土地开发融资探讨

城市土地一级开发整治投融资模式的探讨随着城市化进程的加速，城市土地的一级开发整治越来越成为城市建设和经济发展的重要领域。

这其中涉及到大量的投融资，需要探讨合理的投融资模式，使城市土地的开发整治能够有效推进。

目前，城市土地一级开发整治的投融资模式主要包括政府投资、公私合作、PPP等几种模式。

其中，政府投资是最常见的一种模式，也是最早的一种模式。

政府通过向国有企业或社会各界募集资金，并通过政府向银行贷款等手段筹集资金，然后通过合作建设单位来实现国土整备、市政公用设施、集体经济用地等方面的土地开发整治。

但这种模式存在着资金来源单一、资金使用效益较低等缺点。

公私合作模式是指政府与社会资本合作投资，共同开发整治土地。

这种模式的优势在于政府可以借助社会资本的力量，实现土地开发整治的共赢，同时社会资本也可以从中获得收益。

但是，这种模式需要政府和社会资本之间达成共识，并协商合作的各项具体细节，同时需要明确谁来管理、谁来运营等问题，这些问题需要政府和社会资本双方共同解决。

PPP（公共私人合作）模式是政府和企业、社会组织、个人等各种社会力量共同参与的一种合作模式。

这种模式的特点在于各方的责任分工及收益分配相对明确，政府投入较少，风险由企业承担，具有较高的灵活性和效率。

但是，PPP模式存在着风险转移不彻底、政府监管不到位等问题，需要政府加强监管。

除了以上三种模式，还有一些新兴的投融资模式在发展中，如行业基金、影子银行等，这些新兴的投融资模式具有不同的特点和优势，需要在实践中不断探索。

在城市土地一级开发整治的投融资模式中，政府应起到重要的引领作用，为城市土地的开发整治提供政策和资金支持，同时应加强对各类投融资模式的监管，保证投资的安全和效益。

企业应根据自身实际情况，选择适合自己的投融资模式，并加强企业管理和风险控制。

同时，社会公众也应关注城市土地开发整治的投融资，共同参与城市建设和经济发展。

总之，城市土地一级开发整治的投融资模式需要政府、企业和社会各界积极参与，不断探索新的模式，共同推进城市土地的开发整治，实现城市的可持续发展。

工业园区建设土地一级开发融资模式的探讨工业园区经历了长足的发展，日益成为地区经济转型、产业结构调整、产能升级换代的主阵地，更是引进外资、盘活资产、拉动GDP的城市新区载体。

随着园区工业化、城市化的不断深入，土地综合开发对城市的新发展产生越来越重要的影响，甚至成为制约园区建设、发展的瓶颈，究其原因在于土地开发资金短缺，投融资渠道不足。

因此，围绕土地开发做文章，通过新型融资模式拓宽融资渠道，在政府提供启动资金有限的前提下，通过合理方法使园区建设与土地出让收入相辅相成，是每个园区建设者和主管部门都必须正视的重要问题。

工业园区管理模式多以纯政府性质的管理委员会体制为依托，管委会作为政府派出机构，有纳入政府相关职能部门的分支机构，如土地、规划、建设、财政等；同时设立属管委会直管的开发/融资平台公司，承担园区内规划建设与招商引资、公共服务的职能，主要协调行政与市场对接、开发。

管委会搭配平台公司的管理模式，可以强化土地出让收益，规避市场与行政之间摩擦产生的风险，充分提升在政府监管下，合理引入外资进行土地开发与基础设施建设，从而产生的高额的土地出让回报，最终形成产业集群与规模经济。

在当前资金流动不稳定、证券市场波动较大的形势下，政府监管部门对工业园区融资的条件约束，较之以前越来越严格，造成在必须满足基本建设需求的前提下，对融资成本的要求越来越高，基于此，园区融资方式必须顺应发生变化。

一、资产证券化传统的土地储备制度融资，是运用市场机制，通过征用、收购等方式取得土地，出让土地以满足城市各类建设用地及基础设施建设需求，没有完善基础设施之前，土地的潜在价值无从体现；反之，开发公司必须投入大量人财物力，将土地充分熟化出让后，以土地出让金补充地块周边市政基建投入。

