时间确认收入。
4、私建、违建阁楼、车库、仓库，对外销售转让开具收款收据，隐匿收入。
5、价外收费等按合同约定应计入房产收入总值的未按规定合并收入。
有的企业以代收费用的形式挂往来账户；有的企业在代建工程、提供劳务过程中节约的材料、报废工程和产品的材料等留归企业所有，不确认收入。
6、无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东与相关联企业与个人。
7、产品已完工或者已经投入使用，预收款不与时结转销售，不按完工产品进行税务处理，仍按预征率缴纳所得税。
8、将开发产品转作自用固定资产，或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资入、以房抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等。
在开发产品所有权或使用权转移时，未按视同销售申报纳税。
9、开发的会所等产权不明确，就转给物业，不按开发产品进行税务处理，或者将不需要办理房地产证的停车位、地下室等公共配套设施对外出售不计收入。
10、整体转让“楼花”不作收入。
即开发商将部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至设账外账。
11、按揭销售，首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转帐后不与时入账，形成账外收入，或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目。
12、售后返租业务，以冲减租金后实际收取的款项计收入。
13、旧城改造中，房地产企业拆除居民住房后，补偿给搬迁户的新房，对偿还面积与拆迁面积相等的部分、超面积部分以与差价收入没有合并收入计算缴纳所得税。
1.软件企业如何享受税收优惠?我公司系双软企业，成立于2005年，2007年9月取得第一笔收入，主营业务为楼宇智能软件等多种软件的开发与生产、应用晨务。
我公司于2007年7月17日取得本市软件行业协会颁发的软件企业认定证书，证书编号为“×R-2007-000×”。
我公司从2006年6月15日至今取得该协会颁发的软件产品登记证书共7个(包括飞龙ERP、飞龙航运系统、飞龙票据系统、监控多媒体软件、交换机许可、摄像机应用、音视频报警)。
根据《财政部、国家税务总局、海关总暑关于鼓励软件产业和集成电路产业发展有关税收政策问题的通知》(财税[2000]25号)、《财政部、国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》(财税[2008]001号)及《国家税务总局关于印发(税收减免管理办法(试行))的通知》(国税发[2005]129号)的相关规定，我认为我公司符合上述软件企业所得税优惠政策，即自获利年度起，第l年和第2年免征企业所得税，第3年至第5年减半征收企业所得税。
我公司曹于2007年向当地税务机关申请享受此优惠，税务机关要求我们获利年度再来申请，我公司于2008年将进入获利年度，并于2008年11月4日向税务机关申请自2008年起享受此项优惠政策。
但税务机关认为《财政部、国家税务总局、海关总署关于鼓励软件产业和集成电路产业发展有关税收政策问题的通知》(财税[2000]25号)已废止，现在只能依据《财政部、国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》(财税[2008]001号)规定，须2008年新办软件企业并经过认证才能享受此项优惠。
请您分析一下，我公司是否可享受此项税收优惠?并提供税法依据。
《财政部、国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》(财税[2008]001号)中明确的优惠都是以前就有的，包括软件企业“两免三减半”、鼓励证券投资基金发展的优惠政策等。
《财政部、国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》(财税[2008]001号)第五条明确：“本通知规定的优惠政策以外，2008年1月1日之前实施的其他企业所得税优惠政策一律废止。
房地产企业所得税汇算清缴有哪些特殊规定房地产企业所得税汇算清缴是指在每个纳税年度结束后，房地产企业根据其实际所得情况，进行所得税汇算清缴的一项税务程序。
与其他行业相比，房地产企业所得税汇算清缴存在一些特殊规定，旨在维护税收公平和规范房地产市场。
首先，房地产企业所得税汇算清缴涉及的收入和费用计算存在着特殊规定。
根据《企业所得税法》和相关配套文件的规定，房地产企业应当按照实际发生原则计算其所得。
特别是在房地产开发过程中，存在一些特殊的费用和收入项目需要纳税人特别关注。
例如，开发阶段可以扣除的土地使用权出让金、规划建设费用等。
此外，在销售房产时，房地产企业需要正确计算房地产销售收入，扣除合理的销售成本和费用，并根据相关政策控制好预售收入的确认时机。
其次，房地产企业所得税汇算清缴中存在特殊的税收政策。
在目前的税收政策中，针对房地产市场的调控，涉及到部分城市实行的限购政策、限售政策等，对房地产企业的所得税税务处理也存在一些特殊规定。
例如，对于购买第二套及以上自住房的个人，其转让房产所得在一定条件下可以免征个人所得税；而对于企业，如果在购置和出售自有住房、商业用房等过程中，遵守相关政策规定，可以享受相关税收优惠政策。
此外，房地产企业所得税汇算清缴还存在与土地增值税的关联。
在房地产开发中，土地增值税是一个不可忽视的税种。
根据规定，房地产企业在销售房产时，除了应当缴纳企业所得税外，还需要根据土地增值情况缴纳土地增值税。
而在房地产企业所得税汇算清缴中，应当合理计算并核对土地增值税的缴纳，确保税务申报的合规性。
此外，房地产企业所得税汇算清缴还存在相关的税务风险和合规要求。
由于房地产业涉及大额资金流转和多环节交易，税务机关对房地产企业的税务合规性监管较为严格。
在汇算清缴中，房地产企业需要合理解释和合规处理各项收入和费用，确保申报的准确性和真实性。
同时，房地产企业还应了解和遵守土地使用权转让、预售资金监管等相关法律法规的要求，确保遵纪守法。
房地产行业企业所得税与新政策精讲主讲：易坤山武汉市金瑞君安税务师事务所讲明：本资料依据新企业所得税及相关配套政策而编写，仅供培训辅导之用以及做为本次培训PPT课作的补充学习材料。
房地产行业涉及的重点及难点均通过PPT课件来进行讲解，并配以写字板进行板书。
请以PPT课件所展示及讲解的内容为主。
2021年度企业所得税培训提纲（一）关于武国税函[2021]1号文件?市国家税务局关于企业所得税纳税人涉税事项附送中介机构鉴证报告的通知?的讲明；（二）关于2021年度企业所得税申报表的变化分析和填写讲明；（三）新企业所得税法实施中出现的个不疑难咨询题解读收进专题一、收进确实认在企业所得税与会计核算之间存在的差异分析二、特别收进的处理如视同销售、开发产品转为自用、房屋出租、捐赠收进确实认等。
三、总局关于确认企业所得税收进假设干咨询题的通知国税函[2021]875号文件解读四、总局关于企业处置资产所得税处理咨询题的通知国税函[2021]828号文件解读税前扣除专题一、税前扣除原那么分析与适用二、投资性房地产准那么与税法差异及调整方法三、弥补亏损政策的运用与新旧变化四、新法下各项费用扣除举列和扣除技巧五、财产报损新旧变化及注重事项六、固定资产的新旧变化及涉税注重事项七、无形资产的涉税处理与会计准那么差异分析八、房地产企业预售收进计算的估量利润〔四〕、最新政策分析一、营业税暂行及实施细那么修订对房地产行业碍事分析二、鄂地税发[2021]97号、鄂地税发〔2021〕211号、鄂地税发[2021]240号等重要文件适用分析三、最近国家出台的其它最新税收政策解析〔一〕关于武国税函[2021]1号文件“市国家税务局关于企业所得税纳税人涉税事项附送中介机构鉴证报告的通知〞的讲明一、文件要紧内容介绍依据该文件精神，在我市范围内，由国家税务局负责征收治理，并实行查帐征收的企业所得税纳税人，凡发生以下涉及以下涉税事项，应附送中介机构涉税览鉴证报告：1、企业财产损失申报2、房地产开发企业年度纳税申报3、高新技术企业年度申报4、高新技术企业认定5、外资居民企业年度纳税申报6、企业所得税税前弥外亏损7、企业年终所得税汇算缴后需要退抵税款〔不含减免退税款〕8、企业开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用，需在计算应纳税所得额时加计扣除。
物业管理公司常见涉税疑难问题解读在物业管理行业中，涉税问题是常见的挑战之一。
物业管理公司需要了解相关的税务法规和政策，合规经营，并解决涉税疑难问题。
本文将对物业管理公司常见的涉税疑难问题进行解读。