我认为，基建投入与卖地收入在资金用量、回款额度以及推进程度、时间节点上的不断波动，是造成资金链接难以稳定、资金池枯竭的问题所在，要解决它，就要把土地开发与基础建设之间的时间接点悬置出来，把缺乏资产流动性的毛地，通过一定法律程序和融资组织安排，变成能够产生可预见、稳定的现金流的有效资产：1、园区管委会授权其土地开发公司将A片区地块收储，作为建设B道路的融资抵押品，开发公司可自行引进社会投资人对A地块进行开发；2、开发公司在取得A地块的发改立项批复、规划选址意见及国土征转用指标等要件后，即确定了对该地块的所有权及未来收益权。

土地收储融资的现状及对策【摘要】土地收储融资是当前土地市场重要的融资方式之一。

本文从土地收储融资的现状出发，分析了其面临的挑战，并提出了加强监管和风控措施、推动市场规范化发展等对策建议。

通过对土地收储融资的发展前景、对土地市场的影响等方面进行评估，可以看出该融资方式对实现乡村振兴目标具有重要意义。

未来需要进一步加强监管力度，提高透明度，加强市场规范化建设，推动土地收储市场的健康发展，为乡村振兴提供更强有力的支持。

【关键词】土地收储融资、现状分析、挑战、对策、监管、风控、规范化发展、发展前景、乡村振兴、影响、贡献。

1. 引言1.1 土地收储融资的现状及对策土地收储融资是指地方政府通过向开发商出售土地并提前回购的方式获取资金。

这一模式在中国的城市化进程中发挥着重要作用，但也存在着一些问题和挑战。

当前，土地收储融资市场呈现出多样化和复杂化的特点，不仅有大量的政策性土地收储项目，还有一些商业性质的土地收储项目。

这些项目规模庞大、资金规模巨大，风险也相对较高。

在土地市场调控趋紧的背景下，土地收储融资面临着越来越大的挑战。

为了解决土地收储融资面临的挑战，我们需要加强监管和风控措施，规范土地收储市场的发展。

还需要推动土地收储市场的规范化发展，建立健全的监管体系和风险管理机制，防范和化解各类风险。

只有通过综合施策，才能促进土地收储融资市场的健康发展，为实现乡村振兴目标作出更大的贡献。

土地收储融资市场的发展前景是广阔的，它将在促进城乡经济社会协调发展、增强城市的吸引力和竞争力等方面发挥着重要的作用。

2. 正文2.1 土地收储融资的现状分析土地收储融资是指政府通过土地收储项目，向开发商或投资者收购土地，并在未来通过土地开发或出售获得收益。

目前，土地收储融资在我国房地产领域扮演着重要的角色，对于稳定房地产市场、推动城乡一体化发展具有重要意义。

土地收储融资的规模逐渐扩大。

随着城市化进程的加快，土地收储融资项目的数量和规模不断增加。

城市土地开发项目融资及组织策划研究摘要：地方政府大规模利用城市土地融资是中国地方债风险管理的突出问题，也是区别于世界上其他国家地方债管理的主要特性。

本文就城市土地开发项目融资进行了探讨。

关键词：土地；融资；模式一融资概述项目融资，它是针对公司融资是所面临的困难的，从实践应用中逐步发展起来的新型融资方式。

而作为大型项目的城市土地成片开发，进行切实可行的项目融资，也是必不可少。

作为金融学范畴内的一个专业名词，虽然还没有一个准确说明的定义，但是从狭义上，可以这样理解：项目融资是指有限追索或者无追索的融资活动，融资活动以未来的收益为保证，项目的各个参与方共同分担项目风险的特定融资方式。

（一）融资的阶段与步骤项目融资需要经过的阶段与步骤有：1、投资决策分析阶段，进行项目在竞争性分析，对项目的资料进行初步的了解；2、融资决策分析阶段，对采用何种融资形式进行资金的筹集进行决定，融资方案的取舍；3、融资结构分析阶段，对项目的风险进行分析和评估，对其进行调整；4，融资谈判阶段，与银行进行谈判，有时需要对方案作出修改调整，以满足各方面的利益；5，项目融资的执行阶段。

（二）融资的主要模式1 、BOT模式BOT 即建设——经营——移交，这种融资方式是由政府的相关机构或部门授予企业特许权进行项目的建设，建设完工后，由企业经营以偿还企业的建设费用，特许期结束后交由政府。

BOT有三种具体形式：BOT、BOO、BOOT以及其他的一些变通形式。

一般而言，如果项目为大型城市基础设施建设的适宜采用此种模式。

在这种模式中，开发方的自有资金只占了一小部分，而70%~90%的资金则是通过银行贷款的方式解决。

此外，可以充分利用该模式的有限或无追索的特点及其风险管理措施，能够将风险分担给政府、银团、担保方等多个方面。

当然，在此类的项目中，项目公司能够获得政府的诸多保证、法律的特殊性和项目完工后的特许经营权。

政府也会颁布一些的条例以利于项目的进行。

农村土地承包经营权融资模式的创新研究随着农村土地承包经营权制度的不断完善和农村经济的快速发展，土地流转和农业产业化呈现出蓬勃的发展态势。

农村土地承包经营权融资问题成为了制约农村发展的瓶颈之一。

如何推动农村土地承包经营权的融资，助力农业产业发展成为当前急需解决的问题。

本文将探讨农村土地承包经营权融资模式的创新研究，旨在为农村土地融资提供新的思路和方法。

一、农村土地承包经营权融资的困境当前，受限于农村土地承包经营权的性质，农户往往无法将土地作为抵押物获得贷款，这使得农民难以获得资金投入到农业生产中。

农村土地承包经营权盲目流转，存在乡村挤出和资源外流的问题，土地承包经营权融资难题愈发严重。

而且，当前的融资渠道也较为狭窄，主要依靠政府财政补贴和银行贷款，不够灵活和多样化。

创新农村土地承包经营权融资模式，成为了当务之急。

二、创新融资模式的探索农村土地承包经营权作为农村最重要的生产资料，其发展与乡村振兴息息相关。

可以探索将土地承包经营权作为股权，引入社会资本进行投资，形成土地承包经营权股权融资模式。

农户可以通过将土地作为股权注入到合作社或农业公司中，获得相应的股份，以此来获得投资回报。

这种模式将改变传统的土地承包经营权融资方式，使得农民可以通过土地获得更多的融资渠道。

ABS（资产支持证券）是将特定资产进行证券化，形成一种结构化产品，通过资产支持证券的发行筹集资金。

可以尝试将农村土地承包经营权进行ABS融资，形成农村土地承包经营权ABS融资模式。

农户可以通过将自己的土地承包经营权转化为相应的资产支持证券，通过市场化的方式进行融资。

这种模式能够提高农民的融资效率，同时吸引更多的社会资本参与到农业产业中来。

为了推动农村土地承包经营权融资模式的创新，需要政府、银行、农民和社会资本共同努力，形成合力推动。

政府应加大对农村土地承包经营权融资创新的支持力度，出台相关政策和措施，为其提供政策性支持和财政补贴。

银行应积极创新融资产品和服务，为农民提供更加灵活和多样化的融资渠道。

一、引言城市土地一级开发是针对城市功能定位及城市规划要求，由政府统一组织开展的一系列土地行为。

土地一级开发具体定义是指政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

随着我国城市化进程的加快，建设用地需求量不断增加，政府对土地一级开发工作也越来越重视。

城市土地一级开发属于资金密集型行业，土地一级开发能够得以顺利开展，必然要获取足够的资金支持。

土地一级开发主体的融资渠道主要有银行贷款、政府部门的财政拨款和自有资金。

从各项融资来源占比来看，政府财政拨款和自有资金所占比例较小，债务融资占比较高，这也决定了信贷政策对土地一级开发主体获取资金难易及成本有非常大的影响。

当政府采取强有力的宏观调整政策，紧缩银根时，土地一级开发就会受到来自资金方面的很大限制，面临较大的融资困难。

因此，有必要就土地一级开发融资模式展开讨论，根据不同地区土地一级开发面临的不同条件，有效地选择不同的融资模式，同时相关部门要完善土地一级开发相关法律法规制度，以便于一级开发融资主体根据现有情况创新出新的融资方式，这样有利于拓宽土地一级开发的融资渠道，降低融资成本和风险，保障项目得以顺利开展，加快推进我国城镇化建设。

二、城市土地一级开发存在的四种模式（-）模式一：一二级联动开发的传统模式，由企业主导一二级联动开发模式主要由企业主导，一家企业先后承担土地开发及其上物业开发两道工序，面对土地出让及物业租售双重市场的一种开发模式。