一、房地产增值税房地产增值税是物业管理公司常常面临的税种。
根据国家相关规定，物业管理公司作为房地产服务业者，承担房屋租赁、物业管理等服务，属于提供不动产租凭及相关服务的增值税纳税人。
1. 税务登记：物业管理公司需提前办理税务登记，获取纳税人识别号，并按照相关要求报送税务信息。
2. 纳税义务：物业管理公司需按照税务机关的规定，及时计算、申报和缴纳房地产增值税。
3. 税率问题：物业管理公司需要了解房地产增值税税率的相关规定，合理计算和申报税款。
二、增值税专用发票增值税专用发票是物业管理公司开展业务时必须使用的发票。
在开票过程中存在一些疑难问题需要注意。
1. 发票开具：物业管理公司在提供服务后，需按照国家相关规定开具增值税专用发票，将开票金额与实际服务内容保持一致。
2. 发票使用：物业管理公司在收到增值税专用发票后，需保存好发票原件，根据发票相关要求进行合规操作。
3. 购买方资质：在开具增值税专用发票时，物业管理公司需要核实购买方的税务登记证明，并按照实际情况填写相关内容。
三、企业所得税作为物业管理公司，企业所得税是另一个需要面对的课题。
企业所得税是针对企业所得利润征收的一种税款。
1. 税务筹划：物业管理公司可以根据企业的实际情况进行税务筹划，合理调整营业成本、收入等，降低企业所得税的负担。
2. 报税申报：物业管理公司需要按照国家相关规定，及时进行企业所得税的纳税申报，按期缴纳税款。
3. 投资收益的所得税：物业管理公司在进行投资时，需要了解相关的投资所得税规定，按照相关政策进行申报和缴纳。
四、印花税物业管理公司在一些商业和房地产交易中，会涉及到印花税的问题。
印花税是根据国家相关印花税税法规定，对一些特定行为和合同进行征收的税款。
房地产企业所得税汇算清缴常见问题分析作者：孙英涛来源：《财讯》2019年第33期摘; 要：房地产企业是税收征管的重要行业企业，在企业所得税汇算清缴中，房地产企业要据实做好纳税年度应纳税所得额的调整，严格执行税法政策的规定做好汇算清缴工作。
本文分析了房地产企业所得税汇算清缴常见问题，并以案例为依托论述了房地产企业所得税汇算清缴的实务处理，期望对规避房地产企业涉税风险有所帮助。
关键词：房地产企业;企业所得税;汇算清缴一、引言房地产企业经营范围主要包括土地开发、房屋工程建造、配套设施建设、商业用房建造、商品房销售等，由于企业经营业务带有特殊性，所以使得企业所得税汇算清缴存在一定难度。
房地产企业所得税汇算清缴适用的法律法规以及文件政策包括国税函[2008]299号、国税发[2009]31号、国税函[2009]342号、国税函[2010]201号等。
房地产企业在汇算清缴时既要遵循一般企业适用于的所得税政策，又要结合自身经营性质和产品特点，处理好特殊业务事项，做好企业所得税纳税调整，确保房地产企业依法纳税。
二、房地产企业所得税汇算清缴常见问题分析（1）项目未完工产品预售收入问题当前，我国大部分地区在房地产开发项目销售中仍然采用预售模式，以快速回笼资金，缓解企业资金压力。
根据国税发[2009]31号文件规定，房地产销售未完工产品取得收入的，应按照预计的毛利率计算出预计毛利额，计入当期所得税的应纳税所得额。
根据房地产项目所在地区和开发项目类型的不同，其预计的毛利率也有所不同，一般情况下一类与二类地区的项目预计毛利率分别为25%、15%，保障性住房的预计毛利率为5%。
在企业年终汇算清缴时，企业需要区分完工销售收入与未完工销售收入，其中完工销售收入的确认与普通企业产品销售收入的确认方法一致。
未完工销售收入的确认需要填写《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》中的相关事项，计算出毛利额与实际税金及附加、土地增值税之间的差额，得出企业特定业务纳税调整额，完成预售收入的汇算清缴。
2024年企业所得税汇算清缴问题解答（浙江）为便于各地理解和驾驭企业所得税政策，我们对各地反映的问题进行了归集探讨，并在全省所得税工作会议上进行了探讨，现将有关问题解答如下，供各地在汇算清缴工作中驾驭。
1、问：企业所得税法实施条例第34条“工资薪金，是指企业每一纳税年度支付给在本企业任职或者受雇的员工的全部现金形式或者非现金形式的劳动酬劳”，请问如何理解？企业应供应哪些证明材料？答：新企业所得税法规定：工资薪金支出，是指企业每一纳税年度支付给在本企业任职或者受雇的员工的全部现金形式或者非现金形式的劳动酬劳，包括基本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资，以及与员工任职或者受雇有关的其他支出。