房地产开发商通过这种开发模式，不仅在一级开发阶段获得了收益，而且会保证企业所获取的土地在未来升值时，给企业带来二级开发的丰厚收益。

然而这种模式也有一定的缺陷，例如不利于政府对市场地价进行控制等。

当前华夏幸福产业新城开发模式属于这种类型。

简析土地一级开发融资模式方面存在的问题及建议贾涛XX言锋律师事务所XX710065摘要：面对频发的暴力拆迁事件，我国现行的规X监管体系尚难以涵盖拆迁过程中的方方面面，而在法规体系的背后，各种非文明拆迁事件有着许多根本性利益要素，本文旨在介绍基本概念的基础上，通过利益分析对土地一级开发过程中的融资问题进行剖析，并有针对性的提出几点不成熟的建议。

关键词：土地一级开发融资引言：近年来，暴力拆迁为何频发，原因很多，如现行规X拆迁行为的立法不到位，拆迁群众缺少及时有效的利益诉求渠道；个别开发商有恃无恐，为完成拆迁而不惜对所谓的“钉子户”停水、断电，甚至威胁、恐吓，强行拆除居民房屋。

主要原因还是土地一级开发过程中资金紧X造成的，而资金紧X主要是因为在土地一级开发的过程中融资模式方面存在诸多问题。

一、土地一级开发定义我国最早在2002年《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》中对土地一级开发的涵义做了较为详细的界定，提出土地一级开发是指：“政府委托市土地整理储备中心及分中心，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为”。

根据上述界定土地一级开发具体来说，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域X围内的城市国有土地或乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域X围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。

简单的来说就是“生地”变为“熟地”，然后再进行二级开发。

二、土地一级开发传统的融资模式及问题（一）土地一级开发传统的融资的主要模式1．财政部门从已供应储备土地产生的土地出让收入中安排给土地储备机构的征地和拆迁补偿费用、土地开发费用等储备土地过程中发生的相关费用；2．财政部门从国有土地收益基金中安排用于土地储备的资金；3．土地储备机构按照国家有关规定举借的银行贷款及其他金融机构贷款；4．经财政部门批准可用于土地储备的其他资金。

土地储备融资方式及风险分析摘要：现如今，有关土地资源的储备与融资在我国土地管理工作中属于常见现象，做好土地的储备与融资工作，有利于提高土地的应用价值以及使用效率。

一些城市的土地融资中没有合理运用一些方法和技巧，使得土地储备与融资的方式存在单一化，不具备较高的融资能力，也就给实际的土地融资中带来很大的风险性。

本文主要论述了土地储备的相关理念，并对当下城市土地储备融资过程中出现的问题进行分析，提出相应的解决方法，希望能够对从事土地储备工作的相关人员提供一些帮助。

关键词：土地储备;融资方式;风险引言城市土地储备制度是指由城市政府委托的机构，通过征用、收购、置换、到期收回、土地整理等方式，从分散的土地使用者手中将土地集中起来，并由政府或政府委托的机构组织进行土地整治与开发，在完成了房屋拆迁、土地平整等一系列前期开发工作后，再根据城市土地年度供应计划，有计划地将土地投入市场的制度安排。

土地储备制度作为国家土地管理的创新，在发挥市场对土地资源的基础配置，实现土地资产价值，提高土地利用效率等方面发挥着重要作用。

几年来，在实际工作中曾遇到了许多问题，其中资金短缺成为制约各地土地储备业务不断发展的瓶颈，资金缺乏将会导致土地储备机构忙于供应土地求现，而忽略长期储备，以致丧失调控市场能力。

如何建立多元的土地储备融资机制，防范潜在的风险已成为各地土地储备机构的关注点。

1我国的土地储备融资方式从目前我国城市土地储备制度运作实践看,资金来源主要有这样几种渠道:一是政府财政拨款;二是商业银行贷款,这是我国土地储备的主要资金来源;三是其他资金,如土地出让金的返还等方式。

一般是在土地储备制度建立时,政府财政拨给一部分资金作为资本金或周转资金。

由于政府财力有限,这种拨款一般都是一次性的,主要作为土地储备制度实施的启动资金或周转资金,对于土地收购储备所需的巨额资金来说只是杯水车薪。

同时,由于财政拨款的计划性,拨款时间往往与土地储备所需资金时间不一致。