据了解，我省目前存在固定工、临时工、退休返聘人员、内退人员、劳务用工等多种劳动用工形式。
《劳动法》第十六条规定：全部的用工单位都必需和劳动者签订劳动合同；签订劳动合同的员工，享有《劳动法》的权利义务，和用工单位存在着雇佣被雇佣的关系，领取职工薪酬。
依据劳动法、企业所得税法、个人所得税法相关规定，为进一步加强征管，特明确如下：一、合同工（包括临时工、季节工），与企业签定长期或短期劳动合同或协议，符合国家税务总局《关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》（国税函【2024】3号）文件规定，其工资薪金允许在税前扣除。
企业应供应工资明细清单、劳动合同（协议）文本、个人所得全员全额申报证明及个人所得税代扣代缴证明；股份制公司应供应股东大会、董事会、薪酬委员会或相关管理机构制定的工资薪金制度；国有企业应供应国资委核定的工资薪酬文件。
企业支付给无底薪职工的劳务酬劳，如能供应个人所得税按“工资、薪金所得”缴纳或申报的证明，允许作为工资薪金支出在税前扣除。
二、退休返聘人员，如与返聘单位办理用工手续、签订劳动合同或协议，个人取得的收入按“工资、薪金所得”征收个人所得税的，允许作为工资薪金在税前扣除；如未与返聘单位办理用工手续，个人取得的收入按“劳务酬劳所得”征收个人所得税的，按劳务费在税前扣除。
房地产企业所得税汇算清缴16个疑难问题解析一、房地产开发企业跨地区项目部经营模式纳税地点问题异地项目部不办理营业执照、不属于独立纳税人，不在项目所在地分税，应汇总由总机构统一汇算清缴所得税。
1.企业违法企业外地项目部收入全部就地缴纳企业所得税如何处理？企业未开具《外管证》，而被项目所在地主管税务机关全额就地预缴所得税，总机构如何处理？答：因企业违反规定未开具该证明，无法提供相关证据证明其二级及以下分支机构身份的，而被所在地主管税务机关全额就地预缴的，预缴税款暂不能到总机构扣除，项目部经营收入、职工工资和资产总额仍应全额汇总到总机构，由总机构按规定申报缴纳企业所得税。
1、竣工证明已报房地产管理部门备案（不考虑工程是否已实际完工或通过验收合格或在会计上是否办理决算手续）。
2、开始投入使用：是指开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已实际投入使用。
3、取得初始产权证明。
完工与未完工对所得税的处理是不一样的，未完工所得税是预缴，已完工所得税是汇算清缴。
（二）房地产企业开具正式销售发票，是否可确认完工？房地产企业为了满足买房者提前缴纳契税的原因，在尚未竣工验收时，开具了房地产正式销售发票，已经按计税毛利率计入应纳税所得额，是否要确认完工结转成本？答：根据国税发[2009]31号文件第三条规定的三个条件之一确认是否完工，是否开具房地产正式销售发票不是完工确认的条件之一。
三、如何理解房地产企业核定征收的问题国税发[2009]31号文第四条规定：企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
1、房地产企业非正常原因情况下是否核定征收问题。
如：企业已设置账簿，但由于某种原因（如会计资料被盗，有报案记录），导致成本、费用凭证部分丢失、残缺不齐，难以准确核算成本。
对于这种情况，能否适应核定征收，是按核定应税所得进行征收，还是核定毛利率征收？视丢失、残缺不齐程度情况，由主管税务机关确定。
根据征管法规定，如果成本费用不全，应核通过合理方法，能计算和推定纳税人收入总或成本费用总额的`````3、不允许事先核定的企业。
国税函[2009]377号，以下类型企业不实行：享受优惠政策的企业；汇总纳税企业；上市公司；银行及其它金融企业；经济鉴证类社会中介机构；国家税务总局规定的其他企业。
四、房地产收入确认的若干疑难问题1、国税发[2009]31号文第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
房地产企业所得税收入确认与会计准则收入确认有差异。
准则规定，按合同规定预收的款项，一般通过“预收帐款”核算。
2、项目已竣工仅部分收取或者仅取得定金如何确认收入。
会计房地产企业开发项目办理竣工备案，即达到了完工标准，当年度宣传费（是指在完工年度不得重复作为计提基数）。
一些省市干脆没有出相关文件，只靠口头解释。
4、以租抵售收入额确认问题。
某公司“轻松保租”方式销售，即销售商铺时按合同金额的50%收取楼款，余下50%未收取楼款，但约定由该公司在售楼后的该铺的租金收入来抵顶。
按规定入征税（实质重于形式的原则）。
5、假按揭确认收入问题5年内以50%的保租额也应按销售不动产收某公司以公司内部高层人员名义办理了十套商铺的按揭。
收到银行的按揭款记入“其他应付款—借款”，没有作销售处理。
如果房地产开发企业以虚假的按揭贷款形式取得“售房收入”，同时向“购房人”开具了商品房销售发票或“购房人”办理了《房屋所有权证》及《房屋他项权利证》等手续，则无论房地产开发企业以后对该房屋是做销售退回国税发[2009]31号文件规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
因此，具有预收款性质的订金、保证金、诚意金、内部认购会员卡或会员费也同预收的定金一样处理，暂时不用缴纳企业所得税，等签订销售合同（预售）合同后才予以纳税。
应区分为签订合同前（不预征）和签订合同后（预征）。
7、视同销售处理问题（1）视同销售行为：用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵债、换取非货币资产等。
开发产品转作自用不视同销售。
(2）确认收入地点：初始登记、取得产权证之前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。
财税（2010）121号文件，免租期按原值缴纳房产税。
五、销售未完工开发产品疑难问题处理1、31号文第八条企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。
（二）开发项目位于地及地级市区及郊区的不得低于10%。
（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。
3%。
（四）属于经济适用房，限价房和危改方的，不得低于2、销售未完工开发产品预缴申报处理销售收入”本年预售收入预计计税成本＝本年结转销售收入预计计税成本——附表二15行“其他视同销售成本”本年预售收入预计计税成本＝预售收入*（1－预计计税毛利率）待摊税金的处理：如在结转时进入损益类科目，同时在年度申报时在附表三扣除类40行“其他”调增调减。
完工后，及时结算计税成本，同时计算实际毛利额与对应预计毛利额的差额，计入当年度应纳税所得额。
征管要求：完工年度汇算清缴申报时，出具报告——完工产品实际毛利与预计毛利差异调整情况，税务机关需要的其他相关资料。
房款乘以预计毛利率计算出毛利额后，可以扣除预缴营业税及土地增值税等，计算当年的所得额。
第二种不在预缴营业税及土地增值税的当年扣除，而是在产品完工后，预收房款结转销售收入的那年税前扣除。
上述哪种方式是正确的理解？国家税务总局纳税服务局人，第一种理解是正确的。
六、政府返还土地出让金和返还税收的处理1、土地出让金返还的会计处理企业按照招拍挂确定金额全额缴纳的土地出让金已经取得了全额票据，计入土地受让成本。
而后政府给予返还款一般应确认为政府补助的性质。
与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使所得额时从收入总额中减除：（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；（二）财政部门或其他拨付资金的政府付部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。
问：A企业购买土地，国土局挂牌价100万元并按照100万元开票给企业，企业按照与政府签订的协议缴纳40万元，另外60万40万元的补贴由地方政府与国土局结算，不拨付给企业。
企业按照元计入无形资产—土地并按规定期限摊销，请问政府补贴60万元是否应征所得税？如果征税，是否允许企业按100万元计入土地成本进行摊销？答：根据企业所得税法第六条规定，企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，都应计入收入总根据会计准则来，可以资本化的计入资产，不能资本化的计入财务费用。
3、问：企业将资金无偿借给关联方，同时又向银行支付利息税前扣除问题。
答：企业如果有银行贷款但将资金无偿借给关联企业或个人的，其相当于银行贷款利息支出的部分（与生产经营无关）不得在税前扣除；贷款自有资金出借确实未收取利息的可不计算利息收入。
企业将资金无偿借给关联企业使用，其向银行支付的借款利息中应由关联方负担的部分，不得在税前扣除。
4、房企借款约定几年后一次性支付利息，收入、扣除如何确定？利息收入，按照合同约定的债务应付利息的日期确认收入的实资产损失。
九、企业支付违约赔偿金扣缴个人所得税问题关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复国税函（2006）865号规定：商品房买卖过程中，有的房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系，造成购房认不能按合同约定办妥按揭贷款手续，从而无法缴纳后续房屋价款，致使房屋买卖合同难以继续履行，房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付的违约金，属购房个人的“其他所得”，由房产公司代扣代缴个人所得税。
如因延期交房支付的违约金，不属解除合同之类，不代扣个人所企业是否重复列支成本。
（3）材料和设备的区别，甲供设备施工方不缴纳营业税。
税[2003]16号：其他建筑安装工程的计税营业额也不应包含设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。
财2、甲供材料，发票如何开具？（1）销售自产货物并施工——自产货物发票+工程发票（特殊混合销售）（2）商贸公司销售外购并施工——全额货物发票（一般混合销售）（3）建筑公司销售外购并施工——全额工程发票（包工包料）以上：同一纳税主体销售货物同时施工，区分货物来源及企业经营主业（可能一票或者是两票）其发生设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。
3、租入并装修的售楼处，租金、装修费用计销售费用。
4、房地产企业利用规划配套设施作为售楼部、样板房设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。
（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。
（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
5、停车场所的税务处理企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。
利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
处理。
十二、房地产开发特殊预提费用的税务处理问题所得税汇算前，房地产开发特殊预提费用的税务处理。
（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发飘发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。
（二）公共配套设施尚未建造成尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。
必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
（三）应向政府直交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。
物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
1、出包工程结算款的预提处理。
2、公共配套设施成本的预提（1）预提条件（同时符合）：A已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件；B尚未建造或尚未完工的；C企业提取该项费用应以政府相关部门出具的《预算价格审批表》为依据。
（2）预提金额的确定：公共配套设施预提成本＝预算造价-已实际发生的公共配套设施成本3、报批报建费、物业完善费的预提物业完善费用：应由企业承担的物业管理基金、公共维修基金或其得的，不得计入计税成本，除了前述三项费用在汇算清缴前可以按规定预提。
